纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国内地房地产市场、香港房地产市场[1] * 公司：新鸿基、领展、港铁[8] 核心观点与论据 政策基调与方向 * 2025年中央经济工作会议对房地产的表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，表明“止跌回稳”目标未完全实现，政策重心转向长期稳定策略[1][2] * 未来政策将继续“因城施策”，通过控制增量、去库存、优化供给等手段稳定市场[1][3] * 政策可能鼓励收购存量商品房用于保障性住房[1][3] * 将清理消费领域不合理限制措施，意味着限购、限贷等政策可能进一步放松[3][4] * 将高效灵活运用降准降息等工具，以降低房贷利率或通过房贷贴息降低购房成本[1][4] 具体政策举措 * **城市更新**：2025年强调“高质量推进”，相较于2024年的“大力实施”更注重实际效果和居住品质提升，旨在将旧城区改造为更具吸引力的新社区[1][5] * **公积金制度改革**：将扩大覆盖范围至灵活就业人员，放宽使用条件至装修等用途，并提高跨城跨省联动便捷度，简化提取手续[1][5] * **房贷贴息**：虽未在高级别会议中明确提及，但仍是未来可能采取的政策思路，具体执行细则将逐步出台[1][6] * **房贷贴息案例与效果**：以长春市2024年8月政策为例，对使用贷款购买新建住房给予1%（普惠）或2%（以旧换新）的财政贴息，最高每年1万或2万元，持续3年[7] * **房贷贴息影响评估**：长春案例显示，1%-2%的贴息在短期内对成交量有帮助（自2024年8月以来成交量显著回升），但难以完全阻止价格下跌[1][7] * **政策关键变量**：未来若推出类似贴息政策，其持续时间和幅度至关重要，短期（如两三年）吸引力有限，若超过五年将显著影响购房者现金流，对市场吸引力大增[7] 香港市场现状与展望 * **住宅市场**：处于持续修复状态，2025年10月私人住宅价格环比增0.4%，同比增1.1%，已连续第五个月环比上涨[8] * **住宅价格指数**：中原城市领先指数显示2025年11月香港住宅价格环比增长近2%[1][8] * **住宅成交量**：2025年10月新房成交同比下降27%，二手住宅同比下降1%，但2025年累计新房和二手住宅成交量同比增长约17%[1][8] * **租金与收益率**：2025年10月私人住宅租金同比增长4%，按揭利率约3.25%，大部分A类、B类住宅租金收益率高于按揭利率，产生正向现金流，占总住房数量的80%[3][8] * **利率环境**：2025年11月底香港银行同业拆借利率（Hibor）下降25个基点至3.18%[8] * **零售市场**：2025年10月零售额约300亿港元，同比增长7%，已连续6个月上升；2025年前十个月累计零售额约3,000亿港元，同比基本回正[3][8] * **复苏序列与投资策略**：香港房地产复苏最快的是住宅，其次是零售物业，再次是写字楼，投资策略应优先考虑这些领域[3][8] * **未来关键变量**：香港市场未来走势主要取决于美联储是否继续降息，降息将带动香港按揭利率进一步下降，改善贷款环境并促进市场复苏[3][8] 其他重要内容 * 长春市的购房补贴政策还包括对一次性付款购房者给予1.5万元消费券，对“以旧换新”者给予3万元消费券[7] * 香港零售业的改善得益于人口回流和消费回升[8]

新房市场成交情况 - 2025年11月，光大核心30城商品住宅成交面积为872万平方米，同比大幅下降47.4%，环比下降15.9% [4] - 2025年1-11月，光大核心30城商品住宅累计成交面积为1.15亿平方米，同比下降15.6% [4] - 2025年11月，一线及强二线城市（北上广深杭蓉）成交面积为281万平方米，同比下降52.0%，环比下降3.5% [4] - 2025年11月，其余二线24城成交面积为591万平方米，同比下降44.9%，环比下降20.8% [4] - 2025年1-11月，一线及强二线城市累计成交面积为3,622万平方米，同比下降12.7% [4] - 2025年1-11月，其余二线24城累计成交面积为7,861万平方米，同比下降16.8% [4] 新房市场价格情况 - 2025年11月，光大核心30城商品住宅成交均价为24,878元/平方米，同比下降4.6%，但环比上涨3.7% [4] - 2025年1-11月，光大核心30城商品住宅累计成交均价为24,654元/平方米，同比小幅上涨1.2% [4][5] - 2025年11月，一线及强二线城市成交均价为42,672元/平方米，同比上涨5.4%，环比下降1.4% [4] - 