聚焦民生福祉，书写住有优居新篇章。始终把民生保障改善放在优先位置，用一个个民生工程，织密群众"幸福网"。住房保障扩面提质。棚改回迁安置 8.8万套，25万群众"出棚进楼"。统筹建设保障性住房1.76万套，惠及10.5万户家庭。精准发放住房租赁补贴1万户，筹集人才住房4.3万套，有效缓解新市 民、新青年等群体的住房难题。民生实事暖心惠民。扎实推进"微改造"工程，改造老旧小区845个、用电自管小区307个，新增电动车充电端口10万个、既 有住宅加装电梯861部，从细微处守护群众"家门口的幸福"。物业管理提质增效，深化"红色物业"建设，全市建立130个党建联系点，推动物业服务深度融 入基层治理体系。针对物业收费等群众反映强烈的问题开展集中攻坚，群众满意度显著提升。 精雕城市品质，绘就宜居宜业新画卷。坚持以城市更新为重要抓手，持续完善城市功能、提升城市能级。城市更新焕新见效。坚持城市更新与城市体检一 体化推进，实施片区综合改造78个，投资870亿元实施中心城区城建项目526个，东风路跨岔河东大道立交桥、体育公园等一批项目建成投用，雨洪资源利 用等一批项目加速推进，城市功能品质显著增强。基础设施能级提升。全市建成海绵城 ...

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告核心观点 - 本周（2025年10月11日-10月17日）新房和二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降但同比上升 [1][5][16] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下，9月楼市成交同环比改善，但10月以来高频数据显示成交走弱，市场持续性有待观察；由于去年四季度销售基数较高，后续市场可能仍面临压力 [6][131] - 当前房价绝对值走低、库存上升、居民信心较弱，难以支撑后续楼市成交量价；市场对政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会 [6][131] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑的困境反转标的 [6][131] - 现阶段建议关注四条投资主线：基本面稳定且在一二线核心城市有高占比的房企；2024年以来在销售和拿地有突破的“小而美”房企；经营或策略有增量变化的房企；受益于二手房市场量价修复的经纪公司 [6][131] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交情况**：40个城市新房成交面积270.2万平方米，环比上升170.6%，同比下降22.9%（同比降幅较上周收窄26.7个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为153.0%、202.9%、125.3%，同比增速分别为-37.7%、-4.2%、-41.1% [5][17] - **新房库存情况**：12个城市新房库存面积11409万平方米，环比下降0.1%，同比下降13.0%；去化周期20.9个月，环比下降0.8个月，同比上升0.4个月；一、二、三四线城市去化周期分别为21.0、17.8、88.6个月，环比分别下降0.6、0.9、5.2个月，同比分别上升0.2、0.05、14.9个月 [5][39] - **二手房成交情况**：18个城市二手房成交面积183.3万平方米，环比上升188.9%，同比下降30.9%（同比降幅较上周收窄29.1个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为241.7%、176.7%、168.7%，同比增速分别为-25.1%、-36.9%、-32.8% [5][45] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城成交土地规划建筑面积815.7万平方米，环比下降28.4%，同比下降59.5%；成交总价201.6亿元，环比下降51.1%，同比下降57.9%；楼面均价2471元/平，环比下降31.7%，同比上升4.1%；溢价率2.2%，环比下降0.8个百分点，同比上升0.4个百分点 [5][60] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积171.7万平方米，环比下降68.9%，同比下降66.2%；成交总价141.3亿元，环比下降59.0%，同比下降36.4%；楼面均价8228.5元/平方米，环比上升32.1%，同比上升87.8%；溢价率0.6%，环比下降4.6个百分点，同比上升0.5个百分点 [5][81] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：住建部强调“十四五”期间将深化住房领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，并健全城市体检与城市更新一体化机制 [97] - **地方政策**：成都出台公积金新政，取消“本市缴存”限制，扩大“商转公”合作银行范围；合肥延续购房补贴政策至2026年5月；天津允许既有住宅加装电梯提取住房公积金 [99][100] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-2.3%，较上周下降1.5个百分点；相对沪深300收益-0.1%，较上周上升0.2个百分点；板块PE为32.42X，较上周下降0.84X [5][104] - A股跌幅靠前公司包括招商蛇口（-0.1%）、保利发展（-2.3%）、绿地控股（-5.4%）；港股涨幅靠前公司包括建发国际集团（1.2%）、华润置地（-1.2%）、中国海外发展（-1.8%） [5][110] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量173.1亿元，环比上升367.8%，同比上升5.5%；总偿还量74.5亿元，环比下降41.4%，同比下降48.8%；净融资额98.7亿元 [5][120] - 债券发行量最大房企为华润置地（20.0亿元）、海开控股（20.0亿元）、长兴国控（13.8亿元）；偿还量最大房企为海开控股（20.0亿元）、陆家嘴（15.8亿元）、铁建房产（7.0亿元） [5][120][127] 投资建议 - 建议关注四条主线：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团（基本面稳定型）；保利置业集团、城投控股（“小而美”型）；新城控股、金地集团、龙湖集团（经营变化型）；贝壳-W、我爱我家（二手房经纪型） [6][131]

货币政策与宏观经济形势 - 会议认为宏观调控力度加大，货币政策适度宽松，持续发力、适时加力，强化逆周期调节，为经济回升向好创造适宜的货币金融环境[4] - 贷款市场报价利率改革效能持续释放，存款利率市场化调整机制作用有效发挥，货币政策传导效率增强，社会融资成本处于历史较低水平[4] - 当前外部环境更趋复杂严峻，世界经济增长动能减弱，贸易壁垒增多，主要经济体经济表现有所分化，通胀走势和货币政策调整存在不确定性[4] - 我国经济运行稳中有进，社会信心持续提振，高质量发展取得新成效，但仍面临国内需求不足、物价低位运行等困难和挑战[4] 金融服务实体经济与重点领域支持 - 要引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业，增强银行资本实力，共同维护金融市场的稳定发展[5] - 扎实做好金融"五篇大文章"，加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等，做好"两重""两新"等重点领域的融资支持[5] - 用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款，探索常态化的制度安排，维护资本市场稳定[5] - 充分发挥支持小微企业融资协调工作机制作用，进一步打通中小微企业融资的堵点和卡点[6] 房地产发展新模式构建 - 要加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式[6] - 构建房地产发展新模式是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策[8] - 房地产发展新模式的核心是投资驱动向消费驱动的转换和"强市场 + 强保障"双轮驱动住房供应体系的形成[12] - 新模式应至少包括住房、土地、财税、金融四方面的制度变革，以实现房地产市场的供需平衡、稳定发展[13] 房地产市场现状与政策方向 - 2024年我国商品住宅销售面积达到8.1亿平方米，为努力实现市场回稳，仍需在房企转型、土地供应、需求支持等方面继续工作[10] - 中央经济工作会议着重提到要有序搭建"市场 + 保障"的住房制度，包括住房土地供给制度、保障房建设分配管理制度和住房金融制度等[10] - 