美联储利率政策预期 - 安联投资预期美联储将于9月会议上宣布减息25个基点，将联邦基金利率目标区间降至4%至4.25% [1] - 短期利率市场几乎已完全反映今年最后三次美联储会议均减息的可能性，对比今夏初时市场仅预期一次减息 [1] - 鉴于通胀仍高于政策目标，9月减息幅度更可能落在25个基点而非50个基点，核心个人消费支出通胀指标同比增长达2.9%，远高于目标值 [2] - 9月之后减息步伐可能将取决于就业市场恶化程度，但若通胀出现上行意外，整体情势将更趋复杂 [2] - 未来数月内，短期利率市场或会进一步下调联邦基金利率的终点预期，远低于当前长期中性利率预测的3% [3] 美国经济与就业市场状况 - 美国就业市场疲弱将支持近期改变的减息预期，美联储《褐皮书》显示夏季期间就业市场持续低迷 [1][2] - 实质GDP增长率已较2024年减半，未来数月消费者实质收入将面临进一步压缩 [2] - 美联储已在6月最新经济预测中下调经济增长预测，并上调2025年与2026年的失业率及通胀预测 [2] 收益率曲线与美元展望 - 因美国经济正面临周期性与双重压力，安联仍确信收益率曲线趋陡，尽管公司已于夏季适时进行部分获利平仓 [1][3] - 美元持续面临周期性增长与结构性阻力，这强化了安联短仓美元兑一篮子货币的看法 [1] - 在通胀上行风险不容忽视的背景下，公司看好美国抗通胀债券的配置价值 [3] 美联储政策独立性风险 - 未来美联储政策预测中最大的变量可能是特朗普政府对美联储日益增强的制度性压力 [3] - 特朗普正开始更强硬地推动改变美联储理事会的组成，并已提出一份倾向促进经济增长的候选人名单以接替美联储主席职位 [3]

美联储9月议息会议前瞻 - 9月会议减息25个基点的理由已相当充分 依据包括劳动市场持续降温以及关税未构成显著的价格传导压力 [1] - 企业似乎选择自行吸收部分价格压力 因此或会加紧成本控制 尤其在人力资源方面 [1] - 此次会议焦点不仅在于议息 更在于美联储官员鸽派立场的明确性 其经济预测的反映以及鲍威尔如何为决策定调 [1] 美联储政策路径的潜在情景与风险 - 尽管近期通胀数据理想 但未来物价上行风险仍存 企业可能选择加价维护利润 若重大投资项目落实 劳工短缺及产能紧张或推高物价 [1] - 另一种情景是需求持续疲弱 虽可消除通胀忧虑 但代价是失业率大幅飙升 若两种情景同时出现将形成滞胀 为最棘手局面 [1] - 面对风险 美联储维持语调平衡并非易事 而市场预期更为明确 普遍认为利率将在2026年前降至中性或更低水平 [2] 鲍威尔的政策倾向与美联储内部动态 - 预计鲍威尔将选择更为审慎的路径 在前景未明和政策失误风险增加的背景下 "依赖数据"的策略更为稳妥 [2] - 鲍威尔即将卸任 在重重挑战下或更倾向于实现经济"软着陆"以维护其政策声誉 [2] - 随着继任人讨论升温 美联储内部意见分歧仍将存在 不排除部分官员主张减息幅度扩大至超过25个基点 [2]

香港私人住宅市场表现 - 7月私人住宅楼价指数报287.9点 环比微升0.42% 同比下跌3.26% 连续4个月上升 首7个月累计下跌0.45% [1] - 7月租金指数报196.3点 环比上升0.56% 同比上升1.29% 连续8个月上升 首7个月累计上升1.97% [1] 楼价上升驱动因素 - 香港银行同业拆息持续下跌形成超低息环境 吸引资金涌入楼市 大量买家趁机入市 [1] - 中美关系争议性降低 关税问题不再成为焦点 买家入市信心增强 楼市观望气氛消退 [1] - 美联储暗示9月重启减息 进一步带动交投气氛 推动楼市转旺 [1] 市场成交与库存状况 - 7月一二手市场交易活跃 去库存进度良好 当月一手交易暂录约1700宗 预计全月可达2500宗 突破6月份2400宗高位 [2] - 楼价处于缓步上升阶段 4个月累计上升1.05% 尚未恢复至去年11月高位水平 [1] 租金市场支撑因素 - 各项专才政策及暑假传统租赁旺季推动租赁需求 租金指数连续8个月上升 [2] - 大批海外及内地学生来港求学制造庞大居住需求 租盘供不应求 租金难以下跌 [2] 政策预期影响 - 市场期待施政报告出台刺激经济政策 过去数年政策已成功推动金融市场恢复 [2] - 不同企业持续来港集资建立兴旺市况 预计楼市将跟随重回升轨 [2]

美联储政策与利率预测 - 预计美联储9月会议将减息25点子 全年有高达75点子减息空间 今明两年共减息5次 [1] - 美联储恢复减息周期可能提升黄金吸引力 金价年尾目标为每盎司3570美元 明年中目标3850美元 [1] - 香港银行预计第三季下调最优惠利率25点子 回落至美国加息周期前水平 [1] 香港经济与资产市场 - 香港全年GDP预测由2.2%调升至2.6% 基于上半年经济表现好于预期 [1] - 下半年增长受关税干扰及资产市场财富效应正反推动 料增长温和 [1] - 预计香港楼价今年持平 [1] 美元汇率走势 - 美汇指数今年为止表现为近20年来最差 受美国政策不确定性如关税政策影响 [1] - 预计美元继续走弱 原因包括美元多元化/重新分配趋势及美联储可能进入减息周期 [1] - 预测今年底美汇指数低见95.55 明年中见94.93 [1] 黄金市场驱动因素 - 地缘政治和政治因素推动金价 [1] - 央行、机构和零售投资者的持续需求支撑黄金吸引力 [1]

