报告行业投资评级 - 强于大市（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 利率下行有利购房意愿修复，收储及城改货币化有助于购房能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，有望推动地产后周期需求的修复及产业链公司信用风险缓释；建材板块基本面与估值均有望进一步修复 [2][5] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 6月13日国务院常务会议指出要摸底全国房地产已供土地和在建项目，优化政策推动房地产市场止跌回稳；前五个月人民币贷款增加10.68万亿元，住户贷款增加5724亿元；广州优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价；多地出台公积金相关政策及楼市新政 [2][12] - 短期来看，稳增长压力下强调稳地产，全球贸易战升级使扩内需和促投资迫切性提升，万科风险释缓利好建材板块 [2][12] - 中长期来看，欧美降息打开我国货币&财政政策空间，地产需求端政策加码且增量政策待发，商品房销售面积回落使市场对政策宽松更敏感 [2][12] 本周高频数据 水泥 - 截至2025年6月13日，全国散装P.O42.5水泥市场均价372.8元/吨，环比降0.1%，较上月同比降3.5%，较去年同比降2.0%；各地区价格有涨有跌 [13] - 截至2025年6月6日，全国水泥库容比60.9%，较前一周环比降0.82pct，各地区有升有降 [18] - 本周水泥价格分化，华东地区反弹明显，短期预计震荡，中长期预计企稳回升 [20] 玻璃 - 截至2025年6月13日，全国玻璃（5.00mm）出厂价1197.1元/吨，环比降0.5%，较上月同比降5.1%，较去年同比降28.0%；各地区价格有涨有跌 [21][23] - 截至2025年6月13日，全国浮法玻璃在产产线日熔量15.6万吨，环比降0.7%，较去年同比降8.7%；周熔量109.1万吨，环比降0.6%，较去年同比降8.7%；开工率75.4%，环比降0.11pct [40] - 截至2025年6月13日，全国浮法玻璃库存6968.5万重量箱，环比降0.1%，较去年同比增20.0%；各区域库存有升有降 [42] 玻纤 - 截至2025年6月13日，山东玻纤集团、泰山玻纤、重庆三磊每吨玻纤出厂价分别为3700.0元、3800.0元、3700.0元，环比上周均增长0.0%，较去年同比有降有平 [46] 其他建材 防水卷材相关：沥青 - 截至2025年6月8日，各地区SBS改性沥青价格有涨有跌，较去年同比有增有降 [47][50] 涂料相关：TDI - 截至2025年6月13日，华北、华东、华南地区TDI国产价格较上周环比下降，较去年同比下降 [51] 板块回顾 - 本周上证指数下跌0.25%，深圳综指下跌0.33%，建筑材料（申万）指数下跌2.77%；细分子行业均下跌 [4][56] - 本周涨幅前五名为纳川股份（+15.75%）、顾地科技（+3.75%）、万里石（+3.09%）、科创新材（+2.62%）、垒知集团（+2.49%）；跌幅前五名为四方新材（-10.09%）、山东玻纤（-9%）、中材科技（-8.54%）、鲁阳节能（-7.52%）、上峰水泥（-6.26%） [62][64] 投资建议 - 建议关注3条主线：行业格局优异且受益于存量改造的优质白马标的，如伟星新材、北新建材、兔宝宝等；受益于B端信用风险缓释且长期α属性明显的超跌标的，如三棵树、东方雨虹、坚朗五金等；基本面见底的周期建材龙头，如华新水泥、海螺水泥、中国巨石、旗滨集团等 [5]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [7] 报告的核心观点 - 6月13日国常会召开，强调更大力度推动房地产市场止跌回稳，政策表述逐渐强化 [1] - 6月核心城市二手房销量增长放缓、部分区域新房开盘去化分化加剧，调控政策将进入加力宽松期 [1] - 政策宽松预期强化下，建议关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（6.7 - 6.13） - 