市场整体表现 - 三季度北京甲级写字楼市场净吸纳量创年内新高，达12.5万平方米 [1] - 市场已连续九个季度实现去化，季度平均去化量为8万平方米 [1] - 需求侧明显放量推动市场空置率环比下降近1个百分点 [1] 租金水平 - 三季度北京写字楼市场整体租金仍处于下行通道，净有效租金环比下降3.5%至每月每平方米227.3元人民币 [1] - 跨板块与跨资产类别竞争强度居高不下，区域市场分化特征进一步凸显 [1] 中关村子市场表现 - 科技创新为中关村市场带来源源不断的新增办公需求，该子市场已连续五个季度去化量达到历史较高水平 [1] - 三季度中关村写字楼市场净吸纳量再度超过6.3万平方米，推动空置率大幅回落至15.1% [1] - 在被重点监测的24个甲级写字楼项目中，有14个项目空置率不到10%，其中10个项目空置率已低于5% [2] 市场驱动因素与展望 - 北京加快建设国际科技创新中心，中关村办公楼市场开始受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利 [2] - 更多优质企业选择从低效资产向优质资产转移，驱动市场进入以质量变革和效率提升为核心的供给侧改革 [2] - “科技创新周期”和“写字楼市场再平衡周期”的双周期共振将驱动北京写字楼市场发展 [2]

北京写字楼市场整体表现 - 第三季度北京甲级写字楼市场季度净吸纳量创年内新高，达到12.5万平方米 [1] - 市场已连续九个季度实现去化，季度平均去化量为8万平方米 [1] - 市场空置率回落至19.3%，环比下降近1个百分点，为今年以来首次降至20%以内 [1] 中关村子市场表现 - 本季度中关村子市场净吸纳量再度超过6.3万平方米，为连续五个季度以来第二次单季度净吸纳量超过6万平方米 [1] - 中关村子市场空置率大幅回落至15.1%，环比下降3.9个百分点，同比下降4.6个百分点，较两年前大幅回落5.9% [1] - 在监控的24个甲级写字楼项目中，有14个项目空置率低于10%，其中10个项目空置率已低于5% [1] 市场需求与驱动因素 - 市场需求侧出现明显改善，但各子市场表现冷热不均 [1] - 中关村市场受益于北京加快建设国际科技创新中心，以及科创产业聚集、服务科创企业的先发优势和产业办公产品的高性价比优势 [2] - 中关村子市场新增需求持续放量，未来有望成为北京写字楼市场第一个实现租金企稳回升的子市场 [2] 市场前景与挑战 - 科创类企业释放的新增办公空间需求规模尚不足以拉动整体市场企稳 [2] - 整体上北京写字楼市场的需求侧仍将持续承压 [2]

市场整体表现 - 2025年第三季度北京甲级写字楼净吸纳量达12.5万平方米创年内新高[1] - 连续九个季度实现去化季度平均去化量达8万平方米[1] - 整体空置率回落至19.3%环比下降近1个百分点[1] 子市场分化特征 - 中关村子市场净吸纳量再度超过6.3万平方米连续五季度内第二次单季度超6万平方米[2] - 中关村空置率大幅降至15.1%环比降3.9个百分点同比降4.6个百分点较两年前降5.9%[2] - 监控的24个甲级写字楼项目中14个项目空置率低于10%其中10个项目低于5%[2] 需求结构变化 - 科技创新产业引领需求结构重塑推动构建"产业创新浓度—空间价值溢价"正向循环机制[1] - 新增需求集中在一两个子市场仅需求集中区域空置压力明显改善[2] - 整体租金仍处下行通道跨板块与跨资产类别竞争强度居高不下[2] 中关村市场前景 - 受益于科创产业聚集优势先发服务优势及高性价比产品优势[2] - 新质生产力企业成长带来产业红利有望成为首个租金企稳回升的子市场[2] 行业趋势与挑战 - 科创类企业新增需求规模尚不足以拉动整体市场企稳[3] - 市场需求呈现结构性复苏与区域分化特征[3] - 未来供应量将推动空置率进一步攀升需等待新供需平衡格局形成[3] 市场转型方向 - 优质企业从低效资产向优质资产转移[3] - 市场将迎来残酷出清周期需突破传统思维探索管理创新与运营转型[3] - 科技创新驱动新周期推动产业结构与布局重构[3]

