行业投资评级 - 推荐 维持评级 [4] 核心观点 - 上海2025年首次楼市新政通过多维度政策放松稳定房地产市场 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷和完善个人住房房产税政策 [1][2] - 政策对促进上海房地产市场企稳回升具有正面作用 且北京上海需求端政策放松可能对其他一二线城市政策放松起到示范作用 [2] - 建议关注在上海市场持续拿地且具有口碑的住宅开发企业 如中国金茂和招商蛇口 [3] 政策内容总结 调减住房限购 - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士需连续缴纳社保或个税满1年及以上可在外环外不限套数购房 连续缴纳满3年及以上可在外环内限购1套住房 [1] 优化住房公积金政策 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [2] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付购房首付款并支持"又提又贷" [2] 优化个人住房信贷 - 利率定价机制不再区分首套和二套住房 合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [2] 完善个人住房房产税政策 - 符合条件的非本市户籍家庭购买首套住房暂免征收房产税 [2] - 购买第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米免税面积扣除 [2]

政策调整内容 - 北京和上海在8月份出台楼市新政 进一步放宽住房限购政策 北京对符合条件家庭五环外不再限制购房套数 上海则取消外环外购房套数限制并取消单身人士单独限购政策[1] - 上海优化公积金政策 包括提高个人住房公积金贷款额度 支持提取公积金支付购房首付款 以及支持住房公积金"既提又贷"[2] - 上海明确不再区分首套和二套住房商贷利率 完善房产税政策 整体政策力度较北京更大 范围更广[2] 市场影响分析 - 上海外环外新房库存占全市70% 消化周期普遍超过20个月 外环外二手房挂牌量占比达到近40% 政策旨在激活多套房购置需求并消化库存[1] - 今年以来上海新建商品住宅成交2.97万套 其中外环外成交超1.8万套占比超60% 1-7月二手房成交约12.7万套 其中外环外成交约6.5万套占比约51% 外环外已成为上海楼市成交主力[1] - 北京放宽外围限购后市场热度上升明显 政策落地预计将释放改善性需求 带动新房带看和签约量上升 二手房市场也将保持活跃态势[2][3] 政策趋势展望 - 一线城市在调整房地产政策时往往步调一致 例如2024年年初和5月末均出现多个一线城市集中放宽政策的情形 这种步调一致能带来预期共振效应并为市场释放有力信号[2] - 北京上海政策出台后 深圳跟进楼市新政的概率进一步增强 有助于提振市场预期并促进市场止跌回稳[2] - 政策放松有望推动后市交易活跃 特别是未来两个月楼市将迎来金九银十传统旺季[3]

新政核心内容 - 上海外环外取消符合条件家庭购房套数限制 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取公积金支付首付款并允许"又提又贷" [3] - 取消首套与二套商业贷款利率区分 二套房贷款成本显著下降 100万元30年期贷款月供减少220元 总利息减少8万元 [3] 新房市场反应 - 外环外新盘推出"不熄灯"服务吸引客户 但新政首夜到访量有限 [1][2] - 开发商预期周末将出现看房高峰 销售晚间加班或成常态 [1] - 大虹桥核心区域项目华发虹桥四季已接到大量政策咨询和看房预约 [1] 二手房市场动态 - 中介门店咨询量激增 经纪人出现信息回复不及情况 [2] - 出现个别房东涨价案例：闵行莘庄400万元级房源提价20万元 松江泗泾部分房源单价上调5000元/平方米 [2] - 多数卖家保持理性 更倾向尽快成交 有挂牌半年房源保留降价空间 [2][3] 购房者反馈 - 单身人士表示新政缓解购房压力 计划周末看盘 [4] - 改善型家庭考虑置换大户型 现有住房规划用于养老 [4] 行业预期 - 业内人士预测新政将推动"量提升价更稳"的市场效应 [4] - 市场仍以"以价换量"为主基调 连夜涨价属极个别现象 [2][3]

