专项债收储政策推进情况 - 2025年以来171个城市发布收储计划，合计金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，相当于为楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月[2] - 二季度收储规模爆发式增长，4月公告拟收储土地7198公顷（1730亿元），面积和金额均超一季度总和[3][4] - 专项债发行持续推进与重点城市土拍热度回升同步，促进市场供求预期趋稳向好[4] 宅地收储对去库存影响 - 拟收储宅地6565公顷，理论建筑面积超1.3亿平方米，超前四月估算新房销售规模一半[6] - 收储计划落实等效于2025年前四月新房成交面积同比增长54%[6] - 未明示土地属性的地块占比超二成，实际去库存效果可能更大[6] 城市能级分布特征 - 三四线城市占宅地收储规模84%（5437公顷），收购总价占比74%（1659亿元）[10] - 13个城市拟收储规模超100公顷，仅4个为二线城市（郑州、昆明、西安、天津）[14] - 郑州以273公顷收储规模居首，西安以125.6亿元收购总价最高[14] 重点城市案例分析 - 郑州2025年各月新房成交均正增长，4月同环比双增，2024年完成全国首批配售保障房交付570套[14] - 西安收储地块过半位于西咸新区等城市新区，平均地价达9100万元/公顷为13城最高[14] - 郑州通过土地收储使广义库存消化周期下降1.1年，为一二线城市中唯一改善超1年的城市[19] 企业参与结构分析 - 城投企业占收储面积70%（均价3506万元/公顷），央国企占12%（均价3998万元/公顷），民企仅17%[22] - 一二线城市民企土地收储占比21%，高于其他能级城市[22] - 城投高占比源于2021-2024年在三四线大规模托底拿地，开发率长期低于30%[22] 政策实施建议 - 当前专项债投向房地产资金约1600亿元，与土地收储存在结构性偏差[25] - 建议加速存量收储计划落地转化，推动政策由"稳预期"向"稳市场"转变[25] - 建议构建细化信息透明机制，为"一地一策"精准调控提供数据支撑[25]

最近楼市的动静有点大，政策一套接一套。有人说这是上头急了，也有人说这是楼市最后的机会。 但不管怎么说，这次救市的力度和决心，确实是近几年少见的。 先看数据。2025年一季度，全国一二手房成交面积同比增长17%，新房销售面积降幅收窄，部分城市甚 至出现了环比上涨。 但这背后，是房地产行业对GDP的贡献依然高达6.68%，加上建筑业，合计占比超过11%。换句话说， 楼市要是垮了，整个经济都得抖三抖。 再看看政策。从首付比例降到15%，到房贷利率跌破4%，从取消限购限售，到发放购房补贴，政策组 合拳一个接一个。 比如一线城市首套房首付降到20%，二套房30%，深圳、上海的房贷利率甚至低至3.8%，300万贷款月 供能省1500多块。 而且分化严重，一线城市如北京、深圳去化周期超过18个月，而杭州、成都核心区只需要4.8个月。 三四线城市更惨，有的地方去化周期长达50个月，二手房挂牌量激增80%。 其次是居民债务。2025年4月，我国居民债务收入比高达140%-142%，远超美国的90%，接近日本的 180%。 也就是说，老百姓兜里的钱大部分都用来还债了，哪还有多余的钱买房？ 这也是为什么政策要拼命降低购房门槛，甚至 ...

光明区房地产市场表现 - 2025年1-4月光明区新建商品住宅和二手住宅合计成交2542套，同比增长144% [1] - 新建商品住宅网签销售2139套，同比增加148%，其中4月网签449套，同比增加78% [2] - 二手住宅网签成交403套，同比增加125%，其中4月成交137套，同比增加144% [2] - 4月新建商品住宅销售价格环比增长2.7%，二手住宅环比增长0.5%，房价延续止跌回稳态势 [2] 光明区城市发展与吸引力 - 深圳科学技术馆开馆后"五一"假期吸引近15万人次，推动"科技+文旅+生态"创新融合 [1] - 玉塘文体中心等公共设施落成，光明田园音乐节等活动举办，城市品牌持续升级 [1] - 国内外知名企业纷纷签约合作，区域加速向宜居宜业现代化科学新城迈进 [1] 政策与市场环境 - 国家密集出台住房公积金贷款额度提升、存量房贷利率下调等住房消费支持政策 [2] - 深圳下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，首套二孩纯公积金贷款209万可节省利息9.94万 [2] - 降低存款准备金率0.5个百分点、逆回购利率调降等措施增加市场流动性，巩固楼市稳定 [3] 标杆项目与市场热度 - 满京华金硕、振业天境云庭、深业云筑等标杆项目热销，带动区域到访量与认购率显著提升 [2] - 全区商品房库存减少，去化周期连续6个月保持全市最短 [2]

