北京办公楼市场 - 2025年第二季度北京办公楼市场相对平稳 [1] - 科技企业租赁表现突出，整合与扩张行为带动市场流动性提升 [1] - 科技企业租赁行为对提振商业地产市场信心和夯实修复基础起到重要作用 [1] 投资市场 - 内资买家对零售、办公类资产热度不减 [1] - 核心商圈优质资产的价值洼地效应及企业自用需求持续释放 [1] - 核心资产价格进入调整后的价值投资理性区间，长期有望优化市场供需结构 [1] 零售地产市场 - 零售地产市场迎来季度供应高峰 [1] - 专注于情绪价值的垂类品牌带来新的消费热点 [1] 高端住宅市场 - 2025年上半年北京豪华公寓市场供应量与成交量显著增长 [1] - 二季度新房供应量约3300套，上半年整体供应量超过2024年全年水平 [1] - 二季度成交约2100套，为过去两年单季最高销量，其中上半年新盘贡献约75%成交量 [1] 住宅市场政策环境 - 5月份降准降息政策为住宅市场提供宽松信贷环境 [2] - 货币政策预计短期内维持适度宽松基调 [2] - 市场供需变化及价格优势为购房者提供更多选择，预计全年新房成交量较去年明显提升 [2]

政策动态 - 多地密集落地"商转公"政策，包括广州、海南、珠海、潮州、济南、临沂等城市，全国已有30多个城市逐步落地或放宽该政策[3][4][5] - 广州拟规定当住房公积金个贷率低于75%时启动"商转公"贷款[3] - 海南新政策包含"带押直转"和"自筹结清"两种方式[3] - 潮州市缴存职工可将原商业性住房贷款转为公积金贷款，享受更低利率和更灵活还款期限[3] - 济南和临沂分别于4月1日和3月27日实施"商转公"政策[4] 政策影响 - "商转公"政策为已有商贷的购房者减负，福州案例显示利率从4.2%降至2.85%，节省利息20万元[1] - 政策增强了购房家庭决策确定性，提供"先商后公"的可选路径[1][5] - 政策作用于住房消费需求端，有助于减轻还贷压力并增强市场信心[5] 执行差异 - 武汉不再认定首套住房，家有两套房也可办理[8] - 长沙、哈尔滨支持"先还后贷"和"顺位抵押"两种方式[8] - 合肥放宽办理年限至2019年12月31日前发放的贷款[8] - 沈阳取消原商贷已偿还3年以上等限制条件[8] - 广州设置较高门槛，需满足8个条件且全国范围内未使用过公积金贷款[9] 额度限制 - 广州商转公贷款额度不得高于原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不超过购房总价款的60%[10] - 贷款期限不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年[10] 一线城市情况 - 深圳最先开办"商转公"业务，因其公积金贷款起步晚、沉淀资金多[12][13] - 北京、上海暂未出台相关政策，北京个贷率为62.1%，上海为71.62%[14][15] - 北京表示"商转公"是个别地区的阶段性支持措施[14] - 上海称将留作参考，暂无相关政策[14]

美股市场表现 - 美股三大指数开盘涨跌不一 道指跌0 08% 纳指涨0 16% 标普500指数涨0 05% [1] 个股表现 - 房多多大涨超11% [1] - 贝壳涨超5% [1] - 达美航空涨超11% 此前公司恢复本财年指引 [1]

