2026年中央经济工作会议房地产政策定调 - 核心观点：会议分析当前经济形势并部署2026年经济工作，对房地产市场的定调为“着力稳定房地产市场”，政策目标延续“稳楼市”，并将其置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的重点工作中，亮点体现在稳定市场、优供给和“好房子”建设上 [1][2][3] 稳定房地产市场的具体路径 - 政策目标明确：“稳楼市”依然是2026年房地产的政策目标，房地产仍是化解风险的首要任务 [2][3] - 供需调整策略：提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，通过调整和再平衡供求关系来稳定市场，这是时隔9年（自2016年后）中央经济工作会议再提“去库存” [2][3] - 当前市场压力：全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）在2025年11月达27.4个月，较行业合理值增加近一倍，去化速度明显放缓 [3] - 因城施策方向：一线城市需优化供给，填补改善型需求缺口，减少低效宅地供应；三四线城市核心是去库存，需扩大购房补贴并降低置换门槛，同时严格控增量 [4] 住房公积金制度改革 - 改革提速：会议提出“深化住房公积金制度改革”，意味着2026年公积金将成为极具增量的政策空间领域 [5][6] - 近期实践与趋势：2025年各地出台公积金政策已超260条，预计2026年将延续此趋势，重点方向包括提升贷款额度、使用范围更灵活、推进异地互认互贷以及灵活就业人员参保 [6] - 预期优化方向：预计将推进贷款额度优化、异地办理流程简化，并可能因城施策差异化调整额度，一线城市无房群体租房提取额度或进一步提升，公积金使用范围可能突破至子女教育、大病医疗等领域 [6] “好房子”建设与房地产发展新模式 - 建设重点：会议提出“有序推动‘好房子’建设，加快构建房地产发展新模式”，“好房子”建设将是房地产高质量发展的重点所在 [7] - “好房子”内涵：不仅体现在商品房，也体现在保障房；不仅体现在新建房，也体现在老旧住房；不仅体现在产权房，也体现在租赁住房，需满足人民群众美好住房需要，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [7] - 发展新模式核心：以保障和市场的双轨制为核心，通过保租房、可售型保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级，在供需政策上逐步扩大现房销售范围，并通过收购存量房补充保障房供给 [7] - 政策效果预期：在现有放松限购、限贷、税收优惠、购房补贴等存量政策基础上，与增量政策形成集成效应，市场预期、信心将逐步好转，房地产市场会逐渐走出低谷趋于稳定 [8] 近年房地产政策脉络对比（根据附录整理） - 政策延续与调整：2026年强调“着力稳定房地产市场”与2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”一脉相承，均置于化解风险框架下，但2026年更具体提出“控增量、去库存、优供给”及“好房子”建设 [1][9] - 历史参照：2026年再提“去库存”，上一次在中央经济工作会议提及是2016年，主要针对三四线城市库存过多问题 [3][10] - 模式构建：构建房地产发展新模式是近年持续主题，2023年提及加快构建，2024年提及有序搭建相关基础性制度，2026年则与“好房子”建设紧密结合 [7][9]

中央经济工作会议房地产领域政策重点 - 坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险[1] - 着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设[1] - 加快构建房地产发展新模式[1] - 积极有序化解地方政府债务风险 不得违规新增隐性债务[1] - 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1] 房地产市场相关板块分析 - 房地产开发板块：政策托底意图明确 融资“白名单”和“三大工程”直接利好财务稳健、资质优良的国有房企及部分优质民营房企[2] - 房地产服务板块：市场回暖预期增强 二手房交易量有望回升 利好房地产经纪、物业管理及评估咨询等细分领域[2] - 城市更新与基建板块：“城中村改造”和“平急两用”基础设施建设成为新的增长点 相关建筑、设计及基建企业将迎来大量订单机会[2] - 建材与家居板块：房地产市场企稳及“三大工程”推进 将带动水泥、钢铁、玻璃等上游建材需求 并传导至下游家电、家具、装饰等消费端[2] - REITs与不动产资管板块：保障性租赁住房、产业园区等不动产资产成熟 公募REITs市场扩容有望加速 为不动产资产管理公司提供新退出渠道[2] 相关上市公司梳理 - 保利发展（600048）：央企房地产行业龙头 深度参与保障性住房建设并积极布局城市更新项目[3] - 招商蛇口（001979）：背靠招商局集团 具备“前港-中区-后城”综合开发模式 在产业园区、邮轮母港和城市更新领域经验丰富 是“三大工程”核心受益者之一[3] - 万科A（000002）：行业标杆企业 聚焦开发、经营、服务并重 物业管理（万物云）、物流仓储（万纬物流）等经营性业务已形成规模[3] - 滨江集团（002244）：深耕长三角区域的优质房企 在杭州等核心城市拥有大量优质土地储备 并积极参与城中村改造[3] - 我爱我家（000560）：国内领先的房地产综合服务提供商 业务涵盖二手房经纪、新房代理、资产管理等[4] - 东方雨虹（002271）：建筑防水行业龙头企业 产品广泛应用于房地产开发和基础设施建设[4]