在人口总量持续负增长态势下，未来我国住房总需求将面临稳中放缓甚至下行压力，同时人口区域分布变化、老龄化和改善型需求增加对市场产生深远影响[13] - 长租公寓、服务型养老公寓、旅居公寓等以租为主的三种公寓是新模式重要的发展方向与具体载体[11] 存量资产盘活与金融工具创新 - 通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产，形成不动产领域存量盘活和新增投资的良性循环，将是未来REITs推动商业不动产领域发展的新模式[12] - 经过多年投资建设和发展，我国商业不动产领域积累了大量的存量资产，未来商业不动产投资将从过去的新增投资为主转向增存并重[12] - 建议以优化存量空置商办楼宇处置政策为突破口，"商办改保障"，推进处置存量商品房工作，同时增加保障房市场供给[10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节后楼市成交环比展现一定韧性，二手房市场表现持续优于新房，受2024年“924”楼市新政高基数影响，新房、二手房成交同比数据均为负，房地产行业正加速由“增量扩张”向“存量提质”转型，未来城市间和城市内部结构性分化或成常态 [1] 各部分总结 成交情况 - 周成交环比：15个重点城市二手房成交面积215万平方米，环比增长6%，市场活跃度回升；38个重点城市新房成交面积274万平方米，环比大幅下降23%，此前温和复苏势头未延续，二手房市场需求韧性强于新房 [1] - 成交同比：本周二手房成交同比增速首转负，降幅13%，新房成交同比下滑24%，连续第三周负增长；与2023年同期比，二手房成交同比增长8%，新房成交同比仍下滑18%，新房市场需求弱，购房者观望情绪浓 [2] - 分城市层级：一线城市二手房周成交环比由增转降，整体下滑5%，同比由正转负，降幅19%；二线城市表现突出，二手房周成交环比大幅增长25%，同比降幅扩大至8%；三线城市继续承压，二手房周成交环比、同比分别下滑4%和6%；各能级城市新房成交普遍回落，二线城市环比跌幅相对较小，一线城市环比整体下滑36%，同比下降34%，二线城市环比下滑15%，同比逆势增长11%，三线城市成交量环比、同比分别大幅下滑23%和49% [3] 重点城市观察 - 一线城市：10月10 - 16日，一线城市二手房周成交面积环比下滑5%，同比下滑19%，新房环比下滑36%，同比下滑34%；二手房中深圳、上海分别增加49%、7%，北京下滑31%，同比北京、深圳、上海分别下滑28%、18%、14%；新房中北京、上海、深圳、广州分别下滑47%、44%、32%、12%，同比深圳、广州、上海、北京分别下滑48%、41%、30%、20% [27] - 杭州和成都：杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长23%、下滑57%，分别相当于年内高点的50%、22%；成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长27%、下滑18%，分别相当于年内高点的75%、57% [28] 房价观察 - 10月6 - 12日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.18%、0.41%、0.42%；与去年“924”政策前一周相比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别2.9%、9.3%、9.2% [54] 政策方面 - 自然资源部发布《城市存量空间盘活优化规划指南》，标志我国城市发展迈入“存量时代”；国新办发布会提出“十五五”期间聚焦“城市更新”、“好房子”与“房地产发展新模式”三大战略方向，“好房子”建设对传统二手房形成竞争压力，“新模式”下对预售制度改革与资金监管强化，有望重塑行业开发逻辑，重建市场信心 [6]

