文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”期间的发展核心是推动高质量发展，首要目标是服务居民家庭对更高品质居住生活的需求 [1] - 行业政策重心从“保基本”向“促品质”转变，标志着住房保障政策进入高质量发展新阶段 [5] - 房地产的居住和民生属性进一步凸显，本质上已属于民生问题 [2] 政策定位与战略转变 - “十五五”规划建议将房地产安排从“十四五”的新型城镇化框架调整至民生保障部分，释放了行业回归居住初心的信号 [1][2] - “房”字在《建议》中出现13次，相关词汇多与居住场景相关，强调了行业的居住和民生属性 [2] - 政策体现了“一张蓝图绘到底”的思路，确保行业政策推进的连贯性和稳定性 [2] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式被摆在首要位置，需完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1][3] - 开发环节建议改革预售制度，逐步转向现房销售或完善预售资金监管，并建立全流程品质管控标准 [3] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立风险预警机制 [3] - 销售环节需完善监管，加强行为规范，并因城施策灵活调整限购、限贷政策 [4] 住房供给体系优化 - 政策思路强调“市场+保障”结合，提出优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和困难家庭基本需求 [1][4] - 供给策略从“有效增加供给”转向“优化供给”，意味着重心从追求数量转向质量与结构并重 [4][5] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求根据城市定位和需求差异精准匹配供给 [6] “好房子”建设与品质提升 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略 [1][6][7] - 行业已从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代，需求分层升级倒逼住房品质优化提升 [7] - 需实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，将新老房子均改造成“好房子” [8] 存量提质与制度建设 - 政策对存量提质增效的重视度大幅提升，与城市发展转向存量为主的阶段判断相关 [8] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为现有房屋提供持续的品质保障 [9] - 未来住房市场将呈现供给体系多元、产品标准升级、服务模式创新三大趋势 [8]

核心观点 - 2025年10月土地市场供求规模同比环比均显著下行，整体热度持续回落，市场呈现鲜明的结构性分化，热度集中于核心城市的少数优质板块 [4] - 二十届四中全会明确了房地产行业以“好房子”建设和城市更新为核心的高质量发展方向，预计土地市场将长期维持“控量提质”趋势 [4][8][9] 市场供求 - 土地供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%，结束了连续四月的增长态势 [5][12] - 土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [5] - 土地成交金额1519亿元，环比减少20%，同比下降35% [17] - 全国平均楼板价为2508元/平方米，环比下降8%，同比减少14% [17] 市场热度 - 10月平均溢价率为2.7%，环比回落0.9个百分点，创年内新低 [6][22] - 土拍热度高度集中，本月成交的14宗总价超10亿元土地中，仅上海和杭州的3宗宅地溢价成交 [6][23] - 土地流拍率为5%，仍处于近年低位，流拍地块多位于宁波象山、南宁上林县等远郊区域 [25] 能级分布 - 各能级城市土地成交金额同比均显著回落，一线城市同比回落35%，二线城市同比回落42%，三四线城市下跌33% [7] 重点地块分析 - 上海静安苏河湾地块以77.37亿元总价成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，为当月总价榜首 [30] - 上海徐汇滨江WS5单元地块楼板价达14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率竞得 [34] - 在成交总价和单价榜单中，上海包揽了半数席位，且两榜TOP3均来自上海，凸显其市场核心地位 [29][30][34] 政策与后市展望 - 四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次提出推动房地产行业高质量发展，明确将持续完善商品房开发、融资等基础制度 [8] - 预计后续土地市场供给侧将进一步优化调整，按需求确定各地供地指标，并推动住房新规落地，以实现“控量提质” [8][9] - 随着高品质开发新规和城市更新的推进，新增宅地项目的平均质量与去化前景有望持续提升 [4][9][15]

