文章核心观点 - “9.5楼市新政”满月后，深圳新房市场在国庆假期出现短期政策提振效应，但整体楼市成交仍面临同比下行压力，市场热度受高基数效应、假期旅游分流及购房者观望情绪制约 [2][3][7][9][10] 国庆假期深圳楼市成交数据 - 10月1日-8日深圳一手住宅备案183套，同比实现25.34%增长，但环比减少52.09% [2] - 同期二手住宅备案仅73套，环比锐减93.71%，同比下滑71.71% [2] - 新建商品住宅日均成交套数为23套，同比下滑59.2%；二手房日均网签套数为9套，同比下滑29.8% [7] 中介机构及新房项目表现 - 乐有家门店二手住宅签约量环比增长22%，一手住宅签约量环比增长131% [4] - 深圳中原新房访客量环比上涨78%，二手带看量环比上涨30.6% [5] - 贝壳深圳合作门店二手房签约量较2023年同期增长49%，较2022年同期增长68% [5] - 龙华一楼盘项目国庆黄金周合计销售超120套，成交金额达8亿元；同片区另一项目成交1.5亿元 [5] 市场促销及活动情况 - 中介推出“0首付”方案及返佣手段吸引购房者，新房佣金返现在核心限购区亦不罕见 [6] - 深圳举办多场高品质房产专场活动，覆盖核心区域，汇聚近百个优质在售楼盘，房企推出限时购房优惠 [6] 9月楼市表现及需求释放 - 9月深圳一二手网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3% [9] - 一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [9] - 政策红利与优质房源双重吸引，叠加新盘集中入市及促销活动，放大成交量增长效应 [9] 市场情绪与未来展望 - 居民更倾向于假期旅游而非集中看房，购房者普遍持观望态度，即便有新政托底 [10] - 核心城市优质项目保持较高热度，新增供应增加有望对四季度新房销售形成支撑，但市场分化态势延续 [12] - 二手房成交量已出现显著回升，预计10月交易活跃度继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [12]

政策影响与市场反应 - 8月以来北京、上海、深圳等核心城市相继优化楼市政策，带动9月房地产市场交易活跃度出现一定修复 [1][2] - 9月底开发商推盘节奏有所加快，叠加国庆中秋假期房企促销力度加大，核心城市或优质项目热度较此前有所回升 [2] 核心城市新房成交量 - 北京9月新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 上海9月新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16% [1] - 深圳在新政落地后的9月6日至30日期间，新建商品住宅日均成交0.6万平方米，较8月日均水平增长44% [1] - 9月一线城市新房成交量整体环比上升16%，同比上升1% [2] - 北京、上海、深圳等城市10月前8天新房网签面积同比均实现增长 [2] 核心城市二手房成交量 - 北京9月二手房成交量达1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] - 上海9月二手房成交2万套，环比增长5%，同比增长29% [1] - 深圳9月二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43% [1] - 重点城市二手房成交量出现显著回升 [2] 其他城市市场表现 - 广州、杭州等城市9月新房成交量亦有所回升 [1] - 二三线城市内部分化明显，成都、青岛、武汉、西安、天津等9月新房成交量均超50万平方米 [2] - 武汉、西安、重庆、厦门、长春等城市9月新房成交量同环比齐增 [2]

"十一有活动，现在折扣落地刚好契合预算，客户复访时就果断敲定了房源！"10月8日，国庆黄金周收 官之日，深圳中介小何特意在朋友圈晒出两组客户的成交记录，配文里还感慨道：随着返深人潮陆续返 程，今天门店的成交单量比假期中后段明显多了不少。 这个国庆假期，恰逢"9.5楼市新政"满月，政策短期提振效应在新房市场有所显现，返程高峰更助推看 房与签约量阶段性上升。尽管不少中介机构的看房量、签约量都实现了不同程度增长，但南都·湾财社 记者注意到，深圳楼市整体成交未能摆脱同比压力。 据美联物业全国研究中心及深圳市住建局数据，10月1日-8日深圳一手住宅备案183套，同比实现25.34% 的增长。但市场热度仍受多重因素制约：一手房备案量环比减少52.09%，二手房市场表现更显疲软， 同期二手住宅备案仅73套，环比锐减93.71%、同比下滑71.71%。 在分析人士看来，今年深圳国庆楼市的不及预期同去年高基数效应、假期旅游分流及购房者观望情绪有 关。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，"10-12月份的市场交易，面临着较大的下 行压力，预计四季度的增幅可能进一步收窄。" 国庆8天，各中介机构数据均有所增长 国庆小 ...

