报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 广州拟取消住房“三限”催生新一轮政策预期，居民中长贷回归正增长，地产进入新一轮政策敏感期，后续地产股随基本面回调后可逢低布局，关注物业企业应用机器人进展及潜在利润率修复空间，推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的 [4][6][13] 根据相关目录分别进行总结 广州拟全面取消住房“三限”催生新一轮政策预期 - 6月13日广州发布方案拟全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率等，本轮政策更多是对前期政策的强调和强化，其他一线城市跟进类似宽松政策可能性提升，后续地产政策仍有加码空间 [4][13] 居民中长贷回归正增长 - 2025年5月社会融资规模增量为2.29万亿元，比上年同期多0.23万亿元，1 - 5月新增社融累计同比上涨25.9%；5月居民中长贷新增746亿元，同比多增232亿元，1 - 5月新增居民中长贷同比下跌2.9%，跌幅较1 - 4月收窄，预计6月居民中长贷数据或维持震荡 [5][14] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为 - 1.8%，位列第26；恒生港股房地产板块涨跌幅为 + 2.6%，位列第6；涨跌幅前5名为中国奥园、新世界发展等，末5名为华音国际控股、海泰发展等 [17] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 + 3.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为 + 0.3%，沪深300指数涨跌幅为 - 0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 + 2.8%和 + 3.4%；涨跌幅前5名为佳兆业美好、永升服务等，末5名为浦江中国、南都物业等 [23] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第24周，全国300城宅地成交建面626万㎡，单周环比101%，单周同比 - 21%，平均溢价率3%；年初至今累计宅地成交建面15209万㎡，累计同比 - 3.8%；年初至今权益拿地金额前五为绿城中国、保利发展等 [26] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计331万平米，周环比 + 13%，周同比 + 15%，月度累计同比 + 4%，年度累计同比 + 2%；一线城市周环比 + 24%，周同比 + 20%等 [32] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计251万平米，周环比 + 30%，周同比 + 18%，月度累计同比 + 5%，年度累计同比 + 23%；一线城市周环比 + 38%，周同比 + 18%等 [40] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.03亿平米，环比 + 0.6%，同比 - 9.3%；去化周期为23.2月，较上周 + 0.6个月，较去年同比 - 2.8个月 [47] 地产行业政策和新闻 - 6月9日深圳发布方案扩大公积金使用范围等，深圳等六城市签署公积金合作协议；6月13日广州发布方案征求意见，拟取消限购等，推进城中村改造等 [52] 地产公司动态 - 多家地产公司公布经营业绩，部分公司有高管变更、出售库存股等情况，如中国金茂5月签约销售金额同比 + 72.4%，大悦城董事孙朱莉辞职等 [55] 物管行业政策和新闻 - 4月25日国家发布《完整社区设施服务指南》，8月1日正式实施，旨在提升居民生活质量等 [56] 非开发公司动态 - 贝壳、碧桂园服务等有股份回购，绿城服务授出购股权，和泓股份拟收购股权等 [56] 行业估值 - 展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM情况，以及覆盖公司的估值情况，如保利发展评级为买入，2025E归母净利润同比增速为16%等 [63][64]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [6] 报告的核心观点 - 新一轮支持政策或将出台，以更大力度推动房地产市场止跌回稳，可能包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等 [6] - 房地产新发展模式要着眼长远、稳中求进、先立后破、有序搭建，是长效机制而非短期一次性切换 [6] - “好房子”加大支持，纳入城市更新统筹，缔造“好房子”的房企模式有望由金融回归制造业，优质房企将率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE的向上突破 [6] 相关目录总结 事件 - 2025年6月13日，国务院常务会议听取构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇报，强调构建新模式对房地产市场平稳、健康、高质量发展有重要意义，要推进“好房子”建设并给予政策支持，对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策推动市场止跌回稳 [4] 点评 - 政策表述从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着新一轮支持政策或出台，包括优化收储政策、协同发力避免合成谬误、推出供需两端政策等 [6] - 房地产新发展模式相关基础性制度可能包括好房子、“人房地钱”要素联动机制等，构建要着眼长远、稳中求进、先立后破、有序搭建 [6] - “好房子”政策进入发展快车道，未来赛道空间广阔，优质房企有望率先改善ROE，从金融模式转向制造业模式 [6] - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等不同类型企业 [6] 主流AH上市房企估值表 - 展示了保利发展、招商蛇口等12家主流AH上市房企的收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [11] 主流AH上市物业管理企业估值情况 - 展示了招商积余、碧桂园服务等7家主流AH上市物业管理企业的收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [12]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续需加大政策支持力度 [4] - 房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周34城新房成交环比上升0.6%，较24年周均降30.7%，较本年周均降13.3%；一二线环比降0.1%，三四线环比升11.1%；6月34城月成交同比降12%，一二线同比降11%，三四线同比降21% [5][7] - **二手房成交量**：上周13城二手房成交环比升14.9%；6月截至上周累计成交同比降7.9%，较5月升0.2pct；年初累计至今成交同比升11.8% [12] - **新房库存**：上周15城推盘144万平米，成交推盘比0.56倍；上周末可售面积8957万平米，环比升0.7%；3个月移动平均去化月数19.6个月，环比升0.4个月 [21] 行业政策和新闻跟踪 - **地产行业**：宏观上国务院常务会议提出构建新模式、推进“好房子”建设、摸底项目推动市场止跌回稳，市场监管总局通知做好电梯更新；因城施策上上海收购存量房，广州取消限购等，江苏推进房票安置等，成都出台预售资金监管办法，天津扩大“白名单”；公积金政策上青岛实施新政，深圳等六市推进贷款互认互通，天津调整缴存额 [30] - **物管行业**：发布2025中国物业服务企业综合实力研究成果；北控城市资源等中标多个项目 [36] 重点公司公告 - **地产公司**：5月中国金茂等销售额有不同表现；新城发展要约收购并发行3亿美元债；6月11 - 13日万科A出售约7296万股库存股约5亿元；建发股份等有拿地、融资、资产转让等动态 [39][40][42] - **物管公司**：6月9 - 13日贝壳 - W耗资约2500万美元回购约395万股；绿城服务授出约1923万份购股权 [43] 板块行情回顾 - **地产板块**：SW房地产指数下跌1.76%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益 - 1.51%，表现弱于大市，排名第26位；莱茵体育等涨幅居前，粤宏远A等跌幅居前 [45][46] - **物管板块**：物业管理板块个股平均上涨0.67%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益0.93%，表现强于大市；保利物业等涨幅居前，浦江中国等跌幅居前 [53]

