由于政府关门导致决策者无法获取关键数据，美联储官员们对于降息幅度依然存在分歧，其中一些人更 担心通胀，而另一些人则更关注就业市场。 由美国总统特朗普任命的最新美联储理事米兰周二重申，他希望以比同僚们快得多的速度，让利率达到 所谓的"中性"水平。中性利率是指既不刺激也不减缓经济增长的利率水平。 米兰在"管理基金协会2025年政策展望"会议上的一次谈话中表示："我确实认为，与一年前相比，中性 利率已经下降了。这使得当前的货币政策比几个季度前更具限制性。" 他补充说："货币政策的额外限制性会带来一些未来的风险"，因为"考虑到政策的滞后效应，经济预计 将会走弱。因此，短期内我对经济一点也不悲观，但如果我们不调整政策，我确实看到一些风险潜伏在 那里。" 另一方面，主张更关注通胀的声音来自堪萨斯城联储主席施密德，他周一晚间表示，他认为当前的利率 水平对经济"略微构成限制"，并称这是"恰到好处的"。 施密德在堪萨斯城的一次演讲中补充道："在通胀仍然过高的情况下，货币政策应抑制需求增长，为供 给增长和缓解经济中的价格压力留出空间。" 自上次议息会议以来的几周里，随着决策者们公开发表对未来货币政策路径的看法，美联储内部的利率 ...

Let's begin with some breaking news out of the New York Fed. For that, we'll turn to Steve Leeman. Morning, Steve. >> Morning, Carl.Uh New York Fed inflation expectations in their consumer uh expectations survey. The expectations are rising. Unemployment concerns are increasing.Here's the expectations for inflation one year out up 0.2% to 3.4%. That's the highest since April 2025 around the time of the uh uh reciprocal tariffs. The three-year uh unchanged at 3% that is the fifth straight month right at that ...

来源：滚动播报 美联储米兰：中性利率不可观测，但可能为0.5%。 ...

OpenAI开发者大会 - 超过1500名开发者将参加公司的第三届年度开发者大会[1] - 市场高度关注公司与Jony Ive合作开发的首款AI硬件产品传闻[3] - 该硬件产品可能挑战苹果和谷歌等硬件巨头[4] - 传闻中的AI浏览器可能直接与谷歌Chrome浏览器竞争[5] - 公司可能推出性能更强的新模型并降低API价格以应对谷歌和Anthropic的竞争[5] 全球央行政策动向 - 美联储将于10月9日公布9月份议息会议纪要[5] - 会议纪要可能揭示官员内部关于经济和利率政策的分歧[6][7] - 若纪要基调偏鹰派可能推高美国国债收益率并对科技股造成压力[9][10] - 多位全球央行行长将发表讲话包括美联储主席鲍威尔、欧洲央行行长拉加德和日本央行行长植田和男[11] - 市场将关注鲍威尔讲话以寻找利率政策共识是否松动的迹象[11] - 拉加德需平衡疲软经济与通胀问题影响欧洲央行降息时机[13] - 植田和男关于加息的表态可能显著影响日元汇率[13] 中国经济数据发布 - 中国人民银行将公布9月份金融数据市场关注信贷投放能否季节性反弹[13][14] - 9月份外汇储备数据将于10月7日公布市场关注央行是否连续第11个月增持黄金[15][16] 诺贝尔奖与科技趋势 - 2025年诺贝尔奖颁奖季于10月6日开始将持续至10月13日[17][18] - 诺贝尔奖被资本市场视为洞察未来产业趋势的重要风向标[19] - 2024年人工智能在物理学和化学领域获奖显示关注应用和跨学科研究的趋势[20][21] - 学科界限模糊提醒投资者应关注技术本身的颠覆性潜力[22][23]