2025年国庆假期全国楼市表现 - 国庆中秋假期全国国内出游人数达8.88亿人次，对部分城市看房人流有一定分流，但核心城市楼市热度仍高[1] 一线城市新房成交表现分化 - **北京**：10月1日至8日，新建商品住宅日均成交0.61万平方米，同比增长52%；二手房日均成交19套，同比增长73%[1][3] - **深圳**：同期新建商品住宅日均成交0.23万平方米，同比增长22%[1][4] - **上海**：同期新建商品住宅日均成交0.62万平方米，同比小幅增长3%[5] - **广州**：同期新建商品住宅日均成交0.81万平方米，同比下降4%[5] 房企营销策略与促销力度 - 房企利用“银十”及政策窗口期加大促销力度以提升业绩[1] - **北京**：多个项目推出特价房源，降价幅度显著，例如通州区某项目原总价646万房源降至568万，房山区某项目原价555万房源折扣后最低至349万[2] - **深圳**：开发商通过打折、首付分期、工抵房等方式加速去化[1][4] - 促销活动取得成效，深圳在9月至“双节”期间举办了近30场宣传推介活动[4] 核心城市优质项目市场热度 - 尽管整体市场平淡，但核心城市优质项目保持较高热度[6] - **北京**：部分热门新盘人流旺盛，如璞樾项目假期到访超3600人次，朝阳区东四环项目售楼处人流涌动[2] - **深圳**：新政满月后，门店新房看房量环比上涨49%，新房签约量环比上涨46%，限购放开区域如大鹏、光明等交易涨幅较大[4] 购房者行为变化与市场特征 - 购房者入市节奏谨慎，决策周期拉长，对产品品质、性价比、交付能力及保值能力要求更高[7] - 市场呈现“核心恒热、外围承压”的分化特征，例如杭州9月成交环比上涨40%，但国庆假期日均成交0.18万平方米，同比降幅明显[6] - 成都国庆假期新建商品房日均成交0.29万平方米，同比下降5%，但看房活动活跃，预计节后网签量回升[6] 重点楼盘销售表现 - 多个主打“好房子”和优质配套的项目在假期取得热销成绩[8] - **苏州**东吴原著项目热销2亿元，到访超1600组[8] - **上海**奉贤御湖境项目热销1.3亿元，来访超800组[8] - **北京**中关村观萃项目热销1.5亿元[8] - **天津**天琅项目假期环比9月最后一周，到访增长180%，成交增长167%[8] - 越秀旗下多个项目，如北京香山樾成交1.04亿元、广州越秀云萃成交1.22亿元，销售表现亮眼[8] 市场展望 - 上半年房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度入市，对新房销售形成支撑[8] - 预计“银十”市场将延续分化态势，二手房交易活跃度将继续回升，但“以价换量”态势短期难改[8]

2025.10. 09 作者 | 第一财经 孙梦凡 2025年国庆中秋"小长假"，全国国内出游人数高达8.88亿。因假期出游人数较多，对各地看房人流 有一定分流，不过核心城市仍保持住较高热度。 据机构最新统计数据，10月1日～8日，北京新房日均成交同比增长52%，二手房日均成交同比增长 73%，深圳新房日均成交同比增长22%。同期，上海新房日均成交小幅增长3%，广州方面则同比下 降4%。 第一财经采访了解到，为在传统"银十"提高业绩，不少楼盘都加大了促销力度，北京有项目推出特价 房源、总价直降近百万；深圳也有开发商通过打折、首付分期、工抵房等方式，抓住政策窗口期加快 去化。 房企推特价房"抢跑" 今年国庆小长假，适逢各地推出楼市新政，一线城市通过优化限购放出大量"房票"。趁政策利好仍在 释放，房企集体加大了营销力度，国庆小长假也未松懈。 本文字数：2589，阅读时长大约4分钟 "这个盘首开去化七成，国庆还推出特价房，可以申请专属9折优惠。"10月9日，北京昌平区一楼盘 销售代理告诉记者，该项目九月底开盘，因配套较好、得房率约95%，目前首开房源仅剩两成，假 期全部"降价处理"。 北京通州区一均价六万的新盘也大 ...

