项目概况 - 全国首例铁路盖上智慧物流园——广东深圳平湖南综合物流枢纽项目二期工程钢结构主体完工，预计年内竣工 [1] - 项目采用"铁路货运场站存量土地集约利用"开发模式，地面一层为铁路货场（含4条货运线、3个站台），二层为11栋高标物流仓库，通过4座运输坡道及7条运输通道实现垂直和水平运输 [1][2] 区位优势 - 项目位于深圳龙岗区核心交通节点，东临丹平快速路、北接机荷高速、南连水官高速，被京九铁路和广深铁路围合，平盐铁路、平南铁路与国家铁路网在此交会 [2] - 在深圳土地资源稀缺背景下，该项目实现铁路用地立体开发，大幅提升土地产出价值，具有全国示范意义 [2] 运营效率提升 - 新模式实现铁路货场与物流园区一体化，货物"一站式"转运较传统多式联运节省40%时间，物流效率提升30%以上 [3] - 项目建成后与平盐铁路连通，深圳港货物可1小时内直达物流枢纽，快速编组转运至全国或通过中欧班列发往欧洲 [3] 规模与产能 - 项目将成为全国最大单体铁路物流中心和亚洲最大公铁海多式联运中心，预计2026年承担深圳140万标箱海铁联运任务 [3] - 通过整合铁路与地方产业资源，项目升级为集公铁海多式联运、区域分拨配送、公共仓储、物流信息服务的综合枢纽 [3]

主题乐园建设 - 国门少年主题乐园在朝阳区机场街道亮相 由政企共建、责任规划师和儿童共同设计 [2] - 乐园位于首都机场体育场东侧 具有鲜明地域特色 地面绘制飞机跑道与飞机图案 可旋转墙面普及航空知识 滑梯采用飞机造型 [2] - 乐园配备33套大秋千、飞机模型等游乐设施 划分为低龄区（飞机木马摇摇乐）、中龄区（塔式攀爬架+飞机造型滑滑梯）、全龄区（环形慢跑道） [2] - 周边设置家长看护座椅、休闲廊架与健身场地 采用软质铺装和圆角设计 园路配备无障碍扶手 [2] 改造背景与模式 - 该区域原为首都机场生活区少数儿童娱乐场所 但规模小、设施单一、建成时间久、趣味性不足 [4] - 首都机场街道与机场物业公司签订共建协议书 物业公司让渡区域 街道筹集资金开展改造 构建城市公共空间供给和存量空间改造模式 [4] 设计与规划 - 清华大学教授唐燕带领责任规划师团队 联合北方工业大学、中国建筑设计研究院等机构参与改造设计 [4] - 设计团队通过问卷和访谈了解儿童需求 明确滑梯、蹦床、漫步道、秋千、运动场等多种功能 [4] 配套场景 - 机场街道发布五大全龄友好新场景 包括12处户外空间、4处静谧书房、打通通勤的滴滴小巴 [4]

公募REITs市场加速扩容 - 公募REITs近期呈现发行加速迹象，国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目获批，中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获准予注册批复 [2] - 国泰君安临港创新产业园REIT是上海市属国企首单获批的公募REITs扩募项目，也是市场第6单获批扩募项目，目前还有5单在申报审核中 [2] - 截至2025年5月底，基础设施公募REITs市场呈现规模扩容与结构优化并行特征，发行数量与扩募进程均进入加速通道 [2] 市场格局与产业链影响 - 公募REITs市场形成"首发+扩募"双轮驱动格局，助推存量资产运营产业链重塑与变革 [3] - 江苏省首单租赁住房REITs项目落地标志着"产城人"融合发展进入新阶段 [3] - 长三角地区商业存量资产价值被挖掘与重新评估，资本化活跃度提升 [3] 产业链重塑具体表现 - 商业资产证券化产品推动不动产"投融管退"闭环，中金中国绿发商业REIT拟投资济南领秀城贵和购物中心（20.09万平方米） [4] - 公募REITs为基建项目引入增量资金，推动交通、能源等领域建设，带动建筑工程等细分行业发展 [4] - 基金管理、证券承销等金融环节创造新业务增长点，推动金融产品创新 [4] - 存量资产从"开发逻辑"转向"资管逻辑"，案例包括上海静安嘉里中心（非零售占比35%，租金涨18%）、深圳万象天地（入驻率92%） [4] 政策支持与试点成效 - 《提振消费专项行动方案》支持消费、文旅等领域发行公募REITs，鼓励险资等长期资金入市 [5] - 政策推动12城消费REITs试点：成都春熙路募资25亿元改造后客流增40%、租金涨25%；杭州湖滨步行街夜间经济突破300亿元 [6] - 珠海模式（租金低于市场30%）、华发集团与中国信达设200亿元基金（资产增值率58%）提供存量盘活样本 [6] 制度创新与价值提升 - 商业地产进入存量时代，不动产行业经历"价值升维"，从"粗放扩张"转向"精准运营" [7] - "全生命周期资产管理"理念涵盖投资研判、精细化运营、资本退出等环节 [7] - 金融制度创新实现"持有-运营-退出"良性循环，尤其对商业类存量资产价值变现 [7] - 上海"模速空间"案例：6万平方米产业载体吸引100余家人工智能企业，带动租金溢价15%～20% [8] 行业发展趋势 - 通过运营提升资产估值实现资本化成为趋势，依赖专业团队、数字化技术和可持续发展努力 [9] - 多元业态融合、精细化管理及资产证券化推动老旧厂房转型创意产业园、购物中心升级体验综合体等实践 [6]