目标价调整 - 摩根士丹利将恒基地产目标价从31港元下调至30港元 基于每股资产净值折让约50% [1] 香港房地产市场展望 - 预期香港住宅楼价今年持平 写字楼及商场租金或同比下滑5% [1] - 香港楼价可能见底 恒基地产将成为楼价趋稳及市场情绪改善的主要受益者 [1] - 公司可能受惠于美联储即将减息 [1] 盈利预测调整 - 将2025至2027财年每股盈利预测下调8% 反映中期业绩逊预期 [1] - 调整基于物业发展项目最新预售情况及完工时间表 [1] - 考虑投资物业租金收入及出租率最新预期 [1] - 纳入集团收回农地进展因素 [1] 股息预测维持 - 维持2025至2027财年股息预测为每股1.8港元不变 [1] - 预期稳定租金收入支持股息分派 [1] - 香港中华煤气股息收入提供支撑 [1] - 农地收回步伐加快将贡献现金流 [1] - 下半年住宅销售改善预期增强分红能力 [1] - 主要股东支持保障股息稳定性 [1]

美联储政策预期 - 市场高度关注美联储加息减息的周期、幅度、时间点和时长 [1] - 预期美联储将于明年3月开始第一次减息 [1] - 预期2026年一共会减息7次 [1] - 减息启动时间可能比一些市场预期迟，但总体减息的激进程度、幅度和频率预期较多 [1] 美元走势与全球资金配置 - 随着美联储减息周期打开，未来一到两年美元总体有走弱趋势 [1] - 弱美元背景下对中国资产是利好 [1] - 预期人民币对美元有小幅升值 [1] - 历史数据显示弱美元时人民币资产的吸引力会提升 [1]

美联储政策预期 - 美联储预计于2025年3月启动首次降息 2026年累计降息7次 [1] - 降息启动时间可能迟于部分市场预期 但降息幅度和频率预期较为激进 [1] 美元走势与人民币资产影响 - 美联储降息周期开启后 未来1-2年美元总体呈现走弱趋势 [3] - 弱美元背景下人民币对美元预计小幅升值 历史数据显示人民币资产吸引力将提升 [3]

债券市场 - 预计美国和欧元区的短期及长期主权债价格将会上升 导致收益率下降 [1] - 美国劳动市场数据疲弱可能促使美联储提早减息 [1] - 美国与俄罗斯可能升级的冲突以及关税和贸易冲突的不确定性可能促使欧洲央行进一步减息 [1] 股票市场 - 美股估值虽高 但今年的"领涨股"分布较过往更为均衡 不再只有"七巨头"一枝独秀 [1] - 标普500指数中除科技及金融板块外 其他成份企业的盈利表现可能令人失望 [1] - 股票与企业债券估值普遍偏高 市场对利淡消息的容忍度极低 负面消息可能导致资产价格迅速下跌 [1] 市场情绪与风险 - 当前市场情绪为"在高风险时代下审慎乐观" [1] - 市场原期望的财政刺激措施未如预期落实 公共债务前景日益被视为经济负担 [1]

宏观经济 - 美国经济上半年表现超出预期但关税压力将在下半年显现 预计年底前同比增幅放缓至1.6%并在2026年维持在低于趋势水平 [1][2] - 美国消费及全球经济增长可能受压 前置需求效应对亚洲出口的提振作用正在减弱 但中国及印度韧性较强 [2] - 美国通胀回升促使企业转嫁成本 亚洲(日本除外)面临通胀放缓压力 宽松政策或在年底前缓和相关压力 [2] - 美联储可能在年底前减息25至50个基点 亚洲央行预计将放宽政策 美元料将在未来6至9个月贬值3%至5% [2] 资产配置 - 关税对经济的影响较早前评估轻微 对风险资产采取更正面的战术性立场 尤其是股票及信贷 [4] - 全球采购经理指数及企业盈利预测修订等关键指标支持短期正面展望 [4] 投资偏好 - 偏好新兴市场及亚洲股票多于美国市场 因其估值及宏观环境更吸引 [1][5] - 美国高收益债券收益率达7%仍具吸引力 新兴市场债券因美元贬值提供上行潜力 [1][5] - 看好美国国债 提供收益机会并能对冲美国经济增长放缓风险 [1][5]

美联储政策立场 - 维持美联储年底前最多减息一次的观点 [1] - 美联储减息的信心基础或需等到10月后才能建立 [1] - 美联储政策大门未完全关闭但门槛比市场想象的要高得多 [1] 美联储主席表态与内部意见 - 美联储主席鲍威尔反应非常坚定，反复强调一切视乎数据，未给出任何关于减息时间点暗示 [1] - 尽管声明承认经济增长放缓且内部出现30年来最显著的两张反对票要求立即减息，但鲍威尔态度清晰表明在通胀数据未有明确、持续回落至目标水平前不会轻易松开政策油门 [1] - 市场必须摒弃幻想，重新审视美联储决策定力 [1] 经济数据与关键变量 - 近期就业和通胀数据已初现经济放缓及成本向消费品传导趋势 [1] - 关键变数在于关税，鉴于新关税实际征收时间已推迟至8月1日，对物价传导过程将相应延后 [1] - 鲍威尔至少需要观察8月和9月完整经济报告才能初步判断由关税引发的物价上涨是一次性冲击或会演变成更棘手的长期通胀预期 [1] - 10月会议前美联储很可能缺乏足够数据信心来启动减息周期 [1]