行业宏观趋势与市场前景 - 房地产行业作为国民经济支柱产业，对稳定内需至关重要 [4] - 重点城市、核心地段、优质项目出现供不应求现象，甚至出现历史高价 [3] - 长期来看，城市分化趋势或将更趋明显，但核心城市人口整体保持增长，房地产市场仍有发展空间 [4] - 2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占21%，存在结构性机会 [4] - 房地产需求尤其是重要城市的购买力不会消失只会延后，行业风险出清后修复信号正向更大范围扩散 [3] 产品力与市场表现 - 行业下行期，过硬的产品力是穿越周期的重要因素 [5] - 产品力是房企的护城河，也是除地段外最大打动客户的购买点 [5] - 保利发展凭借“好产品”、“好服务”、“好品牌”打造好生活，其在上海市杨浦区累计销售额破百亿元 [4][5] - 融创上海壹号院累计总销售金额超220亿元，保持全国单盘销冠位置 [4] - “好房子”是系统维度的提升，包括高站位谋划、高颜值高标准产品落位及高水平服务 [5] - 产品力打造需注重客群本身对产品的思考，未来将有更多好产品出现 [6] 城市更新发展新模式 - 城市更新被摆到越来越重要的位置，高层会议多次强调并为其构建良好政策环境 [7] - 住建部将高质量开展城市更新作为重点，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [7] - 房地产行业从增量开发转向存量增质，城市更新是公司提质增效的关键新密码 [7] - 推进城市更新需统筹盘活存量与优化增量的关系，提高资源使用效率 [7] - 以上海为例，城市更新相关的协议出让地块和出让金已逐步超过招拍挂规模，并将成为未来趋势 [8] - 城市更新将逐步成为以上海为代表的核心城市的房地产发展新模式 [8]

核心观点 - 2025年1-9月基建投资同比增速收窄至+3.34%，建筑业新签合同额21.30万亿元，同比-4.6%，但三季度降幅收窄至-0.7% [3] - 建筑板块景气度分化，装修装饰服务板块领涨22.7%，但建筑装饰指数整体上涨9.4%，弱于万得全A指数（+28.4%）[3][27] - 八大央企2025上半年新签合同基本持平，但收入增速-4.4%，归母净利润增速-7.5%，企业分化加剧 [4] - 投资主线聚焦建筑出海、城市更新、数字化建设、电力工程及化债领域，推荐中国电建、中国能建等标的 [5][125] 行业整体表现 - 2025年1-9月累计固定资产投资同比-0.5%，基建投资同比+3.34%，增幅环比收窄2.08个百分点 [3][9] - 基建细分领域投资分化：电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比+15.3%，交通运输、仓储和邮政业投资同比+1.6%，水利、环境和公共设施管理业投资同比-2.4% [9] - 房地产开发投资额6.77万亿元，同比-13.9%，新开工面积同比-18.9%，销售面积同比-5.5% [15] - 建筑业在手订单59.95万亿元，同比-1.8%，存量订单降幅小于新签合同 [3][19] - 建筑板块配置比例0.62%，较行业标准配置低0.94个百分点，2025Q3公募基金持仓总市值554亿元，环比下降4.2% [3][35] 八大央企经营状况 - 除中国铁建和中国中冶外，其他六大央企2025上半年新签合同均保持增长，中国电建和中国能建新签订单增速达5% [45] - 八大央企整体收入增速-4.4%，仅中国电建和中国能建收入正增长；归母净利润增速-7.5%，仅中国建筑、中国化学和中国能建实现正增长 [49] - 盈利能力普遍承压，仅中国中冶和中国化学毛利率有所增长；净利率方面，中国化学从2024H1的3.4%提升至2025H1的3.7% [52][53] - 应收账款规模提升，资产负债率维持在75%-80%区间；经营性现金净流出4158亿元，同比-2.9%，但现金及等价物10430亿元，同比+8.3% [56][61] 政策与投资主线 - 2025年政策聚焦城市更新、数字化建设、绿色节能及化债领域，"十五五"规划强调城市更新和重大工程建设 [68][70] - 建筑出海：2025年1-9月对外承包工程业务完成额1223.3亿美元，同比+11.4%；"一带一路"国家完成额1022.1亿美元，同比+15.6%，占比83.6% [5][76][82] - 城市更新：2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1-8月已开工2.17万个，完成年度目标86.8%；资金来源包括中央资金、地方专项债等 [5][88][91] - 数字化建设：八大央企积极布局，中国电建2025H1数字化新签合同210.06亿元，涉及数据中心、智慧交通等项目 [97] - 电力工程：2024年新能源发电新增装机容量35780万千瓦，同比+22.7%；雅江水电站总投资约1.2万亿元，预计年带动基建投资超千亿 [98][110] - 化债：2025年1-9月地方政府债发行总额6.49万亿元，同比+29.3%；特殊再融资专项债发行总额约2万亿元 [5][113][117] 市场表现与投资建议 - 2025年初至10月29日，建筑装饰板块涨幅前五个股包括时空科技、罗曼股份等；八大央企中中国中冶、中国能建和中国电建股价上涨 [31] - 建议关注建筑出海、城市更新等领域的边际变化，推荐估值低位、业绩稳健的央企及区域龙头，如中国电建（2025E P/E 6.9x）、中国能建（2025E P/E 8.3x）等 [125][126]