行业转型与政策导向 - 房地产行业从规模扩张转向质效并举的高质量发展阶段 [1] - 政策导向为稳增长、惠民生、防风险、促转型，建立“市场+保障”双轨住房供应体系 [2] - 构建房地产发展新模式是解决行业痛点和促进市场平稳健康的治本之策 [6] 保障性住房体系建设 - “十四五”期间建设筹集各类保障性住房和安置住房超过1100万套（间） [3] - 多元化保障体系涵盖公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房 [2] - 预计未来配售型保障性住房占比将不断提升，以配合存量商品房“收储” [5] 市场支持与需求满足 - 各地坚持一城一策，通过下调首付比例、利率、契税等措施降低居民购房成本 [4] - 住房租赁市场规范化发展，《住房租赁条例》于2025年出台实施 [5] - 机构租赁占比上升，租购并举格局基本形成，未来将培育专业化租赁企业并建立租金指导价机制 [5] 融资与开发模式改革 - 建立城市房地产融资协调机制，全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元 [7] - 新融资模式通过“应贷尽贷”缓解房企流动性压力，信用债发行利率下行 [8] - 改革开发销售制度，推动现房销售，形成“人、房、地、钱”要素联动新机制 [7] 产品品质与绿色智慧发展 - 行业重点发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足品质生活期待 [9] - 《住宅项目规范》于2025年发布，明晰“好房子”标准 [10] - 未来将强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用 [10] 城市更新与内涵式发展 - 全国实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套 [11] - 累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及超过4000万户、1.1亿人 [11] - 建立城市体检与更新一体化机制，297个地级以上城市已全面开展体检工作 [11] - 未来行业发展重点转向存量盘活，让房地产企业成为城市运营商 [12]

房地产市场表现分化 - 国庆期间部分城市如西安、成都、杭州的售楼处人气爆棚，楼盘销售捷报连连 [5] - 北京土地市场出现339轮竞价的激烈竞争场面 [5] - 一线城市成交量齐升，但三四线城市市场表现依旧冷淡，呈现冰火两重天格局 [5] 驱动市场变化的核心因素 - 热销逻辑转变，不再依赖概念炒作，而是依靠地铁上盖便利、名校资源、真金白银优惠等硬核条件 [5] - 政策优化和价格回调促使此前持观望态度的购房者最终决定出手 [5] 房地产行业发展新模式 - 行业正进行系统性重构，从高周转旧模式转向追求品质的新模式 [5][6] - 建立“人、房、地、钱”联动机制，以人口流动决定住房供给，金融资源提供精准支撑 [5] - 完善“保障+市场”双轨体系，推动租售并举，实现住有所居 [5] - 推进现房销售与智慧建造，让“好房子”成为生活标配 [5] - 行业未来核心在于“住得多好”而非“炒得多热”，“好房子”被视为中国楼市新的底气 [6]

高校宿舍资源补充新趋势 - 高校通过购买或租赁周边存量社会用房解决因扩招和校内土地不足导致的住宿紧张问题 [1][2][3] - 该模式可大幅缩短建设周期并规避交付风险 同时当前房价调整背景下收购成本可能低于自建 [3] - 国家发改委等部门2024年初发布指导意见 明确鼓励高校通过购买租赁周边社会用房补充宿舍资源 [2] 高校购置存量房地产案例 - 中国矿业大学（徐州）以单一来源采购方式购置存量房地产 项目预算金额29345万元人民币 [1] - 中南大学购置存量房地产项目预算金额29538万元人民币 拟购物业距离学校第二临床学院东院区仅500米 [1][4] - 合肥工业大学购置存量房地产项目预算金额11760万元人民币 [2] - 湖北大学阳逻校区整体购置352套存量商品房 总建筑面积37048.04平方米 新增床位2800个 项目估算投资1.98亿元 [2][4] 高校租赁社会用房案例 - 浙江大学拟在紫金港校区周边5公里范围内租赁社会用房 预算金额2360万元 要求提供床位不少于3000张 [5] - 租赁房源将面向2026级专业学位硕士研究生 第一学年由学校安排住宿 后续需自行解决并获适当补贴 [5] 模式优势与条件 - 购置现房总成本低于自建模式（含土地、规划、建设等环节） 可实现即购即用快速解决需求 [3] - 地理空间上要求收储项目离高校距离较近 例如湖北大学收购楼栋距校门直线距离不足四百米 [4] - 该模式是优化资源配置和推动城市更新的有效方式 未来使用方向多元化 可拓展至蓝领公寓、养老公寓等 [3][6] 潜在挑战与应对 - 管理模式从传统自建宿舍转变为对商品房小区管理 涉及与物业、开发商等多方协调 管理难度增加 [6] - 需应对高校政策变化与人口结构转型 根据未来学生规模变化提前设置机制 如将部分宿舍转为教师公寓 [6] - 在装修设计层面需要更多灵活空间 以满足不同办学阶段人员的需求 [6]

