深圳楼市新政后市场表现 - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3% [1] - 一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [1] - 9月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.87万元，环比微跌1.5%，挂牌均价为每平方米6.26万元，环比小幅下降0.6% [1] - 市场呈现"以价换量"特征，500万元至1000万元的刚改客群成交占比提升，客户决策速度和信心有明显提升 [1] 深圳楼市新政政策分析 - 新政采取分区调控策略，核心区福田、南山限购政策保留但单身购房资格放宽，推动前海、宝中片区刚需入市 [2] - 非核心区取消社保限制、房贷利率下调及取消企业购房限制，导致龙岗、光明等区域出现"跨城购房团"，部分项目临深客户占比攀升 [2] - 政策通过资格扩容、成本降低的组合拳精准切中"外围去库存、核心稳预期"的痛点，短期内显著激活市场，非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖 [2] 全国房地产市场概况 - 2025年以来新房市场整体运行平稳，但二季度以来销售转弱，9月供应改善带动销售略有修复 [2] - 二手房市场持续"以价换量"，前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，9月成交量同环比均出现回升 [2] - 9月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16926元，环比上涨0.09%，同比上涨2.68% [3] - 9月全国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13381元，环比下跌0.74%，但跌幅较上月收窄0.02个百分点 [3]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现“金九”销售微幅回升 [1] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 领先房企销售排名与金额 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [1] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [1] - 销售前十房企还包括建发房产（955.7亿元）、中国金茂（806.8亿元）、越秀地产（800亿元）、滨江集团（786.3亿元） [1] - 华发股份、中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元 [1] 房企阵营分化情况 - 销售额1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [1] - 第二阵营（500-1000亿）共7家，较去年同期减少1家 [1] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少1家 [1] 月度业绩改善与政策影响 - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30% [3] - TOP10房企中有7家的操盘金额环比增长 [3] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果较为显著 [4] 市场展望与区域分化 - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临调整压力 [4] - 后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [4] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目有限，市场分化行情将延续 [4]

政策核心内容 - 武汉市多部门联合发布八项措施以促进房地产市场平稳健康发展，简称“汉八条” [1] 商办类房屋支持政策 - 个人购买新建商业用房、办公用房、商住两用房可凭不动产登记证按“一房一户”申请落户，符合条件的配偶、子女可随迁落户 [3] - 在2025年10月1日至2026年6月30日期间，对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 [3] - 支持商务楼宇在符合安全要求及保持主体、产证性质、主体结构不变的前提下进行功能转换，转换年限原则上不超过15年 [3] 住房公积金政策调整 - 双缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度调整为150万元，单缴存人家庭最高额度调整为120万元 [4] - 将按还款能力计算贷款额度公式中的“还贷比例”由35%提高至40% [4] - 2025年10月1日至2026年6月30日期间，缴存人家庭申请公积金贷款时，其正在挂牌出售的一套住房不纳入贷款套数认定 [4] 刚性住房需求支持 - 2025年10月1日至12月31日，在指定区域以商业贷款购买首套新建商品住房的家庭，可按初始贷款金额1%获得贷款利息补贴，最高不超过2万元，分2年等额发放 [4]

深圳楼市新政后市场表现 - 深圳二手房周成交1279套 环比下降9.2% 主要受台风天气影响 [1] - 当月深圳一手住宅成交1482套 二手住宅成交4323套 [1] - 二手房市场呈现以价换量态势 价格变化不大 [1] - 房产中介经理反馈客户决策速度和信心有明显提升 [1] 区域市场分化与需求分析 - 龙岗区二手房成交量持续占据榜首 福田 南山 罗湖交替排第二 [1] - 新政后核心区福田 南山限购政策保留但单身购房资格放宽 推动前海 宝中片区刚需入市 [2] - 非核心区取消社保限制 房贷利率下调 取消企业购房限制 龙岗 光明等区域出现跨城购房团 [2] - 二手房经历4年多价格下跌 成交量攀升 使更多人群能负担得起 [2] - 二手房高位运行为改善型需求提供卖旧基础 促进从二手流通到新房承接的良性循环 [2] 新政影响与开发商策略 - 新政通过分区调控 成本降低 资格扩容的组合拳 短期内显著激活市场 [2] - 非核心区域出现量价齐升 核心区域温和回暖 [2] - 新政出台正值房地产传统营销旺季 开发商积极准备把握政策窗口期 [2] - 新盘入市 加推密集 叠加新政红利释放 助推新房成交量持续走高 [2] - 新政落地23天 贝壳深圳合作门店新房认购量较新政前23天增长35% 较8月同期增长75% [2] 全国市场概况 - 2025年以来新房市场整体运行平稳 但二季度以来销售转弱 [3] - 9月供应改善带动新房销售略有修复 [3] - 二手房市场持续以价换量 前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长 [3] - 经过6至8月阶段性降温后 9月二手房成交量同环比均出现回升 [3]