国庆假期楼市整体表现 - 2025年国庆中秋假期全国国内出游人数达8.88亿，对部分城市看房人流有分流影响[1] - 假期楼市表现分化，核心城市保持较高热度，整体较平淡但优质项目表现突出[7] - 北京新房日均成交面积0.61万平米，同比增长52%，二手房日均成交19套，同比增长73%[1][4] - 深圳新房日均成交面积0.23万平米，同比增长22%[1][4] - 上海新房日均成交面积0.62万平米，同比小幅增长3%[1][6] - 广州新房日均成交面积0.81万平米，同比下降4%[1][6] 房企营销策略与市场反应 - 房企利用传统“银十”及政策窗口期加大促销力度，通过特价房、折扣、首付分期等方式加速去化[1][2][4] - 北京多个楼盘推出特价房源，降价幅度显著，如通州区房源总价直降60-80万，房山区房源从555万降至349万[2] - 深圳新政满月后，门店新房看房量环比上涨49%，签约量环比上涨46%，限购放开区域如大鹏、光明等交易涨幅较大[5] - 深圳乐有家数据显示，10月1-7日新房签约量环比9月最后一周上涨120%，二手房签约量环比上涨15%[5] - 北京部分热门新盘人流旺盛，如璞樾项目“十一”期间超3600人次到访，朝阳区东四环项目沙盘处围满购房者[2] 城市与区域市场分化 - 一线城市内部表现不一，北京、深圳成交增长明显，上海微增，广州小幅下降[1][6] - 杭州9月推盘积极性增加带动成交环比上涨40%，但国庆假期日均成交0.18万平米，同比降幅明显[7] - 成都国庆假期日均成交0.29万平米，同比下降5%，但看房活动活跃，预计节后网签量回升[7] - 市场呈现“核心恒热、外围承压”特征，核心城市优质项目热度较高[7] 购房者行为变化 - 购房者选房标准提升，入市节奏更谨慎，决策周期普遍拉长[1][9] - 购房者核心需求转向高品质、好产品、高性价比，并对小区配置、精装标准要求更严苛[9] - 购房者重点关注项目如期交付能力和未来保值能力，倾向于“所见即所得”的实体展示[9] - 市场观望情绪较重，易受二手房降价扰动[9] 项目个案与销售成效 - 注重产品力与配套的项目取得良好销售业绩，如苏州东吴原著假期热销2亿，到访超1600组[10] - 上海奉贤御湖境假期热销1.3亿，来访超800组；北京中关村观萃“十一”热销1.5亿[10] - 天津天琅国庆期间到访环比增长180%，成交环比增长167%[10] - 越秀旗下多个项目表现亮眼，如北京香山樾成交1.04亿元，广州越秀云萃成交1.22亿元[10] 后市展望与行业动态 - 上半年房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度入市，对新房销售形成支撑[10] - 预计“银十”市场将延续分化态势，二手房交易活跃度继续回升，但“以价换量”态势短期难改[10] - 政策纾困与房企促销活动共同提振市场，如深圳9月至“双节”期间举办近30场宣传推介活动[5]