2025年11月，其余二线24城成交均价为16,431元/平方米，同比下降9.8%，环比微降0.3% [4] - 2025年1-11月，一线及强二线城市累计成交均价为41,955元/平方米，同比上涨2.4% [5] - 2025年1-11月，其余二线24城累计成交均价为16,682元/平方米，同比下降2.3% [5] - 重点城市1-11月新房均价：北京60,092元/平方米（同比+12.2%），上海82,088元/平方米（同比+6.2%），广州34,280元/平方米（同比-3.1%），深圳59,437元/平方米（同比-1.4%）[5] 二手房市场成交情况 - 2025年11月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,236万平方米，同比下降22.0%，但环比增长14.7% [6] - 2025年1-11月，光大核心15城二手住宅累计成交面积为1.40亿平方米，同比增长2.7% [6] - 2025年11月，一线城市二手房成交面积为452万平方米，同比下降21.6%，环比增长17.4% [6] - 2025年11月，其余二线城市二手房成交面积为783万平方米，同比下降22.1%，环比增长13.3% [6] - 2025年1-11月，一线城市二手房累计成交面积为4,907万平方米，同比增长6.0% [6] - 2025年1-11月，其余二线城市二手房累计成交面积为9,117万平方米，同比增长1.0% [6] 二手房市场价格情况 - 2025年11月，光大核心10城二手住宅成交均价为22,694元/平方米，同比下降8.5%，环比基本持平（+0.1%）[6] - 2025年1-11月，光大核心10城二手住宅累计成交均价为23,704元/平方米，同比下降1.8% [6] - 2025年11月，一线城市二手房成交均价为32,157元/平方米，同比下降9.7%，环比下降1.0% [6] - 2025年11月，其余二线城市二手房成交均价为15,362元/平方米，同比下降8.4%，环比微降0.1% [6] - 2025年1-11月，一线城市二手房累计成交均价为34,440元/平方米，同比下降0.8% [6] - 2025年1-11月，其余二线城市二手房累计成交均价为16,062元/平方米，同比下降5.5% [6] - 重点城市1-11月二手房均价：北京28,360元/平方米（同比+3.6%），上海37,322元/平方米（同比-2.9%），广州25,949元/平方米（同比-7.2%），深圳56,934元/平方米（同比-1.2%）[7] 行业核心观点与展望 - 随着前期一揽子房地产政策的持续落地以及地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化预计将进一步加深 [7] - 部分高能级核心城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，并逐步实现“止跌企稳” [7]

经济大省责任与目标 - 2025年中央经济工作会议继续强调“支持经济大省挑大梁”，2024年GDP排名第十的湖南及北京今年被纳入表述，明确提及的省份包括广东、江苏、山东、浙江、上海、湖南、北京共7个[2][8] - 四川省在2024年的学习会议中提及“挑大梁”，但2025年相关会议尚未召开[2][8] - 部分省份在谋划2026年经济目标时措辞出现细微变化，如江苏从“更高站位谋划”变为“科学合理设定”，湖南与辽宁强调“因地制宜”，陕西则注重与“十五五”规划目标衔接[2][3][9] 统一大市场建设 - 中央对统一大市场的建设从2024年的“制定指引”升级为2025年的“制定条例”，对“内卷式”竞争的整治从“综合整治”深化为“深入整治”[3][11] - 更多省份在2025年的学习通稿中强调“融入”统一大市场，如山东提出“积极服务和融入”，江西提出“主动服务和融入”[3][12] 区域差异化发展重点 - 国际科技创新中心建设范围扩大，北京中心扩围至京津冀，上海中心扩围至长三角，广东、北京、上海的学习通稿均强调了相关建设[4][13][14] - 要素市场化配置改革试点在地方落实，广东聚焦“大湾区内地九市”，河南聚焦“郑州市”[4][15] - 山东响应中央“推动海洋经济高质量发展”的部署，提出“打造现代海洋经济发展高地”[4][16] - 广东强调落实中央城市工作会议精神，大力实施“百县千镇万村高质量发展工程”[4][17] - 上海在对外开放领域，加强对跨境金融、全球供应链管理等重点功能的布局[4][18] 风险提示 - 报告提示需关注房价下跌与国际经贸摩擦加剧的风险[5]