上海写字楼市场 - 2025年二季度上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比下滑67.6%，空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [4] - 二季度新增4个项目共24万平方米供应，核心与新兴商圈各占2席，包括浦东竹园板块"世纪财富广场"、长宁"AFA上海融侨中心"等，加剧市场竞争压力 [4] - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，金融行业占15%，生物医药行业占比提升至10% [5] - 预计下半年新增供应约百万方，徐汇滨江25万方，浦东前滩、长宁核心等区域超10万方，租金下行压力持续 [5] - 搬迁需求主导市场，TMT企业偏好新兴商圈，生物医药企业受政策驱动升级搬迁需求显著 [5][6] 上海零售商业市场 - 二季度核心商圈平均租金1,877元/月/平方米，出租率94.71%，徐家汇、陆家嘴表现突出，非核心商圈需求活跃度高于核心商圈 [7] - 非核心商圈特色项目差异化突围，如鑫耀·光环Live二期打造"多维度生活方式目的地"，古华庭融合婚庆产业链与非遗文化 [8] - 未来核心商圈将新增88万平方米高端商业供应，包括徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA等项目，推动"商文旅体展"融合 [8] - 路易威登"路易号"概念空间、泡泡玛特Labubu系列（2024年营收130.38亿元，同比增106.92%）等IP与场景创新成为热点 [8][9] - 虹桥枢纽商业升级，话梅机场店与名创优品火车站店推动交通枢纽向"消费新场"转型 [9] 上海大宗交易市场 - 2025上半年大宗交易总成交额158亿元共37宗，不足往年同期一半，内资占比创新高，外资策略性收缩释放折价资产 [11] - 自用型买家以办公研发、商业为主，投资型买家分化：非机构投资人布局核心区位，机构投资人偏好压力资产或现金流稳定物业 [12] - 办公研发成交额占比31%居首但同比减少，公寓占比27%居次，商业项目法拍成交占比近50%，城隍庙广场12.09亿元创法拍纪录 [12] - 下半年预测：外资折价办公项目或推动办公类别回升，数据中心、长租公寓等REITs底层资产受机构关注，法拍市场吸引私人投资者 [12][13] 长三角外资制造业投资 - 二季度长三角外资制造业及研发项目共51个，欧洲投资占比69%（德国20个、意大利4个），汽车、大健康、装备制造为主要方向 [14][15] - 汽车产业14个项目中有9个落户上海，丰田雷克萨斯纯电项目推动集聚；欧洲药企在华新生物制药基地投资超20亿元 [15] - 德国中小型企业偏好江苏设首产基地，如Weber集团在太仓设立首个在华生产基地 [15] 金融机构与房地产 - 2022-2024年全国房企累计交付约1,238万套住房，金融机构通过专项贷款、资产重组等模式参与纾困 [16] - 投后管理通过风险隔离、透明化监管等机制保障项目交付，未来将结合REITs工具构建"募投管退"闭环 [16]

行业现状 - 北京二手房市场面临"挂牌易、成交难"困境，传统中介模式平均成交周期长达288天[5] - 传统中介存在三大痛点：信息触达范围不足千人、未改造房源议价空间比竞品高5%-8%、超40%房源最终以低于市场预期5%以上价格成交[5] - 行业正从"资源驱动"转向"服务驱动"，专业服务能力成为未来竞争核心壁垒[12] 商业模式创新 - 公司采用三维体系：Home Staging售前美化+单边代理服务+全北京卖房网络，实现房源平均60天成交、溢价率10%-17%[2] - 单边代理模式坚持只代表业主利益，通过科学定价和专业化谈判平均为业主争取3%-8%溢价空间[6] - 全渠道营销网络覆盖4000名经纪人+200家门店+30+线上平台，单房源曝光量达10万+[7][8] 运营数据表现 - 服务房源平均成交周期较传统模式提速80%，最快案例15天成交[10] - 92%房源实现高于业主预期价格成交，平均溢价率13.5%，最高案例达17%[10] - 集中带看机制使成交转化率较零散带看提升5倍[8] 市场反馈 - 已服务超百位业主，95%给出五星好评[10] - 典型用户反馈包括"1个月解决1年未售问题"、"比预期多卖30万"等[10] - 模式已引发行业跟进，但全链条服务整合仍属稀缺[12] 行业趋势 - 房产交易回归居住本质，专业服务让卖房从"碰运气"变为"可规划"[12] - 国际模式本土化成功，重新定义房产交易效率标准[2][6] - 系统化服务正在替代传统中介个体服务模式[2][12]