核心观点 - 国庆中秋假期期间全国多地楼市活跃度显著提升，政策利好叠加传统销售旺季和房企大力促销，推动新房和二手房市场成交量增长 [1][2][6] - 核心城市新房供应量增加，符合“好房子”标准的产品受到市场青睐，购房者决策速度加快 [1][2][4] - 多地出台楼市新政，涵盖公积金政策优化、限购松绑、购房补贴等，有效降低购房门槛，释放刚需和改善性需求 [2][5][6] - 业内人士预计四季度为楼市交易旺季，促销政策将持续，市场活跃度将进一步提升，全年交易量有望与去年保持基本平衡 [2] 新房市场表现 - 北京五环外多个新房楼盘看房客户显著增加，某楼盘从10月3日起客户到访量维持在每日130-170组，截至10月6日总来访量达585组，销售人员延长工作时间至晚上9点 [1] - 北京8月楼市新政推动9月1日至29日新房网签0.32万套，同比增长12.6%，环比增长21.6%，假期期间在售楼盘到访量和成交量进一步上升 [1] - 北京楼盘成交客户从认购到办理贷款手续周期缩短至1-2周 [1] - 上海、广州、深圳等城市头部房企通过特价房、购房补贴等组合拳刺激销售 [2] - 湖北全省国庆中秋假期房地产销售面积同比增长12.9%，武汉、黄石、咸宁、孝感、十堰等地涨幅明显 [2] - 武汉金秋购房节汇聚30余家房企的100多个精品楼盘，提供超1万套优质房源，现场人流约2.3万人次，意向成交1652套 [6] 二手房市场表现 - 广州天河区房地产中介门店客户以刚需为主，假期期间客户带明确购房清单，决策速度加快，中介日均带看量从1组提升至2-3组，咨询量大幅增加 [4] - 深圳罗湖区二手房交易中心假期签约室几乎排满，日均签约量约15-20单 [4] - 深圳自9月5日发布新政至10月6日，全市二手住宅网签3699套，同比增长32.63% [5] - 南京和苏州取消商品住房限售政策后，二手房市场咨询量明显活跃 [5] 政策与促销活动 - 9月下旬以来重庆、合肥、武汉、广州、长春、邵阳、东莞等多地发布楼市新政，涵盖公积金政策优化、限购松绑、购房补贴等 [2] - 深圳举办房地产项目系列宣传推介活动，东莞推出多项优惠补贴，重庆鼓励区县出台优惠政策并举办房交会，促进住房“以旧换新” [6] - 行业协会指导经纪机构提供“优先卖”服务，开发企业提供延长认购期及无忧退房等“放心买”服务，促进一二手房市场良性循环 [6] - 北京、上海等地优化限购政策仍以挖掘“内需”为主，其他城市以优化住房公积金政策为发力点，减轻购房者还贷压力 [5] 产品与需求特点 - 房企推出符合“好房子”标准的产品，功能全面提升，注重为不同成长阶段家庭提供适配居住空间，同一户型提供灵活空间选择 [1][2] - 市场环境下房企需把握结构性机会，挖掘不同城市和购房群体需求，开发优质配套、价格实惠、产品力佳的项目 [3]

深圳楼市“9.5新政”满月及国庆黄金周市场表现 - 2025年国庆黄金周期间，深圳新房市场签约量较节前一周大幅增长，但受去年高基数与假期旅游分流影响，整体成交同比仍有回落 [1] - 国庆假期（10月1日至10月7日），乐有家门店二手房签约量较前一周（9月24日—9月30日）上涨15%，新房签约量环比上涨达120% [2] - 市场节奏呈现“前热中缓后升”特点，假期尾声10月7日看房量和签约量攀升至最高峰 [2] “9.5楼市新政”核心内容 - 新政于2025年9月6日起施行，核心措施包括限购分区优化、企业购房放宽、个人住房信贷调整 [3] - 福田区、南山区和宝安区新安街道仍执行限购，户籍家庭限购2套（成年单身此前限购1套现可购2套），非户籍家庭满1年个税/社保可购1套 [3] - 罗湖区、宝安区（不含新安）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，户籍家庭不限购；非户籍家庭不满1年个税/社保可购2套，满1年则不限套数 [3] - 盐田区、大鹏新区不再审核购房资格，限购放开 [3] 新政满月前后市场数据对比 - 对比新政前一个月（8月4日—9月5日），乐有家门店的新房看房量环比上涨49%，新房签约量环比上涨46% [2] - 二手房表现比较平稳，环比略有上涨 [2] - 9月单月，深圳新房住宅成交3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅成交4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [4] 2025年1-9月深圳楼市整体表现 - 2025年1-9月，深圳一手住宅网签29770套，二手住宅网签38508套，对比去年同期分别上涨22%及17% [4] - 二手房录得量连续7个月稳定在荣枯线5000套以上，3月份录得量达到7703套 [4] - 国庆假期（10月1日至10月7日），贝壳深圳合作门店二手房成交量相比2023年增长49%，比2022年增长68% [4] 市场驱动因素与专家观点 - “金九”成色较足的原因包括节前政策纾困、外围限购大幅调整、9月至“双节”期间多场宣传推介活动以及新盘促销力度较大 [5] - 深圳住建局在节前发布“国庆中秋深圳好房活动”预告，聚焦核心区域，汇聚近百个优质在售楼盘 [5] - 有观点指出，由于去年基数较高且政策纾困空间收窄，9月超前释放部分需求后，10-12月市场交易仍面临一定压力 [5] - 全国层面，2025年新房市场整体运行平稳，3-5月小阳春后，7-8月进入淡季，9月供应改善带动销售略有修复 [6] - 主要城市二手房市场持续“以价换量”，居民购房心态谨慎，市场信心全面修复仍需政策支持与经济基本面改善双重助力 [6]

