行业现状与核心挑战 - 行业正处于新旧模式转换的关键节点 “十四五”是重要转折期 长期高速增长后进入调整阶段 传统发展模式难以为继 [2][3] - 当前行业发展第一要务是去风险 房地产风险与地方债务风险、金融风险交织 已成为当前经济风险的核心关切 [5][6] - 住房领域主要问题已从“总量短缺”转向“品质不均、结构不适配” 人口到顶、城镇化放缓、经济发展转轨和风险累积是“十五五”规划的起点 [8] “十五五”规划的发展路径与要求 - “十五五”规划为行业明确了“先化风险、再谋新路”的清晰路径 第一层次是处理风险 第二层次是指明新方向 [2][3] - 第一层次要求是提高防范化解重点领域风险能力 统筹推进房地产等风险有序化解 严防系统性风险 [3] - 第二层次要求包括加快构建房地产发展新模式 完善基础制度 优化保障性住房供给 因城施策增加改善性住房供给 建设“好房子” [3][4] 旧模式的特征与终结 - 旧有模式具有鲜明时代特征 符合过去快速城镇化需要 由旺盛需求、多元主体、“土地财政”和金融参与共同推动 [8] - 行业高速增长期已结束 人均城镇住宅建筑面积由1998年的18.7平方米上升到2023年的超过40平方米 房地产业占GDP比重由1998年的4.58%上升到2025年的5.92% [6][8] - 2022年“保交楼”问题凸显是旧模式难以为继的集中体现 过去“三高”模式盛行 依靠市场上行掩盖运营风险 [9] 构建房地产发展新模式 - 新模式必须建立在健全且能严格执行的规则体系之上 具体举措包括做实项目公司制、推行主办银行制和推进现房销售制 [9] - 新模式的核心是推动房地产真正回归居住本源 实现从规模扩张向质量提升的深刻转型 [2][15] - 推行“安全舒适绿色智慧的‘好房子’” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 是对过去乱象的纠正和未来方向的指引 [11] 房地产在经济中的多元化新作用 - 实现“居者有其屋” 对于城镇困难家庭通过保障房满足基本需求 限制住房金融属性 对于有余力家庭通过市场满足改善性需求 [11] - 从“投资于物”转向“投资于人” 良好的居住条件能够激发和提升人力资本 [11] - 促进内需 尤其是释放消费潜力 我国有房居民占比超过90% 行业下行通过财富效应和就业影响与内需不足问题交织 [12] 稳住市场的关键举措 - 首要问题是稳住市场 需多策并举 争取在一两年时间内稳住房地产业 为行业和经济发展争取时间 [13] - 稳定首先要从高能级城市（尤其是一线核心城市）开始 作为经济发展主引擎和人口主要流入地 其房地产业仍有较大发展空间 [13] - 具体措施包括：完善保障性住房体系 收购闲置商业用房改建 缓解困难群体购房压力 进一步放开高档及中心城区普通住房交易限制 鼓励出租 [13] 财政与金融支持 - 需要中央财政支持 推行发行专项债弥补地方投资缺口 收购土地与闲置住房以稳定市场等行之有效的政策 [14] - “土地财政”已基本完成历史使命 可探索中央财政对多孩家庭的贷款贴息 在育儿补贴中根据人均住房面积差值加补住房补贴 必要时可发行特别国债 [14] - 继续扩大房地产金融产品试点 加快REITs、ABS等产品的发行与推广 满足行业对资金高速周转的需求 [14] 行业转型的新增长点 - 把握行业发展模式转变带来的新增长点 “十四五”期间发展起来的代建模式会随着租赁保障住房规模的扩张继续发展 [14] - 人工智能和智能家居的普及也在深刻影响房地产业发展 [14] - 绿色智慧住房的建设要求可能带来一批新的投资高潮 [14] 其他改革与长期制度建设 - 可进一步改革住房公积金制度 学习新加坡经验将公积金使用与涉房消费脱钩 使用范围拓展到医疗、照护等家庭必需消费 [12] - 大规模的旧城改造是改善居住质量的重要手段 也有助于拉动投资 [12] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 是应对我国即将来临的房屋大规模修缮、加固、更新的未雨绸缪之举 [12]