这阵子，楼市又成了街头巷尾的热话题。 总有人见面就问："现在房子到底是涨还是跌？" 说实话，搁在以前，这问题还能掰扯掰扯，可如今的楼市，早就不是非黑即白的事儿了。 就像大A股里的股票，表面上5000多家公司涨涨跌跌，实际上真正能往上走的，也就那几家龙头。 现在的楼市啊，也玩起了"K型分化"，一半是火焰，一半是海水。 啥叫K型分化？ 炒过股的朋友都门儿清。 你看美股那"七姐妹"，苹果、微软这些巨头，市值占了美股总市值的近三成，剩下的几千家公司，要么原地踏步，要么跌跌不休。 楼市如今也是这副光景：少数城市像开了挂，土拍市场溢价率蹭蹭往上窜，房价跟着水涨船高。 多数城市却像被按了暂停键，房价跌了一轮又一轮，愣是看不见底。 最典型的就是北京、上海、深圳、杭州、成都这几个"楼市姐妹花"，自打去年救市以来，土拍和新房市场那叫一个热闹。 杭州土地溢价率39%，上海27%，成都23%，妥妥的"地王收割机"。 新房成交更是亮眼，深圳新房成交量同比涨了83%，上海二手房成交量涨了49%，连杭州这种新房供给减少的城市，二手房也涨了50%。 | 城市 | 季度 | 累计 | 李度 | 同比 | | --- | --- | --- | ...

自去年9月以来，国家陆续出台了一系列"稳楼市"政策，并将房地产"止跌回稳"纳入到了政府工作的总 体要求，明确要持续推动房地产市场走出低迷、实现回稳。与此同时，在房地产融资协调机制下，政策 在改善房地产企业融资环境方面持续释放积极信号，尤其是对符合条件的"白名单"项目"应贷尽贷"，以 充分保障在建房地产项目交付。 "有一段时间，面对房地产行业深度调整、融资难度加大的严峻形势，保利财务公司逆势加大了对集团 房地产业务的信贷支持，有效缓解了房地产企业资金周转压力，保障了开发项目正常推进和按期交付， 保障了购房者权益。"郭华表示，保利财务公司2024年房地产贷款日均规模291亿元，同比增长了35%， 远高于社会房地产贷款平均增幅。 此外，他还表示，未来保利财务公司将加快推进财务数智化转型，加强大数据、人工智能技术应用，从 业务智能化、风控智能化、决策智能化三个领域不断提升金融服务的精准性和效率，依托集团司库运营 平台，不断提升数据挖掘分析能力，为集团决策提供数据支撑，有效赋能管理提升。 "保交楼是底线，也是保利作为央企的责任。"郭华对记者表示。据了解，保利旗下的房地产项目至今尚 无在建项目烂尾情况。 作为企业与银行的 ...

上海第四批次土拍概况 - 上海第四批次土拍推出4幅地块，起始总价约84.07亿元，最终全部成功出让，共收金97.09亿元 [1][2] - 4幅地块分别位于虹口区、杨浦区、松江区以及青浦区 [1] - 相比前几次土拍，本次土拍略有降温，房企明显谨慎，地块溢价率均未超30% [2] 地块成交详情 杨浦区地块 - 杨浦区N090602单元L4-02地块被保利置业以42.41亿元总价竞得，溢价率26.3% [5][8] - 成交楼面价80199元/㎡，成为杨浦定海社区新的单价"地王" [5][9] - 地块位于杨浦滨江南段，直线距离黄浦江约500米，未来高层住宅或能一览江景 [9] - 吸引了5家开发商报名参与，最终由保利置业和中海地产激烈竞争，经过72轮报价 [8] 松江区地块 - 松江区SJC10006单元C03A-04号地块被中国铁建以24.71亿元总价竞得，溢价率20.42% [7][9] - 成交楼面价25288元/㎡ [7] - 周边3公里范围内近1年未有宅地成交，1公里范围内无新房在售 [9] - 中国铁建此前已在松江打造星樾云涧项目，该项目已全部售罄 [9] 青浦区地块 - 青浦区QPS5-0001单元36b-01地块被保利发展以8.41亿元底价获得 [10] - 成交楼面价15500元/㎡ [10] - 位于远郊，周边新房去化状况不理想 [9] 虹口区地块 - 虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块被北外滩集团以21.57亿元底价获得 [12][13] - 成交楼面价67130元/㎡ [13] - 为商业、文化用地，住宅面积较小，涉及历史建筑保护性开发 [9] 土拍市场分析 - 本次土拍共吸引9家房企参拍，包括6家央企、2家国企和1家港资企业 [17] - 中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征有助于提升土拍热度 [17] - 随着土地市场热度传递至楼市，叠加优质项目入市及政策优化，上海楼市稳定态势将得到持续巩固 [17]

公积金贷款利率下调政策影响 - 中国人民银行自2025年5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 随后北上广深等城市同步实施 [1] - 深圳新政后首个周末新房住宅成交152套 二手住宅成交128套 中原二手房带看量环比上涨53% 乐有家门店二手房签约量较"五一"均值上涨35% [1] - 深圳上周二手房录得量达1407套 环比上涨106.6% 购房者更倾向选择公积金贷款或组合贷 [1] 市场反应与数据表现 - 深圳4月选择公积金贷款的二手房置业者占比达17.9%（年初为13%） 套均贷款金额128万元 [2] - 武汉5月8日-9日新建商品房日成交量分别为257套和243套 同比分别增长213%和74% 5月10日成交量进一步升至279套 [2] - 多地公积金政策调整方向包括提高贷款额度 降低提取门槛 扩大适用范围 [2] 行业专家观点 - 公积金政策满足本地刚需改善需求 4月及"五一"期间降价刚需项目成交量占比更高 显示市场对价格敏感 [3] - 降息政策显著提振市场信心 北京上海等城市5月将推中高端改善项目 政策与优质项目叠加有望促进需求释放 [3] - 公积金低利率特征明显 地方自主权较高 与商业贷款形成差异化支持 [3]