北京房地产市场成交量 - 9月1日至27日北京新建商品住房网签2837套，环比增长22.3%，同比增长11.4% [1] - 新建商品住房网签面积36.71万平方米，环比增长28.1%，同比增长24.2% [1] - 同期北京二手住房网签1.32万套，环比增长18.3%，同比增长24.1% [1] - 二手住房网签面积119.13万平方米，环比增长16.1%，同比增长23.1% [1] 影响市场的政策因素 - 8月9日北京发布楼市新政，允许符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数 [1] - 新政将每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元 [1] - 新政将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 [1] - 新政将二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外 [1]

新政效果初步显现 - 上海"沪六条"新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为突出亮点 [1] - 新政实施以来政策效果初步显现 新房市场短期成交量明显回升 二手房市场在预期博弈中有所修复 [1] - 外环外限购松绑即对符合住房购买条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身按照居民家庭执行住房限购政策 [1] 外环外市场显著升温 - 外环外新房成交占全市比重达73.45% 较年内平均水平高出12.29个百分点 达到年内新高 [1] - 新政后首月外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [2] - 上海链家数据显示新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 成交量增长16% [2] 项目层面具体表现 - 宝山区顾村板块山水雅境项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [1] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 在唐镇、大虹桥、闵行等热点板块项目直接受益 [1] - 闵行梅陇保利·海上印项目8月26日开盘均价8.18万元/平方米 168套房源当日售罄 宝山杨行金茂棠项目均价5.39万元/平方米 160套房源同日"日光" [5] 二手房市场整体回暖 - 9月单月二手房网签16677套 9月20日和21日单日网签量突破千套 [3] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [3][4] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 市场整体处于"以价换量"阶段 [4] 高端市场持续火热 - 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日销售额近百亿 其中复式单位以32.68万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [5] - 上海新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [6] - 9月21日上海有9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [6] 开发商积极应对 - 建发上海表示将加快改善型项目入市 如上海保利建发印象青城和上海建发朗玥陆续加推产品 [1] - 中建东孚位于上海中环南大智慧城核心区的麓岛项目将于国庆期间公开示范区及样板房 预计10月底首批入市 [6] - 保利虹桥和颂项目首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销"红盘" [5]

文章核心观点 - 上海楼市新政实施满月 新房与二手房市场呈现差异化修复态势 外环外市场活跃度显著提升 [1] 新房市场表现 - 新政后首周新房网签成交量环比增幅超过30% 形成成交小高峰 [5] - 外环外多个新建楼盘认购后迅速售罄 部分项目实现“三开三罄” [5] - 首周高峰后成交量逐步回归理性 但整体仍维持较高水平 新政首月新房成交总量环比上涨19% [5] - 新房网签量同比仍下降2.5% 但降幅较去年同期收窄33个百分点 [5] 二手房市场表现 - 二手房市场呈现“稳步爬坡”态势 新政后四周网签成交量依次为4704套、4416套、4794套、5021套 成交重心持续上移 [6] - 市场咨询量、带看量同步回升 交易活跃度持续提升 [6] - 9月以来二手房挂牌量累计减少1453套 缓解市场供给压力 [6] 外环外市场影响 - 新政核心为取消外环外限购 该区域新房交易量占全市61% 二手房交易量占全市51% [7] - 新政首月外环外新房成交占全市比重攀升至73.45% 创年内新高 较年内平均水平高出12.29个百分点 [8] - 新政前两周外环外二手房成交比重分别达49.5%和49.1% 明显高于年内44.3%的平均水平 [8] 市场库存与长期展望 - 截至9月26日上海全市二手房挂牌量达35.65万套 库存高企态势未缓解 [9] - 历史经验显示楼市宽松政策对成交量的提振作用通常仅能维持数月 对成交价的拉动效应相对有限 [8]

