国内楼市现状 - 全国平均房价从2021年上半年的1.1万元/平方米下跌至2023年6月底的9560元/平方米，跌幅显著 [1] - 郑州、天津、石家庄等省会城市房价明显下滑，部分回落至三至五年前水平 [1] - 市场呈现供过于求态势，新房和二手房大量入市与萎缩的购房需求形成反差 [1] 需求端变化 - 96%家庭拥有至少一套房产，41.5%家庭拥有两套及以上房产，显示市场饱和度 [3] - 投资性购房退潮、棚改结束、城镇化放缓及老龄化共同导致需求萎缩 [1] - 刚需群体（落户、教育、婚姻驱动）难以支撑高房价 [1][3] 历史价格走势 - 1998-2021年房价从2000元/平方米飙升至1.1万元/平方米，涨幅达5.5倍，远超居民收入增速 [3] - 投资与刚需叠加推动的购房热潮积累风险，市场出现"接盘侠"担忧 [3] 政策调控方向 - 房产税全国推行预期增加多套房持有成本，可能引发抛售潮 [6] - 保障性住房（廉租房、共有产权房）分流商品房需求，削弱刚需支撑 [6] 行业趋势判断 - 楼市泡沫消退趋势明确，房价回归居住属性不可逆转 [6] - 近两年购房者面临较高"接盘"风险，市场进入理性调整期 [6]

楼市整体走势 - 2025年上半年楼市呈现"止跌回稳"的弱复苏态势，新房供求环比持增，二手房增长动能明显放缓，土地市场缩量升温[1] - 城市分化显著，多数城市成交已触底，市场处于跌无可跌状态，整体回暖依赖核心一二线城市热度传导[1] - 北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、厦门8城新房、二手房及土拍表现均居前列，合肥一二手房同比涨幅前三但土拍未进前20[1] 新房市场表现 - 2025年上半年全国商品住宅供应量同比明显下滑，仅一线城市保持高位，整体成交同比持平[2] - 一线城市韧性较强，二线持平，三四线仍处探底阶段[2] - 重点30城中深圳、北京成交累计同比超20%，上海规模最高但受高基数影响同比未正增长[5] - 成都、杭州维持高位成交，合肥、厦门同比增幅超15%，武汉等城市降幅持续收窄[5] - 深圳以37.01%同比增幅领跑，北京21.09%，合肥17.08%紧随其后[6] 二手房市场动态 - 2025年上半年二手房增长动能放缓，因学区置业退潮及新盘分流，30城累计同比增11.9%，一线城市增幅达22%[7] - 深圳、西安同比增幅超30%，重庆、合肥复苏显著，郑州等城市仍未回正[10] - 深圳华以34.84%增幅居首，合肥23.82%，上海22.99%表现突出[11] 土地市场特征 - 2025年上半年全国300城土地成交建面2.5亿平方米同比降8%，创2010年以来新低，但溢价率同比升4.8个百分点至9.2%[12][15] - 上海(1273亿元)、北京(1101亿元)、杭州(1077亿元)包揽土地成交金额前三，合计占比达35%[15] - 杭州溢价率33%最高，成都21%，苏州20%，北京旧改地块拖累溢价率至7%[18][19] - 土地投资向高能级集中，TOP20中一线城市全入围，二三线以沿海城市为主[18] 未来市场预判 - 三季度新房供给量或再度回落，因2024年土地成交缩量导致"供应小年"[20] - 核心一二线(如京沪深杭蓉)仍是房企推盘重点，高得房率产品将维持高位去化[21] - 三季度成交绝对量预计低于二季度，但同比降幅可能收窄，城市分化加剧[21]

广州楼市表现 - 广州作为首个全面取消"限购限售限价"的一线城市，上半年楼市呈现"量增价稳"特征，成交量回升但价格回升缓慢[1] - 中心城区新房项目销售表现亮眼，越秀地产旗下越秀东山云起开盘推出68套房源，单价8 7万-11 3万元/平方米，去化率100%，越秀桂悦东晓位居海珠区改善型新房成交榜首[1] - 开发商注重高得房率户型设计，89平方米建筑面积可做到四房两卫，此类房源受购房者关注但交房周期较长（至少两年）[1] - 外围片区新房供应量大且价格较低，刚性需求购房者倾向选择二手房或外围新房[1] 市场数据 - 6月广州二手住宅网签9891套（环比+7 18%）、99 64万平方米（环比+8 03%）[1] - 1-6月二手住宅累计网签56613套（同比+12 98%）、569 08万平方米（同比+13 31%）[1] 需求结构 - 刚需置业者是广州楼市基石，300万元以下房源为成交主体，首付比例和贷款利率下调提升支付能力[2] - 广州住房自有率较低，年轻群体为购房主力，人口持续净流入及教育需求形成支撑[2] - 与北京上海相比，广州深圳刚需占比更高，需求稳定性强[2] 政策影响 - 全面取消"三限"释放购房需求，促进供求关系再平衡[2] - 增量政策落地难度较大，未来需推动新房二手房循环，通过以旧换新、带押过户、公积金政策等激活刚性需求[2]