城市更新政策核心 - 河南省出台《深入实施城市更新重点工程三年行动计划（2025-2027年）》，以完整社区建设为牵引打造宜居韧性智慧城市 [1] - 计划通过五大重点工程（完整社区建设/市政补短板/历史文化保护/精细化治理/新型基建）推动城市内涵式高质量发展 [2] - 目标到2027年实现"一主两副"城市和郑州都市圈50%以上社区建成完整社区，全面提升治理效能和居民获得感 [3] 具体实施目标 - 2025年量化目标：郑州/洛阳/南阳建设20个完整社区，都市圈其他城市各建2个，改造老旧小区1459个，新建改造雨水管网1200公里，新增污水处理能力30万吨/日 [3] - 老旧厂区更新目标：2025年改造5个遗存工业厂房，2027年累计改造20个以上 [5] - 社区改造重点包括加装电梯、装配式厨卫改造、补齐养老托育设施等民生项目 [5] 完整社区建设 - 完整社区定义为步行范围内配备完善公共服务/商业设施/市政配套/公共活动空间的居住单元 [4] - 典型案例显示改造后社区已配备便民服务站/智慧超市/社区食堂等一站式设施 [4] - 建设方向包括构建15分钟便民生活圈，提升物业管理规范化水平 [4] 城市基建升级 - 市政领域重点推进海绵城市建设/管网扩容/燃气管道更新，提升城市安全韧性 [6] - 精细化治理措施包含背街小巷整治/公共空间亮化/"U形空间"街道治理等专项行动 [6] - 新型基建聚焦智慧市政/交通/住区等场景，推动智能建造技术应用 [6] 历史文化保护 - 在城市更新中实施"保护第一、以用促保"原则，推动历史文化遗产功能转换与业态升级 [6] - 老旧街区改造采取保留利用为主策略，注重活力提升而非拆除重建 [5] 实施机制特点 - 建立"体检-规划-项目"实施体系，强调"无体检不更新"的前期评估原则 [7] - 以郑州/洛阳/南阳为核心示范城市，带动都市圈梯度推进更新项目 [7]

南都讯记者吕婧通讯员全奕霖咖啡香气从百年骑楼飘出，搭建起消费新场景；楼下门店、楼上电商的饰 品店，一到节假日顾客盈门……中山市孙文西路(中山百货至西山寺段)处于香山古城核心位置，沉寂多 年的老旧物业正悄然蜕变。 南都记者6月13日从中山城市建设集团有限公司(以下简称"城建集团")获悉，经过历时半年的专项盘 活，8处长期空置的老旧物业迎来新面貌，为这条传统的商业历史街区注入活力。 物业优化焕活历史建筑 孙文西路(中山百货至西山寺段)曾面临典型的老城困境。"部分建筑老化且存在安全隐患，独立水电配 套缺失，物业内部空间布局不合理"，中山城建集团城市开发事业部总监苏家远介绍，由于物业利用难 度较大，出租率长期低迷。 2024年底，中山城建集团下属中山市建安物业拓展有限公司(以下简称"建安公司")启动专项盘活计划， 积极盘活该路段该片区空置待出租物业。 "我们很看好孙文西路商业街区的历史底蕴，同时我们也看到了中山市、城建集团改造街区的决心"，林 燕珊表示，为了融入街区文化氛围，商铺在装修时专门选用宋式风格。正式开业后，林燕珊很快感受到 街区魅力，"每到节假日，店里人流如织。"现在，晶婧灵一楼是商铺，二楼是直播间，"通过 ...