深圳楼市“十一”假期市场表现 - 核心观点：深圳“9.5楼市新政”效应延续，今年“十一”假期新房市场环比表现不差，但市场呈现显著分化特征，具备综合优势的“好房子”项目更受青睐，二手房交易则相对冷清 [1] - 假期期间新房与二手房签约量环比前一周大幅上涨，其中新房签约量环比上涨120%，二手房签约量环比上涨15% [1] - 市场呈现区域与个盘加速分化，中心区南山区与非中心区龙华区销售较好，品牌、产品力、区位、配套等优势共振的项目更受欢迎 [1] - 由于价格倒挂及产品力提升，二手房交易相对冷清 [1] 典型项目销售情况与市场结构 - 龙华区鹏宸云筑项目在国庆期间加推154套房源，截至10月8日已销售近120套，去化率接近80%，销售速度超预期 [2] - 该项目总价区间在570万元至680万元，购房者多为改善型“中段客群”，观望心理偏重且大多不止一套住房 [2] - 龙华区鸿荣源观城项目假期8天到访超1000批客户，成交显著上升，仅10月7日当天便成交12套 [4] - 部分楼盘出现外地看房团集中买房现象，如卓越珺奕府在10月5日、6日接待两批外地看房团，销售超40套房源 [5] “9.5楼市新政”影响与市场反应 - 新政优化了多区限购措施及住房贷款利率，除福田、南山及宝安新安街道外，符合资格的深户及非深户家庭个人不再有购房套数限制 [4] - 新政导致部分区域购买力提前释放，如罗湖区在国庆假期整体表现不亮眼，区内代表性新盘金岸里去化率不足五成 [4] - 市场整体库存量较大，潜在购房者对产品力要求更加挑剔，导致片区内的优质楼盘可能抢占绝大多数客源，部分楼盘去化率可能不足20% [2] 市场长期趋势与数据表现 - 前三季度深圳新增新房供应不大，现有楼盘产品力差距明显，“好房子”概念影响加剧，未来楼市或呈现部分区域稳定、个盘热销的新特征 [5] - 2025年1-9月，深圳一手住宅网签29770套，二手住宅网签38508套，同比分别上涨22%及17% [5] - 二手房录得量连续7个月稳定在荣枯线5000套以上，其中3月份录得量达到7703套 [5]

北京楼市新政影响 - 北京8月出台楼市新政后，9月新房网签成交套数为3464套，环比8月增长约10% [1] - 北京8月出台楼市新政后，9月二手房网签成交套数为15843套，环比8月增长约17% [1] - 通州区某新房项目在9月下旬开盘，首批推出的760多套房源已网签超过60% [5] 国庆假期市场表现 - 通州区某商品房项目国庆节期间日均客户到访量在120到150组，日均认购客户在八到十组之间 [7] - 通州区另一商品房项目“十一”假期日均到访50到60组客户，预计外地客户返京后到访量及成交量将进一步上升 [11] - “好房子”政策通过实景示范区推动新房项目销售，展示了房屋功能和品质的升级 [9] 购房者需求分析 - 部分购房者需求为置换更大房产，如为生育孩子做准备 [3]