上海“8.25”楼市新政核心观点 - 上海新一轮房地产市场调控政策实施满月后效果初步显现，新房和二手房市场成交量均出现回升，政策提振了市场信心并促进了合理住房需求的释放，为“金九银十”购房旺季奠定了市场回暖的基础 [1] 新房市场表现 - 新政后首周新房网签成交出现明显小高峰，单周成交量环比增幅超过30%，随后三周市场回归理性但整体维持较高水平，新政首月新房成交总量环比上涨19% [2] - 与去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%，但降幅较去年同期收窄33个百分点，表明市场热度与去年仍有差距但政策已带来积极变化 [2] - 外环外区域是政策主要受益区域，新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45%，为年内新高，较年内平均水平高出12.29个百分点 [5] - 上海新房市场供需格局发生变化，外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但外环外仍是主要供应区域，新政放开外环外限购旨在促进库存去化 [4] 二手房市场表现 - 新政后二手房市场价格博弈加剧，首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上，反映出买卖双方价格博弈激烈，市场整体处于调整期 [8] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5%，但第二周出现9.3%的环比回落，后续两周随着销售旺季到来成交量逐步回升，环比增幅分别达到5.2%和7.8% [10] - 外环外限购放开激活了二手房市场置换链条，新政前两周外环外成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3%，显示该区域交易活跃度提升 [12]

政策核心内容 - 上海于8月25日由六部门联合发布房地产优化调整措施，涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等六个方面 [1] 外环外市场表现 - 外环外限购松绑后，符合条件的家庭在外环外购房不限套数，成年单身按居民家庭执行限购 [2] - 上海链家川沙江镇板块新政后网签量冲至60套左右，创板块新高，周末带看量可赶上以前整周的量 [2] - 太平洋房屋数据显示，闵行莘庄与松江大学城板块新政后新增客户数量提升13.93%，买卖单量提升20.75% [2] - 上海链家新政后四周数据显示，外环外新增挂牌量增长19%，新增客户咨询量增长18%，带看量增长4%，二手房成交量增长16% [2] - 太平洋房屋数据显示新政后四周外环以外成交占比同比环比均上升超18% [3] - 58安居客研究院指出，青浦区热度一周提升7.8排全市第一，嘉定、松江分别位于第2和第4位，但金山、奉贤热度下行 [5] 整体市场成交热度 - 截至9月24日，9月单月二手房（含商业）已网签16080套，9月20日、21日出现单日网签量破千套纪录 [3] - 新房市场政策落地后首周成交量环比提升超30%，近两周成交稳定在9万平方米以上 [3] - 外环至郊环新房项目认筹情况改善，内环内高端豪宅如金陵华庭、上海壹号院开盘即售罄 [3] - 业内预计9月二手房价格将维持稳定，一二手房总销售量将超过8月 [5] 价格区间与需求结构 - 300万以下及500万-700万房源成交占比提升明显，置换链条有被推动迹象 [3] - 市场改善型需求有效释放，各产品梯队均受益于政策红利 [3] 客户行为与成交效率 - 成交转化率改善，平均所需带看次数减少，松江大学城板块一套2600万元改善型房源仅经两次带看即成交 [4] - 客户入市节奏加快，部分拆迁房东积极置换品质更好的商品房 [4] - 外地客户购房机会增加，刚需房源成为其首选 [4] - 此前观望的潜在客户决策被推动，部分长期看房客户在新政后直接签约 [5] 行业景气度 - 房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大涨幅 [5] - 市场上大量优质房源降价意愿呈现减弱 [5]