重点监测32城合计成交总套数为1.6万套，环比上周增长23.2%，2025年累计成交总套数为36.5万套，累计同比下降3.4% [2][13] - 一线城市成交4854套，环比上周增长29.6%，2025年累计成交10.5万套，累计同比增长13.2% [2][13] - 二线城市成交9134套，环比上周增长15.1%，2025年累计成交21.6万套，累计同比下降9.8% [2][13] - 三线城市成交1953套，环比上周增长55.5%，2025年累计成交4.4万套，累计同比下降3.5% [2][13] - 重点监测18城合计成交二手房总套数为2.5万套，环比上周增长29%，2025年累计成交总套数为58.3万套，累计同比增长14.1% [2][18] - 一线城市成交9975套，环比上周增长35.7%，2025年累计成交23.7万套，累计同比增长37.8% [18] - 二线城市成交13789套，环比上周增长24.7%，2025年累计成交31.8万套，累计同比增长8.8% [18] - 三线城市成交1336套，环比上周增长28.2%，2025年累计成交2.8万套，累计同比增长8.8% [18] 土地供应（6.2 - 6.8） - 百城土地宅地供应规划建筑面积479万㎡，2025年累计供应规划建面9396万㎡，累计同比下降12.9%，供求比1.21 [3][23] - 一线城市供应规划建筑面积6万㎡，今年累计供应487万㎡，累计同比增长1.5%，累计供求比1.1 [23][24] - 二线城市供应规划建筑面积342万㎡，今年累计供应4469万㎡，累计同比下降2.9%，累计供求比1.29 [23][24] - 三四线城市供应规划建筑面积131万㎡，今年累计供应4440万㎡，累计同比下降22.1%，累计供求比1.16 [23][24] - 百城供应土地挂牌楼面均价5602元/㎡，近四周平均挂牌均价6199元/㎡，环比增长1.7%，同比增长15.6% [3][24] - 一线城市供应土地挂牌楼面价27562元/㎡，近四周平均起拍楼面26511元/㎡，环比增长2.3%，同比增长30.2% [24] - 二线城市供应土地挂牌楼面价6381元/㎡，近四周平均起拍楼面6469元/㎡，环比增长0.6%，同比增长17.3% [24] - 三四线城市供应土地挂牌楼面价2550元/㎡，近四周平均起拍楼面价3360元/㎡，环比增长1.4%，同比下降7.1% [24] 土地成交（6.2 - 6.8） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积249万㎡，2025年累计成交7733万㎡，累计同比增长3.5% [4][38] - 一线城市成交建筑面积59万㎡，今年累计成交441万㎡，累计同比增长15.4% [38][39] - 二线城市成交建筑面积40万㎡，今年累计成交3462万㎡，累计同比增长11.6% [38][39] - 三线城市成交建筑面积150万㎡，今年累计成交3830万㎡，累计同比下降4% [38][39] - 百城住宅用地平均成交楼面价为10340元/㎡，环比上升88.9%，同比增长28.9%，整体溢价率为1.1%，2025年平均楼面价7853元/㎡，溢价率12.5%，较去年同期提高8.1个百分点 [4][39] - 一线城市住宅用地平均成交楼面价为34360元/㎡，整体溢价率为0.5%，2025年平均楼面价40177元/㎡，同比增长43.6%，溢价率12%，较去年同期溢价率增长6.5个百分点 [39] - 二线城市住宅用地平均成交楼面价为6330元/㎡，整体溢价率为16.9%，2025年平均楼面价8901元/㎡，同比增长22.4%，溢价率16.9%，较去年同期溢价率增长12.1个百分点 [39] - 三四线城市住宅用地平均成交楼面价为1969元/㎡，整体溢价率为4.5%，2025年平均楼面价3182元/㎡，同比增长12.8%，溢价率3.3%，较去年同期溢价率上升1个百分点 [39]