文章核心观点 2025年是房地产行业构建发展新模式制度框架的关键一年，市场止跌回稳趋势逐步确立，政策围绕“控增量、去库存、优供给”核心原则形成全方位支撑体系，行业正从规模扩张转向质效提升，为高质量发展奠定基础 [5][6][7][10] 2025年市场与政策总览 - 行业进入稳市场新周期，供给端持续收缩，前11月新开工面积5.3亿平方米，低于同期新建商品房销售面积7.9亿平方米，形成良性互动 [10] - 库存压力持续减轻，11月末商品房待售面积7.5亿平方米，已连续10个月下降 [10] - 政策体系从中央顶层设计到地方落地，全年地方共发布700余条稳市场新政，推动市场筑底企稳 [7][35] 2025年政策脉络与核心内容 - **一季度定调方向**：全国两会明确加力推进市场止跌回稳，将建设“好房子”作为产业转型核心方向；自然资源部通过专项债券优化土地储备；《住宅项目规范》于5月1日起实施，划定住房品质底线 [11][13] - **二季度协同发力**：中央政治局会议提出加大高品质住房供给；央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，降低居民购房成本；国常会明确稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四大着力点 [11][14] - **三季度盘活存量**：时隔十年再度召开中央城市工作会议，将城市更新摆在突出位置；国务院发布《住房租赁条例》，完善租房市场；完善增值税期末留抵退税政策，减轻企业新增投资税收负担；鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 [12][14] - **四季度构建新模式**：住建部明确加快构建房地产发展新模式，重点发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”；二十届四中全会将推动房地产高质量发展纳入重要议程；中央经济工作会议明确因城施策控增量、去库存、优供给的核心原则 [12][13] “十五五”规划与行业高质量发展 - 二十届四中全会首次在“保障和改善民生”框架中明确提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业定位发生深刻转变 [21][22] - “十五五”规划建议核心包括：推动房地产高质量发展并加快构建新模式；优化保障性住房供给；因城施策增加改善性住房供给；建设安全舒适、绿色智慧的“好房子”；提高重点领域风险化解能力 [25] - 住建部提出推动行业高质量发展的六大重点任务，包括优化保障性住房供给并建立轮候库制度、促进市场健康发展、改革完善开发融资销售制度（推进商品房现房销售）、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [26][27] 城市更新的战略地位与作用 - 城市更新已成为房地产稳市场的核心抓手，兼顾短期市场提振与长期供需结构优化 [30] - 从需求侧看，紧密对接新型城镇化人口集聚需求（2024年末常住人口城镇化率67%，户籍人口城镇化率不足50%），匹配新市民刚需和存量居民改善性需求 [30] - 从供给侧看，通过存量用地盘活和设施升级，避免增量扩张的资源浪费，优化空间布局并为“好房子”建设提供优质用地 [30] - 政策支持力度大，例如2025年6月发改委完成下达800亿元城市更新专项投资，支持老旧小区、危旧房改造，惠及约1700万人 [33] - 城市更新政策站位高，已脱离传统民生与房地产范畴，单独成章纳入城乡融合发展大框架，其战略价值超越一般稳地产政策 [31][39] 地方政策实践与重点工具 - **优化公积金**：成为最常见稳市场抓手，134省市年内发布289条相关政策；2024年公积金个人住房贷款余额8.07万亿元，存款余额10.93万亿元，个贷率74%距离90%警戒线有较大空间，超过1万亿元的“可借贷”公积金存款可缓解需求侧资金压力 [35] - **保障安居**：75省市发布169条相关政策，涉及存量消化、民生保障等多领域，多地如珠海、佛山、合肥、杭州完成收购存量房用作保障房 [35][36] - **其他值得关注政策**：包括高能级城市放松限购（如北京、上海、深圳）；部分城市鼓励现房销售（如信阳、荆门）；以及放宽落户限制（如厦门、深圳）以释放居住需求 [36] 2026年行业展望与关键发力点 - 预计政策将持续锚定稳定市场与构建新模式两大核心任务，城市更新与“好房子”建设将成为两大关键发力点 [39] - **城市更新**：凭借更广泛的跨领域价值（覆盖民生、经济、城市高质量发展），政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策，将着力打通资金、要素等卡点堵点 [39][40] - **“好房子”建设**：精准契合行业转型与市场需求从“有房住”向“住好房”的转变，将全面覆盖新房开发与老房改造，带动全产业链升级并释放市场增量潜力 [40] - 两者将协同发力，城市更新奠定稳地产发展基础，“好房子”激活市场需求，共同推动市场平稳运行与行业高质量转型 [41]