公司经营情况 - 2024年公司总资产为92,300.72万元，同比增长31.57%，归属于上市公司股东的净资产为24,427.29万元，同比减少38.83% [9] - 2024年营业收入为42,905.69万元，同比减少18.28%，归属于上市公司股东的净利润为-10,101.89万元，同比减少103.53% [9] - 公司采取"健全体系、提高效能、扩充规模、垂直整合"的战略方针，聚焦影视传媒与智慧空间两大核心板块 [2] 影视传媒业务 - 影视剧业务方面联合出品和承制11部作品，与80多家机构合作，储备项目包括《正当防卫》《少年田野》等 [3] - 影院业务通过收购新增至13家影院、109块银幕、16,115个座位，实现"内容+渠道"纵向整合 [4] - 演艺传媒业务覆盖15个城市，签约111个项目，推出《周杰伦作品国风音乐会》等演出，开发《遇见东坡》等沉浸式作品 [5] 智慧空间业务 - 通过收购清能碧桂园进入物业管理领域，管理38个项目、473.55万平方米，打造六大智能化体系 [6] - 装饰业务拓展中建二局、中建三局等项目，酒店业务拥有422间客房，获"2024年度中国品质酒店"等荣誉 [7] - 完成对清能碧桂园与影院资产的战略性收购，更新完善96项关键制度优化资产结构 [7][8] 发展战略与计划 - 2025年预计实现营业收入4.5亿元，深化主旋律影视创作和沉浸式演艺，探索"影剧院+"生态 [16] - 计划通过优化采购渠道、打造"谷子经济"增加非票收入，融合剧场演艺开发影剧结合新场景 [11] - 智慧空间板块将探索新技术应用降低服务成本，拓展城市全域治理和存量房改造业务 [11] 财务与融资 - 2024年经营活动现金流量净额11,633.96万元，筹资活动现金流量净额-1,787.32万元 [9] - 2025年拟申请不超过1亿元综合授信额度，子公司联影创艺、嘉里传媒等各申请不超过5000万元授信 [51][52] - 截至2024年底累计对外担保余额7.3亿元，占净资产的299.18%，其中7.12亿元为原违规担保 [48][49]

股价表现 - 截至6月13日收盘，华润万象生活报39.550港元，较上个交易日上涨1.67% [1] - 当日盘中最高价触及39.900港元，创近一年新高 [1] - 当日主力流入4875.251万港元，流出4994.748万港元，净流出119.50万港元 [1] 公司概况 - 华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务商，2020年12月9日于港交所上市 [2] - 2022年11月18日获纳入香港恒生指数成份股，2023年入选国资委"双百企业"名单 [2] - 公司战略目标为"创建世界一流企业，成为中国最具行业影响力的轻资产管理公司" [2] - 战略定位为"城市品质生活服务平台"，企业愿景为"成为客户信赖和喜爱的城市品质生活服务商" [2] 业务模式 - 聚焦"空间"、"客户"及"产品与服务"三大关键要素 [2] - 坚持"2+1"业务模式，涵盖商管航道、物管航道及大会员体系 [2] - 致力打造全业态、全客户、全产品、全服务一体化生态体系 [2] 品牌理念 - 以"非凡万象"为品牌理念 [2] - 价值主张为"用智慧服务引领城市品质生活，提升空间资产价值" [2] - 通过非凡人文、非凡科技、非凡空间以及非凡生态，赋予城市和生活非凡气质 [2]