美联储理事米兰的政策立场 - 在9月美联储利率会议上投票反对降息25个基点，主张更激进的降息50个基点[1] - 认为当前利率水平已“深入限制性区间”，远高于其估算的约2.5%的中性利率水平，高出近两个百分点[3] - 呼吁美联储采取“快速、大幅降息”措施，建议在今年剩余议息会议上累计再降息125个基点，远超其他官员普遍预计的50个基点[3] 米兰对通胀与住房成本的看法 - 将住房成本变化视为其通胀预测体系的核心风向标，住房成本在PCE通胀中占比约16%，在CPI中权重更高[5] - 认为通胀压力正在缓解，并将特朗普政府时期更严格的移民政策视为压低住房通胀的主要因素，称移民数量减少是“我一生中最大规模的人口增长冲击”的逆转[5] - 其预测具有可变条件，明确表示若未来出现冲击导致租金大幅上涨，将调整其温和的通胀预测[6] 政策主张的潜在影响与质疑 - 警告将利率长期维持在过高水平可能给美国经济带来巨大压力，导致失业率出现“实质性的上升”和“不必要的裁员潮”[3] - 其分析框架中的核心要素（如移民政策、关税对财政和储蓄的影响）与特朗普的核心政策议程紧密相连[8] - 其模型被质疑可能过于简化，忽略了地缘政治冲突对能源价格的冲击、服务业工资粘性及关税带来的进口商品涨价压力等抵消因素[9] 与美联储主流观点的分歧 - 美联储主席鲍威尔近期表态谨慎，强调因通胀率仍高于2%目标，美联储将等待更多数据，“不需要急于调整政策立场”[9] - 鲍威尔指出关于关税、移民等政策如何实施尚不清晰，美联储需密切关注并充分评估后再制定应对措施，这与米兰“快速行动”的呼吁形成鲜明对比[9] - 米兰与同僚对于最终利率目标的预测差异不大，核心分歧在于降息的速度，“唯一的不同就是我希望更快一些”[3]

