文章核心观点 - 海南自贸港全岛封关运作在即，中央企业正加速在海南进行战略布局，投资覆盖现代产业体系关键领域，以抓住封关后的发展机遇 [1][2][8] 央企投资概况 - 已有69家央企与海南省政府建立战略合作关系，合作主体基本涵盖世界500强中的央企 [2] - 央企在海南的投资规模和经营效益等多项核心指标增幅位居全国前列 [2] - 合作领域全面覆盖海南“4+3+3”现代产业体系 [2] 重点投资领域与项目 - **旅游业与现代服务业**：中国中化、招商局集团深度运营南繁科技城、崖州湾深海科技城及博鳌乐城先行区 [6] 中国旅游集团打造全球最大单体免税店——海口国际免税城 [3][8] 中交集团引入瑞士洛桑酒店管理学院推动国际办学 [6] - **高新科技产业**：航天科工、航天科技、中国星网合资设立海南国际商业航天发射有限公司 [6] 央企聚焦南繁种业、深海科技、深空领域 [6] - **能源与基础设施**：中海油“深海一号”工程、海南核电二期、海南炼化洋浦100万吨/年乙烯及炼油扩建项目相继开工或投产 [6] 大唐集团与东方电气联合打造洋浦海上风电产业园 [6] - **热带特色高效农业**：中国中化橡胶板块与海南橡胶深度融合 [7] 中种集团与崖州湾国家实验室共建全国首个基因验证体系 [7] 封关机遇下的新动向 - 中国旅游集团海口国际免税城通过场景创新和价格让利，推动离岛消费向“停留体验”转变 [8] - 中远海运集团于本月10日成立海南区域总部，旨在构建现代物流体系并拓展东南亚市场服务 [8] - 海南将进一步优化营商环境，协助央企解决要素保障、子女入学等实际问题 [10]

企业剥离地产业务趋势 - 2020年至今共有12家企业退出或剥离房地产开发业务 [1] - 企业剥离地产业务主要原因为市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、优化财务结构降低负债、以及资本市场对地产板块估值较低 [1] - 各类型企业退出房地产开发业务因行业规模收缩、库存压力上升、核心城市优质地块资金需求高且产品打造难度大 [9] 珠免集团案例 - 珠免集团拟转让珠海格力房产有限公司100%股权以加快完成全面去地产化，更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2] - 公司由格力地产更名而来，2024年12月31日完成重大资产置换，置入珠海免税企业集团有限公司51%股权 [2] - 格力地产销售额2020年达81亿元以上，2023年跌至67亿元，行业排名常年处于百名开外 [3] - 地产业务毛利率从2018-2023年的40%以上一路走低至21%，2022-2023年归母净利润合计亏损超27亿元 [3] - 2024年公司营业收入52.77亿元同比减少24.59%，归母净利润-15.15亿元，免税业务贡献超24亿元营收 [3] - 2025年上半年房地产业务持续亏损，转让标的珠海格力房产亏损3.36亿元 [4] - 截至2025年6月30日，公司房地产相关存货账面价值约78亿元，正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务，包括珠海海泉湾、咸阳海泉湾等5个核心项目 [5] - 2025年上半年公司综合收入19.74亿港元同比减少8%，归母净亏损0.87亿港元，由盈转亏主因投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 2023-2025上半年间，拟剥离的五个项目分别实现净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平，规避周期性风险，并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业2025年前三季度预计归母净利润8.97亿元-10亿元，同比增长70%到90%，主要因上海晶园项目14套别墅交付确认收入 [8] - 2024年公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元，带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 公司旗下仅上海晶园一个开发项目，并拟于该项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业剥离案例 - 云南城投2025年7月完成资产重组，转让10家涉房公司股权，转向商业管理、物业服务和康养等轻资产运营 [7] - 广宇发展2022年1月完成资产置换，主营业务由房地产开发销售转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展2023年3月完成重组，将房地产开发业务资产及负债转让至控股股东，集中资源发展生物医药板块 [7] - 山子股份2024年3月公告拟转让房地产业务相关股权和债权资产，交易后将全面退出房地产业务 [7] - 华远地产2025年1月完成业务转让，转型代建、酒店管理、物业管理等轻资产业务 [7] - 美的置业2024年10月完成内部重组，将房地产开发及销售业务转让至控股股东，专注物业管理、商业物业投资与运营 [7] - 冠城大通2024年7月公告拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东 [7] - 中交地产2025年1月公告将剥离部分重资产及高负债业务，聚焦于物业管理、资产管理与运营等轻资产业务 [7] - 津投城开2025年9月公告置入供热工资资产，置出房地产业务，保留物业管理、租赁业务 [7] - 南国置业2025年10月公告将全面剥离持续亏损的房地产开发业务，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务 [7]