行业整体表现 - 2025年1-5月TOP100房企拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% 增幅较上月扩大2.2个百分点 [1] - 全国300城住宅用地成交1.3亿平 同比小幅下降 土地出让金同比增长超两成 [15] - TOP10企业新增货值总额5046.7亿元 占TOP100企业的41.8% 新增货值门槛为41亿元 [14] 企业表现 - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团作为民企进入前十 [1] - 保利发展以728亿元新增货值位居榜首 绿城中国(723亿元)和中国金茂(603亿元)分列二三位 [14] - 绿城中国以341亿元拿地金额和167万m²拿地面积双双位居第一 [2][3] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [23] 区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元 位居四大城市群之首 [19] - 京津冀TOP10企业拿地金额734.0亿元 中西部TOP10企业拿地金额339.0亿元 [19] - 杭州拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33% 成都郫都区地块溢价率59.34% [15] - 北京市海淀区半壁店地块以总价45亿元位居5月成交总价榜首 [25][27] 市场趋势 - 房企拿地策略聚焦"确定性" 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [15] - 核心城市优质地块维持较高热度 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等城市 [15][23] - 高总价地块拿地企业以央国企为主 保利置业摘得2宗 保利发展摘得3宗 [27]

财务表现 - 2025年第一季度营收956.7亿元，同比增长10%，增速创近年最大降幅[1][4] - 调整后归属于普通股东净利润169.2亿元，同比下降45%，低于市场预期的279亿元[1][4] - 营业利润161亿元同比下降38%，营销费用同比大增43%至334.03亿元[4] - 股价单日下跌13.64%，市值蒸发超百亿美元至1462亿美元[1] 战略转型 - 将"百亿减免"升级为"千亿扶持"战略，主动牺牲短期利润换取商家生态长期稳定性[1][4][5] - 成立"商家权益保护委员会"，推出降佣金、流量倾斜等四大升级举措[5][12] - 2024年Q2起明确表态愿牺牲短期利润，2025年Q1亏损扩大因投资未到收获期[5] - 战略核心转向"长期主义"，通过真金白银投入构建生态韧性[2][7] 商家扶持 - "新质商家扶持计划"覆盖超百个产业带，带动中小商家转向品牌化发展[9][10] - 黑标店铺等资源向中小商家倾斜，有商家一年扩展10条生产线实现转型[9] - 专项团队深入泾县宣纸等产业带，提供运营、物流等全方位支持[10] - 计划持续降佣并扩大帮扶至中小商家，释放产业带升级潜力[12] 消费侧举措 - 百亿补贴频道新增"100亿商家回馈计划"，发放100亿元消费券[14] - 创新"平台直补"模式对标"国补"价格标准，普惠全品类商品[15] - 延续农产品优势，"2025多多好特产"专项行动覆盖9大农产区[15] - 支持云南木瓜产区研发数字系统，实现农业运营数据化转型[16] 行业趋势 - 电商竞争逻辑从规模扩张转向质量深耕，优质供给成新红海[9] - 75%小镇中青年消费者愿为高品质商品多付费，消费观转向"质价比"[9] - 行业共识转向存量用户运营，需高效连接供需两端[7] - 农研科技领域取得突破，全国首个"数商兴农科技小院"落地云南[16]