行业政策导向 - 广州市住建局印发《广州市推进"好房子"建设的工作指引（试行）》，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出建设标准 [2] - 上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，推出17项具体措施以提升住宅设计品质 [11] - 甘肃省出台《甘肃省"好房子"规划导则（试行）》，围绕住区环境等核心维度构建规划指标引导体系 [11] 市场需求变化 - 购房者需求转变，61.6%的购房者将"居住舒适度"作为首要购房标准，其中40.3%关注自然采光与通风，33%重视户型空间布局 [6] - 房地产市场回归理性，购房者更重视住房的居住属性，住房的金融属性退却 [2][4] - 过去住房建设偏向基础型，忽略空间设计与建筑材料等细节，导致居住体验不佳 [4] 具体建设标准 - 在空间尺度上，指引提出住宅首层入户大堂及架空层净高不应低于3.5米，标准层层高不应低于3.0米 [7] - 在耐久性方面，指引强调完善防涝防浸措施，装配式整体卫生间防水保修期应不低于10年 [7] - 在物理性能上，指引要求提升采光通风，全屋交付空调并预留新风系统，并采取有效措施提高隔声性能 [7][8] 行业影响与挑战 - "好房子"建设为房企提出更高要求，未来产品力的比拼是获得购房者青睐最重要的法宝 [2] - 落实"好房子"标准可能增加建造成本，例如隔声措施和层高规定会导致成本上升和容积率变化 [13] - 成本增加若未能转化为市场溢价，房企将谨慎平衡，需要政策在供地成本、报建流程和容积率奖励等方面予以扶持 [13]

行业政策导向 - 广州市住建局印发《广州市推进"好房子"建设的工作指引（试行）》，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出建设标准 [1] - 上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，推出17项具体措施提升住宅设计品质 [8] - 甘肃省出台《甘肃省"好房子"规划导则（试行）》，构建"好房子"规划指标引导体系 [8] 市场需求变化 - 61.6%购房者将"居住舒适度"作为首要购房标准，其中40.3%关注自然采光与通风，33%重视户型空间布局 [5] - 购房者需求从注重地段配套转向关注住房本身居住体验 [3][5] - 房地产市场回归理性，住房金融属性退却，产品力成为房企竞争关键 [1] 具体建设标准 - 住宅首层入户大堂净高不低于3.5米，标准层层高不低于3.0米，设中央空调系统层高不低于3.1米 [5] - 装配式整体卫生间防水保修期不低于10年，其他防水部位保修期延长至10年 [5] - 要求全屋交付空调并预留新风系统，电梯厅配置风扇或空调，优先自然采光通风 [5] - 卧室起居室采用隔声节能效果不低于6+12a+6规格的充氩气中空Low-E玻璃外窗 [6] - 分户楼板增加厚度、减振垫等隔声措施，贴邻电梯隔墙设置双墙和空气层 [6] 行业实施挑战 - "好房子"标准增加建造成本，如隔声措施导致成本上升，层高规定影响容积率 [10] - 成本上升若未能转化为产品溢价，房企将谨慎平衡投入 [9][10] - 需要政策扶持，包括供地成本优化、报建流程简化和容积率奖励等措施 [10]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，预计“十五五”时期构建房地产发展新模式和“好房子”建设将成为重点 [1] - 10月以来楼市成交走弱，因去年四季度销售基数较高，后续市场仍面临压力，当前房价走低、库存较高、居民信心较弱难以支撑后续成交量价 [6] - “好房子”建设与城市更新将持续推进，有望进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展 [6] - 投资标的方面，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转标的 