城市更新工作按下"加速键"。 "你家选择拿房子还是拿现金？" 近日，当第一财经记者再次来到始建于上个世纪50年代老小区——上海市普陀区甘泉三村，这里的氛围 完全变了，居民们在三三两两讨论着刚刚公示的房屋征收补偿方案，讨论是要货币补偿还是房屋产权调 换，畅想着动迁之后的新生活。 去年11月，因为小区三成产权户不同意"原拆原建"方案，该小区的整体拆除重建计划宣告停止，当时甘 泉三村很多老住户十分失望，小区笼罩在"愁云惨雾"中（详见第一财经2024年11月报道《" href="https://www.yicai.com/news/102368411.html">不花一分钱就住进新房，'原拆原建'为何遭遇部分居 民反对？》）。 约一年前记者走访甘泉三村时，小区内一位居民曾遗憾地对记者表示："原拆原建计划没通过，这事情 就搁置了，想等拆迁还不知道猴年马月。" 结果，时隔仅一年，甘泉三村900多户居民就喜迎动迁。 近期，甘泉三村待拆迁一号地块（又称"甘陵小区"）内，到处悬挂着大红色横幅，墙上张贴着"旧城区 改建项目意愿征询同意率99.89%"。 这个数字，与去年原拆原建方案的签约率71.98%，形成了鲜明的对比。当时方案 ...

行业投资评级 - 行业评级：推荐 [5] 核心观点 - 海外业务延续高景气，是行业核心驱动力，相关公司业绩表现强劲 [1][8] - 内需预期升温，叠加反内卷自律加速及关税扰动，部分传统建材子行业盈利水平有望提升 [1][8] - 新业务发展及特种材料领域（如特种电子布）保持高景气，头部企业显著受益 [1][9] - “十五五”规划提及城市更新及地下管网改造，预计将带来新增投资需求 [10] 细分行业与市场表现 市场指数与个股表现 - 第44周（10/26-11/01）建材指数周涨幅2.06%，跑赢沪深300指数2.49个百分点 [15] - 瑞尔特、先锋新材、福建水泥等个股涨幅居前 [15] 水泥市场 - 本周全国水泥市场价格环比继续上涨1%，价格上涨区域集中在江苏、浙江、安徽等地，幅度10-50元/吨；价格回落区域包括湖北、湖南等地，幅度10-30元/吨 [2][27] - 全国重点地区水泥企业平均出货率为46%，环比微升一个百分点 [27] - 全国水泥磨机开工负荷均值为44.67%，环比上升0.68个百分点 [32] 玻璃市场 - 浮法玻璃：本周国内浮法玻璃均价1202.68元/吨，较上周下跌41.00元/吨，跌幅3.30%，但环比跌幅收窄 [2][63] - 光伏玻璃：2.0mm镀膜面板主流订单价格12.5-13元/平方米，环比下降1.92%；3.2mm镀膜主流订单价格19.5-20元/平方米，环比下降1.25% [2][73] 玻纤市场 - 无碱粗纱市场价格基本稳定，2400tex无碱缠绕直接纱市场主流成交价在3250-3700元/吨，全国均价维持3524.75元/吨，同比上涨0.16% [2][80] - 电子纱G75主流报价8800-9300元/吨，较上一周均价基本持平；7628电子布报价维持3.9-4.4元/米 [2][87] 房地产交易数据 - 第44周30大中城市新房成交面积202.66万㎡，同比-40%，环比+2.36%；累计成交面积同比-9% [3][22] - 15城二手房成交面积173.97万㎡，同比-22%，环比-5%；累计成交面积同比+11% [3][22] 投资建议与受益标的 海外业务高增长 - 推荐华新水泥，其25Q1-Q3归母净利润20.04亿元，同比+76.01%，主因海外业务持续高增长 [8] - 科达制造受益，25Q1-Q3营业收入126.05亿元，同比+47.19%；归母净利润11.49亿元，同比+63.49% [8] 内需与反内卷背景 - 水泥行业推荐华新水泥、海螺水泥，上峰水泥等受益 [1][8] - 防水行业推荐东方雨虹、科顺股份 [1][7] - 光伏玻璃推荐旗滨集团，福莱特、信义光能等受益 [1][7] 新业务与特种材料 - 推荐三棵树，其前三季度营收93.9亿元，同比+2.7%，归母净利7.4亿元，同比+81.2%；综合毛利率32.8%，同比提升超4个百分点 [9] - 推荐中国巨石，其低介电产品开发有序推进；中材科技拟扩产5900万米特种电子布 [9] 城市管网更新 - “十五五”时期预计建设改造地下管网超70万公里，新增投资需求超5万亿元 [10] - 青龙管业、东宏股份、中国联塑等公司受益 [10] 消费建材 - 推荐经营韧性强的三棵树，以及估值低位且具备高分红的兔宝宝、伟星新材等 [1][7]

