以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊，题图来自：视觉中国 真实的市场，只有真实经历过才知道。 看数据，朋友聊还是问业内，都得不出一二，最真实的感受只有亲自感受过才知道根本。 所以我把自己的一套房子挂牌了，最后大概两个月时间也算顺利卖掉了，这个过程完整经历了一遍。 最近陆陆续续会把一些内容记录下来和大家分享。 首先和大家聊聊对上海楼市的真实感受，这种感受或许是片面的。但这却是这两个月时间我看到的一 套房子在市场里的完整经过，一些直观的感受还是很值得和大家分享。 这句话什么意思，卖房子必须要降价。但是大家很多时候都忽略了另一句潜台词：起码降价了房子是 能卖得掉的。 我们来看今年。 今年面临的情况是：可能简单的降价也不能推动客户购买。 这篇文章核心是对房东说的，就像今天标题：嗯，确实还是要尽早卖房。 一 现在市场上有购买力又有购买意愿的客户真的很少。 用我自家小区来说，一直是区域内的成交大盘，去年卖了68套，前年卖了72套。 小区门口不少中介门店都是他们各自品牌的销冠门店，就这么一个淡市下依然受市场认可的楼盘，今 年 ...

另一方面，对于沪深而言，新房市场中千万元豪宅产品入市对二手房高端客群分流作用愈发明显，呈现出典型替代效应。 据CRIC监测数据，沪深2025年10月总价800万元以上房源成交套数占比环比均呈现出持平或回落。此外，杭州2025年10月 总价500万-1000万元高端房源占比环比持增阶段性回升，但仍不及去年同期。 目前来看，随着新房供地"提质缩量"叠加四代宅等高得房率新规产品入市，使得一二手房客群差异愈发显著，高端客群集 中新房，而极致刚需客群被挤压至二手房市场。 智通财经APP获悉，克而瑞地产研究表示，预判后市，11月京沪深二手房成交仍处在下行周期，短期内"以价换量"趋势延 续，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量影响；而刚需盘目前仍然以价格为导向；目前 随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的 小区，交易周期将进一步拉长。 01.京沪深200万元以下房源成交占比同环比齐增 对新房刚需项目分流愈发显著 从二手房成交总价段来看，主要呈现出以下特征： 一方面，低价房源占比持增，对新房市场分流作用愈发显著，极致刚需客群基本都被 ...

当深圳楼市用十年时间完成一个涨跌轮回，我们看到的不仅是一组冰冷的数据，更是一座城市与无数家庭的财富变迁史。 十年轮回：从疯狂到理性 2015年，深圳楼市载入史册的一年。市场呈现"量价齐飞"的态势，新房成交均价33426元/平方米，同比上涨39.4%。其中11月，新房价格达到44761元/平方 米，创下当时历史新高。 龙华区的市场表现可谓冰火两重天，整体价位已回落至2016年3-5月水平。早期炒作过热的片区回调幅度尤为明显。 龙岗区成为本轮调整中受影响最严重的区域，整体价位已回落至2015年7-9月水平。供应量大、距离核心区远等因素使其调整幅度最深。 罗湖区作为传统老城区，目前房价已跌至2015年7月水平。老旧小区居多、缺乏新兴产业支撑导致其回调明显。 那一年，深圳新房成交66450套，同比大增58.7%；成交金额2225.8亿元，相当于每天成交6.1亿元。二手房市场同样火爆，全年二手住宅成交126899套， 房价涨幅高达59%，并实现了连涨15个月的纪录。 2025年，深圳楼市抹去了过去10年的所有涨幅，常年积压的泡沫已经逐步消散。最新市场数据显示，深圳整体房价已回落至2016年2-3月水平，几乎完全 抹去了 ...

2025年10月二手房市场成交总价结构变化 - 京沪深200万元以内低价房源成交占比同环比齐增，其中上海2025年10月该总价段成交套数占比达48.72%，环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点，市场份额呈扩大趋势 [2] - 杭州200万元以内房源成交占比同比大幅增长8.56个百分点，显示刚需客群集中度持续上升 [2] - 沪深800万元以上高端房源成交占比环比持平或回落，新房市场千万元豪宅产品入市对二手房高端客群产生明显分流效应 [3] - 杭州500万-1000万元高端房源占比环比阶段性回升，但不及去年同期水平 [3] - 北京200万元以下房源成交占比为57.19%，环比增长1.81个百分点，同比增长4.67个百分点 [4] - 深圳200万元以下房源成交占比为18.51%，环比增长0.71个百分点，同比增长3.07个百分点 [4] 2025年10月二手房市场成交面积结构变化 - 京沪深70平方米以内小面积段仍是成交主力，2025年10月成交套数占比均超三成，其中上海该面积段占比同环比增幅均超1个百分点 [7] - 北京、深圳70平方米以内户型占比同环比齐跌，而80-100平方米面积段房源成交占比环比持增，性价比优势凸显 [7][8] - 京深杭140-160平方米中等偏大面积段房源成交占比同环比齐增，可满足一步到位的自住需求 [8] - 上海70平方米以下房源成交占比为41.63%，环比上升1.04个百分点，同比上升1.65个百分点 [9] - 深圳80-90平方米房源成交占比为20.49%，环比上升1.38个百分点 [9] - 杭州90-100平方米房源成交占比为7.16%，环比上升0.45个百分点，同比上升1.02个百分点 [9] 2025年10月二手房市场区域成交结构变化 - 上海远郊片区如金山区和奉贤区成交占比持续下降 [12] - 北京、深圳、杭州城市核心区成交占比持降，例如北京海淀区和朝阳区，深圳福田区和南山区，杭州拱墅区和滨江区 [12] - 深圳主力区域成交集中度上升，罗湖区和龙岗区位列2025年10月环比涨幅及成交套数占比前三区域 [12] 2025年10月二手房市场总体趋势与后市预判 - 2025年前10月重点30城二手房成交面积累计同比增幅收窄至6%，成交动能持续放缓 [2] - 一二手房客群差异显著，高端客群集中新房，极致刚需客群被挤压至二手房市场 [3] - 预判11月京沪深二手房成交仍处下行周期，以价换量趋势延续，交易周期预计将进一步拉长 [14]

