财务表现 - 2025年中报营业总收入57.8亿元，同比上升112.29%，归母净利润9152.98万元，同比上升177.44% [1] - 第二季度营业总收入17.2亿元，同比上升23.58%，但归母净利润-1.53亿元，同比下降2565.81% [1] - 净利率1.87%，同比增208.02%，三费占营收比13.53%，同比减47.94% [1] - 每股收益0.03元，同比增175.0%，每股经营性现金流0.43元，同比增187.89% [1] - 货币资金59.32亿元，同比增9.27%，有息负债283.97亿元，同比减2.40% [1] 业务驱动因素 - 2025年一季度营业收入40.60亿元，同比增长205.09%，归母净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要系房地产业务销售结转增加 [4] - 仓储物流业务2024年毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销 [5] - 宝湾物流2024年实现营业收入19.43亿元，同比增长6%，主要因原有园区稳定运营及新园区投入使用 [6] 资产管理与战略 - 宝湾物流推动公募REITs发行，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金于2024年10月上市，实现3个项目出表，产生投资收益6.82亿元 [5] - 公司房地产开发业务2024年全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元 [7] - 公司维持审慎投资策略，重点聚焦核心城市优质区块，优先处理存量项目 [7] 行业与市场环境 - 国内高标物流地产受宏观经济恢复放缓和存量供应释放影响，呈现周期性波动，租金与出租率2024年同比下滑 [6] - 长期来看，电商及三方物流需求有望企稳，高端制造业发展促进高标仓需求稳定增长 [6] - 房地产政策延续"化风险、稳主体、稳市场"主线，市场信心有望逐步修复 [7] 基金持仓 - 景顺长城量化小盘股票A持有44.79万股，新进十大股东，该基金近一年上涨74.52% [4] - 景顺长城中证1000指数增强A持有15.25万股，新进十大股东 [4]

地块规划与用途 - 白沙黎族自治县推介34宗优质地块 规划用途包括居住 商服 仓储 教育 公共管理与公共服务等多种类型[1] - 地块大部分注明产业引入指引 以补齐城市服务和产业链条短板 引导产业与城市功能互动发展[1] - 多地块明确鼓励功能混合 支持居住+商业 仓储+研发等复合开发模式 进一步激发区域活力 优化空间格局[1] 具体地块分布与定位 - 居住类用地多位于新城拓展区与成熟片区地带 预期建设配套完善 居住品质较高的住宅社区[1] - 商服用地侧重于城市核心区和重要交通节点 或毗邻各村镇优质文旅项目 为未来引进高端商业 酒店及企业总部预留空间[1] - 仓储用地紧密结合产业布局 优先满足现代物流 电子商务等产业的设施需求[1] 招商策略与产业导向 - 招商条件中标注用地情况 规划指标 为企业提供菜单式选址服务[2] - 引导社会资本发展文化体育 医疗康养等业态[2] - 为产业集聚 人才引进 旅游消费 民生改善 城市品质提升等夯实基础[2] 区域发展背景 - 白沙近年推动建设黎族文化特色小镇 体育运动特色小镇 低空经济特色小镇和地道南药示范基地 全域有机茶基地 热带雨林康养基地三小镇三基地[2]