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积为256.1万平方米，环比下降7.8%，同比下降21.1% [5][17] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为4.7%、-11.9%、-9.2%，同比增速分别为-27.7%、-10.5%、-35.1% [5][17] - 18个城市二手房成交面积为178.6万平方米，环比下降3.8%，同比下降27.0% [5][47] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.0%、-3.7%、-2.7%，同比增速分别为-25.7%、-32.5%、-16.8% [5][47] - 12个城市新房库存面积为11371万平方米，环比下降0.3%，同比下降13.2% [5][41] - 12个城市新房库存面积去化周期为20.1个月，环比下降0.8个月，同比下降0.1个月 [5][41] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1101.96万平方米，环比上升29.8%，同比下降42.3% [5][63] - 百城全类型成交土地总价为187.0亿元，环比下降10.1%，同比下降55.0% [5][63] - 百城全类型成交土地楼面均价为1697.1元/平方米，环比下降30.7%，同比下降22.1% [5][63] - 百城全类型成交土地溢价率为10.5%，环比上升8.3个百分点，同比上升6.2个百分点 [5][63] - 百城住宅类成交土地规划建筑面积为249.6万平方米，环比上升40.3%，同比下降51.8% [81] - 百城住宅类成交土地总价为117.2亿元，环比下降20.1%，同比下降48.8% [81] 本周行业政策梳理 - 中央二十届四中全会公报在“保障和改善民生，实现共同富裕”框架中明确提出“推动房地产高质量发展” [99] - 地方政策包括：湖北武汉对特定区域首套新建商品住房家庭提供商业贷款利息补贴；山东威海放宽购房、首付及加装电梯公积金提取范围；四川成都提高人才公积金贷款额度等 [100][101] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.5%，较上周上升3.9个百分点；相对沪深300收益为-1.7%，较上周下降1.6个百分点 [104] - 房地产板块PE为28.49X，较上周下降3.93X [104] - A股涨跌幅靠前的公司为新城控股(2.5%)、绿地控股(1.7%)、华侨城A(0.8%)；港股涨跌幅靠前的公司为中国金茂(4.3%)、碧桂园(3.6%)、旭辉控股集团(3.3%) [108] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为238.1亿元，环比上升44.3%，同比上升323.0% [117] - 国内债券总偿还量为92.3亿元，环比上升23.9%，同比上升77.8%；净融资额为145.9亿元 [117] - 债券发行量最大的房企为招商蛇口(45.0亿元)、中海企业(30.0亿元)、保利发展(30.0亿元) [117] 投资建议 - 建议关注四条主线：1)基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2)2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3)经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团；4)受益于二手房市场量价修复的经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [6][127]

文章核心观点 - 广州市发布“好房子”建设工作指引 旨在通过明确安全、舒适、绿色、智慧四方面标准 引导住宅建设向高品质、长寿命、可持续方向转型升级 [1] 安全建设标准 - 住宅需配备烟感及燃气泄漏报警并自动切断装置 电梯配备断电自动救援功能 [1] - 住区实现人车分流 规范电动自行车安全管理 电梯配置监控报警装置防止车辆入楼 室外集中充电场地落实防火分隔 [1] 舒适性建设标准 - 住宅标准层层高不低于3.0米 起居室短边净宽不宜小于3.1米 主卧开间净宽不宜小于2.8米 [2] - 鼓励装配式装修和预留适老化改造 采用高性能隔声材料 加强室内卫生健康措施如防臭排水和防霉材料 [2] - 针对噪音问题 要求外窗隔声节能效果不低于特定规格 分户楼板需增加厚度或使用减振垫 临近噪声源区域和电梯井的隔墙需采取额外隔声措施 [2] 智慧化建设标准 - 应配备智能网关、门锁、紧急求助按钮等设备 鼓励光纤到房间 设置水质空气质量智能监测 [3] - 住区需配置智能门禁、视频监控和高空抛物监测系统 建设智慧物业管理系统 [3] - 鼓励探索未来智慧人居 预留无人机、服务机器人等基础设施条件 [3] 公共空间与社区建设 - 公共空间布局落实无障碍设计 结合岭南气候构建舒适连续的步行系统如骑楼和风雨连廊 [3] - 住宅首层宜灵活设置共享客厅、健身场所等室内共享空间 鼓励利用空中花园、架空层等设置公共活动空间 [3] - 鼓励构建一站式社区综合服务中心（邻里中心） 打造“家门口”的生活综合体 [3]