上海房地产新政核心内容 - 上海六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等措施[2] - 政策调整后沪籍家庭与连续缴纳满1年社保或个税的非沪籍在外环外购房套数限制取消 沪籍成年单身在外环内限购套数由1套增至2套[3] - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 购买预售新房可提取公积金付首付且不影响贷款额度 商贷利率不再区分首套和二套住房[3] - 房产税政策调整包括非沪籍首套房免征 二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除[3] 市场反应与政策效果 - 政策发布当日覆盖A股开发商股价上涨4.0% 跑赢沪深300指数1.9个百分点 覆盖H股开发商股价上涨2.0% 覆盖重点物企股价上涨3.0% 分别跑赢恒生中国企业指数0.2和1.1个百分点[2] - 8月初至今覆盖A股开发商股价累计上涨6.9% 覆盖H股开发商股价累计上涨9.8% 覆盖重点物企股价累计上涨11.8%[4] - 北京新政后截至8月24日新房和二手房交易量7日移动平均值较7月均值分别上涨4%和19% 二手房挂牌价8月中旬环比下降0.6% 较7月旬均环比降幅-0.8%略有好转[3] 行业基本面与政策展望 - 当前地产基本面仍偏弱 二季度以来一二手房销售面积同比跌幅走阔至约10% 房价月环比跌幅在-1.5%上下[4] - 政策效果预计呈现区域性和阶段性特征 整体地产销售量价的持续好转需依赖存量房收储和城中村改造等供需面改善政策落地[3] - 板块走势与市场流动性趋势高度关联 近期表现部分得益于流动性充裕背景下的资金轮动[4] 政策横向对比（北京/上海/深圳） - 上海商贷利率执行首套LPR减45BP 二套LPR减5BP 不再区分首套和二套[7] - 北京商贷利率执行首套LPR减45BP 二套五环内LPR减5BP 二套五环外LPR减25BP 深圳执行首套LPR减45BP 二套LPR减5BP[7] - 三地首套商贷最低首付比例均为15% 二套首付比例北京/上海为20% 深圳核心区25%与非核心区20%[7] - 限购政策方面 上海/北京对外环外/五环外购房取消套数限制 深圳对非核心区实施差异化限购[7]

住房限购政策调整 - 外环外购房不限套数 符合条件居民家庭包括本市户籍及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭可享受此政策 [1] - 沪籍居民家庭和成年单身人士外环内限购2套住房 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满3年及以上可在外环内限购1套住房 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套住房 中国人民银行上海总部调整利率定价机制 [1] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套可叠加上浮比例至216万元 [2] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房首付款 缴存人及配偶均可申请提取 [2] - 提取公积金支付首付款不影响贷款额度计算 支持"又提又贷"政策 [2] 房产税优惠政策 - 符合条件的非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除 [2] - 房产税优惠政策自2025年1月1日起实施 因个人住房房产税按年征收 [2]

今天楼市终于迎来重磅利好！ 上海发布了楼市新政，这次新政包括取消了外环外的限购措施、加大住房公积金对楼市的支持力度、调 整商业性个人住房贷款利率定价机制、完善个人住房房产税政策等一系列的措施。 一、新政明确进一步放松限购措施。符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。这次的符合条件算是放 的比较宽了，即上海户籍居民家庭和在上海连续缴纳社保或个税满1年及以上的非户籍居民家庭，取消 其在上海外环外购买住房套数的限制。另外成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。 这个取消"限购"的力度算不算大？这个估计不同的人解读是不一样，但起码不算完全放开了外环外的限 购。哪一天非户籍家庭也不需要社保或个税的条件，才算是完全放开限购了。 二、新政提高了公积金贷款的额度，首套贷款额度最高可以达到216万元，二套最高贷款额度从130万元 提高至149.5万元。同时，支持提取住房公积金支付购房首付款。加大住房公积金对购房的支持基本上 也成为了最近楼市新政的常规操作了。 8月25日，上海六部门联合发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，具体内容如下： 三、新政明确要优化个人住房信贷政策。目前这个政策最大的提升就是不再区分首套住房和 ...

中新社北京8月25日电 (记者庞无忌)8月份，中国两大一线城市北京和上海相继出台楼市新政，进一步放 宽住房限购等政策。 25日，上海出台楼市新政称，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；此前对单身人士的"单独限 购"政策也不再执行。10余天前，北京出台楼市新政，对符合条件家庭五环外不再限制购房套数。 58安居客研究院院长张波表示，上海限购政策调整方向和北京保持同步，也是针对市场需求不足的区域 进行针对性放松，政策利好上海松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前上海外环外新房库存占全市的70%，消化周期普 遍超过20个月；同时，外环外二手房挂牌量占比达到近40%。此番上海优化限购政策，旨在激活多套房 购置需求，消化库存，特别是对新市民在外围购置第二套住房、为父母购置养老房产等，都将提供便 利。 目前，外环外区域已成为上海楼市成交主力。中指研究院监测数据显示，今年以来(截至8月23日)上海 新建商品住宅(不含保障房)成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，1月-7 月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%。 从此 ...