宏观经济背景 - 澳大利亚经济正逐步摆脱压力，为房地产市场提供坚实支撑，工资增长稳健与通胀下降形成良性叠加，预计2025年家庭实际可支配收入将增长1.5%，2026年进一步升至4.9% [1] - 核心通胀指标已回落至3.5%，市场普遍预期澳大利亚储备银行将在2025年上半年开启降息，关于中性利率的讨论成为焦点，主流观点认为现金利率或稳定在3.0%左右，长期利率则可能维持在3.5%-4.0%区间 [2] - 消费者信心指数随之回升，实际收入增长重新回归正轨，将带动消费支出稳步改善，为房地产各细分领域需求回暖奠定基础 [1] 资本市场动态 - 澳大利亚房地产市场正迎来早期周期收购窗口，位置优越的核心资产已完成大幅重新定价，价格处于周期性低位 [2] - 上市房地产投资信托基金（A-REIT）率先反弹，收回2022年以来的大部分失地，这一趋势通常被视为私募市场估值修复的先行信号 [2] - 在降息周期启动前布局核心资产，往往能获得高于长期平均水平的回报，这一规律正吸引更多投资者重新审视澳大利亚市场 [2] 工业地产 - 工业地产成为率先复苏的领头羊，需求端支撑力依然强劲，作为工业空间需求重要指标的20英尺标准箱（TEU）进口量已恢复增长，预计2025年将带动工业物业租赁需求稳定释放 [3] - 悉尼工业地产表现尤为突出，租金增长韧性较强，工业用地价值呈现逆势上扬态势，悉尼、墨尔本等城市过去十年工业用地价值涨幅均超过280% [3] - 预计2025年供应量的增加将持续，新供应量仍将大量流入市场，导致在受供应量较高影响较大的市场和受影响较小的市场之间，租金表现将出现更大的差异 [22] 办公地产 - 办公地产呈现核心强、非核心弱的分化格局，高空置率掩盖了高端供应短缺的隐忧，由于建造成本与融资成本高企，新开发项目显著减少，悉尼、布里斯班等城市2025年后优质办公空间供应将进入干旱期 [4] - ESG因素对办公地产需求的影响日益凸显，租户更倾向于选择高环境认证的建筑，以阿德莱德为例，2006年后竣工、拥有高环境认证的A级办公物业空置率仅为11.6%，远低于老旧A级资产37.2%的空置率 [4] - 核心中央商务区（CBD）优质办公资产成为租户首选，而郊区及非核心区域办公物业则面临更长时间的复苏周期 [4] 零售地产 - 零售地产迎来久违的春天，2025年有望迎来自2015年以来最强劲的投资者需求，主要购物中心租赁利差稳步改善，访客量逐步回归2019年水平，部分运营商年度租赁利差增长超过5% [5] - 随着实际收入恢复增长、人口持续流入，零售销售额预计将重回增长轨道，2025年名义增速或达3.0%，非必需消费品类需求将逐步回暖 [5] - 零售资产库存相对紧张，而投资者兴趣不断提升，此前避开该领域的核心基金开始重新布局，新的零售专项基金也在酝酿中，市场供需关系的改善将推动零售地产价值逐步修复 [5] 新兴领域：数据中心 - 人工智能需求激增带动数据中心行业爆发式增长，澳大利亚凭借土地资源丰富、可再生能源获取便捷及政治环境稳定等优势，正成为亚太地区数据中心投资热点 [5] - 墨尔本在这一赛道上表现亮眼，快速崛起为数据中心核心城市，电力供应能力与基础设施配套成为选址关键，部分超大规模数据中心项目投资规模可达30亿美元 [5] 新兴领域：租赁住宅（BTR） - 2024年澳大利亚BTR公寓完工量创下历史新高，预计2025年完工量接近6000套，核心资本对该领域的信心持续提升，欧洲、加拿大等地的机构投资者成为市场主导力量 [6] - 管理投资信托（MIT）税收优惠改革若能落地，有望进一步刺激BTR供应，特别是针对中端租赁市场的项目，将帮助缓解住房可负担性压力 [6] 医疗保健房地产 - 澳大利亚医疗保健支出占GDP比重约10.5%，人口老龄化趋势为该领域提供长期支撑 [6] - 部分医疗房地产投资信托基金正优化资产组合，剥离非核心资产、聚焦高价值医疗设施，这为新资本入场创造了机会，预计2025年专业投资者将重新加大对该领域的配置力度 [6] 市场总体展望 - 2025年澳大利亚房地产市场正站在新周期的起点，经济复苏、政策宽松与行业结构升级共同推动市场回暖，悉尼有望引领本轮周期性复苏 [1][7] - 市场正呈现多领域、多层次的发展格局，从核心资产复苏到传统领域的结构性机遇，再到新兴赛道的爆发潜力，为市场参与者带来丰富的探索空间 [7]

前言 2025年9月，曾经的白宫首席经济顾问斯蒂芬·米兰坐进了美联储的会议室。 有趣的是来这里打卡的前一天，他只是在白宫办理了"无薪休假"，这种一身兼二任的安排，触碰到了央 行最核心的独立性。 果然，当其他成员一致同意小幅降息25个基点时，他独树一帜，认为步子应该迈得更大，直接降息50个 基点才够力。 这操作，让人不禁担心政治的手是不是伸得太长了。 白宫"特派员"的空降首秀 这几天，美国金融圈被一个新人搅得天翻地覆。这人名叫斯蒂芬·米兰，刚在美联储上任第一天，就干 了件大事。 在决定是否降息的关键会议上，当其他11位大佬都同意降25个基点时，他独独投了反对票，嫌降得不 够，嚷嚷着要直接降50个基点。 这可不是一般的"新官上任三把火"。米兰的身份太特殊了。就在他来美联储打卡上班的前一天，他还是 特朗普在白宫的经济顾问委员会主席。 这明摆着是和特朗普"必须更大力度降息"的喊话一唱一和。 而且，他来美联储后，白宫的那个职位也没辞，只是办了"无薪休假"。 这就好比一家公司的总经理，同时还在竞争对手那里兼着顾问的职，能不让人嘀咕吗？说白了，他就是 特朗普安插进美联储的"自己人"。 他的上任过程也充满火药味。参议院投票时 ...