中国人民银行2025年第四季度货币政策执行报告核心观点 - 中国人民银行发布报告，明确2025年货币政策支持房地产平稳健康发展，并着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式 [1][2][4][5][6] 供给侧金融支持政策 - 稳步实施保障性住房再贷款政策，该工具创设于2024年，用于激励银行发放贷款支持地方国企收购已建成存量商品房用作保障性住房 [1][4] - 2025年对保障性住房再贷款进行多次优化：5月份下调再贷款利率0.25个百分点；7月份拓宽其使用范围，给予地方政府更大自主权，以推动存量商品房去库存 [1][5] - 优化抵押补充贷款管理，支持政策性开发性金融机构为保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设提供信贷支持，2025年末抵押补充贷款余额达1.0万亿元 [1][4] - 专家指出，2025年货币政策通过政策性工具定向发力，撬动万亿元级保障性住房与城中村改造资金，提升了城中村改造项目落地效率 [2][5] - 融资环境优化，出险房企债务展期、重组成功率不断提升，行业流动性风险逐步收敛 [2][5] 需求侧信贷环境与市场影响 - 2025年12月，新发放企业贷款利率和新发放个人住房贷款利率均约为3.1%，较2018年下半年分别下降2.5个和2.7个百分点 [2][5] - 2025年房贷利率与首付比例双降，购房成本显著下行，刚性、改善性需求入市意愿明显提升 [2][5] - 中国人民银行指导各地实施更为灵活的信贷政策，核心城市适度宽松、更多中小城市全面宽松，市场整体预期改善 [2][5] 未来政策展望与潜在方向 - 报告明确下一阶段将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效 [2][6] - 专家认为未来金融对房地产的支持还有很大空间，以上海国企收购“老破小”二手房试点为例，涉及金融支持需求 [3][6] - 未来可通过REITs为存量房地产盘活提供资金，并鼓励更多社会资本在相关领域进行投资 [3][6]

中国人民银行2025年第四季度货币政策执行报告核心观点 - 货币政策支持房地产平稳健康发展 着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效 完善房地产金融基础性制度 助力构建房地产发展新模式 [1][2] 供给侧金融支持政策 - 稳步实施保障性住房再贷款政策 该工具创设于2024年 用于激励银行发放贷款支持地方国企收购已建成存量商品房用作保障性住房 [1] - 2025年对保障性住房再贷款进行多次优化 包括5月份下调再贷款利率0.25个百分点 7月份拓宽支持范围并给予地方政府更大自主权 以推动存量商品房去库存 [1] - 优化抵押补充贷款管理 支持政策性开发性金融机构为保障性住房建设、城中村改造、"平急两用"公共基础设施建设等提供信贷支持 2025年末抵押补充贷款余额达1.0万亿元 [1] - 通过政策性工具定向发力 撬动万亿元级保障性住房与城中村改造资金 提升城中村改造项目落地效率 [2] - 融资环境优化 出险房企债务展期和重组成功率不断提升 行业流动性风险逐步收敛 [2] 需求侧金融支持政策与市场影响 - 2025年房贷利率与首付比例双降 购房成本显著下行 刚性、改善性需求入市意愿明显提升 [2] - 中国人民银行指导各地实施差异化信贷政策 核心城市适度宽松 更多中小城市全面宽松 市场整体预期改善 [2] - 2025年12月 新发放企业贷款利率和新发放个人住房贷款利率均约为3.1% 自2018年下半年以来分别累计下降2.5个和2.7个百分点 [2] 未来金融支持展望 - 未来金融对房地产的支持还有很大空间 例如上海通过国有企业收购"老破小"二手房的试点涉及金融支持需求 [3] - 未来可以通过REITs为存量房地产盘活提供资金 并鼓励更多社会资本在相关领域进行投资 [3]

文章核心观点 - 2026年中国房地产市场有望迎来“底部确认”，市场量价呈现止跌企稳迹象，但复苏进程呈现分化且需进一步观察 [1][7][8] - 行业正经历一场“必要且残酷”的风险出清过程，供给深度收缩与债务重整推动市场回归平衡 [2][3] - 房地产行业中长期发展模式面临根本性重构，将从增量扩张转向存量提质，从“三高”模式转向高质量发展 [10][12][13] 市场近期表现与数据 - **成交量活跃**：2026年1月，20城二手住宅共成交11.8万套，同比增长15.3% [1] - **重点城市表现强劲**：1月上海二手商品房成交2.28万套，同比增长26.1%，创近5年同期新高 [1][6]；1月北京二手房网签量15082套，为2022年以来同期新高 [6] - **价格与议价空间变化**：部分热点城市核心区域房价呈现止跌甚至小幅上涨，业主议价空间略有收窄 [1][7] 