行业转型与政策导向 - 物业行业正从"规模扩张"转向"价值深耕"，与城市发展从增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的趋势一致 [1] - "好房子"首次写入政府工作报告，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，部署推进"好房子、好小区、好社区、好城区"四好建设 [1] - 湖北积极响应"四好"建设政策，在2025武汉国际智慧物业博览会上特别打造"四好湖北馆"展示创新实践 [1] 物业行业现状与数据 - 湖北省注册物业服务企业7000余家，实际开展服务6000余家，从业人员超45万人 [2] - 湖北省物业服务项目近1.6万个，服务面积超12亿平方米，年主营业务收入超300亿元 [2] - 武汉市物业企业2500多家，在管面积7亿平方米，从业人员24万人，总营收178亿元 [2] 城市更新与改造进展 - 2024年武汉在城市更新方面开工6.9万套安置房，老旧小区改造实际指标完成率超过100% [2] - 武汉共加装电梯3000多部，完成199个完整社区建设，覆盖率达17.25% [2] - 武汉在推进老旧小区物业全覆盖上进展明显，有望在2025年实现全覆盖 [2] 智慧物业与科技应用 - 武汉已有超30项智慧小区场景落地，物业管理系统数字化发展方面27个模块已全部完成 [2] - 博览会展示智慧物业运营平台、人形门卫机器人、电梯更新改造方案、华为智能安防产品、安防巡逻机器人等科技产品 [3] - 武汉市住房和城市更新局表示希望博览会展示的新产品、新技术能快速走入物业小区提高生活品质 [3] 行业服务拓展与创新 - 物业行业从"基础服务"迈向"城市运营"，成为基层社会治理关键一环和城市精细化管理"最后一公里" [3] - 武汉市万科物业服务有限公司在适老化改造中充分考虑老年人需求，引入智能门锁、感应灯等科技产品 [1] - 世茂服务携手支付宝上线"畅行码"简化门岗登记流程，武汉嘉信物业打造"骑手悦行圈"为外卖骑手提供便利 [2] 行业管理与经验推广 - 湖北已实现省市县三级物业行业党委全覆盖 [3] - 武汉"红色物业"经验、襄阳"物业三张清单"联建、宜昌物业"123"政策体系等先进经验已在全省推广 [3] - 湖北省住房和城乡建设厅表示将推动行业向标准化、智能化、人性化转型升级，延伸服务场景至养老托育、低碳社区等领域 [4]

公司控制权变更 - 安奈儿控股股东变更为深圳新创源投资合伙企业 实际控制人变更为黄涛 [1] - 新创源的LP为杨文涛、张海燕、西藏万青投资管理有限公司 GP为北京万昌盛领企业管理有限公司 [1] - 黄涛控制的核心企业高达326家 涵盖地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康、智慧出行六大业务板块 [1] 新股东资源与战略布局 - 新股东战略持股5家上市公司 包括皖通科技21 94%股份、探路者6 29%股份、信铭生命科技10 84%股份、第一服务控股12 53%股份、中国金融国际9 11%股份 [2] - 皖通科技深耕交通信息化 探路者为户外用品知名品牌 信铭生命科技专注生命科学与健康 第一服务控股主营物业管理 中国金融国际具备金融领域资源 [2] - 新股东具备跨行业资源整合能力 或为安奈儿带来供应链优化、渠道拓展、产品创新等多维度赋能 [2] 行业背景与协同效应 - 服装行业竞争加剧 单纯依赖内部增长不足 需借助控股股东生态资源实现跨界协同 [3] - 近期金发拉比、棒杰股份、泰慕士等多家服装企业变更实控人 加速行业洗牌 [3] - 安奈儿能否充分利用股东资源实现"1+1>2"协同效应 将决定其在行业洗牌中的领先地位 [3]

市场格局变化 - 2025年A股银行板块成为上证指数压舱石，工商银行市值较2022年10月低点翻倍 [1] - 港股医疗和消费赛道卷土重来，创新药与新消费板块呈现A股式上涨 [1] - 地产板块持续低迷，但近期出现左侧投资者抄底信号，如杨东买入地产股 [1][2] 投资策略演变 - 宁泉资产避开热门赛道（如2020年光伏/锂电/电动车、2024年国债），2025年转向部分权益资产 [2] - 董承非自2008年起多次逆势布局地产股，2021年通过保利、万科防御性配置，逻辑为"比现金好" [4][5] - 傅鹏博与赵枫选择地产后周期标的东方雨虹（防水材料），2016-2024年长期持有 [6] 行业结构性变化 - 地产行业主要矛盾从"供给侧出清"转向"经济复苏预期"，但2023年政策落地不及预期导致持续低迷 [7] - 物业板块成为新焦点：轻资产、现金流稳定、高股息特性吸引资金，如赵枫2021年起加仓碧桂园服务 [10][12] - 日本案例显示转型成功路径：三井不动产转向物业管理/租赁，NIHON HOUSING专注服务业务创造20年10倍回报 [13] 商业模式转型 - 万达2015年转向轻资产模式（输出品牌管理+租金分成），2023年被太盟集团600亿元收购 [13][14] - 太盟将万达商管定位为"头部消费企业代表"，强调其市场独特性 [14] 行业地位与前景 - 地产产业链深度嵌入国民经济，涵盖开发/建材/服务环节，体量无可替代 [15][16] - 中美对比显示房地产始终是流动性蓄水池，中国家庭60%资产与房产挂钩 [16]