公积金政策调整 - 湖南省岳阳市允许提取住房公积金支付自住住房物业费 每位缴存职工不超过3000元/年 [1] - 政策优化方向包括提高贷款额度 优化套数认定标准 延长还款期限 支持提取公积金用于首付 支持异地互认互贷 [2] - 杭州推出住房公积金直付购房首付款业务 支持线上办理 [3] - 西安市加大公积金支持力度 购新房可提取公积金支付首付款 [3] 公积金使用场景拓宽 - 允许用公积金支付物业费可解放消费者 增加可支配消费资金 [2] - 公积金支付物业费政策能确保物业企业收入稳定 缓解经营压力 [2] - 2024年全国提取公积金27654.84亿元 发放个人住房贷款13043.07亿元 [3] - 租赁住房提取公积金人数增长22.28% 金额增长33.93% [3] 行业影响 - 公积金政策优化有助于提振消费 缓解物业企业经营压力 [2] - 公积金低利率特点满足刚需改善群体需求 对房价成本敏感 [3] - 上半年各地调整公积金政策近150条 优化方向多样化 [2]

住房公积金政策调整 - 提取住房公积金可用于支付购房首付款和物业费 每位缴存职工每年提取物业费不超过3000元 [1] - 取消自住住房房型业务办理限制 不再区分普通住宅和非普通住宅标准 [1] - 住房套数认定范围调整为按所购住房所在区域认定 包括各县市区和中心城区 [1] 贷款政策优化 - 二套自住房贷款首付比例调整为不低于20% 贷款额度不超过住房价款的80% [2] - 二套房组合贷款最高额度调整为不超过住房价款的70% [2] - 全市住房公积金贷款额度上限提高到100万元 高层次人才上限提高到150万元 [2] 政策影响与行业趋势 - 住房公积金家庭代际互助适用范围拓宽 个人住房贷款可贷年限延长 [3] - 提取公积金支付物业费政策覆盖16个城市 约束条件减少 惠及面扩大 [3] - 按物业费2.5-3元/平方米/月计算 90-120平方米住房可基本覆盖全年物业费成本 [3]

住宅市场 - 中小型住宅价格预计2025年下跌5%，豪宅价格预测从下跌5%调整至下跌5%-10%，主要受财困影响商用物业放售及持有豪宅业主的影响 [1] - 住宅租金预计突破历史新高，受非本地专才及学生入境持续增加带动 [1] - 发展商需持续对新盘减价出售以确保去货速度，若HIBOR长期维持2%以下，低利率环境有望促进住宅销售 [1] 写字楼市场 - 2025年上半年写字楼市场气氛好转，核心地段优质写字楼租赁交投和洽商活动持续增加，尤其是中环 [1] - 整体写字楼空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得13.07万平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等主要地区成交增加推动 [1] - 中环优质商厦租金预计2025年底回稳，租户对地标式商厦兴趣不减，下半年租务活动将有所改进 [2] - 2025年整体写字楼租金仍处于下行周期，预计全年下跌约5% [2] 零售市场 - 截至2025年6月底，核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%的新高，主要因新供应增加及现有商场新增空置楼面 [2] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [2] - 预计2025年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [2]