风险出清与市场调整深度 - **价格调整幅度**：二手房价格较最高点已回撤约39% [3]；有研究指出2025年末中国平均房价相对2021年峰值下降29% [3] - **供给端深度收缩**：新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年水平 [3] - **租金回报率提升**：30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2% [3] - **企业端风险处置**：重点房企的化债及重整工作有所进展，部分房企已完成境内外债务的二次展期 [3] 关于市场底部的观点分歧 - **乐观观点**：多位业内人士认为2026年是楼市“底部确认”的一年，一二线城市在今年触底反弹的概率非常大 [1][7] - **谨慎观点**：有机构认为单月数据尚不能充分证明底部，需观察春节后“小阳春”是否不再“以价换量”以及居民收入信心是否改善 [8] - **分化态势**：市场企稳仅限于部分城市、区域及优质房源，弱二线及三线城市、老旧房源价格支撑力仍不足 [7] 行业中长期模式转变 - **发展阶段的重大判断**：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效 [10] - **行业发展条件变化**：住房问题从总量短缺转向总量基本平衡、结构性供给不足；居民需求从“有没有”向“好不好”转变 [11] - **企业模式转型**：房企需从“高负债、高杠杆、高周转”模式向“低负债、低杠杆、合理回报”模式转变，从“开发建设”转向“资产运营”和“产品—服务—运营”一体化 [12][13] - **政策导向**：近期政策长短结合，除短期稳市措施外，更着眼于公积金制度改革、好房子建设、城市更新等长远制度建设 [13] 未来市场规模展望 - **总成交量预期**：近三年一二手房总成交量约为14亿平方米，未来规模有望继续保持，其中二手房占比将逐渐提高并稳定在六到七成 [14] - **新建住宅销售面积**：中长期看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右 [14]

固定收益研究核心观点 - 本期（2月2日至2月8日）交易商协会公布的发行指导利率多数上行，整体变化幅度为-1 BP至4 BP [2] - 信用债发行规模环比增长，企业债保持零发行，公司债、中期票据、定向工具发行金额增加，短期融资券发行金额减少 [2] - 信用债净融资额环比增加，短期融资券净融资额减少，其余品种净融资额增加，企业债净融资额为负，其余品种净融资额为正 [2] - 二级市场方面，本期信用债成交金额继续环比下降，定向工具成交金额增加，其余品种成交金额减少 [2] - 收益率方面，本期信用债收益率多数下行，信用利差方面，本期多数品种信用利差走阔 [2] - 分位数来看，多数品种利差均处于历史低位，7年期品种分位数相对较高 [2] - 绝对收益角度来看，相对旺盛的配置需求将推动信用债延续修复行情，尽管多空因素影响下震荡调整难以避免，但总体而言，信用债全面走熊的条件依旧不充分，长远来看未来收益率仍在下行通道，逢调整则增配的思路依然可行 [2] - 相对收益角度来看，现阶段各期限的信用利差压缩空间均显不足，多数品种配置的性价比不高，票息策略在当前的配置思路宜保持谨慎，交易思路适度乐观，择券重点仍是盯住利率债变化趋势的同时关注个券的票息价值 [2] - 考虑到近期可能出现的震荡行情，还是要顺应趋势做好配置与交易策略的配合与转换 [2] 固定收益研究-地产债 - 中央和地方持续积极优化房地产政策，托举政策持续发力，积极释放刚性和改善性住房需求，对推动房地产止跌回稳发挥了积极的作用 [3] - 尽管当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，但随着稳楼市各项政策显效，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进 [3] - 下阶段的目标是要积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，持续用力推动房地产市场高质量发展，后续政策出台的节奏和力度值得期待 [3] - 上海市启动收购二手房用于保障性租赁住房工作，也是一个积极的信号，可关注后续二手房成交量价能否持续改善以及是否会有更进一步的房地产政策推出 [3] - 地产债方面，销售复苏进程将对债券估值产生较大影响，随着市场逐步企稳的信号出现，风险偏好较高的资金可考虑提前布局，尤其重点发掘新增融资和销售回暖表现突出的企业 [3] - 