从各能级城市情况看，7月各能级城市二手房与新房市场重合度持续小幅下降。其中，一线、新一线、二线和三四线城市分别比上月回落0.2、0.4、 0.1、0.3个百分点。重合度保持"城市能级越低，重合度越高"的特点。1-7月，新一线城市和二线城市的客群在新房与二手房市场上的重合度均值分别 为12.1%、13.4%，同比收缩0.4和0.2个百分点；而一线城市和三四线城市的重合度分别为8.6%、16.5%，与去年同期基本持平。低能级城市新房供应 充足，二手房又多为次新房，购房者常在价格与品质间权衡；高能级城市新房和二手房在产品、地段、配套、价格等方面差异显著，购房者目标清 晰，重合度因而较低。 一、核心指标 1.一二手房市场重合度 从重合度走势变化来看，7月新房和二手房市场的客户重合度微降0.2个百分点。2025年7月，新房与二手房市场之间的客群重合度为11.8%，环比下降 0.2个百分点，与去年同期基本持平。这表明，两个市场的客群基本保持相对稳定的市场份额比例，且长期低于20%，客群分离度较高。 说明：一二手客户重合度= 市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷市场找房总人数，反映新房与二手房市场的客群同质化程度。该比值 ...

● 本报记者董添 北京楼市新政发布一周后，8月15日，中国证券报记者走访北京二手房市场发现，市场成交整体较为稳 定。 "目前成交没有发生太大变化，整体比较平稳，来五环外看房子的人最近多了起来，但成交量上来还需 要一定时间。"多家房地产中介人士告诉中国证券报记者。 二手房成交整体较为平稳 8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市 房地产相关政策的通知》，明确进一步优化住房限购政策，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭 （包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家 庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。成年单身人士按照居民家庭执 行商品住房限购政策。同时，加大住房公积金贷款支持力度。 "从链家平台的数据统计来看，北京地区目前二手房挂牌量达到161850套，相比新政发布当天的160501 套，增加了1350套左右。"多位链家人士告诉记者。 记者观察到，五环外次新房的咨询量和带看量均有一定增加。"五环外的房源这几天线上和线下咨询的 人都比较多，实际带看也增加了，主要还是要看这周周末的带看和成交情况 ...

杭州钱江新城二期次新房市场现状 - 江月望云小区首批次新房成交单价集中在5.7万-5.8万元/㎡，其中顶楼174㎡户型以5.74万元/㎡成交[1] - 174㎡非沿江户型成交主力价格为5.9万-6万元/㎡，而沿江250㎡以上大户型暂未成交[3] - 小区当前挂牌均价8万元/㎡，仅两套174㎡房源挂牌价低于6万元/㎡[3] 钱二板块次新房价格特征 - 板块呈现小户型成交价低、大户型成交价高的分化特征，楼王与普通房源价差可达数万元[4] - 天澜海岸小区365㎡大户型曾以9.45万元/㎡成交，创板块价格天花板[6] - 大户型因位置优势在新房阶段定价较高，二手房市场溢价能力更强[6] 市场供需动态 - 沿江大户型最低挂牌价7万元/㎡，多数挂牌价超8万元/㎡，部分达9万元以上[3] - 近一个月内34套次新房下调挂牌价，两套174㎡房源分别降价49万和30万[3] - 板块交付量激增叠加不限价新房冲击，导致部分卖家主动调低价格[6]

近两年，上海的老洋房是网络热门话题。在阿里资产交易平台，近期挂牌了一套孤品洋房，起拍价为1.5亿元。引发关注的是，该洋房曾是 《安家》《三十而已》等影视剧取景地。 拍卖信息里明确指出，此项目非司法拍卖，无任何法律纠纷。据红星新闻报道，拍卖公司工作人员表示，房屋成交税费为3%的契税，由买 家承担。房子目前是出租状态，正在做民宿，成功拍下的话可以商量是否解除租约。记者留意到，该标的有租约到2029年，月租金为 67500元。 柳林别业是隐藏在都市中的百年老建筑群，融合了独立花园住宅与新式里弄的独特风格。小区内坐落着10幢独立式花园住宅和一幢联排住 宅，每幢都配有宽敞的露台。拍卖信息显示，这些花园住宅采用砖木结构，是上海市的文物保护建筑。这里曾是多位名人的居所，包括55 号的冯治安旧居、61号的申国权旧居、67号的陈调元旧居以及71号的邵树华旧居。 据上游新闻报道，数据统计，上海市现存的老洋房数量在4000到5000栋之间，其中九成以上已经被收归国有，从2004年开始只租不售。私 有产权大概只有500到600栋，其中产权清晰，可以出售的在200栋以内，而修缮完好且正在挂牌中的只有50栋，仅占总数的1%，成交价均 以 ...