行业开店动态 - 4月26家新茶饮品牌新开门店1857间，环比增长25.05%，但同比减少34.22% [2] - 现存门店总数达112252间，较上月净增1569家 [2] - 蜜雪冰城以784家新店居首，沪上阿姨（190家）、爷爷不泡茶（122家）分列二三位 [4][5] - 仅17个品牌4月开店量高于3月，其中爷爷不泡茶、快乐番薯、茉莉奶白同比增幅达197.56%、94.12%、49.15% [5] - 喜茶、奈雪的茶等品牌同比减少90%左右，显示头部品牌扩张策略转向保守 [5] 品牌存量竞争格局 - 古茗以9702家门店稳居行业第二，茶百道门店8049家但存量下滑趋势显著 [6] - 沪上阿姨4月新开190家但总门店数减少7家，反映闭店调整 [6] - 霸王茶姬4月开店87家恢复年前速度，益禾堂门店量5948家止跌回升 [9] 产品上新趋势 - 26个品牌4月共上新近90款SKU，环比增长45%，悸动烧仙草以9款新品居首 [13] - 水果类占主导：杨梅（9个品牌）、柠檬（4个品牌）为核心元素，龙井茶成为4月最热门茶基底（4个品牌采用） [13] - 乐乐茶、沪上阿姨均上新6款，茶百道推7款涵盖抹茶、鲜果茶等品类 [12][13] 营销策略变化 - 联名活动降温：26个品牌中仅9个推出10次联名，较3月减少1次，以二次元IP为主（如崩坏·星穹铁道、狐妖小红娘） [13] - 传统IP与非遗文化受关注：茶颜悦色联名新华书店，茶话弄合作汪氏皮影，侧重国风美学与地方文化融合 [14] - 行业呈现"克制"态势，SKU精简、联名减少、茶底回归传统，反映竞争转向内功修炼 [14]

财务表现 - 2025年第一季度营收956.7亿元，同比增长10%，增速放缓[1] - 调整后归属于普通股东净利润169.2亿元，同比下降45%[1] - 营业利润161亿元，同比下降38%，净利润147亿元，同比下滑47%[4] 市场反应 - 财报发布后股价跌13.64%，收盘价102.98美元/股，总市值1462亿美元，单日蒸发超百亿美元[1] 战略调整 - 将"百亿减免"升级为"千亿扶持"战略，通过降佣金、补贴商家等方式反哺生态[1][4] - 营销费用同比大幅增长43%至334.03亿元，净增额达100亿元[4] - 主动牺牲短期利润换取商家生态长期稳定性[4][6] 商家支持举措 - 成立"商家权益保护委员会"，推出四大升级举措包括常态化交流机制和违规经营预警功能[5] - "千亿扶持"战略落地多项措施：下调家电数码类目保障金、加大中小商家扶持、开展农特产专项行动[5] - 流量引擎和黑标店铺资源向中小商家倾斜[6] 行业竞争逻辑 - 电商行业从规模扩张转向质量深耕，优质供给成为竞争红海[6] - "新质商家扶持计划"培育产业带商家，带动转型升级[6][7] - 平台策略转向"存量运营"，强调连接供需效率和生态健康[6] 消费趋势 - 小镇中青年75%愿意为高品质商品多付费，消费观从性价比转向质价比[7] - 平台补充县域市场和年轻人群，助力商家品牌化发展[7] 农业领域布局 - "2025多多好特产"专项行动深入农特产区，定制化方案提升产业附加值[10] - 支持农产品数字系统研发，推动"数据驱动"运营变革[11] - 设立全国首个"数商兴农科技小院"，落地7个农业科研课题和20多个农产品触网项目[11] 消费侧补贴 - 百亿补贴频道新增"100亿商家回馈计划"，投入100亿元消费券[9] - 探索"平台直补"模式，对标"国补"价格标准普惠消费者[10]