配置重点仍是历史估值稳定的业绩优异的央企、国企，以及含有强力担保的优质民企债券，可拉长久期增厚收益，也可适当博弈超跌房企债券估值修复带来的交易机会 [3] 固定收益研究-城投债 - 城投债方面，坚持统筹发展和安全的原则下，城投违约的可能性很低，城投债仍可作为信用债重点配置品种 [4] - 有力有序有效推进地方融资平台出清的严监管下，融资平台改革转型加快推进，关注“实体类”融资平台改革转型的机会 [4] - 票息导向下可适当积极作为，配置策略可优先考虑中短端信用下沉，交易策略仍可选择中高等级拉久期 [4] 金属行业研究-行业情况及产品价格走势初判 - 钢铁：随着工地停工、加工企业放假范围扩大，季节性淡季特征将更加明显，钢材基本面后续将继续走弱，关注节后需求恢复情况 [6] - 铜：随着春节假期临近，下游将陆续放假，需关注春节后需求恢复情况，若后续需求改善较好，后续铜价有望继续上行 [6] - 铝：近期宏观情绪对铝价影响较大，关注春节后需求恢复情况 [6] - 黄金：金价回调后，后续地缘政治风险仍有望为金价提供底部支撑，需警惕风险事件缓和对金价的压力 [6] - 黄金：美国总统特朗普提名的新美联储主席未来偏鸽派的可能性更大，后续美联储政策或超出市场预期，有望支撑金价 [6] - 锂：我国固态电池产业化持续推进，全固态电池中试线将迎来密集落地，关注固态电池产业链材料体系的细分龙头 [6] - 稀土：氧化镨钕供应有望维持偏紧状态，氧化镨钕价格将得到支撑 [6] 金属行业研究-本周策略 - 钢铁：随着钢铁行业稳增长政策逐步实施，行业竞争格局改善预期下后续行业盈利水平或得到提升，未来船舶用钢等领域需求有望得到提振，建议关注工厂设备先进、在船舶钢等高附加值领域产品领先、环保水平领先的相关标的 [6] - 铜：受自由港印尼Grasberg矿和刚果（金）卡莫阿-卡库拉铜矿的事故影响，全球2026年铜矿供应预期进一步收紧 [7] - 铜：电力电网、新能源汽车、AI服务器等领域有望带动铜下游需求，铜矿供需格局或趋紧，建议关注铜矿资源保障强、环保水平领先、生产规模优势的相关标的 [7] - 铝：电解铝方面，国内电解铝产能限制严格，供给端刚性较强，需求端有望受新能源汽车和高压电网等领域带动 [7] - 铝：氧化铝方面，“反内卷”政策有望逐步改善氧化铝行业的供给格局，后续氧化铝行业盈利水平或得到提升 [7] - 铝：看好铝行业景气度，建议关注资源保障强、环保水平领先、生产规模优势的相关标的 [7] - 黄金：短期美国经济数据、美联储降息预期和地缘政治局势将是影响金价的重要因素 [7] - 黄金：长期看，央行购金、美元全球货币地位弱化、世界经济和政治的“逆全球化”的趋势将持续提升黄金的吸引力，建议关注相关板块 [7] - 稀土：我国在资源、冶炼和下游磁材等环节处于领先地位，人形机器人和新能源等领域将带动需求，持续看好稀土资源的战略价值和行业未来发展，建议关注相关板块 [7] - 钴：刚果（金）占全球钴原料总产量的比例较大，而刚果（金）2026-2027年的钴出口配额没有增长，未来全球钴供给将受约束 [8] - 钴：在新能源汽车和消费电子领域需求带动下，钴的供需有望维持偏紧状态，建议关注相关板块 [8] 金属行业研究-评级与标的 - 维持对钢铁行业的“看好”评级、对有色金属行业的“看好”评级 [8] - 维持对洛阳钼业（603993）、中金黄金（600489）、华友钴业（603799）、紫金矿业（601899）、中国铝业（601600）的“增持”评级 [8]

货币政策总基调与目标 - 继续实施适度宽松的货币政策，发挥增量政策和存量政策的集成效应 [1] - 货币政策的重要考量是促进经济稳定增长和物价合理回升 [1] - 综合运用多种货币政策工具，保持流动性充裕，引导银行稳固信贷支持力度 [1] - 2025年各项公开市场操作累计净投放6万亿元，社会融资条件比较宽松 [5] - 保持社会融资规模、货币供应量增长同经济增长和价格总水平预期目标相匹配 [1] 结构性政策与金融支持重点 - 优化科技创新和技术改造再贷款，完善覆盖科技创新全链条的科技金融服务体系 [2] - 引导金融机构加力支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域 [2] - 完善并推动绿色金融标准高效落地，构建绿色金融产品和市场体系，支持金融机构参与全国碳市场 [2] - 持续推进养老金融体系建设，支持银发经济高质量发展 [3] - 推动金融支持服务消费政策落地，引导更多金融资源支持提振和扩大服务消费 [3] - 着力推动保障性住房再贷款等政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度 [3] - 2026年1月，央行下调各类结构性货币政策工具利率并加大支持力度，再贷款工具已实现对金融“五篇大文章”全覆盖 [2] 利率、汇率与货币政策传导 - 深入推进利率市场化改革，畅通货币政策传导渠道 [4] - 健全市场化利率形成、调控和传导机制，发挥中央银行政策利率引导作用 [4] - 引导短期货币市场利率更好围绕央行政策利率平稳运行 [4] - 稳步深化汇率市场化改革，坚持市场在汇率形成中起决定性作用 [4] - 保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，防范汇率超调风险 [4] 流动性观察与金融结构变化 - 观察社会融资总量需更多关注涵盖间接融资与直接融资的社会融资规模，而非仅看贷款增速 [4] - 居民和企业存款增长有所放缓，理财资管产品规模增长明显加快 [4] - 部分存款转向理财、资管产品，大部分最终会回流银行体系，更多是银行存款结构的改变，不影响流动性总量 [5] - 随着金融市场深化和投资渠道多元化，未来居民资产配置可能更加灵活 [5]

2026年地方两会房地产工作重点与市场展望 核心观点 - 房地产市场历经四年下跌后，销售规模和价格显示市场已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定市场信心，推动市场止跌回稳 [1][7] - 2026年地方两会房地产工作重点高度聚焦于“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向，基调与“十五五”总体规划一致，预计政策落地将助力市场筑底企稳、行业转型加速 [1][2] 稳市场与去库存举措 - 稳市场是2026年各地房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻 [2] - 关键去库存举措包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地均提出此方向 [1][2] - 其他盘活存量措施包括：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房 [2] - 盘活非住宅存量业态：广东、重庆提出推动闲置商业办公用房盘活利用；重庆强调加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里 [2] 因地制宜的稳市场策略 - 天津特别强调“稳定房地产投资” [3] - 云南提出精准开展重点客源地宣介，稳步提高省外群体购房占比，并有序推进“好房子”建设和现房销售制 [3] - 重庆强化“人房地钱”要素联动，加强中心城区房地产一体精准调度，“一区（县）一策”优化政策 [3] - 沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，持续释放住房消费潜力 [3] 强化住房保障与“好房子”建设 - 加强保障房供应是盘活存量和保障民生的关键环节，房地产工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节 [4] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难 [4] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上 [4] - “好房子”建设成为关键词：广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；吉林提出打造20个以上“好房子”示范项目 [4] 城市更新工作的具体部署 - 2026年城市更新工作围绕城中村改造、老旧管网和电梯改造等展开 [5] - 广州提出年内启动53个城中村改造项目 [5] - 福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房 [5] - 多地推进地下管网改造：重庆新建改造供排水管网2400公里；广东新建改造地下管网管廊9000公里；江西推进排水管网质量整治和老化燃气管道更新；贵州改造城镇地下管网4000公里以上 [5] 老旧小区改造与多元化投融资 - 北京推进507栋危旧楼排险、改造300个老旧小区、加装电梯800部 [6] - 上海将完成20万平方米旧住房成套改造 [6] - 重庆计划完成老旧小区改造600个 [6] - 吉林大范围实施既有住宅加装电梯 [6] - 广州推动17个首批危旧房改造试点、100个老旧小区改造新开工、30个老旧厂区微改造试点 [6] - 探索多元化主体参与：天津创新央企、民企参与模式；贵州用好政策性金融工具、银行贷款、公募REITs，设立城市更新基金和专项引导资金 [6] 城市更新的市场意义与行业转型 - 城市更新提供的增量空间是房地产市场企稳的重要支撑力量 [7] - 全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及居民近3900万户，2000年前建成房屋占比超35%，城市更新释放的持续需求有助于存量去化 [7] - 城市更新推动行业向“开发+运营”新发展模式转型，如城中村改造同步配建养老设施，为企业开辟新路径 [7] - 市场止跌企稳仍有赖于政策积极支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合，培育住房消费可持续生态 [8]