公司战略调整 - 珠免集团拟转让其持有的珠海格力房地产有限公司100%股权，交易完成后公司将不再经营房地产业务 [2] - 公司计划在5年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置，以更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2][3] - 此次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更，交易对手由珠海市国资委100%间接持股 [3] 公司财务与运营表现 - 2024年上半年，公司营业收入为17.40亿元，同比下降45.62%，归属于上市公司股东的净利润为-2.74亿元，收入下滑主因是资产置换后房地产项目结转收入下降 [6] - 2024年上半年，公司地产业务收入约为4.25亿元，同比下降超过七成，而免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元 [6] - 截至2024年上半年，公司与房地产相关的存货账面价值约78亿元，存量项目主要位于珠海区域 [7] 行业趋势 - 近两年，伴随房地产行业深度调整，多家企业选择剥离地产业务，例如南京公用拟挂牌转让一房地产公司51%股权，香港中旅也宣布拟分拆旅游地产业务 [8] - 企业剥离地产业务后普遍聚焦于新兴主业，如南京公用旨在优化资源配置，香港中旅则继续聚焦文旅核心业务 [8] 未来发展展望 - 公司未来将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [4] - 公司表示本次交易若顺利完成，预计将降低资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [5] - 在控股股东股权被划转至华发集团后，公司计划依托其产业生态，构建"免税+商管+商贸"生态建设，以提高盈利能力 [8]

股价与交易表现 - 公司股票今日涨停，日涨幅偏离值达10.14% [2] - 全天换手率为1.02%，成交额达1.32亿元 [2] - 主力资金今日净流入2673.39万元，其中特大单净流入2353.18万元 [2] 龙虎榜交易数据分析 - 龙虎榜前五大买卖营业部合计成交8331.35万元，净买入1670.27万元 [2] - 沪股通席位为第二大卖出营业部，净卖出777.72万元 [2][3] - 营业部席位合计净买入2447.99万元 [2] - 买入金额最大的营业部是华鑫证券江苏分公司，买入2088.78万元 [3] 融资融券情况 - 最新两融余额为4.74亿元，其中融资余额4.67亿元，融券余额632.50万元 [2] - 近5日融资余额增加1088.87万元，增幅为2.39% [2] - 近5日融券余额增加24.82万元，增幅为4.08% [2] 公司近期财务表现 - 上半年公司实现营业收入17.40亿元，同比下降45.62% [3] - 上半年公司净利润为-2.74亿元，出现亏损 [3] - 近5日主力资金净流出1079.85万元 [2]