10月PMI数据表现 - 10月制造业PMI下滑至49.0%，回落至2025年4月水平[6] - 生产端PMI分项环比跌幅较大，供货商配送时间PMI大幅下降至50.0%[6] - 高技术行业PMI环比下降1.1个百分点，装备制造业PMI环比下降1.7个百分点[6] - 新出口订单PMI下降至45.9%，环比下降1.9个百分点[6] - 整体新订单PMI仅下降0.9个百分点，显示外需拖累更为显著[6] 假期错位与行业分化 - 中秋假期错位导致制造业生产承压，但服务业PMI回升0.1个百分点至50.2%[6] - 铁路运输、航空运输、住宿等行业商务活动指数均位于60.0%以上高位区间[6] - 建筑业PMI小幅下滑0.2个百分点至49.1%，但新订单和业务活动预期PMI分别大幅上升3.7和3.6个百分点[6] 政策效果与内需支撑 - 四季度国补规模维持690亿元，但政策杠杆效应依然可观[6] - 消费品行业PMI为50.1%，环比下降幅度小于整体（下降0.8个百分点）[6] - 政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕，重点投向数字经济、人工智能等领域[6] - 邮政业商务活动指数受“双十一”带动升至70.0%以上，显示内需韧性[6]

资金投放规模与成效 - 新型政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕 [1] - 该笔资金共支持超过2300个项目，拉动总投资约7万亿元 [1] 重点投资领域 - 资金重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施领域 [1] - 资金同时投向交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域 [1] 支持对象与补充措施 - 本次工具加大了对经济大省的支持力度 [3] - 支持了一批符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目 [3] - 此前地方政府债务结存限额中安排了5000亿元用于补充财力和扩大投资，其中包含2000亿元新增专项债券额度 [3] 后续工作方向 - 有关部门将督促各地方和中央企业推动项目加快开工建设 [3] - 目标为尽快形成实物工作量，积极扩大有效投资，推动高质量发展 [3]

项目运营与成效 - 天津天美艺术街区开街仅4个月，已吸引六大主力业态、22家品牌商户入驻，举办展览和各类文化活动30余场，累计客流量约49万人次 [1] - 街区活化利用了5处历史建筑，通过“修旧如旧”方式改造天津美术学院周边闲置建筑，并与高校共创艺术IP [1] - 街区内的店铺将美术学院师生的创意和设计商品化，带动学生创业并成为吸引客流的主要亮点 [1] 城市更新模式与策略 - 项目通过“景区、校区、街区、社区”四区联动，依靠产业运营实现可持续发展，为城市更新提供新范式 [2] - 天津不断挖掘工商业遗存价值，实施了棉3创意街区、天津金茂汇等更新项目，启动了天津第一机床总厂及周边片区等工业片区更新 [2] - 天津第一机床总厂城市更新项目通过加固修缮、灯光设计、植入智能化基础设施和绿色生态景观，已吸引30余家企业签约入驻 [3] 工业遗存转型与再利用 - 棉3创意街区通过塑造有历史、有文化、有故事、有场景的IP，成为海河沿岸“新消费走廊”的重要驿站和城市文化创意产业新引擎 [2] - 天津金茂汇在天津第一热电厂原址基础上建设，内部保留煤斗、桁架、吊车梁等工业元素，“修旧如旧、新旧并存”的风格吸引了一批天津首店、区域首店落户 [2] - 始建于1951年的天津第一机床总厂项目将专家楼变身为工业风咖啡馆，金三车间变为天津机床工业博物馆，厂区转型为汇集海洋科创、智能科技、总部经济等业态的文商旅融合创新高地 [3]