北京房地产市场交易数据 - 8月2日北京新房网签134套，网签面积8967.5平方米，其中住宅网签59套，网签面积7013.95平方米 [1] - 8月2日二手房网签145套，网签面积11900.52平方米，其中住宅网签129套，网签面积11282.88平方米 [1] - 2025年6月存量房网上签约16838套，签约面积1512647.83平方米，其中住宅签约15139套，面积1413927.1平方米 [3] 可售期房统计 - 可售房屋套数93866套，面积7950521.04平方米，其中住宅43873套，面积5799353.19平方米 [2] - 商业单元256套，面积149958.65平方米 [2] - 办公单元477套，面积403372.85平方米 [2] - 车位38073个，面积1099803.57平方米 [2] 2025年6月预售许可情况 - 批准预售许可证11个，预售面积397332.32平方米，其中住宅3021套，面积386324.27平方米 [2] - 商业单元2套，面积5850.47平方米 [2] - 办公单元0套 [2] - 车位356个，面积5157.58平方米 [2] 未签约现房统计 - 未签约套数229901套，面积12585873.17平方米，其中住宅31369套，面积3807012.91平方米 [2] - 商业单元2089套，面积943840.92平方米 [2] - 办公单元5741套，面积1650924.63平方米 [2] - 车位131146个，面积4470925.34平方米 [2] 现房项目情况 - 现房项目个数38933个，初始登记面积276225828.37平方米，其中住宅927694套，面积115752709.7平方米 [2] - 商业单元96510套，面积22837731.44平方米 [2] - 办公单元133964套，面积24564564.79平方米 [2] - 车位796359个，面积30554837.44平方米 [2]

美国房地产市场现状 - 美国新建单户住宅销售持续放缓，6月全美新建住宅年化销售量仅为62.7万套，同比显著下降6.6% [1][3] - 全美待售新房存量达到51.1万套，同比增幅达8.5%，房屋供应与销售比率攀升至9.8个月，明显高于6个月的市场均衡点 [4] - 6月美国新房销售中位价降至40.18万美元，环比下降4.9%，同比下滑2.9%，全美50个大都市区中有30个城市房价出现下跌 [4] 区域市场表现 - 纽约曼哈顿市场处于低谷期，成交价格处于低位，新泽西优质社区仍需加价竞购但普通社区交易节奏放缓 [1] - 加州尔湾在售房源约700套，远高于疫情期间的100套水平，部分楼盘降价促销但买家仍观望 [5] - 高端住宅市场表现强劲，售价超过100万美元的高端住宅上月销量同比激增14%，尔湾高端新盘开盘一个多月售出半数房源 [8][9] 影响因素分析 - 30年固定利率抵押贷款利率为6.74%，自2024年11月以来持续高位，抑制市场活动 [4][7] - 联邦政府裁员和高利率导致华盛顿特区等地房价承压，买家价格敏感度提高 [4] - 经济前景不确定性和可能的特朗普关税政策影响买家决策信心 [8] 市场参与者观点 - 20%左右的房源降价，卖家需紧跟市场趋势避免房源长时间滞留 [5] - 国际买家在当前市场环境下具有有利谈判空间，建议优先选择租金回报稳定的物业 [6] - 住房交易减少将连带影响耐用消费品消费，如洗衣机、微波炉、家具等 [7] 行业数据与趋势 - 6月独栋住宅开工量下降4.6%，未来独栋住宅建设许可量下降3.7% [9] - 7月为吸引买家而降价的建筑商比例升至2022年以来的最高水平 [9] - 建筑业和制造业就业数据接近收缩边缘，住宅建筑市场是最明显的经济风险信号之一 [9]

楼市迷局：2024年购房选择策略 核心观点 - 当前楼市环境下，"买旧、买大、不买三"七字真言为购房者提供有效决策框架，从房屋新旧程度、面积大小及风险规避三个维度切入核心痛点 [1] "不买三"：规避高风险房产 - 产权不明房产（小产权房、无证安置房）法律保障缺失，面临交易、继承、抵押限制及拆迁风险 [3] - 高风险投资型房产包括：偏远郊区房（配套匮乏）、老旧房屋（维护成本高且拆迁补偿概率低）、缺陷户型（顶层/底层存在漏水潮湿噪音问题），此类房产抗跌性弱，价格波动幅度大 [5] - 公寓式住宅因40-50年土地使用权、商业水电费高昂、高公摊面积及交易税费，长期生活成本显著增加 [5] "买旧"：选择现房与次新二手房 - 现房策略可规避期房烂尾风险，避免开发商资金链断裂导致的损失 [7] - 二手房配套成熟（学校/医院/商场），学区稳定性高，老旧小区得房率普遍高于商品房 [7] - 2024年上半年全国二手房成交量增幅明显，一线城市二手房热度超越新房 [7] "买大"：注重长期价值与居住品质 - 大户型满足家庭结构变化需求（子女/老人空间），提升居家办公等场景舒适度 [10] - 大户型稀缺性带来更强抗跌性，二手房流通性优于小户型，直接购买大房可避免换房产生的高额隐性成本（装修残值损失、贷款利息增加） [10] 策略应用原则 - 需结合经济实力与地段价值，核心区小户型可能优于郊区大户型 [12] - 传统观念需随市场变化（如出生率下降、教育资源宽松）动态调整 [12]