业务重组与资产剥离 - 公司股价于10月22日一字涨停，收盘时仍有1.3亿元封单[1] - 公司拟将持有的格力房产100%股权转让至投捷控股，交易方式为现金交易，以加速剥离房地产业务[1] - 此次转让格力房产100%股权是兑现公司五年内彻底退出房地产业务承诺的重要一步[2][3] - 公司自2024年12月31日完成重大资产置换后，近10个月内持续推进房地产业务剥离[1] - 公司董事、高级管理人员马志超担任交易对方投捷控股的董事，本次交易构成关联交易[3] - 2025年上半年，公司地产业务收入约4.25亿元，同比下滑74.52%[3] - 截至2025年6月30日，公司累计存货约83.15亿元，开发产品账面价值约58.13亿元[3] 战略转型与业务聚焦 - 公司自2024年底加速业务重心调整，从地产业务为主转型至以大消费业务为主[2] - 2025年5月8日，格力地产正式更名为珠免集团，标志着企业彻底告别房地产主业，迈入以免税为核心的大消费时代[4] - 公司通过2024年末的资产置换，将市场稀缺的免税业务注入上市公司[4] - 转型初期，免税业务已成为业绩核心支柱，2025年半年报显示公司实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元[5] - 公司正构建"免税+商管+商贸"的大消费生态圈，运营着面积约5万平方米的珠海国贸购物广场，并推进其他商业项目的招商[7] 免税业务扩张 - 公司免税门店数量持续增加，从2024年末的9家增至2025年的12家，新开业门店包括广州南沙港客运口岸、宜昌三峡国际机场、珠海青茂口岸免税店[7] - 2025年公司还中标了中山、珠海、江门等地的4家免税店，待开业后将进一步完善网络布局[7] - 除免税业务外，公司通过整合供应链资源，布局跨境电商、智慧物流等板块，打造全链条服务平台[7]

随着近年来国内房地产行业下行，导致珠免集团的业绩呈现巨额亏损。在2022年-2024年，珠免集团实 现营业收入56.72亿元、69.97亿元和52.77亿元；分别产生归母净利润亏损19.33亿元、3.90亿元以及15.15 亿元，三年累计亏损接近40亿元。 在去年年底业务重组后，珠免集团的业绩仍然不容乐观。2025年上半年，珠免集团实现营业收入17.40 亿元，同比大幅下滑45.62%，原因主要系房地产项目结转收入下降；同时再度产生归母净利润亏损2.74 亿元，但是较2024年相比已大幅减亏。 分业务来看，免税业务成为了珠免集团的顶梁柱。2025年上半年，珠免集团的免税业务实现营业收入 11.31亿元，取得净利润3.91亿元，产生经营活动产生的现金流净额4.56亿元，有效改善公司整体财务状 况和经营成果。 10月21日，珠免集团发布公告，拟将公司持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股 有限公司。本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份，预计构成重大资产重组。 受此影响，珠免集团开盘涨停，股价报6.88元/股，最新市值为129.7亿元。 此番珠免集团的动作表明了其退出房地产业务，聚焦免税业务的决 ...

宏观经济表现 - 今年前三季度中国经济同比增长5.2%，保持总体平稳、稳中有进的发展态势 [1] 科技创新与半导体行业 - 新声半导体公司成功研发高端射频滤波器，该产品此前几乎100%依赖进口 [3] - 新声公司每年投入上亿元资金用于研发，其自主研发的滤波器已在多项核心性能上实现超越 [3] - 新声公司的滤波器已大规模应用于主流品牌手机与平板电脑，并在国内市场出货量名列前茅，且通过车规级认证 [3] - 全社会研发经费投入超3.6万亿元，稳居世界第二位，创新指数排名全球第十位 [4] - 专精特新中小企业超过14万家，“小巨人”企业达1.46万家 [4] 绿色能源与光伏产业 - 内蒙古库布其沙漠建设大规模光伏项目，仅锡林郭勒盟至江苏泰州一条特高压线路每年输送超120亿千瓦时绿电 [6] - 光伏组件龙头企业亿晶光电实现吉瓦级TOPCon电池量产 [6] - 中国为世界提供80%以上的光伏组件和70%的风电装备 [7] - 中国出口的风电光伏产品在“十四五”时期累计为其他国家减少碳排放约41亿吨 [7] - 中国承诺力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和 [7] 对外开放与消费市场 - 海南离岛免税政策将庞大的外溢消费力“接”回国内，海南自贸港将于12月18日启动全岛封关运作 [9] - 在海南自贸港，国际大牌与国货精品同台竞技，带动当地旅游、酒店、物流等行业发展并创造大量就业 [9] - 制造业领域外资准入限制措施已“清零”，截至今年6月底，“十四五”时期中国实际使用外资累计达7087.3亿美元 [10] - 中国已建立22个自由贸易试验区 [10]

