行业零售表现 - 2025年1-8月建筑及装潢材料类零售额同比增长1.8% 增幅较1-7月收窄0.4个百分点 [1] - 8月单月零售额同比下降0.7% 环比下降1.19% [1] 需求影响因素 - 8月受高温雨水等因素影响 家装市场需求减弱 消费建材零售需求减少 [1] - 9月天气好转叠加以旧换新政策持续释放 预计家装市场需求逐步改善 [1] 未来需求驱动 - 城市更新推进将带动旧改和修缮需求 进一步拉动消费建材市场需求 [1]

政策规划与目标 - 全国计划2025年新开工改造城镇老旧小区2.5万个 [1] - “十四五”时期将基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区的改造任务 [2] - 2025年是“十四五”规划收官之年，考虑到前期开工规模大，今年新开工改造规模有所减少 [3] - 持续推动城镇老旧小区改造是推动城市高质量发展的要求 [3] 当前进展与成效 - 今年前8个月全国已累计新开工改造城镇老旧小区2.17万个 [1] - 截至目前全国累计开工改造老旧小区30万个，惠及居民5100万户 [2] - 改造过程中增设各类社区服务设施7.96万个，包括养老、托育、助餐、便民市场等 [2] - 改造过程中增设停车位400万个、电动自行车充电桩93万个，新增文化休闲、体育健身场地3200多万平方米 [2] 改造内容与分类 - 老旧小区改造分基础类、完善类、提升类三类 [3] - 基础类改造基本完成，主要以市政设施完善为主，满足居民基本安全需求和生活需求 [3] - 完善类和提升类改造包括适老化、绿化、停车场等满足生活便利和改善性需求的改造 [3] - 提升类改造还包括养老托幼、社区综合服务等丰富社区服务供给的改造 [3] - 具体改造内容包括更新改造小区燃气等老化管线管道，整治楼栋内人行走道等，支持有条件的楼栋加装电梯 [3] 经济与行业影响 - 老旧小区改造可激发内需潜力，带动建筑、装修、家电等产业链消费 [4] - 通过增设社区服务设施创造新的需求场景，如养老驿站、托育点、便民超市等，直接刺激社区消费 [4] - 有利于完善城市功能，推动健全便民生活圈，将零散小区整合为片区统筹推进 [4] - 房地产开发企业可参与其中，在社区商业配套升级等细分领域存在机会 [4] 未来挑战与建议 - 未来五年至十年内，约30%的社区楼龄将达到30年，2000年至2010年建成的房子楼龄也将相继达到20年，老旧小区改造任务仍旧繁重 [5] - 建议将老旧小区改造纳入城市更新架构，遵循先体检、后更新的路径 [5] - 改造项目面临资金需求巨大、前期投入成本高、回报周期长等痛点，不少城市更新回报周期甚至长达8年到10年 [6] - 建议基础设施公募REITs向城市更新项目开放，地方政府专项债券对符合条件的项目予以支持 [6] - 老旧小区改造应结合生态修复和智慧城市建设，推动绿色建筑和智能技术的应用，呈现绿色、智能和低碳特点 [6]

公司改造项目概况 - 北京友谊商店于9月23日正式结束四个月试营业并重新开业 该项目是王府井集团"一店一策"策略下的升级改造工程[1] - 原内部停车场改造为800平方米草坪绿地 成为网红打卡地"友谊花园"[1][2] - 员工食堂改造为网红鸡煲店 公务车库改为精酿啤酒餐吧 保留上世纪70年代花纹地砖等历史元素[2] 运营表现数据 - 试营业期间工作日下午外摆区座无虚席 周末餐厅需排队半小时以上 上午十一点车位已难寻觅[3] - 青年旅舍试运营期间入住率超98% 外籍游客占比逾30% 周末房价128元起[7] - 园区已开业商户约20家 整体规划30余家 开放面积接近70%[6] 商业模式创新 - 采用100%首店及定制店阵容 包含21个北京首店 涵盖餐饮/休闲/文化/健康等多元业态[3][7] - 实行"以装修换租金"灵活合作模式 降低招商门槛和前期投入[6] - 坚持"轻干预"原则 保留建筑原有结构 赋予商户极大创作自由[5][6] 历史转型背景 - 友谊商店始建于1964年 曾创年接待外宾539万人次纪录 连续十一届获紫禁杯荣誉[1][4] - 2016年后园区长期半闲置 2022年随首商集团并入王府井集团后启动改造[4] - 改造突破传统商业界限 打造花园院落式沉浸场景和"第三空间"[3][8] 业态重构特点 - 主楼三层引入"超级转转"全国首店 四层开设青年酒店[7] - 将引入体检中心/医疗诊所等业态 形成文商旅融合沉浸式体验[7] - 保留历史肌理的同时注入新功能 实现新旧交融风格[6][8]