民生福祉改善 - 累计建设筹集保障性住房和安置住房约36.81万套，惠及83.58万名群众 [1] - 改造城镇老旧小区7189个，推动73.58万户居民居住条件改善 [1] - 更新和加装住宅老旧电梯3786部，有效解决老年人上下楼难题 [1] - 推进34个自治区级完整社区试点建设，新增社区服务设施408个 [1] - 建设“口袋公园”859个、城市绿道1878.21公里、儿童友好场所111片，开放城市公园绿地432块 [1] 城市安全韧性提升 - 累计完成建设改造燃气等地下管网13408公里 [2] - 完成167座供水厂隐患排查整治，基本消除111段城市黑臭水体 [2] - 城市（县城）生活污水处理能力达699.2万吨/日 [2] - 2024年城市内涝风险点较2023年减少230余处 [2] - 专项整治整改燃气安全隐患1.34万项，打击非法经营“黑气”行政案件118起、刑事案件17起 [2] 历史文化保护传承 - 3座国家历史文化名城和36片历史文化街区实现保护规划全覆盖 [2] - 建成城乡历史文化保护信息平台，实现历史文化资源数字化监管 [2] - “十四五”以来新公布历史建筑962处、新增挂牌1134处、完成测绘建档1014处，三项增量均创历史新高 [2] 城市更新实施机制 - 积极构建“政府引导、市场运作、公众参与”的共治格局，鼓励社会资本参与 [3] - 全区8个设区市已出台城市更新实施办法 [3] - 桂林市阳朔糖厂改造的糖舍酒店和北海市冯家江湿地公园项目入选住建部城市更新典型案例 [3]

新型政策性金融工具投放 - 5000亿元新型政策性金融工具已全部投放完毕[1] - 资金共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元[2] - 重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施、交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域[2] - 加大对经济大省支持力度，并支持符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目[3] - 下一步将督促推动项目加快开工建设，尽快形成更多实物工作量[1][3] 地方政府专项债券使用 - 地方政府债务结存限额中安排5000亿元用于补充财力和扩大有效投资[2] - 其中新增2000亿元专项债券额度，专门用于支持部分省份投资建设[2] - 将督促指导相关省份用好新增额度，加快专项债券发行使用[2] 社会物流成本状况 - 前三季度社会物流总费用14.2万亿元，与GDP比率为14.0%，较去年同期下降0.1个百分点[4] - 物流企业广泛应用无人配送车、自动分拣设备和智能快递柜[4] - 重点地区72小时妥投率超过85%[4] - 将继续推动降低全社会物流成本，结合编制“十五五”规划[4] 能源迎峰度冬保障 - 加强统筹协调，坚持日调度、周会商，压实地方和企业保供主体责任[5] - 推动能源资源安全稳产增产、各类发电机组应发尽发[5] - 严格能源中长期合同履约，确保民生用能足额稳定供应[5] - 做好尖峰保供和应急保障，加强跨省跨区电力调度[5]

在开滦唐山矿历史文化街区，记者发现，通过创意策划与建设，废弃矿井、老旧厂房等沉睡已久的 工业遗址得以焕发新生。 据开滦国家矿山公园管理中心主任王立新介绍，"井下探秘游"是该街区最受欢迎的体验项目之一， 很多研学团队慕名前来感受厚重的矿山文化。该项目由位于地下数十米的煤矿井下老巷道改造而成，以 奇、险、秘为主要风格，着力还原矿工开采煤炭的场景，使游客沉浸式体验采煤工艺的历史变迁。 此外，街区积极引入多元业态，对老建筑赋予新功能。"我们在充分保留室内外工业元素的基础 上，将老厂房改造为图书馆、小剧场、咖啡屋、书画院、非遗传承基地等，努力提升游客的文化体 验。"王立新说。 新华社石家庄10月31日电（记者黄昱璋、杨帆）夜幕降临，华灯初上，位于河北省唐山市丰南区的 河头老街景区人流如织。波光粼粼的运河之上，一艘艘游船载着身着汉服的游客悠然穿行，与两岸古色 古香的建筑相映成趣，共同绘就出一幅流动的夜色画卷。 河头老街因地处煤河与唐津运河的"河头"而得名。其前身"运河唐人街"曾长期沉寂，后来在政府与 企业联手推动的城市更新中蝶变为展示地域文化特色与发展成就的独特名片。 "整个景区的活动非常丰富，既能和工作人员玩游戏、领奖 ...