全国房价整体走势 - 2025年10月70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线城市环比下降0.4%，三线城市环比下降0.5% [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.7% [4] 城市与区域市场分化 - 上海、乌鲁木齐、杭州、合肥等少数城市新房价格环比、同比均上涨 [1] - 上海新房价格同比上涨5.7%，北京、广州和深圳同比分别下降2.0%、4.2%和2.6% [2] - 上海新房价格环比上涨0.3%，而北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.8%和0.7% [2] - 市场呈现一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [1] - 二手房同比跌幅较大的城市有唐山、郑州、徐州，下跌幅度分别为8.3%、8.2%和7.9% [4] 不同物业类型表现 - 90平方米至144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [2] - 线上90平方米至120平方米户型找房占比29%，120平方米至140平方米占比21.1%，改善型需求成为成交核心支撑 [2] - 一线城市改善型需求稳定 [1] 市场动态与未来展望 - 高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市受房企“以价换量”影响，新房价格环比依然下行 [1] - 三四线城市二手房分流强度达37%，意味着每3个新房找房客中，就有1人同时关注二手房 [4] - 预计11月和12月市场将呈现“量稳价弱、分化持续”的特征 [1] - 近期房价环比跌幅略有扩大，但同比跌幅进一步收窄，止跌回稳的基础更加牢固 [3] - 全国及重点城市二手房交易连续两年上升，二手房同环比跌幅扩大的趋势会缓解 [5]

作者 | 李秋悦 编辑 | 江江 当房价高企时，人们常用"老破小"指代某一类型的房子，提醒消费者谨慎购买——这些房子通常始建于 上世纪八九十年代，户型面积不超过70平米，普遍缺乏电梯、停车位以及物业管理，给人留下"脏、 乱、差"的印象。 如今，风评变了，社交媒体上出现了不少拥护"老破小"的人。 他们甚至发明了"远大新"一词对"老破小"进行呵护。比如，在选"老破小"还是"远大新"的帖子下，人们 争论得热火朝天，有人说"老破小"太旧，就有人会说"远大新"太偏…… 视觉 | 诺言 社交平台上关于"老破小还是远大新"的投票 二手房打败了新房？宏观数据证明了这一点。 近日，国家统计局公布了今年1—10月全国商品房销售的相关数据，数据显示，全国新建商品房销售面 积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。 而今年1—10月，全国二手房交易网签面积同比增长了4.7%，二手房在交易总量中的占比达45%。上 海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10%。 | | 域市 | 环比 | 同比 | | 城市 | 环比 | 同比 | | --- | --- | --- | --- | --- | ...

商品房销售市场表现 - 1-10月全国商品房销售降幅收窄，待售面积连续八个月减少，房地产开发企业到位资金降幅也在收窄 [1] - 全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，基本保持稳定，未出现明显收缩 [3] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等大中城市的一二手房交易总量同比实现增长 [3] 市场活跃度与需求变化 - 北京、上海等地新房项目出现热销，北京某楼盘销售经理表示客户购房意愿高，周末接待客户量甚至超过上月 [1] - 上海市某房地产中介门店经纪人反映，今年1-10月带看量环比增长约50% [5] - 70个大中城市新建商品住宅价格降幅已连续13个月收窄 [5] 二手房市场趋势 - 1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中占比达45% [10] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10% [10] - 二手房正逐渐成为市场交易主力，其根源在于供需结构的深刻变化及次新房供给量大幅增加 [13] 土地市场动态 - 全国前100家房企1-10月拿地总额达7838亿元，同比增长26.4% [15] - 北京第八轮拟供应9个商品住宅用地项目全部位于市场需求突出、配套完善区域 [13] - 杭州供地策略突出“以需定供”，部分土拍地价溢价率超过60% [15] 政策支持措施 - 全国已有超过60个城市出台购房补贴或“以旧换新”类政策，精准支持刚性和改善性住房需求 [16] - 广西投入1.2亿元财政资金发放购房补贴，云南推出“彩云住房消费券”最高补贴15000元，济南“卖旧买新”补贴最高10万元 [16] - 上海、深圳对商贷利率不再区分首套、二套，北京、杭州、青岛等城市调整了住房公积金政策，包括提高贷款额度、允许提取公积金支付首付等 [20]