资产出售概况 - 公司通过北京产权交易所挂牌出售111套自有住宅房产，转让底价从106万元至1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元 [1][2][4] - 出售房产中总价超过1000万元的有三套，均位于北京市西城区，其中单价最高的一套达到18万元/平方米 [4] - 总价低于200万元的房产有59套，大部分位于房山区天恒乐活城小区 [4] - 111套在售房产中，建筑面积90平方米以下的户型有106套，占比超过95% [4] 出售背景与动机 - 出售房产主要用于优化资产结构和缓解流动性压力 [2][7] - 公司2025年上半年营收为6.7亿元，同比下降13.4%，归母净利润为-3.9亿元，同比下降近四成 [7] - 2024年公司亏损50.7亿元，主要原因包括联营企业存货减值和资产减值损失合计达38.9亿元 [7] - 2025年上半年公司经营性现金流净流出7.2亿元，近三年筹资活动现金流净额持续增加 [7] 财务与债务压力 - 公司资产负债率从2021年的76.7%升至2025年上半年的83.5%，剔除预收账款后的资产负债率达80.7% [8] - 截至2024年底，公司有息负债为543.9亿元，净负债率高达544%，现金短债比为0.8，短期偿债压力大 [8] - 2024年公司销售金额为25.8亿元，2025年上半年仅为7.1亿元，且已无存量土地储备和新的一级开发项目 [8] 业务转型与城市更新 - 公司业务已从房地产开发全面转向城市更新，主要涵盖住房改善、历史文化保护等领域 [2][10] - 公司棚改业务仍需投资85.9亿元，资金需求巨大 [12] - 百万庄城市更新项目"百万佳苑"预计将于今年10月开盘销售，单价约11万元/平方米 [12] 房产市场情况 - 公司部分出售房源底价高于市场价格，例如天恒乐活城房源单价普遍在2万元/平方米以上，而同类二手房报价为1.6万至1.8万元/平方米 [5] - 房山区天恒乐活城二手房成交量较小，8月成交的两套单价分别为1.3万元/平方米和1.5万元/平方米 [5] - 百万庄大街在售房产转让底价为12万元/平方米，而同小区二手房挂牌单价为10.2万元/平方米 [5]

北京产权交易所信息显示，一套位于北京市海淀区阜成路附近的62平方米房产，转让底价为531万元，折合单价8.5万元/平方米，挂牌截止时间为9月24 日，产权所有人为北京天恒房地产股份有限公司（下称"北京天恒"）。 北京天恒为北京天恒置业集团有限公司（下称"天恒集团"）下属企业。据负责拍卖业务的工作人员介绍，该房产为天恒集团自有房产，原本主要用于出 租，出于优化资产结构的需要，目前拿出来出售。 经济观察报 记者 田国宝 根据经济观察报不完全统计，天恒集团在北京产权交易所挂牌出售的房产达111套，房产转让底价从106万元至1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元。 一位接近天恒集团的人士表示，大批量出售房产，一方面是因为近年来天恒集团的房地产开发业务转向城市更新，资金投入规模较大，出售房产可以缓解 流动性压力；另一方面，部分房产价值缩水，对财务形成了一定负担。 出售 天恒集团此次出售的111套房产均为住宅，其中转让底价超过1000万元的有三套，全部位于北京市西城区。总价最高的是大红罗厂街3号院一套84.7平方米 的两居室，单价16.5万元/平方米，总价1396万元。 此外，丰融园15号楼的一套68平方米开间位于金 ...

项目进展与盘活 - 深圳罗湖区金钻豪园旧改项目停滞近15年后迎来转机 中信联合体中标成为市场合作主体 联合罗湖投控 深圳资产等推动项目纾困盘活 并在1个月内达成转签预期目标 已确认新实施主体为全面复工提供前提 [1][3] - 深圳龙岗区布吉南门墩城中村改造项目因开发企业资金链断裂于2021年停工 近期深圳市天健城市发展有限公司以975万元中标项目意愿征集阶段服务 [3] - 深圳福田区华泰小区旧改项目历经近15年后变身新世界香蜜四季家园 其中2栋2单元取得预售证 备案均价达每平方米13.12万元 总价区间为1233万元至3980万元 [4] 行业现状与挑战 - 深圳大部分城中村或老旧小区城市更新项目完成后普遍存在高容积率 商办配置不够合理等现象 摩天住宅楼比比皆是 [4] - 深圳市规划和自然资源局以107.7万元预算委托开展研究 聚焦城市更新中容积率超标 建筑高度突破规划限制以及商业办公空间供给过剩三大核心问题 [4] 政策方向与行业展望 - 行业观点认为随着城市更新顶层设计进一步完善 各部门及地方有望出台更多细化可落地的支持性政策 [5] - 在可持续模式和政策法规引领下 城市更新在稳增长 扩内需 惠民生方面的作用将进一步显现 推动城市开发建设方式转型与高质量发展 [5]