行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 核心观点 - 新房网签面积同比降幅收窄，二手房网签面积同比降幅扩大，市场呈现分化特征[1] - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，并提及“高质量推进城市更新”、“深化住房公积金制度改革”、“有序推动‘好房子’建设”等方向，后续可关注相关金融工具支持及公积金政策优化[5] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[5] - 在供应缩量、供给品质优化及购房者画像分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善[5] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率较高的公司、短期内经营存在积极变化的公司、债务偿付压力下降且估值较低的公司、业绩增长及分红稳定的物企[5] 新房网签情况 - 12月1日至11日，样本39城新房网签面积同比-30%，降幅较11月收窄5个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市（4城）同比-31%，降幅收窄10个百分点；二线城市（10城）同比-25%，降幅收窄4个百分点；三线城市（25城）同比-40%，降幅与11月持平[4] - 同期，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[9][12] - 贸易五省（广东、江苏、浙江、上海、北京，含19个样本城市）新房网签面积同比降幅亦收窄，环比高于过去4年同期水平[11][12] 二手房网签情况 - 12月1日至11日，样本16城二手房网签面积同比-34%，降幅较11月扩大19个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市（2城）同比-32%，降幅扩大7个百分点；二线城市（4城）同比-41%，降幅扩大22个百分点；三线城市（10城）同比-31%，降幅扩大29个百分点[4] - 同期，样本城市及贸易五省（含11个样本城市）二手房网签面积环比均处于近5年同期较高水平[14][17] 滚动网签情况 - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平[19] - 二手房日均网签面积低于2019-2020和2022-2024年同期水平，但高于2021年同期水平[19] 土地市场情况 - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比-14%，降幅较1-10月扩大3个百分点；累计成交楼面均价同比+7%，增幅收窄6个百分点[21] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地出让金同比-39.5%（降幅较10月扩大14.5个百分点），流拍率18%，溢价率4%[21][30] - 分能级看，1-11月累计：一线城市成交建面同比-19%，楼面均价同比+18%；二线城市成交建面同比-6%，楼面均价同比+11%；三四线城市成交建面同比-16%，楼面均价同比-1%[21] 库存情况 - 2025年10月，推盘未售口径库存较9月上升，其去化周期亦较9月上升[32] - 分城市能级看，10月一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市库存上升；但一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[34][35] 前瞻及佐证指标 - **价格与租金**：截至2025年10月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州租金同比降幅扩大幅度大于二手成交价格；深圳二手成交价格同比降幅扩大，租金同比增幅扩大[5][15] - **二手带看人数**：截至2025年11月，12个样本城市平均带看人数环比+0.8%（增幅较10月收窄1.4个百分点），同比-11.9%（降幅较10月收窄3.4个百分点）[5][42] - **流动性前瞻**：截至2025年12月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][48] - **挂牌价调涨占比**：截至2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比为5.4%，较10月下降0.1个百分点；同比-48.6%，降幅较10月收窄7.0个百分点[5][49] - **居民存款与贷款**：截至2025年10月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，存款余额趋势同比增幅收窄；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][40] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数257只，占市场5.0%；总市值2900.9十亿元，占市场2.8%；流通市值2759.3十亿元，占市场2.9%[7] - 行业指数近1个月绝对表现-7.3%，近6个月绝对表现+11.7%，近12个月绝对表现-2.2%[8] - 行业指数近期有所反弹，但距离上一轮反弹高点仍有约15%空间[5]