专项债收购存量商品房政策落地 - 浙江省首批专项债收购存量商品房项目落地，涉及8个住宅项目，金额超16亿元，主要用于保障性租赁住房 [1][4] - 项目分布在湖州(4个)、温州(3个)、嘉兴(1个)，其中7个明确用于保障性租赁住房，如温州万科臻湾华庭收购60套住房(5393.4平方米)及配套车位，金额2500万元 [4] - 专项债收购模式是政策工具创新，此前资金来源主要为保障房再贷款，现增加财政工具(专项债)，形成金融+财政的双重支持机制 [4][8] 政策背景与全国推进情况 - "收购存量商品房用作保障房"政策自2024年5月提出后，全国超60个城市响应，已落地贵阳、长春等10多个城市，累计筹集保障房超15万套 [6] - 典型案例：长春收购6837套可改造为1.13万套保障房，合肥收购5733套(58.9万平方米)，长沙完成首批436套收购 [6] - 辽宁省计划2025-2027年通过收购新增12万套配租型保障房 [6] - 2025年政府工作报告拟安排4.4万亿元专项债，明确支持收购存量商品房 [8] 行业影响与模式创新 - 专项债收购优先选择三四线城市(如湖州、温州、嘉兴)，契合高库存区域去库存需求，构建商品房-保障房动态转化机制 [5] - 该模式实现"市场盘活+民生兜底"双赢，为其他地区提供可复制样本 [5] - 政策允许城市政府在收购主体、价格和用途方面拥有更大自主权，收购价格参考同地段保障房重置成本加5%利润 [10] 专家建议与优化方向 - 建议将商办用房纳入收购范围，因其土地成本低(造价为商品房1/3-1/2)，可提升保障房供给效率 [9][10] - 需平衡收购价格：过低冲击房价，过高则难作保障房销售，浙江选择用于租赁住房是现实方案 [10] - 除收购外应同步推进保障房新建，因单套收购成本可建多套新房，且能拉动建筑、装修等产业链 [11]

政策支持与市场背景 - 中央经济工作会议提出推进处置存量商品房工作[1] - 中央政治局会议指出要加大高品质住房供给并优化存量商品房收购政策[1] - 中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购未出售商品房[3] 长春市具体实施措施 - 长春市出台《收购已建成存量商品房用作保障性住房实施细则》明确收购房源、租金标准等[2] - 租金标准不高于同品质同地段房源评估租金的90%[2] - 长春市已累计收购存量商品房项目14个共6837套房屋其中4个项目2908套已投入运营[4] 金融支持与贷款发放 - 中国人民银行吉林省分行指导银行机构为长春收购主体提供授信5.96亿元[3] - 发放住房租赁团体购房贷款4.29亿元[3] - 银行机构建立绿色审批通道缩短周期提高效率[3] 企业运营与租户体验 - 润和公司配备专业化运营团队确保房屋维护和租户体验[4] - 收购房源装修简约大气家具电器齐全提供拎包入住服务[4] - 公司注重居住质量以实现可持续经营[4] 市场需求与群体受益 - 新市民和青年人期待房好价不贵的租赁房源[1] - 润和公司收购的存量商品房已接近满租状态[1] - 租户反馈租金合理配套齐全通勤便利[1]

出品 | 妙投APP 作者 | 段明珠 随着舆情升级，一些被传合作的券商、大厂纷纷辟谣。这就像禁酒令下，大家心知肚明说着"以水带 酒"，兴业却直接举杯喝下，咂摸嘴说了句"还是茅台带劲"，"顶风作案"可不得被孤立被批评。而在就 业难的情况下，自己拼简历，别人拼"家底"，难免让更多普通人心有戚戚然。有些事，不上称没有四 两重，上称一千斤打不住。 目前这一闹剧以兴业银行致歉并暂停该项目落下帷幕。但这背后其实折射出兴业银行的经营困境。就 像某股份制银行人力资源部负责人所说， 金融行业本质是资源整合 ，针对兴业这起"千万实习门"， 或许从经营层面更值得问的是，为何是私银业务出事？ # 01 赶上"天时地利"的私银业务 2024年年末，兴业银行私银客户数7.7万户，同比增长11.36%，新增客户数创历史新高；而今年前几 个月其私银客户数已超8万户，几乎涨了去年一半的量，私银资产规模破万亿。可见兴业在发力私银 业务，"萝卜快了不洗泥"，不怪会出现此次这种舆情事件。 事实上各家银行去年年报里都高亮标出了本行私银的亮眼成绩。这是因为银行的零售业务很多已处于 存量竞争阶段： 信用卡 ：2024年信用卡和借贷合一卡总量为7.27亿 ...