政府停摆对经济数据的影响 - 政府停摆导致关键经济数据缺失，包括9月就业报告、零售销售数据以及CPI和PCE等通胀数据[1][2] - 美联储制定货币政策依赖这些数据，数据缺失使得政策制定面临挑战[3] - 联邦公开市场委员会每六周开会一次，决策层希望在下次会议前能获得相关数据[4] 货币政策立场与中性利率 - 政策立场因政策空间变化而变得更加限制性，中性利率已下降[5] - 财政赤字在政策变化后显著减少，2月至8月期间的年化赤字比上一财年同期减少约4000亿美元[6] - 人口增长经历巨大冲击，先急剧上升后下降，这压低了中性利率[7] - 官员个人对中性利率的估计约为实际利率0.5%，并认为应更快达到该水平以避免经济显著放缓[8][9] 利率调整空间与通胀动态 - 当前利率远离零下限，存在降息空间以消除限制性，同时保留应对负面冲击的政策余地[12] - 通胀数据存在相对价格变化，但整体价格水平的最大组成部分是住房成本[21] - 住房成本通胀预计将放缓，因为平均租金数据存在滞后性，且新租金已下降，同时人口增长变化影响住房供应[22][23][24] 对批评观点的回应 - 官员反驳了前财长关于其演讲是“记忆中最弱”的批评，指出其此前对通胀飙升和经济衰退的预测均未实现[26][28][29] - 强调政策制定应基于当前经济状况的变化，而非错误的预测[29] - 对于未来通胀报告的影响，认为需评估通胀来源是否具有持续性，而非仅根据单次数据调整政策[30][31]

Well, good morning, Steve. Thank you for joining us on this non jobs day. Jobs day.We get no government primary economic data because of the shutdown right now. So let me start by asking if that continues. As a member of the Open Market Committee, would you feel comfortable voting for a significant cut in interest rates if you don't have data on employment and on inflation.Good morning and thanks for having me. Look, I think it's important to recognize, first of all, that as you're pointing out, access to h ...

核心观点 - 美国前财政部长萨默斯猛烈抨击美联储理事米兰的首次演讲，认为其未能为大幅降息提供适当的分析基础，并称这是他所见过的最弱演讲之一 [1] - 萨默斯对米兰关于中性利率的分析质量表示非常失望，并指责其分析忽略了关键经济因素 [1][2] 美联储政策立场分析 - 美联储理事米兰在9月17日会议持异议，主张进行更大幅度的50个基点降息 [1] - 米兰得出结论认为政策基准利率现在大约过高了2个百分点 [1] - 米兰认为中性利率已被特朗普的政策推低，使得美联储当前的立场过于紧缩 [1] - 美联储主席鲍威尔和其他决策者长期淡化在实时决策中辩论中性利率的价值 [1] 中性利率的辩论 - 萨默斯赞扬米兰对中性利率重视的看法是正确的，但对其分析质量非常失望 [1] - 米兰在演讲中引用萨默斯曾共同撰写的2019年著作，辩称关税上调正在增加海关收入从而减少国家借贷 [2] - 米兰引用特朗普已确保的日本和韩国投资基金承诺，认为这扩大了信贷供应 [2] - 萨默斯指出米兰未讨论联邦政府正在扩大的赤字和与人工智能相关的投资激增，这些因素对借贷成本构成上行压力 [1] - 萨默斯指出特朗普贸易政策旨在缩小美国贸易逆差，这会减少可供外国人作为投资资本回流到美国的美元供应量，对中性利率构成压力 [2] 对分析质量的批评 - 萨默斯调侃称哈佛大学现在课程打分很松，但米兰对中性利率的分析即使在高级本科课程中也及格不了 [2] - 萨默斯无法理解米兰如何能拿着现有的市场价格，假装它们未认识到演讲中已被广泛讨论的因素 [2]