财务表现 - 2025年中报营业总收入57.8亿元，同比上升112.29%，归母净利润9152.98万元，同比上升177.44% [1] - 第二季度营业总收入17.2亿元，同比上升23.58%，但归母净利润-1.53亿元，同比下降2565.81% [1] - 毛利率21.71%，同比减6.34%，净利率1.87%，同比增208.02%，三费占营收比13.53%，同比减47.94% [1] - 每股收益0.03元，同比增175.0%，每股经营性现金流0.43元，同比增187.89%，每股净资产3.3元，同比减11.82% [1] - 货币资金59.32亿元，同比增9.27%，应收账款9.43亿元，同比增14.04%，有息负债283.97亿元，同比减2.40% [1] 业务驱动因素 - 2025年一季度营业收入40.60亿元，同比增长205.09%，归母净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要系房地产业务销售结转增加 [5] - 仓储物流业务2024年毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销 [6] - 宝湾物流2024年实现营业收入19.43亿元，同比增长6%，主要因原有园区稳定运营及新园区投入使用 [7] 资产与现金流状况 - 货币资金/总资产仅为9.01%，货币资金/流动负债仅为25.7%，近3年经营性现金流均值/流动负债仅为4.65% [4] - 有息资产负债率已达43.08%，有息负债总额/近3年经营性现金流均值已达26.41% [4] - 财务费用/近3年经营性现金流均值已达72.27% [4] - 存货/营收已达199.88% [5] 战略与未来发展 - 宝湾物流推动公募REITs发行，华泰紫金宝湾REIT于2024年10月上市，实现3个项目出表，产生投资收益6.82亿元 [6] - 宝湾物流重点发展轻资产管理输出模式，提供物流园区设计、开发、建设、代管运营等全方位服务 [6] - 房地产开发业务2024年全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元 [9] - 房地产开发业务维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，优先处理存量项目 [10] - 公司持续关注政府收储政策，积极参与政府收储工作，促进库存去化 [10] 行业与市场环境 - 国内高标物流地产呈现周期性波动，市场短期内面临调整压力，宝湾物流2024年租金与出租率同比有所下滑，但整体优于行业平均水平 [7] - 随着房地产政策持续落地，市场有望逐步企稳，公司多措并举加速房地产项目存量去化 [5] - 长期来看，电商及三方物流需求有望企稳，高端制造业发展促进高标仓需求稳定增长 [7] 机构持仓 - 景顺长城量化小盘股票A持有44.79万股，新进十大股东，该基金规模2.41亿元，近一年上涨74.52% [5] - 景顺长城中证1000指数增强A持有15.25万股，新进十大股东 [5]

业绩说明会基本情况 - 公司于2025年8月29日14:00-15:00通过上海证券交易所上证路演中心召开2025年半年度业绩说明会 [1] - 公司董事长、总裁、独立董事、董事会秘书及财务总监均出席本次会议并与投资者进行互动交流 [1] 仓储业务运营状况 - 受下游工厂影响 仓储业务周转速度加快且存储周期缩短 导致仓储利用率较去年同期下降 [2] - 公司计划通过码头及储罐改造、拓展仓储品种及深化大宗商品供应链探索以提升仓储利用率 [2] 财务表现 - 2025年上半年归母净利润同比下降65.45% [2] - 净利润下降主要因仓储利用率下降导致仓储业务收入及智慧物流收入大幅减少 [2] 智慧物流平台发展 - "清算通"业务已接入8家合作仓库及21家合作银行 [2] - 平台上线40个交割品种 覆盖化工、农产品、黑色金属和有色金属四大类行业 [2]

财务表现 - 2025上半年营业总收入294.57亿元 同比下降4.28% [1] - 归属母公司股东净利润4.15亿元 同比增长1.04% [1] - 基本每股收益0.1908元 [1]

项目投运 - 阳逻港园区国际货物集散中心正式投运 首批1500吨进口硫酸盐木浆入库存储 [1] - 保税仓库为双层结构 总投资约1.3亿元 2023年5月开工建设 占地面积23亩 总建筑面积3.3万平方米 [1] - 设施涵盖办公区 仓储区 分拣作业区及全套室内外配套设施 [1] 运营规划 - 后续每月将有约2500吨货物常态化入库存储 业务规模逐步扩大 [2] - 新仓投用使阳逻保税园仓储能力翻倍 为大宗商品和跨境电商业务提供硬件支撑 [2] - 通过阳逻港资源协同优化运营服务效能 延伸港口服务能力并提升枢纽能级 [2] 区域定位 - 武汉新港空港综合保税区于2017年8月封关运行 系海关特殊监管区 总面积1.54平方公里 [2] - 阳逻港园区面积0.72平方公里 毗邻长江中上游最大集装箱枢纽港阳逻港 [2] - 园区集保税物流 保税加工 保税服务功能于一体 [2]