房地产行业现状与观点 - 厦门大学教授赵燕菁认为房价下跌会导致金融系统受冲击，主张通过房价上涨恢复资产流动性 [1][8] - 房价下跌5%将导致房地产财富蒸发19万亿，凸显市场规模对经济的影响 [8] 机构与官方观点 - 交银国际预计2024年新房销售额在8万亿至8.5万亿区间，住宅市场有望企稳 [3] - 中金公司指出止跌回稳需观察交易量、房价、房地产投资三项指标 [3] - 官方认为市场呈现积极变化但仍处调整期，部分地区去化压力较大 [3] 就业与经济关联性 - 房地产直接从业人口1012万，间接带动7051万就业，覆盖建筑、建材、装修、家电等上下游产业 [5] - 计入农村建筑工及家具销售等关联岗位后，房地产相关就业占比提升20%，相当于每5个城镇就业者中有1人依赖该行业 [5] 市场核心问题 - 当前需求释放依赖政策刺激，但根本恢复需依赖整体经济改善 [4] - 消费者信心不足与收入预期不稳定是制约市场复苏的关键因素 [4] - 行业历史遗留问题（如泡沫、高负债）表明房价暴涨不可持续，逐步企稳更符合健康发展方向 [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续需加大政策支持力度 [4] - 房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周34城新房成交环比上升0.6%，较24年周均降30.7%，较本年周均降13.3%；一二线环比降0.1%，三四线环比升11.1%；6月34城月成交同比降12%，一二线同比降11%，三四线同比降21% [5][7] - **二手房成交量**：上周13城二手房成交环比升14.9%；6月截至上周累计成交同比降7.9%，较5月升0.2pct；年初累计至今成交同比升11.8% [12] - **新房库存**：上周15城推盘144万平米，成交推盘比0.56倍；上周末可售面积8957万平米，环比升0.7%；3个月移动平均去化月数19.6个月，环比升0.4个月 [21] 行业政策和新闻跟踪 - **地产行业**：宏观上国务院常务会议提出构建新模式、推进“好房子”建设、摸底项目推动市场止跌回稳，市场监管总局通知做好电梯更新；因城施策上上海收购存量房，广州取消限购等，江苏推进房票安置等，成都出台预售资金监管办法，天津扩大“白名单”；公积金政策上青岛实施新政，深圳等六市推进贷款互认互通，天津调整缴存额 [30] - **物管行业**：发布2025中国物业服务企业综合实力研究成果；北控城市资源等中标多个项目 [36] 重点公司公告 - **地产公司**：5月中国金茂等销售额有不同表现；新城发展要约收购并发行3亿美元债；6月11 - 13日万科A出售约7296万股库存股约5亿元；建发股份等有拿地、融资、资产转让等动态 [39][40][42] - **物管公司**：6月9 - 13日贝壳 - W耗资约2500万美元回购约395万股；绿城服务授出约1923万份购股权 [43] 板块行情回顾 - **地产板块**：SW房地产指数下跌1.76%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益 - 1.51%，表现弱于大市，排名第26位；莱茵体育等涨幅居前，粤宏远A等跌幅居前 [45][46] - **物管板块**：物业管理板块个股平均上涨0.67%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益0.93%，表现强于大市；保利物业等涨幅居前，浦江中国等跌幅居前 [53]

房地产政策调整 - 国务院常务会议部署构建房地产发展新模式 提出要促进房地产市场平稳健康高质量发展 强调稳中求进先立后破的原则 [1][3] - 会议要求扎实推进"好房子"建设 纳入城市更新机制 并在规划土地财政金融等方面给予政策支持 [3] - 会议提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底 优化现有政策 提升政策实施效果 多管齐下稳定市场预期 [3] - 2025年政府工作报告首次将"稳住楼市股市"写入核心目标 提出持续推动房地产市场止跌回稳 [3] 地方政策动向 - 广州市发布征求意见稿 计划全面取消房地产限购限售限价政策 降低贷款首付比例和利率 [4] - 广州作为一线城市率先取消"三限"政策 被视为激活市场需求的关键举措 [4] - 业界预期广州政策可能带动更多城市跟进 加速市场回暖 [4]