文鼎苑房价走势 - 文鼎苑顶跃房源最新成交单价仅3 9万元/㎡ 跌回2016年初水平 [1][2] - 该房源经历三次流拍 起拍价从703 84万元降至601 4万元成交 [2][3] - 2021年巅峰期成交单价达12 8万元/㎡ 当前挂牌价普遍在5万元/㎡区间 [7] 市场交易表现 - 2023年月均成交量不足5套 较2022年月均8套减少近半 [4] - 6月成交两套房源单价分别为5 1万元/㎡和5 3万元/㎡ [4] - 贝壳平台显示当前挂牌房源188套 其中7套挂牌单价低于5万元/㎡ [7] 项目历史与现状 - 2005年首开均价7900元/㎡ 2016年单价从4万元/㎡涨至6万元/㎡ [7] - 学区价值弱化导致购房需求减少 房龄老化削弱产品竞争力 [7] - 开发商曾通过引入学军小学分校推动销售 目前教育溢价显著消退 [7] 拍卖市场特征 - 第四次拍卖仅2人参与竞价 每次加价幅度为最低1000元 [3] - 首次拍卖起拍价4 6万元/㎡时吸引6 7万次围观但零报名 [2] - 国有资产属性未提升吸引力 稀缺户型溢价消失 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 本周15城二手房成交环比由降转升但同比连降六周，38城新房成交环比继续下滑且同比也连降六周，一线城市二手房、新房周成交同比均连跌六周，7月7 - 13日北京、深圳二手房周挂牌价环比下滑而上海增长 [1][3][26] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周15城二手房成交面积204万平，环比增幅2%，同比下滑3%，降幅收窄2个百分点；7月1 - 17日累计同比下滑5%，略大于6月降幅 [1] - 一线城市环比增长2%，同比下滑9%；二线环比增长11%，同比小幅增长2%；三线环比下滑17%，同比下滑4% [2] 新房成交情况 - 本周38城新房成交面积187万平，环比下滑6%，同比下滑14%，连降六周，降幅较上周收窄5个百分点；7月初至17日，同比累计 - 20% [3] - 一线城市环比下滑24%，同比下滑23%；二线环比下滑1%，同比下滑9%；三线环比增长14%，同比下滑10% [3][4] 重点城市观察 - 一线城市二手房周成交面积环比增长2%，同比下滑9%；新房环比下滑24%，同比下滑23% [26] - 杭州二手房增长2%、新房下滑44%；成都二手房增长5%、新房下滑11% [28] 房价观察 - 7月7 - 13日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别增长0.46%、下滑0.29%、下滑0.77%，与去年“924”政策前一周相比均下滑 [55]

楼市整体表现 - 6月70城商品住宅销售价格环比普遍下跌，但同比降幅整体收窄，市场处于"探底"与"修复"的关键节点 [1] - 一线城市新房价格环比由升转降，仅上海微涨0.4%，北京、广州、深圳分别下跌0.3%、0.5%、0.6% [4] - 一线城市二手房整体环比下降0.7%，北京、上海、广州、深圳分别跌1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [4] 深圳楼市特点 - 深圳新房价格环比下跌0.6%，为一线城市中跌幅最大，且已连续第三个月环比下跌 [4] - 深圳二手房价格同比下降2.8%，为一线城市中唯一跌幅未超3%的城市 [5] - 深圳新房价格同比下降2.5%，降幅小于其他一线城市（上海涨6.0%，北京、广州分别降4.1%、5.1%） [5] 深圳抗跌原因 - 新房市场结构性分化，"新规产品"凭借质价比优势对非新规老项目形成冲击，导致整体价格承压 [6] - 深圳人口持续流入、改善需求旺盛，核心区新规产品仍能维持一定价格韧性 [6] - 二手房市场业主心态务实，避免恐慌性抛售，使得价格波动更平缓 [6] 政策与市场预期 - 各地正加速储备新政，如公积金贷款额度提升、购房补贴等 [7] - 中央层面即将召开的"城市工作会议"或释放城市更新、房地产新模式等支持政策 [7] 购房建议 - 刚需群体可关注核心区次新房、配套成熟的"新规产品" [8] - 改善群体可关注外围区域"新规产品"的优惠机会 [8] - 投资群体需聚焦人口持续流入、产业支撑强的板块，避免盲目追高 [8]