文章核心观点 - 随着房地产市场回归理性，购房者更重视住房的居住属性，多地政府正通过出台“好房子”建设指引，推动住宅向更高品质、更可持续的方向发展，这将对房企的产品力提出更高要求 [1] 政策动态与标准制定 - 广州市住建局印发《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出建设标准，旨在解决当前住房在安全性、功能性、舒适性等方面的普遍性问题 [1] - 上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，推出17项具体措施以提升居住环境和住宅设计品质 [7] - 甘肃出台《甘肃省“好房子”规划导则（试行）》，围绕住区环境、内外交通、配套设施、智慧服务等维度构建规划指标引导体系 [7] - 广州的指引被视为在国家底线标准基础上，结合本地实际情况（如华南的日照、气候环境）落实的地方标准 [7] “好房子”建设的具体标准（以广州为例） - **空间尺度**：指引提出住宅首层入户大堂及架空层净高不应低于3.5米，标准层层高不应低于3.0米，设有中央空调、集中新风系统的层高不宜低于3.1米 [4] - **防水保修**：采用装配式整体卫生间的，其防水保修期应不低于10年；卫生间、厨房、外墙、屋面等有防水要求的部位，保修期宜延长至10年 [4] - **采光通风**：应全屋交付空调，并预留新风系统安装条件，首层、地下室的电梯厅及轿厢应配置风扇或空调，公共空间宜优先自然采光和通风，户内宜实现自然对流通风 [5] - **隔音降噪**：卧室、起居室应采用隔声节能效果不低于6+12a+6规格的充氩气中空Low-E玻璃外窗或断桥铝合金中空Low-E玻璃外窗，分户楼板应采用增加厚度、减振垫等措施减少撞击噪音，贴邻电梯的起居室隔墙应设置双墙和空气层等隔声措施 [6] 市场需求变化 - 据58安居客研究院调研，61.6%的购房者将“居住舒适度”作为首要购房标准，其中40.3%关注自然采光与通风，33%重视户型空间布局 [4] - 市场环境已改变，购房者需求从过去更关注地段配套等硬性条件，转向关注住房本身的居住体验和细节 [3][4] - 过去房地产市场高速发展时，住房金融属性偏强，忽略了核心居住价值，空间设计和建筑材料多仅满足基本需求 [3] 行业影响与房企挑战 - “好房子”建设为行业带来质的改变，未来产品力的比拼将是房企获得购房者青睐最重要的法宝 [1] - 落实“好房子”标准需要房企提升建造能力及成本，例如隔声、层高等规定会增加建造成本并可能影响容积率 [8][9] - 有房企人士指出，当前营销的产品力与各地“好房子”标准要求尚有距离，若成本增加未能转化为市场溢价，房企会在落实标准时谨慎平衡 [9] - 专家建议政策需加大扶持，如在供地成本、市政设施、报建流程及容积率奖励上做好衔接和服务，并加强住建与自然资源部门的协作监管，以便利开发商落实标准 [9]

今年以来，"好房子"成为房地产市场的热词，各地也密集推出关于"好房子"建设的指引。 在舒适性方面，《指引》提出住宅标准层层高不应低于3.0米，起居室短边净宽不宜小于3.1米，主卧开 间净宽不宜小于2.8米，打造宜人居住尺度。鼓励采用装配式装修，预留适老化改造条件，满足家庭对 空间灵活可变的需求。住区应配备老年人及儿童活动空间，提升室内采光通风环境，采用高性能隔声材 料保障居住声环境品质。同时加强室内卫生健康措施，包括排水系统防臭设计、防霉饰面材料使用等。 对于备受关注的噪音问题，《指引》提出应采取有效措施提高外窗、楼板、隔墙、室内门、管道的隔声 性能。卧室、起居室应采用隔声节能效果不低于6+12a+6规格的充氩气中空Low-E玻璃外窗或断桥铝合 金中空Low-E玻璃外窗，临近噪声源区域应进一步提高外窗隔声性能。分户楼板应采用增加楼板厚度、 减振垫、隔声涂料等隔声措施，减少撞击噪音；贴邻电梯的起居室隔墙应设置双墙和空气层等隔声措 施；与住宅相邻的振动设备机房应采用浮筑楼板等隔声措施。 在智慧化建设方面，《指引》提出应配备智能网关、智能门锁、紧急求助按钮等智能设备，实现家庭设 备统一管理。鼓励光纤铺设至房间，设置 ...