市场整体趋势 - 香港写字楼市场呈现需求回升迹象 尽管面临利率压力 需求疲弱及供应过剩等结构性挑战 [1] - 金融板块复苏 用家积极购置物业及政府政策引导的搬迁需求为市场注入新动能 [1] - 中环核心区超甲级物业表现亮眼 租金有望于未来数年率先回升 [1] 核心区域租赁动态 - 中小型对冲基金及量化基金积极进驻中环核心地段 租赁面积1500-5000方呎 [1] - 国际金融中心 友邦金融中心及遮打大厦等地标物业受追捧 租金维持在每呎110-130港元 [1] - 中环次级地段写字楼租金普遍每呎40-60港元 与铜锣湾及西九龙高品质甲级物业形成直接竞争 [1] - 部分金融机构租户已考虑迁往周边区域 [1] 自用交易与政策影响 - 2025财年录得多宗大型自用交易 包括香港科技大学 香港律师公会及雇员再培训局合共吸纳逾43万方呎楼面 [1] - 长期持有策略有助遏制市场持续下滑 [1] - 商业楼宇改建为学生宿舍的新政策预计每年产生84.5万方呎搬迁需求 其中约半数由区内甲级写字楼吸纳 [1] 金融活动支撑需求 - 香港上半年重登全球IPO集资榜首 筹集逾1071亿港元 [2] - IPO活动预计为投资银行及专业服务机构创造大量商机 进一步支撑核心区写字楼需求 [2] 需求量化预测 - 若金融行业持续复苏 香港写字楼年度吸纳量将回升至疫情前130万方呎水平 [2] - 用家购置带来40万方呎需求 搬迁需求产生另外40万方呎需求 年度总吸纳量预计达210万方呎 [2] 空置率与租金展望 - 在乐观情景下 空置率预计于2026年达到16%峰值 随后逐步下降至2030年的6% [2] - 空置率下降或将引发写字楼租金反弹 [2]

文章核心观点 - 文章提供了深圳福田中心区片区多个面积段（100-150平米、150-200平米、200-250平米、250-300平米、300-350平米、350-400平米、400-500平米）的写字楼出租房源详细信息，包括大厦名称、出租面积、租金单价、每月总租金及装修格局 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 100-150平米写字楼租金概况 - 该面积段房源租金单价范围较广，最低为联合广场的40元/平方米/月，最高为平安金融中心的358元/平方米/月 [1] - 每月总租金最低为0.43万元/月（联合广场，108平方米），最高为3.58万元/月（平安金融中心，100平方米） [1][2] - 装修格局以“1+1”（一个房间加一个会议室）和“2+1”为主，部分房源为毛坯（“0+1”）或更多隔间 [1][2][3] 150-200平米写字楼租金概况 - 租金单价最低为证券大厦的66元/平方米/月，最高为平安金融中心的612元/平方米/月 [5][6] - 每月总租金范围在1.05万元/月（证券大厦，150平方米）至9.18万元/月（平安金融中心，150平方米）之间 [5][6] - 装修格局选择多样，包括“3+1”、“4+1”乃至“7+1”等更大空间的布局 [6][7][8] 200-250平米写字楼租金概况 - 租金单价最低为江苏大厦的81元/平方米/月，最高为鼎和大厦的425元/平方米/月 [11][12] - 每月总租金最低为1.68万元/月（江苏大厦，208平方米），最高为8.5万元/月（鼎和大厦，200平方米） [11][12] - 该面积段房源装修格局普遍更宽敞，出现“4+1”、“5+1”、“6+1”等配置 [11][12][13] 250-300平米写字楼租金概况 - 租金单价最低为联合广场的50元/平方米/月，最高为嘉里建设广场的400元/平方米/月 [15][16][17][20] - 每月总租金最低为1.28万元/月（联合广场，256平方米），最高为12万元/月（嘉里建设广场，300平方米） [16][17][20] - 装修格局进一步扩大，出现“5+2”、“10+1”、“15+1”等适合中大型企业的办公空间 [17][20][21] 300-350平米写字楼租金概况 - 租金单价最低为联合广场的39元/平方米/月，最高为嘉里建设广场的400元/平方米/月 [21][22] - 每月总租金最低为1.32万元/月（联合广场，339平方米），最高为12万元/月（嘉里建设广场，330平方米） [22] - 此面积段房源装修格局复杂，如“5+1”、“6+1”、“7+1”乃至“15+1”，满足不同规模团队需求 [21][22] 350-400平米写字楼租金概况 - 租金单价最低为联合广场的60元/平方米/月，最高为皇庭中心的285元/平方米/月 [23] - 每月总租金最低为2.1万元/月（联合广场，350平方米），最高为10.08万元/月（皇庭中心，359.9平方米） [23] - 装修格局多为“5+1”、“6+1”、“6+2”等大型办公空间配置 [23] 400-500平米写字楼租金概况 - 租金单价最低为证券大厦的73元/平方米/月，最高为平安金融中心的290元/平方米/月 [24] - 每月总租金最低为2.69万元/月（中银大厦，413.39平方米），最高为11.98万元/月（平安金融中心，412.96平方米） [24] - 装修格局包括“6+1”、“8+1”等，适合大型企业总部或需要大面积办公空间的公司 [24] 主要写字楼项目租金水平 - 平安金融中心在多个面积段均显示最高租金水平，例如150平方米月租达9.18万元，412.96平方米月租达11.98万元，凸显其顶级地标地位 [5][24] - 嘉里建设广场在250-300平米及300-350平米面积段也呈现高租金，分别为9.9万元/月（270平方米）和12万元/月（300平方米及330平方米） [17][20][22] - 联合广场、江苏大厦、证券大厦等在多个面积段提供相对较低的租金选项，例如联合广场268平方米月租2万元，适合成本敏感型租户 [16][17][24]