深圳楼市上半年表现 - 上半年深圳新房和二手房成交约6.4万套，同比增长49.6%，其中住宅成交接近5万套，同比增长38.3% [1] - 接近三分之二的购房者是首次置业，年轻购房者依旧认可深圳市场 [1] - 高得房率的新规房源得到市场认可，出现"日光盘"，而户型和地段一般的新房去化明显滞后 [1] - 开发商申请预售的数量有所减少，集中精力去化在售项目 [1] - 限购放松的片区吸引了一些来自杭州、重庆等地的外地投资客 [1] 二手房市场动态 - 深圳二手房市场延续"以价换量"态势，房价出现止跌企稳势头 [2] - 低单价、低总价房源占据市场主流，单价4万元以下的房源成交占比达40.8%，同比扩大9个百分点 [2] - 总价300万元以下房源成交占比41.5%，同比扩大6.1个百分点 [2] - 房产中介从业人员在今年上半年感受到较大压力，或与行业竞争加剧有关 [2] - 购房者对"好房子"充满期待，希望更多政策"组合拳"出台 [2] 市场预期与政策展望 - 深圳二手房市场的意向挂牌量有所减少，显示多数业主对深圳楼市仍有信心 [3] - 预计下半年深圳楼市政策将保持宽松，"金九银十"及年底冲刺节点有望提升市场活跃度 [3] - 北上深楼市的限制性政策仍有优化空间，包括公积金贷款优化、住房"以旧换新"等 [3] - 城市更新相关政策有望加快落实以稳定中长期市场 [3] 行业专家观点 - 深圳楼市刚性需求和改善需求旺盛，未来成交量回升幅度可能在一线城市中更大 [2] - 新兴产业的发展成就了一批高收入人群，支撑深圳楼市需求 [2]

北京新房市场表现 - 北京昌平区某新房项目工作日日均销售7-8套 周末单日来访量超100组 该项目4月开盘后5月成为北京网签销冠 均价5.5万-6.1万元/平方米 总价400万-1500万元 客群以海淀、朝阳区改善型为主 [1] - 北京新房市场区域分化显著 海淀区项目热度高去化快 房山区部分项目为控制成本仅周末开放售楼处 [1] - 2023年上半年北京新建商品住宅成交18085套 同比上涨20.7% 套均总价780万元 较2022年同期明显上涨 [2][3] 新房市场结构性特征 - 上半年新房成交前五项目中海淀区占4席 单价均超10万元/平方米 核心区库存紧张 海淀区半年供应4000套仍供不应求 [3] - 远郊区域如房山、密云库存高企 去化周期达28.5个月 部分项目通过降价促销 [3] - 低密洋房等符合"好房子"标准的产品受追捧 得房率和户型设计成为关键卖点 [1][3] 二手房市场动态 - 2023年上半年北京二手房住宅网签86964套 6月单月网签13529套 同比涨幅17.7% [2][3] - 核心城区30年以上楼龄房源因学区属性成交活跃 海淀、西城小户型价格坚挺 房山、通州等区域挂牌价明显下跌 [4] - 当前二手房市场呈现"以价换量"特征 中介反馈降价是促成交易的主要手段 [5] 市场趋势展望 - 分析师预计下半年可能出台信贷放松、购房补贴等政策 或将刺激需求回升 [5] - 新房市场企稳后可能出现阶段性成交高峰 整体呈现稳中有进态势 [5] - 高端项目持续拉动市场 核心区与远郊价格分化格局将延续 [3][4]

香港亿元豪宅市场概况 - 2024年前5月香港成交52套总价超亿港元豪宅，较2020年、2022年、2023年有所增长 [1][2] - 成交集中在山顶、深水湾等传统豪宅地段，约70%买家为内地客 [1][4] - 2020年至2024年5月香港累计成交754宗逾亿元豪宅，2020年低谷期仅98宗，2021年回升至200宗，2024年撤辣后增至150宗 [2] 典型成交案例 - 山顶Mount Nicholson顶层Penthouse B以6.09亿港元售出，买家为内地某公司前主要股东 [2] - 山顶白加道31号B洋房以2.88亿港元成交，买家曾于2013年以7.4亿港元在同地段购房 [2] - 内地买家主要来自房地产、互联网、电商、服饰、金融等行业的企业主或高管 [2] 市场驱动因素 - 当前香港豪宅价格较高峰期下跌近30%，吸引资金入市"寻宝" [4] - 香港拆息回落变相减息，叠加银行存款回报下降，推动资金转向楼市避险 [4] - 外国资金回流香港物业市场，本地投资者进行资产重组释放优质物业 [4] 买家偏好分析 - 内地新贵偏好带装潢样板房、新晋豪宅和大平层单位 [4] - 二手豪宅中地段优质、老牌家族持有或银主盘物业更受追捧 [4] - 当前亿元豪宅市场维持5%-10%升幅，货尾盘价格适度调整，二手楼价调整约10% [5] 政策与市场展望 - 香港楼市自2021年9月历史高位至2024年4月累计调整28%，现趋于平稳 [5] - 预期未来息口稳定回落，人才计划带来新增住房需求，有望稳住楼市 [6]