广州房地产市场总体态势 - 广州在高质量发展目标引领下精准发力，依托"12218"现代化产业体系建设，为市场注入新动能 [2] - 广州持续优化营商环境，通过琶洲人工智能与数字经济试验区、广州国际金融城等重点平台建设，加速集聚高端产业资源，有效激活甲级写字楼和产业园区的需求潜力 [2] - 消费领域活力涌现，重点商圈业态焕新，结合沉浸式体验与智慧零售模式的广泛应用，重塑商业格局，提振市场信心 [2] - 在政策引导、产业创新与消费升级的多重共振下，广州房地产市场呈现出稳中回暖的发展态势 [2] 写字楼市场 - 2025年上半年市场共八个新项目交付入市，合计带来32.3万平方米供应面积，期末广州甲级写字楼市场总存量升至750.6万平方米，同比扩张6.1% [4] - 企业普遍继续执行严格的成本控制战略，选址青睐于租金门槛/租用成本更低的物业，全市半年度净吸纳量录得3.7万平方米，较上年同期回落21.2% [4] - 全市平均空置率环比上升1.5个百分点、同比上升4.1个百分点，期末录得22.6% [4] - 国际金融城、琶洲两新兴商务区继续以其高性价比优势吸引企业搬迁，两片区净吸纳量合计录得5.4万平方米，成为市场去化的主要推动力 [4] - 第二季度租金指数环比下降1.3%、同比下降6.5%，上半年租金指数累计下降4.5%，期末全市平均租金录得人民币每平方米每月127.4元 [8] - 2025年第三季度预计将有9.8万平方米新增供应入市，推动总存量升至760.3万平方米，市场存量规模将较2024年末扩张5.9% [8] 商业零售市场 - 2025年上半年广州有一个购物中心于二季度开业，另有一存量项目整体闭店，市场总存量环比扩容1.0%，至763.2万平方米 [8] - 品牌拓店节奏整体趋缓，存量项目多以小幅招商调改为主，核心商圈优质项目继续进行品牌组合升级及布局优化，引入部分新店、首店 [8] - 截至二季末，全市平均空置率环比微降0.2个百分点、同比微升0.1个百分点，至12.7% [8] - 二季度存量项目租金水平与一季度相较基本维稳，租金指数环比持平，但仍较去年同期微降0.3%，截至二季度末，全市平均租金录得人民币每平方米每月619.1元 [8] - 2025年下半年市场预计迎39.8万平方米供应入市，至年末市场总存量预计扩容6.2%，并突破800万平方米 [8] 住宅市场 - 2025年上半年广州一手住宅供应面积合计208.7万平方米，同比下降0.5%，其中第二季度供应面积为133.8万平方米，同比上升8.1% [8] - 二季度市场成交量止跌回升，单季成交面积环比上升35.8%，至162.3万平方米，上半年全市一手住宅成交面积同比上升11.5%，至281.8万平方米 [8] - 受二季度优质项目成交推动，中心城区成交面积占比扩大至近五成，全市一手住宅成交均价录得人民币每平方米44,494元，环比上升18.4%，但仍同比下降4.7% [8] - 广州拟有序落实"全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率"措施，或在一定程度上利好交易量回升 [7] 中资企业出海趋势 - 中资企业积极开拓海外市场已成为塑造全球产业格局的关键力量，其中制造业出海表现尤为亮眼，在竞争力、品牌建设、研发创新及本地化布局方面取得显著突破 [9] - 企业出海已从早期的产品出口迈入规模化、体系化的产业布局新阶段，背后是产能过剩需拓新市场、成本攀升驱动外迁、应对贸易壁垒优化全球布局、政策支持保驾护航、技术与市场多元需求吸引五大核心要素协同发力 [9] - 东南亚地区凭借其强劲的经济增长动能、年轻化的人口红利以及快速崛起的中产阶级消费市场，成为全球投资焦点，也是中资企业出海的重要目的地 [9] - 中国企业的海外投资模式正加速从轻资产试水转向自建生产基地，全球化策略正经历深刻调整，从单一产品输出转向全产业链出海，更着力优化全球供应链布局以提升韧性与灵活性，同时强化品牌建设并深化海外本土化运营 [9]

中证香港300地产指数表现 - 上证指数高开高走 中证香港300地产指数报1031 30点 [1] - 中证香港300地产指数近一个月上涨5 78% 近三个月上涨19 41% 年至今上涨15 61% [1] - 中证香港300行业指数系列反映香港市场不同行业整体表现 以2004年12月31日为基日 1000 0点为基点 [1] 指数权重构成 - 十大权重股包括：新鸿基地产（14 82%）、贝壳-W（13 06%）、领展房产基金（12 08%）、华润置地（11 16%）、长实集团（8 0%）、中国海外发展（6 46%）、九龙仓置业（4 83%）、恒基地产（4 62%）、龙湖集团（2 97%）、华润万象生活（2 85%） [1] - 指数持仓全部来自香港证券交易所 占比100 00% [1] 行业分布 - 房地产开发占比57 84% 房地产服务占比21 75% 房地产投资信托(REITs)占比12 97% 房地产管理占比7 45% [2] 指数调整规则 - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 临时调整包括中证香港300指数样本变更、样本公司行业归属变更、样本退市等情况 [2]