市场表现 - 7月香港整体甲级写字楼市场录得正净吸纳量189,500平方呎 实现连续四个月正增长[1] - 整体写字楼空置率从前期水平轻微回落至13.4% 除湾仔/铜锣湾外大部分分区空置率下降[1] - 港岛东空置率降至13.4% 九龙东空置率降至20.2% 湾仔/铜锣湾空置率升至9.6%[1] 租赁动态 - 租赁交投主要由租户追求更优质办公空间驱动 利用租金回落时机升级办公场所[1] - 香港蚬壳公司于观塘The Millennity租赁12,300平方呎写字楼 从同区Landmark East迁入[1] - 湾仔/铜锣湾分区录得负吸纳量 成为唯一空置率上升的分区市场[1] 租金趋势 - 7月整体甲级写字楼租金环比下降0.5% 延续下跌趋势[1] - 港岛东租金跌幅最显著达2.6% 九龙东略跌0.7% 中环轻微回落0.2%[1]

市场总体概况 - 截至2025年二季度大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达7,213.0万平方米[11][32] - 2025年上半年净吸纳量76.4万平方米同比上升5.5% 但2024年全年净吸纳量133.0万平方米较2023年下降19.0%[11][32] - 2025年二季度整体空置率24.9%同比上涨1.7个百分点 其中台北空置率最低约7.9% 二线城市中青岛空置率最低为24.7%[11][32] - 平均租金同比下降13.8%至每月每平方米164.2元 香港以580.5元/平方米/月位居租金榜首[32] 城市差异化表现 - 存量规模差异显著：深圳存量860.5万平方米 广州693.7万平方米 大连仅104.9万平方米[1][33] - 未来供应分化：苏州未来供应462.2万平方米 深圳541.2万平方米 沈阳仅12.1万平方米[1][33] - 净吸纳量两极分化：南京/武汉/长沙/南宁净吸纳量超2.7万平方米 部分城市出现负值如天津-19,586平方米[2][33] - 租金变化呈现区域性：广州租金同比上涨13.3% 而南京/苏州/武汉/长沙等城市租金降幅均超10%[2][33] 重点城市动态-北京 - 2024年新增供应27.3万平方米同比下降55% 为近十年最低 2025年上半年无新增供应[12][51] - 2024-2025年上半年吸纳量51.2万平方米同比上升51.9% 空置率下降1.8个百分点至16.87%[13][57] - TMT行业成交占比达42.4% 金融业占23.4% 内资企业占比90%[58] - 2026-2028年将新增约180万平方米供应 70%集中在中央商务区和望京-酒仙桥区域[62][64] 重点城市动态-上海 - 2024年新增供应近80万平方米约为2023年49% 2025年上半年新增55.1万平方米同比回升43%[15][68] - 2025年二季度空置率升至23.6% 租金同比下降8.2%至212.6元/平方米/月[16][68] - 专业服务业(20.2%)/零售贸易(16.7%)/TMT(16.2%)为前三大需求行业 外资占比回升至40.3%[76][77] - 2025年下半年至2027年将新增258万平方米供应 其中新兴商圈占比56%[15][17] 重点城市动态-深圳 - 2024-2025年上半年新增供应516万平方米 总存量达860.5万平方米[18] - 2024年净吸纳量16.5万平方米同比下降57.9% 空置率上升1.7个百分点至27.8%[19] - 平均租金下跌14.1%至160.1元/平方米/月 2025年下半年预计新增122万平方米供应[19][20] 行业需求特征 - TMT/专业服务/金融为三大核心需求行业 在成都占比分别达26.4%/19.6%/16.8%[24] - 企业租赁面积结构变化：一线城市1,000平方米以下租户占比58% 2,001平方米以上仅20%[40][41] - 搬迁整合需求提升：上海市场新租占比24% 续租21% 搬迁占比较高[44][45] - 外资需求波动明显：台北市场跨国企业需求占比从2023年51.6%提升至80.9%[30] 未来趋势展望 - 2025年下半年64.1%新增供应来自二线城市 未来2-3年将迎供应高峰[11][34] - 2007-2025年一线城市甲级写字楼规模增长13.7倍达3,699.2万平方米[35][37] - 以价换量仍是市场主要特征 业主通过空间优化和租赁策略调整应对市场压力[32][39] - 人工智能/生物医药/集成电路等战略产业有望为市场注入新需求动力[17][63]