核心财务表现 - 2025年中报营业总收入5.9亿元，同比下降19.8% [1] - 归母净利润-1220.31万元，同比下降109.2% [1] - 第二季度营业总收入2.67亿元，同比下降24.94% [1] - 第二季度归母净利润-3315.51万元，同比下降145.64% [1] 盈利能力指标 - 毛利率38.85%，同比减少25.52个百分点 [1] - 净利率1.74%，同比减少91.27个百分点 [1] - 扣非净利润-1780.57万元，同比下降116.42% [1] - 每股收益-0.03元，同比下降110.34% [1] 成本费用结构 - 三费总额1.91亿元，占营收比例32.34%，同比上升11.11% [1] - 销售费用、管理费用、财务费用合计占比较上年同期显著提升 [1] 资产质量状况 - 货币资金3.47亿元，同比下降11.56% [1] - 应收账款1.83亿元，同比下降5.31% [1] - 应收账款占最新年报归母净利润比例达115.39% [1][3] - 有息负债57.98亿元，同比微增0.21% [1] 现金流与资本结构 - 每股经营性现金流0.84元，同比下降17.22% [1] - 每股净资产5.15元，同比下降4.91% [1] - 货币资金/流动负债比例为38.88% [3] - 有息资产负债率达62.01% [3] 历史业绩对比 - 2024年ROIC为4.97%，资本回报率不强 [3] - 上市以来ROIC中位数为7.05%，投资回报一般 [3] - 2024年净利率为13.17%，显示产品附加值较高 [3] - 证券研究员普遍预期2025年业绩为1.76亿元，每股收益0.38元 [3]

文章核心观点 - 南方顺丰物流REIT作为仓储物流基础设施证券投资基金，通过持有深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目，专注于获取稳定的运营收益和长期可持续的分配 [1][2][4] - 报告期内基金实现总收入75,011,260.99元，净利润21,639,898.29元，经营活动现金流净额50,757,767.58元，整体运营平稳 [3] - 基础设施项目出租率达96.30%，平均有效租金单价48.17元/平方米/月，租金收缴率97.35%，但武汉和合肥市场面临竞争压力 [4][7][11] 基金基本情况 - 基金简称南方顺丰物流REIT，代码180305，运作方式为契约型封闭式，存续期43年，于2025年4月21日在深交所上市 [1] - 基金总份额1,000,000,000.00份，投资目标为通过持有基础设施资产支持证券取得项目完全所有权或经营权利，追求稳定收益分配 [1][4] - 收益分配政策要求每年至少分配一次，且不低于90%的年度可供分配金额以现金形式分配 [1] 财务表现 - 报告期末基金总资产3,717,932,036.28元，净资产3,311,639,898.29元，总资产与净资产比例112.27% [3] - 本期可供分配金额37,770,605.45元，单位可供分配金额0.0378元，年化现金流分派率3.55% [3] - 折旧和摊销34,871,428.01元，利息支出156,472.34元，息税折旧摊销前利润54,051,994.54元 [4] 基础设施项目运营 - 三项目可租赁面积合计465,231.18平方米，实际出租面积448,031.40平方米，加权平均剩余租期931.53天 [4][6] - 前五名租户租金收入占比超60%，顺丰关联方为主要客户，贡献经营性现金流超10% [7][19] - 合肥项目因租户欠缴租金导致收缴率阶段性波动，已计划解除合同并引入新租户顺丰泰森，租赁面积33,501.92平方米 [7][8] 行业与市场竞争 - 中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，但现代化设施占比仅7%，人均面积不足1平方米，低于发达国家水平 [11] - 行业周期性受电商和制造业需求影响，1-2月为淡季，9-10月需求提升 [11] - 深圳项目周边租金约2.8-3.2元/平方米/天，出租率95%-100%；武汉项目租金0.6-0.8元/平方米/天，出租率70%-90%；合肥项目租金0.8-1.0元/平方米/天，出租率90%-100% [11][12] 地区市场分析 - 深圳高标仓存量118.0万平方米，宝安区存量10.5万平方米，供需紧张，租金稳定 [13] - 武汉高标仓存量721.9万平方米，东西湖区存量191.8万平方米，市场竞争激烈，租金下行 [14] - 合肥高标仓存量333.2万平方米，蜀山区存量59.8万平方米，区位优势明显，空置率较低 [15] 资金使用与回收 - 原始权益人净回收资金190,758.09万元，85%用于新项目投资，15%补充流动资金 [25] - 截至报告期末已使用31,346.66万元，使用率16.43%，剩余资金将按项目进度投入 [25] - 顺丰控股已建立回收资金管理制度，确保合规使用 [26] 管理团队与运营 - 基金管理人南方基金配备3名以上具备5年经验的基础设施投资管理人员，覆盖仓储物流、数据中心等领域 [27][28] - 运营管理机构通过信息化系统、预算管理和安全生产措施提升运营效率，报告期内无安全事故 [37][38] - 基金管理人定期现场巡查，监督运营机构履职情况，未发现重大风险事件 [39]