部分城市房地产市场热度提升 - 国庆中秋假期期间，西安、海口、三亚、成都、杭州等城市房地产销售热度较高 [2] - 热销楼盘凭借优越地理位置（如靠近高铁站、地铁站）、优质教育资源（如靠近学校）或开发商提供的真金白银优惠吸引购房者 [2] - 9月份北京二手住宅成交量创今年以来第二高位，上海一二手住宅累计成交面积环比同比均大幅增长，深圳一二手住宅成交套数环比同比均大幅增长 [2] 市场回暖的驱动因素 - 政策优化调整有效激发了刚需和改善性购房需求 [2] - 开发商或二手房房主调低价格促使观望者出手 [2] - 新房供应量明显增长带动换房需求增加，进而推动二手房销量增长 [2] 土地市场表现与行业分化 - 北京土地市场再现火爆竞拍场景，朝阳区太阳宫一地块历经339轮竞价才决出买家 [3] - 中海地产、招商蛇口等企业今年以来拿地积极性较高 [3] - 当前市场分化明显，仍有众多城市房地产市场交易低迷 [3] 房地产发展新模式的构建方向 - 完善住房供应体系，形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局 [3] - 规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [3] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源 [3] 制度与产品层面的改革 - 改革完善房地产开发制度，严禁在项目交付前违规抽挪销售、融资等资金或抽逃出资 [4] - 改革完善房地产融资制度，一个项目确定一家主办银行，建立城市房地产融资协调机制 [4][5] - 改革完善销售制度，有力有序推进现房销售以从根本上防范交付风险 [5] - 建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [5]

不仅房地产销售市场在一些城市出现一定起色，土地市场也表现不俗。北京土地市场再现火爆竞拍场 景，朝阳区太阳宫一地块日前历经339轮竞价才决出买家。中海地产、招商蛇口等企业今年以来拿地积 极性较高。 尽管一些城市的楼市有亮眼表现，但不可否认的是，当前市场分化明显，仍有众多城市房地产市场交易 低迷。为积极促进房地产市场平稳健康发展，必须加快构建房地产发展新模式。 又到"金九银十"楼市传统销售旺季。今年国庆中秋假期，在房地产市场总体处于修复过程的大背景之 下，一些城市楼市热度提升。 双节假期出游人数众多，看房的人有所分流。不过，仍有一些城市销售情况较好。西安市多个楼盘在假 期取得良好销售业绩，海口、三亚、成都、杭州等地房地产销售热度也较高。 热销楼盘各有特点，有的靠近高铁站、地铁站，地理位置优越；有的靠近学校，有优质教育资源；还有 的靠开发商真金白银的优惠吸引了购房者。总体而言，楼盘之间竞争激烈，只有在地段、产品、配套、 价格等方面都有不错表现，才更有可能脱颖而出。 回顾9月份，北京、上海、深圳等地成交量均实现明显回升。统计显示，9月份北京二手住宅成交量居今 年以来第二高位；上海一二手住宅累计成交面积环比、同比均较大 ...

房地产市场 - 全省持续推动房地产市场止跌回稳 加快构建房地产发展新模式并指导各地因城施策 编制实施2025年度住房发展计划 [1] - 前8个月全省房地产开发完成投资2177.31亿元 同比增长0.3% 新建商品房销售面积1404.57万平方米 同比增长1.8% [1] - 全省有效推动"白名单"扩围增效 593个房地产项目被纳入"白名单" 更好满足项目合理融资需求 [1] 保交房工作 - 坚决夯实属地责任和企业主体责任 全力推动剩余项目严格按计划建设交付 [1] - 全面开展已交付项目"回头看" 逐项目建立质量问题排查整改台账 严把交付质量关 [1] 老旧小区改造 - 2025年全省计划新开工改造城镇老旧小区870个 涉及10.19万户居民 目前已开工改造743个 惠及8.88万户居民 开工率85.4% [2] - 加快补齐既有小区电动自行车充电设施 全省累计新增充电设施34.44万个 其中2025年新增13.55万个 [2] 建筑业发展 - 2025年上半年全省完成建筑业总产值4353.09亿元 同比增长2.2% 高于全国平均增速2个百分点 [2] - 制定措施促进建筑业"稳就业、稳企业、稳市场、稳增长" 推动建筑业转型升级并激发企业活力 [2] - 将智能建造与新型建筑工业化产业链纳入重点推动 前9月产业链产值达到473.89亿元 同比增长12.17% [2]