苏河美欣公寓项目概况 - 项目为上海国企申能集团将旗下建成于2001年的美欣大厦办公楼改造而成的高端保障性租赁公寓，命名为苏河美欣公寓 [2][3] - 项目位于苏州河南岸、西藏路桥以东，地处上海市中心黄浦区 [3] - 公寓于2025年8月正式竣工，9月推出首批房源，月租金从12843元起步，房型面积从50平米单间到190平米两居室不等 [2] - 项目启用不到两个月，238套房源中近半数已完成签约，租客包括跨国公司外籍高管和本地金融企业年轻白领，受欢迎程度超出预期 [2] 项目改造背景与决策 - 改造动议源于申能集团2021年对旗下不动产资源的摸底，发现美欣大厦虽处市中心，但其日租金不及上海甲级写字楼平均租金的一半 [3] - 集团内部曾考虑升级办公需求，但因停车位少、坪效提升有限等硬伤而放弃，最终结论是未来住宅需求比办公需求更高，坪效提升更好 [3] - 2018年上海已出台允许非居住房屋改建为租赁住房的政策，2021年中央和上海又相继出台支持非居住房屋改建为保障性租赁住房的政策，为改造提供了依据 [3] - 申能集团调研发现黄浦区高品质公寓缺乏且租赁价格偏高，同时区内高净值人群较多，因此将项目定位为高端服务型保障租赁房 [4] 项目开发与运营模式 - 2022年，申能集团与黄浦区区属国企金外滩集团合作，设立申能金外滩公司共同开发运营，其中申能集团占股65%，金外滩集团占股35% [5] - 改造工程保留了建筑主体框架，但内部机电、暖通等系统及大楼外观均需重新设计装修，过程并不比新建容易 [6] - 改造团队在档案馆找到了大厦原始设计图与竣工图，发现其最初定位是商场和酒店复合体，这为后续大堂改造预留了较高层高空间 [7] - 大厦原层高3.6米，虽低于当前写字楼标准，但改造为住宅绰绰有余 [8] - 项目于2023年正式开工，重点为室内改造，2024年启动外立面改造，2025年8月竣工 [9] 上海写字楼市场背景与政策环境 - 美欣大厦的转型折射出上海写字楼市场的深刻变革，上海有超过1万栋商务楼宇，其中相当部分因设施老旧、出租率低下而面临更新或淘汰 [11] - 近十年上海甲级办公楼新增供应在2017年达高峰，此后空置率呈波段性上升，租金逐年下降 [11] - 2024年上半年上海甲级办公楼平均租金为6.6元/平方米/天，较2020年同期的7.4元/平方米/天下滑约10.8%，2025年上半年租金进一步降至5.6元/平方米/天 [11] - 2024年6月，上海市规划与自然资源局发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024-2027）》，选取10个商务单元先行先试 [11] - 2025年7月，上海市政府发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，这是全国首个商务楼宇更新专项政策，构建全流程更新路径 [12] - 政策支持商务楼宇在一定时期内进行功能转换，鼓励在城市主副中心区域兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、人才公寓、医疗服务等功能 [12] 石油大厦改造案例 - 位于虹口区大柏树地区的石油大厦建于2003年，2024年7月被上海康而寿养老服务有限公司旗下公司通过线上招投标拿下C栋和D栋租约，当时日租金不超过3元/平方米 [12] - 改造方看中该区域老龄化程度深、养老服务存在缺口，且大厦周边环境静谧、绿意环绕，是建设康养机构的理想选址 [13] - 项目预计在七至八年内收回投资，年均回报率优于传统办公楼租赁 [13] - 改造过程中面临房屋使用性质改变导致的消防标准提升问题，需协调占用毗邻少量学校与绿地空间以满足消防登高要求 [15] - 虹口区规划、民政等部门牵头，联合绿化市容、教育等八个部门，通过专题协调与联合会审机制集中破解报建难题 [15] - 区绿化市容局提出将大厦前约3000平方米绿地改造提升为兼具消防登高功能的口袋公园，实现多方共赢 [15] - 2025年9月11日，石油大厦改建为上海福虹护理院的项目获得施工许可证，投资额达亿元级别 [16] - 改造后的综合体将整合医疗、护理、康复等业态，D栋聚焦专业医疗照护，C栋配套文娱设施，旨在回应深度老龄化需求并探索可复制的成功范式 [16] 城市更新支持体系 - 上海已建立市区两级专项工作机制，成立商办楼宇更新提升工作专班，由市发改、住建、规资三部门牵头，24家市级单位和各区共同参与 [16] - 为解决中小企业转型难题，上海制定了《存量商办楼宇更新项目审批注册工作指引》，推行“线下一口咨询、线上一口受理”的服务机制 [16] - 上海市城市更新信息系统楼宇专项平台于2025年10月上线，涵盖企业申请服务、更新案例、政策标准等内容，被视为推动行业向精细化迈进的关键突破 [17]

上海“拎马桶”改造历史性完成 - 2025年9月，上海总体完成无卫生设施旧住房提升改造工作，历史性地解决了“拎马桶”这一困扰多年的民生难题 [2][13][26] - 2023年以来，上海明确要求用两年时间总体完成全市无卫生设施旧住房提升改造任务，经全面排摸最终确定全市“拎马桶”居民底数为14082户 [5][16][29] 三十余年旧改历程与成就 - 上世纪90年代初，上海城镇人均居住面积仅6.6平方米，住房成套率不到1/3，大多数居民合用厨卫设施或使用手拎马桶 [4][15][28] - 1992年，上海提出在本世纪末完成市区365万平方米危棚简屋改造，到2000年底共改造旧住房约2292万平方米，约68万户居民受益 [4][15][28] - 进入新世纪后，原计划2025年完成的成片二级旧里以下房屋改造任务提前至2022年完成 [4][15][28] - 经过30年接续奋斗，总计约165万户家庭、500万居民住房条件得到明显改善，大批量解决了“拎马桶”问题 [4][15][28] 最后攻坚的策略与方法 - 最后的14082户改造任务点位零星分散、空间狭小、历史问题交织，情况复杂，是“硬骨头中的硬骨头” [6][17][30] - 改造工作未采取“一刀切”方式，而是以系统性顶层设计、精准闭环推进机制和多渠道路径探索，用“绣花功夫”因地制宜完成攻坚 [6][17][30] - 改造方案涉及旧改和拆除重建的，征询同意率基本达到98%以上，许多点位达100% [7][18][31] - 完成改造后建立了定期回访机制，并对新增户外卫生设施提供“管家式”服务，确保长效闭环管理 [7][18][31] 历史风貌保护与民生改善的平衡 - 最后攻坚的1.4万余户点位中，有超过1万户分布在里弄类风貌建筑中 [8][20][32] - 上海全市现有1058处优秀历史建筑、397条风貌保护道路街巷、254个风貌保护街坊、44片历史文化风貌区 [8][20][32] - 针对风貌保护建筑，主要探索了三种改造路径 [10][21][34] - 第一种是“留房留人”的统筹提升，通过户内加装、调整布局等方式增设卫生设施，并遵循“修旧如故”理念修复历史风貌 [10][21][34] - 第二种是“征而不拆”的保护利用，通过功能转换活化利用，解决居民问题并腾挪空间资源优先配置给社区 [10][21][34] - 第三种是“户外加装”的精准补缺，针对户内空间极端困难情形，利用户外空间或国有存量房屋就近加装卫生设施 [10][21][34] “十五五”期间城市更新规划与目标 - 上海正在编制《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》和新一轮城市更新三年行动方案 [11][22][35] - 持续改善宜居安居水平：力争2027年底基本完成城中村改造，全面完成小梁薄板房屋改造；到2030年力争基本完成不成套职工住宅改造、实施老旧小区改造3000万平方米 [11][22][35] - 着力提升公共空间品质：在已建成“千座公园”基础上，推进新一轮公园和“一大环+五小环”环城生态公园带建设，并焕新提升外滩“第二立面”等历史文化风貌区 [11][22][35] - 有效激活存量资源潜力：分类引导低效商办楼宇和商业设施更新实现功能转换，并聚焦虹桥国际中央商务区核心区、北外滩等重点区域打造更新标杆 [12][23][36] - 系统增强城市安全韧性：将在2027年内全面完成燃气老化管道改造任务，在2030年前完成老旧供水管网改造600公里、老旧排水管网修复改造500公里 [12][23][36] - 不断健全城市更新可持续模式：建立城市体检与更新一体推进机制，完善以需求为导向的实施机制，统筹用好财政资金、政策性金融工具和市场化融资，健全政府引导、市场运作、公众参与的模式 [12][23][36]