生育率与房价的双重挑战 - 2023年全国新生儿出生人口仅为902万，较2017年的1758万锐减近一半 [1] - 2024年7月全国100个城市二手住宅平均价格跌至14653元/平方米，连续下跌27个月，环比下跌0.74% [1] - 二三线城市100平米商品房价格普遍超过150万，对年轻人造成巨大经济压力 [1] - 2023年上半年全国结婚登记343万对，同比减少49.8万对 [1] 政府应对策略 - 2016年起持续加强房地产市场调控，2021年调控次数高达650次 [2] - 各地放松限购限贷政策，房贷利率降至历史低点，首付比例从3成降至2成 [2] - 计划未来五年建设600万套保障房，年均120万套，价格远低于市场价 [2] - 取消结婚登记对户口簿的要求，仅需身份证即可登记 [4] 政策目标与效果 - 稳定房地产市场有利于短期经济发展 [6] - 提升生育率关系到国家长远发展 [6] - 保障房建设既能解决低收入群体住房问题，又能分流商品房市场需求 [2] - 降低房价压力和简化结婚流程为提升生育率创造条件 [4][6]

房地产市场政策基调 - 2024年政府工作报告将房地产市场工作重点定为"稳妥处置风险隐患"和"健全风险防控长效措施"，旨在实现楼市持续健康发展 [1] 风险防控长效措施 - 推进保障性住房建设：国务院规划未来五年建设600万套保障房，价格低于周边商品房，帮助中低收入群体并消化开发商库存 [4] - 推进城中村改造：改造工程将产生拆迁补偿款和房票，刺激商品房市场需求，稳定房价并解决开发商销售难题 [4] 当前市场风险及应对 - 开发商债务违约和烂尾楼风险：政府将通过拓宽融资渠道（贷款、债券、IPO等）和提高现房销售比例降低风险 [6] - 开发商销售业绩下滑：2023年商品房销售面积同比下降8 5%（11 17亿平方米），预计更多地区将放开限价并推动降价促销 [9] - 购房者断供风险：政府计划稳定房价、下调房贷利率以减轻还贷压力 [8] 政策目标 - 调控政策兼顾短期风险化解与长效机制建立，推动行业健康稳定发展，需政府、企业和购房者协同实现良性循环 [11]

楼市救市政策分析 - 楼市救市政策持续多年但效果不佳 政策数量不断增加却导致存量问题愈发严重 [2] - 专家对楼市逆行原因的分析虽全面但未能切中要害 将简单问题复杂化 [2] 救市政策的目标矛盾 - 救市目标不明确 若为解决市民住房问题应让房价继续下跌 若为救开发商则应政府收购并转为保障房 [3] - 地方财政过度依赖土地出让金 导致救市实际目的是维持财政收入而非解决市场问题 [3] - 1-5月房地产数据全面下滑 但土地价格逆势大涨 百强房企楼面均价同比上涨37.5% [3] 楼市"不能垮"的根本原因 - 地方财政对土地财政的深度依赖决定了楼市必须被干预 无法让市场自主调节 [6] - 供应端无法收缩 否则将导致地方财政从"过紧日子"变为"过穷日子" [6] - 救市措施以财政收入为支点 本质是牺牲居民收入来维持财政支出 [7] 救市政策的"逆火效应" - 救市政策导致楼市出现"越救越逆行"现象 干预措施扭曲了市场价格信号 [6] - 政策同时刺激供应端和需求端 试图在动态中求稳 但实际加剧了市场失衡 [6]

开发商营销策略与规划落地问题 - 开发商和中介常将未落地的规划（如名校、三甲医院、商业圈）包装为核心卖点，吸引购房者支付溢价 [3] - 宣传材料中频繁出现未获批的规划标注，将空中楼阁作为销售噱头，存在虚假宣传风险 [6] - 华侨城开发的"未来创想城"项目被替换为"空天未来城"概念，华电新校区宣传多年仍未动工 [8] 购房者权益受损现状 - 业主因规划未兑现导致已支付的房款价值缩水，承诺的名校、医疗配套存在严重水分 [3] - 河北小学东湖分校暂缓建设，深圳园中学具体信息不明，城中村拆迁后土地规划长期未明确 [8] - 开发商宣传的"名校挂牌"实际教育质量无法保障，部分高价医疗机构未能提供匹配服务 [3] 行业监管与消费者建议 - 任何未写入合同或未实质动工的规划利好都应视为高风险因素 [6] - 购房决策需聚焦已落地的实体配套，"看得见、摸得着"成为规避风险的核心原则 [8] - 开发商描绘的蓝图未经时间检验，名校和医疗资源需要长期积累而非短期包装 [3][6]