核心观点 - 上海市出台楼市新政全面松绑外环外住房限购 降低购房成本 释放住房需求 助力"金九银十"销售旺季 [3][4][6][10][11] 限购政策调整 - 沪籍居民及单身人士在外环外购房不限套数 非沪籍人士仅需满足1年个税或社保即可在外环外不限购 [3][6][7] - 成年单身人士视同家庭执行限购政策 直接增加"房票"数量 促进职住平衡 [7] - 外环外区域为成交主力 新建商品住宅外环外成交占比超60% 二手房外环外成交占比约51% [6] 购房成本优化 - 公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 [9] - 支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度 覆盖约60%新建绿色建筑 [9][10] - 取消首套与二套商业贷款利率区分 以200万元30年商贷为例 非差异化地区二套房月供减少439元 [10] 税收政策完善 - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [8] - 房产税优惠政策于2025年1月1日起实施 [8] 市场影响预期 - 政策精准降低外环外新房库存去化压力 促进一二手房置换链条顺畅 [6][7] - 新政结合"金九银十"传统销售旺季 预计提升市场交易活跃度及成交成色 [4][10][11]

政策核心内容 - 上海于8月25日发布楼市新政 包括外环外不限购 成年单身人士视同家庭 取消首套和二套房贷款利率区分 提高绿色建筑公积金贷款额度 落实公积金"又提又贷" 优化房产税征收 [1][3][4] - 政策由上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发 旨在通过调减限购 优化公积金和信贷政策 完善房产税措施释放住房需求 [4] 限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括上海市户籍家庭和连续缴纳社保或个税满1年及以上的非沪籍家庭 [4] - 成年单身人士按家庭执行限购政策 沪籍单身人士在外环外不限购 外环内限购2套 非沪籍单身人士满足1年社保条件后外环外不限购 满足3年社保条件后外环内限购1套 [4] - 政策覆盖新建商品住房和二手住房 支持改善性需求和职住平衡 [4][8] 公积金支持措施 - 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元增至184万元 多子女家庭首套从192万元增至216万元 二套最高额度从130万元增至149.5万元 [5] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响后续公积金贷款额度计算 [5] 信贷政策优化 - 银行业金融机构不再区分首套和二套房贷款利率 根据市场利率定价自律机制和风险状况合理确定利率水平 [5] - 取消利率区分有助于二套房利率下调 促进改善性住房需求释放 [9] 房产税调整 - 非沪籍家庭购买首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房在合并计算家庭住房面积后 给予人均60平方米免税扣除 [6] - 政策于2025年1月1日起实施 与限购调整动态衔接 鼓励人才在沪工作和住房消费 [6][9] 市场影响分析 - 政策惠及面广 尤其利好单身人士和外环外购房 预计推动外环外新房和二手房市场活跃度提升 [2][8][9] - 取消首套和二套房认定标准 降低购房成本 有望带动市场交易量上升 [8][9] - 政策出台适逢"金九银十"传统销售旺季 购房窗口期开启 住房需求释放预期增强 [9]

政策调整内容 - 取消首套与二套住房的利率定价区分 显著降低二套房月还款负担 [1][3] - 外环外购房不限套数 覆盖上海户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年非户籍家庭 [2] - 成年单身人士购房资格等同家庭 外环内限购2套住房 [2] - 非户籍单身人士连续缴纳社保或个税满3年可在外环内限购1套住房 [2] - 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元增至184万元 多子女家庭首套额度从192万元增至216万元 二套最高额度从130万元增至149.5万元 [3] - 支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度计算 [3] - 完善个人住房房产税政策 [1][3] 市场影响分析 - 二套房商贷200万元30年期月供减少439元（非差异化地区原月供8925元） [5] - 杭州取消首套二套利率差异后 新房成交面积环比增长16%（2023年10月）及21%（2023年11月） [5] - 政策多维度覆盖刚需与改善型需求 通过限购宽松、公积金与信贷工具释放购买力 [4][5] - 外环外区域购房限制放开有助于降低新房库存及二手房挂牌量 [5] - 高端改善市场（10万+项目）热度延续 成为市场风向标 [5] 政策背景与预期 - 落实国务院第八次全体会议关于巩固房地产市场止跌回稳的决策部署 [1][6] - 响应6月国常会"更大力度推动房地产市场止跌回稳"及8月国务院会议相关要求 [6] - 巩固上海楼市稳中向好态势 缓解市场观望情绪与结构性不平衡 [4][5][6] - 新政叠加"金九银十"传统销售季 预计带看量、签约量及市场活跃度提升 [4][6]