房地产行业2025下半年展望 - 房地产市场"止跌回稳"分为三个阶段：住房交易量、房价、房地产投资依次企稳回升，供需结构改变带来的房价预期向上是核心转折信号 [3] - 政策端需更大决心推进实体市场供需结构调整和防范企业端风险，2025年大概率演绎"中政策"情景，销量修复或略超预期 [3] - 若价格预期转积极，总住房销量修复至历史合理水平的空间可观，新房交易量修复空间更大，投资端指标有望在当年至滞后两年转入上行周期 [3] A股市场2025下半年展望 - 全年A股阶段性底部或已在4月初出现，下半年节奏或为"前稳后升"，上行空间取决于财政政策发力程度 [8][9] - 配置建议聚焦确定性：产能周期机会、高景气机会、分红确定性强的红利板块 [9] - 五大关注主题：并购重组、人工智能、超跌优质龙头、消费精细化、逆周期政策支持 [9] 港股市场2025下半年展望 - 2025上半年港股跑赢A股及全球市场，但反弹呈脉冲式且集中在少数行业（仅35%个股跑赢指数） [13] - 过剩流动性的"资金盛"与有限回报的"资产荒"将导致指数区间震荡，结构性行情为主 [13] - MSCI中国指数中科技硬件（YTD+101%）、汽车（YTD+34%）、制药（2025E EPS增长47%）等板块表现突出 [14] 中国宏观2025下半年展望 - GDP增速改善但物价偏弱，金融周期调整导致总需求缺口走阔，劳动市场呈现"准平衡"复苏态势 [18] - 房地产拖累或继续收窄，财政政策尚有余力，内需大幅变化概率低，出口受关税影响但保持韧性 [18] - 下半年GDP同比增速或略低于上半年，核心CPI通胀小幅改善但整体偏弱 [18] 新消费趋势分析 - 消费市场呈现"消费分级"特征，消费者倾向"有品质的低价"和"有理由的溢价" [23] - Z世代（16-30岁）成为新消费核心驱动力，低能级城市消费潜力释放 [23] - 新消费市场规模持续上升，精准捕捉特定群体需求是火热主因 [23]

6 月 13 日，最高层发声， 要更大力度推动房地产市场止跌回稳， 同时强调， 要扎实有力推进 " 好房子 " 建设。 机构认为 ， 止跌回稳 实现过程 将分三阶段，需保持耐心。 接下来， 与楼市相关的扶持救助 政策力度将进一步加大。 （图片来自海洛） // 最高层表态 // 6 月 13 日召开的国务院常务会议，明确指出构建房地产发展新模式对于促进房地产市场平稳、健康、 高质量发展具有重要意义。会议强调，要着眼长远，坚持 稳中求进、先立后破 ，有序搭建相关基础性 制度。同时， 要扎实有力推进 " 好房子 " 建设 ，纳入城市更新机制加强工作统筹，并在规划、土地、 财政、金融等方面予以政策支持。 会议还提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系 统性有效性。 通过多管齐下的方式，稳定市场预期、激活购房需求、优化供给结构、化解潜在风险， 更大力度推动房地产市场止跌回稳 。 // 中金： 止跌回稳分为3阶段 // 对于接下来市场走势，中金公司 6 月 9 日发布的 2025 下半年房地产行业展望指出， 市场已树立 " 止跌回稳 " 信心，但实现过程将分三阶段，需保持耐心。 ...

如果说2024年是房地产市场开始探底、触底期，那么2025年，将是房地产市场止跌回稳的关键期，这个关键主要是前期部署的政策能否落地。 那楼市到底有没有真的止跌回稳呢？去年的系列政策效果如何？ 按照前不久官方给出的结论，有了积极变化，官方表态是，今年以来，政策效果继续显现，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。主要体现在几个方 面： 第一，市场交易基本平稳。二是房价运行总体稳定。三是房地产库存和新开工有所改善。 总结起来一句话，当前房地产市场总体仍然处在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍需进一步释放，部分地区房地产去化压力较大，促进房地产回稳仍需 要继续努力。这也就意味着后续政策落地还要加强，一个是前期的政策，一个是未来预期政策等。 我们先看几组数据。 从二手房价格看，2025年5月100个重点城市二手住宅市场均价环比下跌0.53%，同比下跌3.53%，同比跌幅较上月收窄0.35个百分点，同比跌幅连续9个月收 窄。所以，也可以说市场并没有真正进入止跌回稳的状态，确切说市场有向好趋势。 主要还是老百姓收入受影响，即使不影响的也缺乏信心。尽管当前购房成本处于相对低位，房地产相关政策也不断加力，但短期内楼市表现仍需观 ...