2026年地方两会房地产工作部署核心观点 - 各地2026年房地产工作重点围绕“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向展开，基调与“十五五”总体规划高度一致，旨在推动房地产市场筑底企稳与行业转型加速[3] 稳市场与去库存举措 - 稳市场是各地2026年房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻[4][5] - 关键去库存举措包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地均提出相关计划[3][5] - 其他盘活存量措施包括：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海启动收购二手住房用于保租房；广东、重庆推动闲置商业办公用房盘活；重庆加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里[5] 因地制宜的稳市场策略 - 天津强调稳定房地产投资[6] - 云南提出精准开展重点客源地宣介，稳步提高省外群体购房占比，并有序推进“好房子”建设和现房销售制[6] - 重庆强化“人房地钱”要素联动，加强中心城区房地产一体精准调度，“一区（县）一策”优化政策[6] - 沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，持续释放住房消费潜力[6] 强化住房保障与“好房子”建设 - 房地产工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节，重点为新市民提供可负担的租赁住房[7] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应[7] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上[7] - “好房子”建设成为关键词：广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；吉林提出打造20个以上“好房子”示范项目[7] 高质量推进城市更新 - 2026年城市更新工作告别大拆大建，转向存量提质增效，成为地方政府部署重点[8] - 各地更新工作围绕城中村改造、老旧管网和电梯改造等展开[8] - 具体量化目标包括：广州启动53个城中村改造项目；福州实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房；重庆新建改造供排水管网2400公里；广东新建改造地下管网管廊9000公里；贵州改造城镇地下管网4000公里以上[8] - 老旧小区改造持续推进：北京改造300个老旧小区、加装电梯800部；上海完成20万平方米旧住房成套改造；重庆完成老旧小区改造600个；吉林大范围实施既有住宅加装电梯；广州推动100个老旧小区改造新开工项目[9] 城市更新的模式创新与行业意义 - 多地探索引进多元化主体参与城市更新：天津创新央企、民企参与模式；贵州利用政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等设立城市更新基金[9] - 城市更新是房地产市场企稳的重要支撑，全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及近3900万户居民，2000年前建成房屋占比超35%，更新工作释放的持续需求有助于存量去化[10] - 城市更新推动房地产行业向“开发+运营”的新发展模式转型，如城中村改造同步配建养老设施等[10] 市场展望与转型路径 - 房地产市场历经四年下跌，当前销售规模和价格已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定市场信心和预期，激活需求[11] - 市场止跌企稳仍需政策积极支持，需有效控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合，解决年轻人、新市民在安居、就业、育儿等方面的诉求，培育可持续的住房消费生态[11]