"贷款买房" 谁都懂，可 "贷款卖房" 这事儿，听着就透着一股无奈 —— 房子想卖，可欠银行的房贷比房子现在值的钱还多，手里没现金补差价，只能再向 银行贷款才能成交。这种听起来 "魔幻" 的操作，如今正变成越来越多家庭的现实选择。曾经被当成 "财富保险箱" 的房子，现在怎么就成了压垮家庭财务的 "包袱"？背后藏着太多普通人的辛酸与挣扎。 先搞懂：啥是 "贷款卖房"？说白了就是 "卖了房还欠银行钱" 可能有人纳闷，卖房明明是收钱的事，怎么还需要贷款？其实道理特别简单，就是房子变成了 "负资产"—— 你欠银行的房贷，比房子当前能卖出的总价还 高。 网上有个很火的例子：有人当年贷款 600 万买房，掏空了几代人的积蓄，又花几十万装修，住了没几年，因为月供压力实在扛不住想卖房。可现在这房子顶 多卖 360 万，可欠银行的房贷还有 600 万。想卖房就得先把银行的贷款还清，这就意味着得自己掏 240 万补窟窿。手里早就没余钱了，没办法只能再向银行 贷款补这个差价，这就是 "贷款卖房"。 更惨的是最后的结局：房子卖了，当初的首付、装修钱全打了水漂，自己没地方住，还倒欠银行一笔债，妥妥的 "破产" 局面。现在这种情况不是个 ...

合肥新房价格走势 - 2025年10月新房价格环比小幅上涨0.1%，同比上涨0.4% [1] - 2025年2月和3月新房价格均录得环比上涨0.2%，4月涨幅扩大至0.3%，5月继续上涨0.2%，6月涨幅收窄至0.1% [4] - 2025年7月新房价格环比微跌0.1%，8月反弹上涨0.2%，9月价格环比持平 [4] - 2025年10月新房同比数据实现由负转正，为近期首次录得同比正增长 [6] 合肥二手房价格走势 - 2025年10月二手房价格环比下降0.7%，同比下降6.5% [1] - 近期二手房市场“涨价房源”数量明显增多，部分热门板块房东调高挂牌价 [12] - 部分楼盘出现大幅调价案例，如宝能城一期134㎡房源一夜涨价122万至总价300万，滨湖明珠西区127㎡户型一夜涨价88万 [13] 全国70城房价整体表现 - 合肥楼市呈现“新房企稳回升、二手房跌幅趋缓”的结构性分化趋势 [2] 重点城市二手房成交量 - 2025年11月前11日，北京二手房成交量环比10月增长143%，上海和厦门环比增长98%，深圳增长96% [6] - 同期杭州和苏州二手房成交量环比增长68%，广州环比增长49% [6] 广州二手房市场情况 - 2025年10月广州二手房住宅网签4481套（不含三县），环比9月下降3.61% [10] - 10月广州二手房成交均价环比上涨5.10%，达到12279元/㎡ [10] - 芳村区域10月二手房价环比上涨98.9%，领跑全广州 [10]

拍卖事件概述 - 西昌市房地产事务中心委托拍卖公司对144套住房进行网络公开拍卖 [1] - 房源产权明晰 拍卖后5个工作日内签合同 10个工作日内付全款 可申请75%银行按揭贷款 5个工作日内支付25%首付款 [3] - 房源大多显示为经济适用房或保障房 [3] 国资平台出售房产动因 - 部分经济适用房或销售型保障房分配进度缓慢 导致国有开发企业资金被占用 为缓解资金压力选择拍卖资产 [3] - 地方国企集中卖房旨在盘活低效闲置资产 防止国有资产贬值 同时卖房变现缓解流动性压力 [3] - 房地产市场下行 地方财政与城投平台化债任务叠加 短期偿债压力骤增 [3] - 福州 北京 广州 烟台 淄博 聊城等多地出现国资平台挂牌卖房现象 涉及广州机场建设投资集团 广州地铁集团等 包括房产 店铺及车位资产 [3] 银行直供房市场情况 - 低价银行直供房激增 这些房产多为抵债资产 按规定需在两年内售完 价格往往只有市场价的一半 [4] - 成交情况呈现分化 闹市区商业用房 独立办公用房及稀缺住宅较受欢迎 买方常出高价抢拍 [4] - 原银行办公楼受市场认可 例如工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍价239万元 最终以340万元拍出 超出起拍价100万元 [4] 对购房者的提示 - 购房者需重点关注土地性质与规划用途 核对评估报告与房屋现状 确认交易价款支付节点 [3] - 务必要求交易所披露原租赁合同 并书面约定交割前由谁负责清租及补偿 [3]