上海城市更新与住房改善历程 - 上海于2024年9月总体完成无卫生设施旧住房提升改造工作，历史性地解决了“拎马桶”这一民生难题[1] - 上世纪90年代初，上海城镇人均居住面积仅6.6平方米，住房成套率不到1/3[2] - 1992年至2000年底，上海共改造旧住房约2292万平方米，约68万户居民受益[2] - 截至2022年，上海提前完成原计划2025年完成的成片二级旧里以下房屋改造任务，30年来总计约165万户家庭、500万居民住房条件得到明显改善[2] - 2023年以来，上海明确用两年时间完成全市无卫生设施旧住房提升改造，最终确定全市14082户“拎马桶”居民底数，并于2024年9月完成攻坚[3] 攻坚策略与实施方法 - 面对最后14082户零星分散、空间狭小、历史问题交织的“硬骨头”，上海未采取“一刀切”，而是以系统性顶层设计、精准闭环推进机制和多渠道路径探索，用“绣花功夫”因地制宜完成攻坚[4] - 改造方案涉及旧改和拆除重建的，征询同意率基本达到98%以上，许多点位达100%[5] - 完成改造后建立定期回访机制，加强日常维护，并对新增户外卫生设施提供“管家式”服务，形成从“改好”到“管好”的长效闭环[6] 历史风貌保护与民生改善的平衡 - 最后攻坚的1.4万余户“拎马桶”点位中，有超过1万户分布在里弄类风貌建筑中[7] - 上海全市现有1058处优秀历史建筑、397条风貌保护道路街巷、254个风貌保护街坊、44片历史文化风貌区[7] - 主要探索了三种改造路径：一是“留房留人”的统筹提升，通过楼内户内加装等方式增设卫生设施并修复历史风貌；二是“征而不拆”的保护利用，通过功能转换解决居民问题并腾挪社区空间；三是“户外加装”的精准补缺，针对极端困难情形就近加装卫生设施[8] “十五五”期间城市更新规划与目标 - 上海正在编制《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》和新一轮城市更新三年行动方案[9] - 持续改善宜居安居水平：力争2027年底基本完成城中村改造，全面完成小梁薄板房屋改造；到2030年力争基本完成不成套职工住宅改造、实施老旧小区改造3000万平方米[9] - 着力提升公共空间品质：在建成“千座公园”基础上，推进新一轮公园和“一大环+五小环”的环城生态公园带建设，并焕新提升外滩“第二立面”等历史文化风貌区[9] - 有效激活存量资源潜力：分类引导低效商办楼宇和商业设施更新、实现功能兼容转换，并聚焦虹桥国际中央商务区核心区、北外滩等重点区域打造更新标杆[10] - 系统增强城市安全韧性：将在2027年内全面完成燃气老化管道改造任务，在2030年前完成老旧供水管网改造600公里、老旧排水管网修复改造500公里[10] - 不断健全城市更新可持续模式：建立城市体检与更新一体推进机制，完善以需求为导向的实施机制，统筹用好财政资金、政策性金融工具和市场化融资，并健全政府引导、市场运作、公众参与的模式[11]

中央经济工作会议房地产政策定调 - 会议提出坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，高质量推进城市更新 [1] - 当前房地产市场正处于转型关键期，加快风险出清与构建发展新模式并行推进，会议定调既锚定短期市场稳预期的核心目标，又夯实长期健康发展的制度基础，为2026年行业发展划定清晰路径，释放出“稳市场、促更新、化风险”的清晰信号 [1] 稳定市场供需的核心举措 - 以“控增量、去库存、优供给”为准绳，筑牢市场平稳运行根基，核心在于实现供需关系的动态平衡，各地需将市场交易情况与卖地规模及节奏挂钩，给楼市更多时间和空间去消化存量房产 [1] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，以地方政府专项债券资金收购存量闲置土地，既为市场存量房源提供刚性消化渠道，又从源头控制无效供给扩张 [2] - 截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力 [2] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，两者互为补充，前者降低刚需购房门槛，后者聚焦居住品质提升，精准对接持续增长的改善性需求，避免同质化供给弊端 [2] 构建房地产发展新模式 - 借城市更新“提质进阶”之力，加快构建房地产发展新模式，会议提出“高质量推进城市更新”，多地已明确城市更新与“稳楼市”的联动逻辑，即通过老旧小区改造、城中村整治等工作，修复存量住房价值、稳定资产价格预期，并通过货币化或房票安置释放购房需求 [2] - 多地“十五五”规划建议对城市更新有创新性提法，例如重庆加快探索未来城市建设，实施城市“数字更新”，山西一体化推进城市体检和城市更新，建立可持续模式和政策法规体系，健全多元化投融资方式以吸引社会资本参与 [3] - 