2026年地方两会房地产工作部署核心观点 - 各地2026年房地产工作重点围绕“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向展开，基调与“十五五”总体规划高度一致，旨在稳定市场、加速行业转型并构建发展新模式 [1] 稳市场与去库存举措 - **首要工作方向**：稳市场是各地2026年房地产工作的第一位，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻 [2] - **关键去库存措施**：河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地提出鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [1][2] - **多样化盘活手段**： - 广东强调提升存量房交易便利度，江苏推进房票安置、住房“以旧换新” [2] - 上海多个城区已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [2] - 广东、重庆提出推动闲置商业办公用房盘活利用，重庆还强调加大存量土地盘活 [2] - 上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里 [2] 因地制宜的稳市场策略 - **区域差异化政策**：各地结合自身市场特点提出举措，如天津强调“稳定房地产投资”，云南提出精准宣介以提高省外群体购房占比并推进现房销售 [3] - **精准调控与促消费**：重庆强化“人房地钱”要素联动，实行“一区（县）一策”优化政策；沈阳将住房消费纳入全域促消费大局以释放潜力 [3] 强化住房保障与“好房子”建设 - **保障房供应**：房地产工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节，重点为新市民提供可负担的租赁住房 [4] - **具体供应目标**：上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上 [4] - **“好房子”建设**：成为各地工作关键词，广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；吉林提出打造20个以上“好房子”示范项目 [4] 城市更新：存量提质与具体项目 - **工作转向**：城市更新告别大拆大建，转向存量提质增效，成为地方政府部署重点 [5][6] - **改造范围与需求**：全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及近3900万户居民，2000年前建成房屋占比超35%，更新工作释放持续需求助力存量去化 [8] - **具体项目规模**： - **城中村改造**：广州计划年内启动53个城中村改造项目 [6] - **安置房建设**：福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房 [6] - **管网改造**：重庆计划新建改造供排水管网2400公里；广东计划新建改造地下管网管廊9000公里；江西推进排水管网整治与燃气管道更新；贵州计划改造城镇地下管网4000公里以上 [6] - **老旧小区改造**：北京计划改造300个老旧小区、加装电梯800台；上海将完成20万平方米旧住房成套改造；重庆计划完成老旧小区改造600个；吉林大范围实施既有住宅加装电梯；广州推动100个老旧小区改造新开工项目 [7] 城市更新的实施机制与行业影响 - **多元化投融资机制**：天津提出创新央企、民企参与模式，引育专业化运营团队；贵州计划用好公募REITs等工具，设立城市更新基金和专项引导资金 [7] - **对行业的支撑与转型推动**：城市更新提供的增量空间是房地产市场企稳的重要支撑力量，同时推动行业向“开发+运营”的新发展模式转型 [8] 市场现状与未来展望 - **市场阶段判断**：房地产市场已历经四年下跌，当前销售规模和价格已开始探底 [8] - **政策目标**：各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定市场信心和预期，激活市场需求，推动市场止跌回稳 [8] - **未来企稳条件**：市场止跌企稳仍有赖于政策积极支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合，培育住房消费可持续生态 [9]