投资评级 - 维持A股和H股"买入"评级 [1][7] - A股目标价57.5元人民币，H股目标价57.9港币 [7] 核心观点 - 公司上半年业绩表现强劲，收入1468.6亿元，同比增长9.3%，归母净利润57.4亿元，同比增长19.4% [1] - 二季度业绩超预期，归母净利润35.0亿元，同比增长21.0%，符合彭博一致预期 [1] - 公司通过激活经营策略实现速运物流件量同比增长31.2%，收入增长13.2%，均显著高于行业平均水平（17.3%/9.3%） [1] - 运营模式变革与多网融通推动成本优化，为2025年下半年至2026年结构性降本奠定规模基础 [1] - 国际业务在外部扰动下持续减亏，上半年实现净利润4.3亿元（同口径同比增长178%） [3] - 推出"共同成长"员工持股计划，未来9年授予不超过2亿股A股股票，约占总股本4%，来自控股股东无偿赠与 [4] 财务表现 收入结构 - 速运物流业务：件量同比增长25.7%至78.5亿票，单票收入同比下降12.2%至14.0元 [2] - 时效业务：收入632.3亿元，同比增长6.8% [2] - 经济业务：收入151.6亿元，同比增长14.4% [2] - 快运业务：收入195.7亿元，同比增长11.5% [2] - 同城即时配送：收入54.9亿元，同比增长38.9%，净利润1.4亿元，同比增长120.4% [2] - 冷运及医药：收入58.4亿元，同比增长15.3% [2] - 供应链及国际业务：收入342.3亿元，同比增长9.7% [3] 盈利能力 - 速运及大件分部净利润同比增长12.3%至53.8亿元 [2] - 供应链及国际业务分部净亏损3.0亿元，较去年同期减亏48.5% [3] - 物流及货运代理业务毛利187.4亿元，同比增长3.9%，毛利率同比下降0.8个百分点至13.1% [4] - 人工成本同比提升15.3%至616.8亿元 [4] 运营数据 - 鄂州枢纽货邮吞吐量70万吨，同比增长79% [3] - 二季度速运物流件量4.3亿票，同比增长31% [20] 盈利预测与估值 - 微调2025-2027年归母净利润预测至117.8亿元、141.8亿元和160.0亿元 [5] - 对应EPS为2.34元、2.81元和3.17元 [5] - 2025-2027年EBITDA预测为349.4亿元、386.6亿元和414.0亿元 [5] - 给予A股26年8.0x EV/EBITDA估值（高于A股可比公司平均6.3x） [5] - 给予H股26年7.4x EV/EBITDA估值（高于H股可比公司平均6.4x） [5] 战略举措 - 深化运营模式变革，阶段性投入资源扩大件量规模 [1] - 通过精益管理、激活经营和网络融通实现显著降本 [2] - 卡位核心物流资源，服务中国企业出海与全球供应链重塑 [1][3] - 提升一线收派员薪酬竞争力，加大销售激励 [4] 行业地位 - 速运物流业务增速显著高于行业平均水平 [1] - 在A股和H股快递物流公司中具有稀缺定位和龙头优势 [5] - 可比公司估值显示公司在EV/EBITDA倍数上享有溢价 [13]

公司运营动态 - 公司于2025年8月29日在北京以现场方式召开九届三十九次董事会会议 [1] - 会议审议了《公司2025年半年度报告及摘要》等文件 [1] 业务结构分析 - 2024年营业收入构成中智慧运输平台建设与运营占比最高达63.01% [1] - 大宗商品供应链服务收入占比32.96% [1] - 仓储物流基础设施综合服务收入占比3.7% [1] - 其他业务收入占比0.26% [1] - 其他业务收入占比0.07% [1] 市值表现 - 公司当前市值达136亿元 [1]