珠免集团表示，本次交易预计构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更。 珠免集团原名为格力地产，今年5月正式更名为珠免集团。这源于其战略转型的需要。 去年12月31日，格力地产披露称，公司已置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权，并置出非珠海区域共5家房地产子公司100%股权。公司战略定位和主 营业务从以房地产为主，转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展。 当时，该公司承诺将在重大资产置换完成之日起的五年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置工作，该等存量房地产业务去化或处置完毕后，公司将整 体退出并不再经营房地产业务。 珠免集团在21日的公告中表示，为加速完成上述承诺，推动公司进一步聚焦主业，公司拟实施本次重大资产重组。目前，珠海市人民政府国有资产监督管理 委员会已出具原则性意见，原则同意启动本次交易。 10月21日，珠免集团（维权）(600185.SH，原格力地产)发布公告称，公司拟将持有的珠海格力房产有限公司(简称格力房产)100%股权转让至珠海投捷控股 有限公司(简称投捷控股)。本次交易拟采用现金方式，价格尚未确定。 本次交易前，珠免集团主营 ...

交易概述 - 公司拟将其全资子公司格力房产100%股权转让给投捷控股 [1] - 此次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1] - 交易尚处于筹划阶段，具体交易价格等要素均未最终确定，需履行相关决策和审批程序 [2] 战略意图 - 交易旨在加速完成对存量房地产业务的去化或处置工作，加快完成全面去地产化 [1][2] - 公司战略定位和主营业务已转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展 [1] - 未来公司将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [2] 交易对方背景 - 交易对方投捷控股的法定代表人为马志超，注册资本为9900万元人民币 [1] - 投捷控股由珠海投发控股有限公司100%持股，后者由珠海市国资委100%控股 [1] 历史背景与预期影响 - 公司于2024年12月31日完成了重大资产置换，置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权，并置出非珠海区域共5家房地产子公司100%股权 [1] - 本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [2] 市场表现 - 截至10月21日收盘，公司股价报6.25元/股，当日涨幅2.29% [3]

宏观经济总体表现 - 今年前三季度中国经济同比增长5.2%，保持总体平稳、稳中有进的发展态势 [1] 科技创新与产业发展 - 全社会研发经费投入超3.6万亿元，稳居世界第二位，创新指数排名全球第十位 [5] - 专精特新中小企业超过14万家，“小巨人”企业达1.46万家 [5] - 新声半导体公司通过每年投入上亿元研发资金，成功实现高端射频滤波器的自主研发与量产，在国内市场出货量名列前茅 [3] - 中国光伏产业通过技术革新，例如亿晶光电实现吉瓦级TOPCon电池量产，天合光能屡次刷新世界纪录，构筑技术优势 [8] - 推动产业智能化、绿色化、融合化发展，实现“中国制造”向“中国智造”的跃迁 [5] 绿色发展与能源转型 - 中国为全球提供了80%以上的光伏组件和70%的风电装备 [8] - “十四五”期间，中国出口的风电光伏产品累计为其他国家减少碳排放约41亿吨 [8] - 内蒙古库布其沙漠的光伏项目，仅锡林郭勒盟至江苏泰州的特高压线路每年就可输送超120亿千瓦时绿电 [7] - 中国已成为全球能耗强度下降最快的国家之一，并构建了全球最大、发展最快的可再生能源体系 [9] 对外开放与市场建设 - “十四五”时期截至今年6月底，中国实际使用外资累计达7087.3亿美元 [12] - 已建立22个自由贸易试验区，制造业领域外资准入限制措施已“清零” [12] - 海南自贸港将于12月18日启动全岛封关运作，离岛免税政策有效将外溢消费力引回国内 [11]