政策执行速度 - 央行5月7日宣布下调公积金贷款利率后 郑州 西安 长沙 东莞等十多个城市在24小时内跟进 北京 上海 深圳等一线城市也迅速响应 [1] - 此次政策落地速度远超去年"517新政" 重点城市当时耗时七天 本次不到24小时完成 [3] 地方政府政策动态 - 2024年前四个月全国200多个城市发布300多次楼市松绑政策 但多为购房补贴 提高公积金贷款额度等边际措施 [3] - 限购 限售 限价等核心调控手段已基本取消 地方政府仅剩降低房贷利率等需中央授权的政策工具 [3] - 漳州通过绿色建材项目提供公积金贷款额度上浮20%的刺激措施 [3] - 雅安将首付比例降至15% 80万房产首付从16万降至12万 [5] - 绍兴采取激进措施直接收购商品房作为保障房 推行"以旧换新"模式 [6] 市场表现数据 - 深圳某楼盘五一期间首日去化率达92% 但全国市场仍未企稳 [3] - 一季度一二手房成交面积同比增长17% 但3月二手房成交增幅明显放缓 [3] - 北京西城学区房因"多校划片"政策部分房源价格暴跌18% [6] - 洛阳宜阳县二手房价格同比下跌3.73% 老破小房源仍有10%下跌空间 [7] 政策效果分析 - 公积金利率下调后 100万贷款30年月供减少132元 总利息节省4.76万元 但不足以扭转市场预期 [6] - 行业进入分化阶段 一线城市核心区房价或温和上涨 三四线城市持续"以价换量" [8] 行业策略建议 - 购房者应优先选择现房 特别是央企国企开发项目 规避远郊期房和高杠杆购房 [8] - 核心城市需警惕"伪地段"陷阱 三四线城市需谨慎评估下跌风险 [6][7] - 市场观望情绪浓厚 建议等待明确上涨信号再出手 [8][9]

楼市政策动态 - 中央到地方持续推出救市政策，旨在实现楼市"止跌回稳"目标 [1] - 南京全面取消执行8年的限售政策，二手房成交量同比暴涨58% [3] - 国税总局推出"二套转首套"个税抵扣政策，每年最高可省1.2万税费 [3] - 苏州推出"三低一宽"套餐：首付15%、商贷利率3%、前五年月供最低100元本金 [3] - 南京允许使用父母子女公积金凑首付，实现"全家总动员"购房 [3] - 广东投入300多亿专项债收购开发商闲置地块，七成收购价贴成本价 [3] 市场表现 - 南京新房价格连续三个月领跑全国，2月份上涨0.5% [3] - 一线城市带头回暖：北京、上海10月二手房成交量创19个月和44个月新高，深圳创50个月最高纪录 [5] - 市场分化明显：南京新房库存6.8万套（可售22个月），杭州改善盘供不应求 [5] - 2月70城房价跌幅首次收窄，但全面企稳仍需努力 [5] 行业趋势 - 开发商投资策略转向聚焦核心城市核心地块 [5] - 政策松绑城市（如南京、苏州）新房到访量显著提升 [5] - 专家预测二季度可能出台新政策：一线城市限购松绑、房贷利率再降、货币化安置可能重启 [5] - 市场信心恢复是关键因素，需要持续政策支持 [7]

上周，中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知称，自2025年5月8日起，下调个人住 房公积金贷款利率0.25个百分点。随后，包括北上广深在内的多个城市发布通知，从8日起下调个人住 房公积金贷款利率。刚刚过去的周末，公积金新政明显提振了市场活跃度。 此前，多地已经密集调整优化住房公积金政策，总体方向是提高贷款额度、降低公积金提取和贷款的门 槛、提高使用率、适度扩大适用范围。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，公积金属地属性很强，地方自主权很高，加上低利率 的特点，满足本地刚需改善的特征明显。从4月及"五一"期间楼市交易看，热点城市高端改善型"好房 子"项目销售亮眼，但成交量较高的仍以降价刚需、刚改项目为主，说明市场需求主体对房价"敏感"。 中指研究院政策研究总监陈文静表示，此次降息落地将显著提振市场信心，对购房需求释放产生实质性 利好。5月，北京、上海、杭州、南京、成都等重点城市仍有多个优质项目入市，以中高端改善产品为 主。政策利好叠加高品质项目入市，有望促进改善及置换需求释放，预计5月房地产市场将继续修复。 深圳市房地产中介协会公布的数据则显示，上周深圳二手房(含自助)录得量为1407 ...