项目概况与政策背景 - 吴中府一期二批次项目于近日完成集中交付，是吉林省重点住宅项目和推动老城区焕新与居住品质升级的示范项目 [1][2] - 项目建设响应党中央、国务院关于建设安全、舒适、绿色、智慧“好房子”的决策部署，契合吉林省全面推进“好房子”建设、提升居民幸福感的政策导向 [1][4] - 项目实践精准回应吉林省“推动住宅开发从数量增长向品质提升转变”的政策导向 [4] 建筑品质与设计特色 - 项目严格遵循《吉林省绿色建筑评价标准》及“全生命周期住宅”建设要求 [2] - 采用现代东方美学设计，园区内全冠移植乔木覆盖率超60%，形成“推窗见绿、四季有景”的生态体系 [2] - 将苏式传统建筑元素如花窗、飞檐、片墙及八角洞门等巧妙融入社区景观，营造富有人文底蕴的社区氛围 [2] - 交付实景包含感应单元门、智能门锁等建筑细节 [3] 全龄友好与社区配套 - 项目注重全龄友好空间，营造覆盖各年龄层的宜居环境 [2] - 面向儿童设置彩色环保塑胶铺装游乐区，并配备智能监控系统 [2] - 针对中青年群体设置下沉式多功能会所，内含健身房、瑜伽室、棋牌空间及妈咪厨房等 [2] - 适老细节方面，园区内多处布置休憩凉亭与山石流水景观，搭配雅致座椅 [2] 区位优势与教育资源 - 项目积极响应吉林省“15分钟便民生活圈”建设要求，毗邻欧亚超市、力旺广场，辐射红旗街、桂林路等商圈 [3] - 近揽南湖公园生态资源，拥有便捷医疗与立体交通网络 [3] - 与吉林省二朝阳学校仅一街之隔，实现优质教育资源“零距离” [3] 交付体验与长效服务 - 交付过程创新设置“四重归家仪式”，包括鲜花相迎、击鼓纳福、归家纪念拍照及工程师全程陪验剪彩 [3] - 项目启动三项长效计划：邻里共建计划每月组织社区文化节和业主兴趣社团活动、全周期房屋管家为每户建立专属档案、智慧社区建设包含感应式入户和人脸识别门禁等 [4] - 随着本次交付，吴中府一期整体600余户家庭已正式入住 [4] 行业示范价值 - 项目以“交付力就是品牌力”为准则，其“建筑品质+文化场景+长效服务”的三维模式为行业提供了可复制的幸福社区建设样本 [4] - 在适老化改造、教育资源衔接等方面展现出示范性价值，为吉林省“宜居、宜业、宜游”的现代化住宅建设提供了样板 [1][4]

广州市“好房子”建设措施正式发布 - 广州市住建局于10月28日正式公布20条“好房子”建设措施 [2] - 措施在第四届广东省建筑文化宣传周上发布并同步举办创新成果展览 [2] “好房子”具体技术标准 - 厨卫和建筑外墙防水保修期从5年延长至10年 [2] - 分户楼板应采用减震垫、隔声涂料等隔声措施 [2] - 住宅电梯应配置电动自行车监控报警装置 [2] 智能建造与创新成果展览 - 展览在广州市第二工人文化宫举办，集中展示40余件优质展品 [2] - 展品包括解决施工痛点的智能装备和高品质居住空间的构建细节 [2] - 实景展示了以20条建设措施打造的全尺寸样板间 [2] 样板间与新型建筑材料特点 - 样板间宽敞明亮，采光和通风效果比高密度住宅楼有明显提升 [3] - 窗户普遍采用隔音效果更好的材料和工艺，开闭状态下隔音对比明显 [3] - 超高性能混凝土抗压强度是普通混凝土的5-10倍，能更好抵抗台风暴雨 [3] - 水下抗分散混凝土可在水中直接凝固，从源头解决渗漏问题 [3] - 碳纤维布可在不拆墙情况下提升结构强度30%，配合灌浆料显著提升抗震性 [3] 政策落地与行业展望 - 政府部门将通过土地出让环节明确强制性要求，强化全过程监管 [3] - 未来将对照20条措施，推动更多“好房子”在广州落地 [3]