大中华区写字楼市场概况 - 截至2025年第二季度大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达7213万平方米 [1] - 2025年上半年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量76.4万平方米 同比上涨5.5% [1] - 中国台北核心商圈2025年第二季度空置率较低为7.9% 青岛核心商圈空置率最低为24.7% [1] 市场供需状况 - 2024-2025年上半年新增供应量19.4万平方米（2025年上半年4.49万平方米）核心区与非核心区各占一半 [2] - 2025年下半年新增供应量预计增至26.43万平方米 [2] - 2024-2025年上半年季度平均新租赁面积8.49万平方米 较2020-2023年季度平均高出19% [2] 行业需求与租赁表现 - 金融业需求带动写字楼租赁市场 香港新股市场复苏预期提振市场气氛 [2] - 2024-2025年上半年全港整体写字楼净吸纳量12.2万平方米 部分在建项目预租活动未反映在数据中 [2] - 租户可享受优惠租赁条件并拥有更多选择权 业主采取灵活策略应对市场竞争 [1] 市场前景与预测 - 未来2-3年中国大部分城市将迎来供应高峰 市场竞争持续激烈 [1] - 2025年全年香港整体写字楼租金预计下跌7-9% [2] - 高空置率与租户成本控制措施可能对租金表现构成压力 [2]

市场表现 - 内罗毕高档写字楼入住率从72.7%提升至77.7% [1] - 租金水平维持在每平方米1.20美元 [1] 需求驱动因素 - 联合办公空间提供商需求增长推动占用率上升 [1] - 业务流程外包公司需求增长助推占用率提升 [1]

核心观点 - 写字楼市场短期仍面临以价换量调整 但核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性 新质生产力相关办公需求有望成为破局关键 [1][7] 一线城市空置率表现 - 北京2025年第二季度甲级写字楼空置率为16.9% 较2024年底的18.3%下降 是唯一同比环比均改善的城市 因无新增供应且存量面积持续去化 [3] - 上海空置率达23.6% 广州为19.8% 深圳高达27.8% 三城空置率环比同比及较2024年末均攀升 [3][4] - 深圳空置率居四大城市榜首 因年内有122万平方米新增供应集中入市 叠加总部大楼投入使用导致需求分流 [4] 租户行业结构特征 - 2025年1-6月金融服务企业租赁单数占比20% 居首位 覆盖传统金融 消费金融 金融科技等领域 代表企业包括华夏基金 爱建证券 马上消费金融 [4] - 科技研发与专业服务租赁单数占比均为13% 科技研发聚焦芯片 人工智能 AR/VR等硬科技赛道 专业服务涵盖法律 咨询 人力资源等领域 [5][6] - 医药健康 消费零售等新质生产力行业逐步成为增长引擎 科技研发 医药 消费 传媒娱乐等行业租赁占比有望进一步提升 [7] 区域集聚与产业绑定 - 租赁区域集中在北京金融街 上海陆家嘴 广州国际金融中心等核心商务区 [4] - 上海张江科学城形成集成电路设计-AR设备研发-电力通信的产业链聚集 入驻企业包括海光云芯 XREAL 乐鑫科技等 [5] - 写字楼入驻行业分布与区域产业定位深度绑定 如上海张江的科技 北京金融街的金融 [6] 标杆项目运营模式 - 上海中海中心写字楼2024年净吸纳量达7万平方米 跻身全市去化量首位 通过打造楼内法律服务中心形成产业集群效应 [6] - 项目入驻包括亚太国仲商务咨询 沪师律师事务所等专业机构 构建覆盖企业国际化全周期的一站式法律服务平台 [6] 城市层级差异化策略 - 一线城市以金融 跨国医药 硬科技总部为主 运营商通过硬件配套及软性服务吸引高净值租户 [7] - 新一线城市如成都 珠海 天津等侧重区域总部及细分赛道研发中心 以产业政策 成本优势 空间服务形成差异化竞争 [7]