预计2026年有关支持城市更新的金融、土地等政策会有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策灵活性、提高审批效率等，金融端REITs或进一步扩围提供长期低成本融资，土地端多地探索弹性供地等灵活政策，搭配专项债资金定向支持 [3] - 城市更新将推动“人房地钱”及产业发展要素联动，加快房地产从“建房子”向“运营城市”转型 [3] 化解行业风险与推进债务重组 - 防范化解风险是行业发展的重要底线，截至目前，已有21家出险房企完成境内外债务重组或重整获批，累计化债规模约1.2万亿元，有效缓解了行业短期偿债压力，但部分出险房企剩余债务处置仍在推进 [4] - 会议明确“积极稳妥化解重点领域风险”，为2026年房地产行业化债指明方向，一方面可深化组建债务重组专班，优化债务重组与置换办法，针对不同房企风险程度实施差异化处置，助力企业缓解流动性压力或重整 [4] - 另一方面通过创新金融工具等组合措施改善房企现金流，同时依托REITs等渠道盘活成熟商业地产等重资产，推动行业重构信用体系，化债工作运用法治化、市场化手段加大风险出清力度 [4]

城市更新与基础设施建设 - 双山隧道开工建设，胶州湾第二隧道主线掘进超70%，唐山路快速路等30余条市政道路年内通车 [1][2] - 建成投用58个停车场，新增泊位1.3万个，连续6年居全省第一，完成27座市管桥隧智能化改造 [2] - 推进53个老旧小区改造，惠及居民1.56万户，加装电梯276部，推进136个城中村改造，20个村、1万户居民喜迁新居 [1][2] - 完成2.8万平方米历史建筑修缮，四方路历史文化街区入选住建部城市更新典型案例 [3] - 新增城市集中供热318万平方米，海绵城市12.6平方公里，完成路灯节能改造8148盏 [2] 住房保障与“好房子”建设 - 在全国率先出台“好房子”建设标准体系、技术导则并组建产业联盟，累计培育省、市高品质住宅项目29个，供应484万平方米 [4] - 在全国率先实施保障房轮候管理，在全省率先开售3613套配售型保障房，首批“以需定购”保障房开盘当日售罄 [1][4] - 发放公租房补贴1.2万户、8902万元，完成实物配租1105套，为高校毕业生提供5511套（间）免租金房源 [4] - 完成5.6万户农房节能改造，居全省第一，农村清洁取暖连续3年获国家绩效评价A等次 [4] 房地产与建筑业发展 - 房地产、建筑业前三季度增加值占全市GDP 13.6%，税收占16.3% [6] - 推出多子女家庭购房补贴助力2484户市民购房改善，青年人才购房券助力3295户市民安家置业 [6] - 1-10月全市新房销售865.9万平方米，居全省第一 [6] - 全市20家企业晋升一级资质，总承包一级企业数量居全省第一，前三季度海外新签合同额同比增长21.5% [6] - 上线运行住房租赁、存量房交易两大平台，在全省率先将DeepSeek大模型引入招投标 [6] 绿色智能与行业监管 - 建成绿色建筑1207万平方米，开工装配式建筑409万平方米，完成建筑垃圾资源化利用1317万吨 [7] - 打造数字住建一体化平台，培育省级智能建造试点项目18个、试点企业5个 [7] - 深化住宅先验后收保维修模式，累计服务77个项目、3.1万余户市民，全市996个在建房建市政项目实现网格化监管 [7]

项目总体概况 - 项目为安徽省最大的危旧房合作化改造试点项目及城市更新标志性工程 截至12月11日已完成32个小区改造 总体进度完成近70% [1] - 淮南市2025年老旧小区改造为30项民生实事之一 共涉及268个老旧小区 总建筑面积约504万平方米 惠及约5.7万户居民 [1] - 田家庵区2025年度改造项目涉及47个小区 约2.2万户改造任务 由中国能建建筑集团承建 [1] 项目执行与管理 - 承建方在施工图设计阶段派驻技术骨干协同解决700余条设计难点堵点问题 [3] - 对道路、给排水、燃气、电力、绿化、公共空间等10余类基础设施进行摸底排查 通过召开协调会与居民座谈会提前绘制“问题清单”和“需求清单” [3] - 项目涉及地下管网改造49700米 面对密集交叉的“地下生命线” 项目部平均每日调配90余台挖机并投入400余人进行边探查、边保护、边施工 [3] - 针对小区内部道路狭窄问题 采用小型电动推车进行“蚂蚁搬家式”材料配送 并为老年居民提供临时无障碍通道以保障通行 [3] 工程技术应用与成效 - 面对外立面与公共空间改造难题 项目部使用100余台高空作业平台车替代满堂脚手架 实现90天完成外立面改造57万平方米的建设速度 [5] - 项目对小区实施供水系统整体升级 实现供水设施改造与小区更新的同步设计、施工 [5] - 当前项目多个片区已呈现“环境好、设施全、生活优”新面貌 项目将持续推进精益化管理以提升工程品质 [5]