LPR下调对房地产市场影响 - 5月20日1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点，5年期LPR达历史低位 [1] - 一线城市首套房贷利率降至3.05%，大部分城市首套房贷利率降至2.9%左右，进入"2字头"时代 [3] - 公积金利率下调、存量房贷利率调整等政策形成"降息降成本"组合拳 [1] 月供成本变化及市场反应 - 深圳贷款100万元30年期月供减少54.32元，按深圳二手房套均贷款318万元计算月供减少172.72元，30年总利息节省6.22万元 [4] - 前4个月二手房置业者中66%选择纯商贷、12.5%选择组合贷，这两类群体直接受益于LPR下调 [5] - 存量房贷利率下调后，部分购房者放缓"提前还贷"步伐，转向理财或投资 [5] 租金回报率变化 - 深圳部分商务公寓总价80万元左右，月租金2000元，回报率达2.8%，超过存款利率 [7] - 租金回报率回升主因房价下跌幅度大于租金跌幅，但租赁市场整体回暖仍需时间 [7] - 中指研究院数据显示租户更换住房首要原因为"市场租金下跌"，租金下降增加租客议价空间 [7] 市场现状及预期 - 5月市场热度下降，3-4月需求释放后优化政策效力减弱 [9] - 4月70城新房价格环比上涨城市减少至22个，二手房上涨城市仅5个 [9] - 核心城市5月上半月新房网签面积同比保持增长，但整体市场恢复仍面临压力，城市分化延续 [9]

香港私宅租金走势 - 4月份私人住宅平均呎租报38.02港元 环比上升0.4% 创2019年7月后5年半新高 较历史高位仅差0.8% [1] - 租金已连续3个月上升 反映住屋需求持续强劲 [1] - 市场预期美国今年减息3次 香港按揭息率可能进一步回落 [1] 按揭利率变化 - 5月9日拆息跌至1.93% H按息降至3.23% 较P按封顶利率3.5%低0.27% [1] - 以500万港元贷款30年还款期计算 最新H按每月供款21705港元 较前日减少441港元(2%) 较P按减少747港元(3.3%) [1] 租金回报率变化 - 3月份A类私宅租金回报率达3.7% 较去年同期3.3%增加0.4个百分点 较2021年低位2.3%增加1.4个百分点 [2] - 住宅市场呈现"租升价跌"现象 推动租金回报率持续攀升 [2] 区域租金表现 - 4月部分铁路沿线屋苑呎租环比涨幅显著 港景峰升9.8% 银湖天峰升8.8% 现崇山升8.4% [2] - 又一居和朗屏8号呎租分别上升7.5%和7% [2]

香港新房市场表现 - 九龙城"南首"项目首轮销售181套住宅全部售罄 套现超过9.6亿港元 [2] - 春节后香港各区一手新房销售表现良好 多个项目首轮售罄 [2] - 2月楼宇买卖合约共4307份 环比下跌12.8%但同比上升35.1% 合约总值283亿港元 [2] 市场趋势与政策影响 - 2月一手住宅登记量环比上升18.9% 出现回暖迹象 [2] - 香港特区政府将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 预计惠及15%成交个案 政府年收入减少约4亿港元 [4] - 撤销楼市"辣招"后住宅物业交易无需缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税 [4] 租赁市场与投资回报 - 1月香港私人住宅租金指数为192.9点 环比升0.42% 同比上升近4% [4] - 深圳购房者表示香港物业年租金回报率接近4% 远高于深圳同价位房子的1.5% [4] - 内地买家认为香港物业价格处于低位且租金回报率高 适合资产配置 [4] 市场预期 - 年初成交量未显著回升因市场观望"财政预算案" 预计"小阳春"或延迟至3月出现 [5] - 香港楼市最差情况已过去 预计稳中向好但升幅取决于经济环境变化 [5]