城市更新项目进展 - 深圳罗湖区金钻豪园旧改项目历经多重困境后 由中信联合体 罗湖投控 深圳资产等合作方达成盘活方案 并在1个月内完成转签达成预期目标 为全面复工提供前提条件[1] - 深圳龙岗区布吉南门墩城中村改造项目因开发企业资金链断裂于2021年停工 深圳市天健城市发展有限公司以975万元中标其意愿征集阶段服务[2] - 深圳福田区华泰小区旧改后变身新世界香蜜四季家园项目 其中部分单元取得预售证 备案均价达每平方米13.12万元 总价区间为1233万元至3980万元[2] 城市更新面临的挑战 - 深圳大部分城中村或老旧小区更新项目完成后 新房普遍存在高容积率 商办配置不合理等现象 摩天住宅楼比比皆是[2] - 深圳市规划和自然资源局以107.7万元预算委托开展研究 聚焦城市更新中容积率超标 建筑高度突破规划限制 商业办公空间供给过剩三大核心问题[3] 政策与行业趋势 - 城市更新成为房地产市场重点方向 多地正积极破解难题 部分停滞项目迎来转机[1] - 行业观点认为 随着城市更新顶层设计进一步完善 各部门及地方有望出台更多细化支持性政策 推动其进入高质量发展期[3] - 在可持续模式和政策法规引领下 城市更新将在稳增长 扩内需 惠民生及推动城市开发建设方式转型方面发挥重要作用[3]

《实施意见》提出城市更新中建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率等无法达到现行标准和规范的，在保障公共安全、维护合法权益前提 下，可按不低于现状条件为底线进行更新。城市更新项目新增必要的市政基础设施、公共服务设施及相应的附属设施，面积较小或不单独占地的，可不计 入容积率，具体标准由各市确定。 齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 9月24日，记者从山东省政府新闻办公室举行的省政府政策例行吹风会现场了解到，中共山东省委办公厅 山东省人民政府办公厅《关于持续推进城市更新 行动的实施意见》（以下简称《实施意见》）日前印发实施。《实施意见》在规划用地方面加大了支持力度，提出建筑间距、退距等无法达到现行标准 的，可以按不低于现状条件进行更新，建设工程设计方案审查通过后，可带方案供地。国有建设用地使用权可于地表、地上或地下分层设立、分层供应、 分层登记。 山东省自然资源厅副厅长李新阁表示，鼓励各市聚焦城市更新重点区域，衔接城市更新专项规划，加快编制城市更新单元的详细规划，在不突破总体规划 强制性管控要求的前提下，按照公共利益优先等原则，可正向优化调整详细规划，简化审批程序，提高规划实施效率。积极响应存量提质增效新要求，支 ...

政策发布与法规建设 - 山东省印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》[1] - 近期将颁布《山东省历史建筑保护办法》 在全国率先形成省级条例加办法两个保护层次[1][3] - 《山东省历史文化名城名镇名村保护条例》已颁布实施 济南 青岛 潍坊 聊城等国家历史文化名城已颁布市级保护条例[3] 保护原则与管控措施 - 在城市更新中严格历史文化保护 坚持依法保护 依规管控[3] - 坚决杜绝大拆大建 拆真建假 严防开发建设活动突破历史城区 历史文化街区保护的管控要求[3] - 实行先调查后建设原则 对涉及老街区 老厂区 老建筑的项目确保不出现建设性破坏问题[3] - 开展老城区和老街区专项调查 形成新一批潜在对象名录并建立预保护制度[3] 更新模式与活化利用 - 推行小规模 渐进式的微更新理念 修复历史文化街区 修缮历史建筑[4] - 改善街区人居环境 提升市政基础设施水平[4] - 创新活态传承 明确历史文化产业特色和转型方向 推动传统文化与现代生活有机融合[4] - 打造宜居宜业活力街区 吸引年轻群体旅游打卡 创业生活[4] - 探索保护利用新机制新模式 加快建立以居民为主体的保护实施机制[4] 评估与宣传 - 定期开展历史文化保护专项评估 围绕找保修用管等工作维度 对历史文化街区和历史建筑全覆盖[4] - 坚持问题导向 压实闭环监管[4] - 加强城乡历史文化宣传阐释 形成一批展示齐风鲁韵 弘扬山东历史文化的典型案例[4]

城市更新项目进展 - 深圳罗湖区金钻豪园旧改项目自2010年列入改造计划后长期停滞，近期由中信联合体、罗湖投控、深圳资产等合作方达成盘活方案，并在1个月内完成转签工作，确认新实施主体为复工奠定基础[1][3] - 深圳龙岗区布吉南门墩城中村改造项目2008年纳入旧改，2021年因开发商资金链断裂停工，近期深圳市天健城市发展公司以975万元中标意愿征集服务[3] - 深圳福田区华泰小区旧改历经近15年变为"新世界香蜜四季家园"项目，其中2栋2单元取得预售证，备案均价达每平方米13.12万元，总价区间1233万至3980万元[4] 城市更新现存问题 - 深圳多数城中村或老旧小区更新后出现高容积率、商办配置不合理现象，"摩天住宅楼"普遍存在[4] - 深圳市规划和自然资源局委托开展专项研究，预算107.7万元，聚焦容积率超标、建筑高度突破规划限制、商办空间供给过剩三大核心问题[4] 政策与行业趋势 - 城市更新成为房地产市场重点方向，多地积极破解项目停滞难题，部分项目迎来转机[1] - 中指研究院指出城市更新顶层设计将完善，未来各部门及地方可能出台更多细化支持政策，推动多效益统筹、多模式创新的高质量发展阶段[5]