房地产市场止跌回稳进程 - 房地产市场止跌回稳信心已树立，但实现过程需分三个阶段：住房交易量企稳、房价企稳、房地产投资企稳[2] - 926政治局会议后4Q24至1Q25市场信心显著改善，一二手房年化总销量累计提升1.2亿平，房价阶段性止跌走平，但2Q25量价表现再次边际走弱[2][10] - 步入正循环的核心点是供需结构改变带来的房价预期向上，需重点关注这一关键转折信号[2] 房地产政策框架 - 当前房地产政策框架分为三类：实体市场供需调节及房价预期修复政策、房地产下行周期衍生风险缓解处置政策、房地产行业新模式长期制度建设政策[3][20] - 第一类政策包括利率和限购调整、城中村改造、存量土地和住房收储，目标是尽快实现止跌回稳的前两个阶段[3][21] - 第二类政策对于短期内促成止跌回稳尤为关键，需防范企业端资产、负债、权益调整的系统性风险[3] 政策实施进展与约束 - 房贷利率已较周期前峰值下降250个基点(商业贷款)和65个基点(公积金贷款)，但仍较重点城市租售比高90和37个基点[22] - 一线城市城中村改造2025年预算安排"征地和拆迁补偿支出"约2500亿元，较2024年提升39%，但落地执行仍存约束[25][28] - 存量土地收储涉及近3000宗地块、1.3亿方用地面积、3600亿元收购对价，但专项债发行进展仅约700亿元[26][29] 行业基本面展望 - 2025年房地产市场大概率演绎"中政策"情景，总销量同比跌幅或较2024年有所收窄，但房价走势更接近"中政策"情景[41][42] - 预计2025年新建商品住宅销售面积7.5亿平(-8.4%)，二手住宅销售面积6.2亿平(+0.4%)，房地产开发投资完成额9万亿元(-10.6%)[42] - 当前16个重点城市二手房挂牌去化周期约11个月，较历史上房价上涨时的6-9个月仍有差距，预计去化周期修复需1-2年[55] 中长期修复空间 - 一旦价格预期转为积极，总销量和新房销量中远期修复上限较低点的提升幅度或分别为四成和六成[55] - 新房销售面积持续修复将带动拿地和新开工同期好转，新开工面积修复空间可能较新房销售更为可观[57] - 竣工面积和施工面积在新房销售好转当年或仅呈现跌幅收窄，可能在滞后两年时间维度上触底转为正增长[57]

◎ 文 / 克而瑞研究中心 核心内容 0 1 合约销售 百强房企5月业绩环比增长3 . 5% 1、 合约销售： 百强房企5月业绩环比增长3.5% 2、 企业拿地： 典型房企投资环比下滑，部分民企谨慎"补仓" 3、 企业融资： 单月总量创年内新高，保利和万科融资均超百亿 4、 组织动态： 中国金茂任命3名副总裁和14名城市负责人 | 无不复杂 | 2025年 1-5月 | 累计 | 2025年5月 | 東日 | 東日 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 蓄井手袋 | 目比 | 東日天誕 | 同比 | 环比 | | 保利发展 | 1161.1 | -11.6% | 284. 6 | -19.4% | 15.6% | | 中海地产 | 903. 8 | -11.1% | 238.0 | 20.8% | 18.0% | | 表理器 和 | 868. 5 | -6.3% | 183.5 | -11.4% | 6. 1% | | 招商蛇口 | 671.3 | -13.8% | 173.0 | -9.0% | 17.1% | | 绿城中国 | 653. 3 | -3.9% ...