港股通资金流向总览 - 12月11日，南向资金（北水）全天成交净买入7.91亿港元，其中港股通（沪）净卖出3.2亿港元，港股通（深）净买入11.11亿港元 [1] - 北水净买入最多的个股是美团-W、小米集团-W、贝壳-W [1] - 北水净卖出最多的个股是中海油、阿里巴巴-W、中芯国际 [1] 港股通(沪)活跃个股资金流向 - 阿里巴巴-W净流入6.95亿港元，买入额18.90亿，卖出额11.95亿 [2] - 腾讯控股净流入3.00亿港元，买入额8.05亿，卖出额5.05亿 [2] - 农业银行净流入3.49亿港元，买入额7.50亿，卖出额4.02亿 [2] - 中芯国际净流出7432.54万港元，买入额9.32亿，卖出额10.06亿 [2] - 中兴通讯净流出1.84亿港元，买入额8.43亿，卖出额10.28亿 [2] - 长飞光纤光缆净流出1.55亿港元，买入额7.26亿，卖出额8.81亿 [2] - 建设银行净流出1.96亿港元，买入额3.49亿，卖出额5.45亿 [2] - 工商银行净流出7978.89万港元，买入额3.58亿，卖出额4.38亿 [2] - 中海油净流出5.18亿港元，买入额1.17亿，卖出额6.35亿 [2] 港股通(深)活跃个股资金流向 - 小米集团-W净流入13.31亿港元，买入额17.95亿，卖出额4.64亿 [3] - 美团-W净流入12.79亿港元，买入额15.86亿，卖出额3.06亿 [3] - 贝壳-W净流入6.47亿港元，买入额6.77亿，卖出额2982.23万 [3] - 长飞光纤光缆净流入1.54亿港元，买入额7.05亿，卖出额5.51亿 [3] - 阿里巴巴-W净流出11.12亿港元，买入额10.49亿，卖出额21.61亿 [3] - 腾讯控股净流出4.15亿港元，买入额6.10亿，卖出额10.25亿 [3] - 中芯国际净流出3.29亿港元，买入额4.44亿，卖出额7.73亿 [3] - 中兴通讯净流出1.74亿港元，买入额4.45亿，卖出额6.19亿 [3] - 华虹半导体净流出2.57亿港元，买入额1.79亿，卖出额4.36亿 [3] - 快手-W净流出1104.33万港元，买入额4.56亿，卖出额4.67亿 [3] 互联网与平台经济 - 美团-W获北水大幅净买入，摩根士丹利指出，随着《外卖平台服务管理基本要求》出台，预计外卖竞争将在第三季度达到顶峰，阿里和美团均承诺确保理性竞争，竞争预计从第四季度开始趋缓 [4] - 小米集团-W获北水大幅净买入，中信证券研报称，公司2025年第三季度汽车业务收入283亿元，同比增长197.9%，首次实现扭亏（经营收益约7亿元），智能手机高端化成效突出，国内3000元以上机型占比提升至24.1% [4] - 阿里巴巴-W遭北水显著净卖出，摩根士丹利指出其与美团均承诺确保外卖行业理性竞争 [4] - 腾讯控股遭北水净卖出 [7] 房地产产业链 - 贝壳-W获北水大幅净买入，近期市场有关房贷贴息政策讨论增多，分析认为若政策落地可激发潜在购房需求 [5] - 内银股表现分化，农业银行获净买入，而工商银行、建设银行遭净卖出，市场对重点房企资产质量风险担忧重燃，但有观点认为地产债务处置的推进对银行房开贷质量影响有限 [5] 半导体与科技硬件 - 芯片股遭抛售，中芯国际、华虹半导体分别遭北水净卖出，消息面上，特朗普表示美国政府将允许英伟达向中国出售H200人工智能芯片，同样安排也适用于AMD和英特尔 [5] - 中兴通讯遭北水净卖出，公司公告已知悉涉及美国《反海外腐败法》合规性调查的媒体报道，正与美国司法部沟通并将通过法律手段维护权益 [6] 能源与通信 - 中海油遭北水大幅净卖出 [1][7]

港股通资金流向总结 - 12月11日，南向资金（北水）全天成交净买入7.91亿港元，其中港股通（沪）净卖出3.2亿港元，港股通（深）净买入11.11亿港元 [1] 个股资金净买入情况 - **美团-W (03690)** 获净买入12.79亿港元，是当日净买入最多的个股之一 [1][3][4] - **小米集团-W (01810)** 获净买入10.09亿港元，是当日净买入最多的个股之一 [1][4] - **贝壳-W (02423)** 获净买入6.47亿港元，是当日净买入最多的个股之一 [1][3][5] - **农业银行 (01288)** 获净买入3.48亿港元 [2][5] - **腾讯控股 (00700)** 在港股通（沪）获净买入3.00亿港元，但在港股通（深）遭净卖出4.15亿港元，合计净卖出1.15亿港元 [2][3][7] 个股资金净卖出情况 - **中海油 (00883)** 遭净卖出5.17亿港元，是当日净卖出最多的个股 [1][2][7] - **阿里巴巴-W (09988)** 遭净卖出4.17亿港元，是当日净卖出最多的个股之一 [1][4] - **中芯国际 (00981)** 遭净卖出4.03亿港元，是当日净卖出最多的个股之一 [1][5] - **中兴通讯 (00763)** 遭净卖出3.58亿港元 [6] - **华虹半导体 (01347)** 遭净卖出2.57亿港元 [3][5] - **建设银行 (00939)** 遭净卖出1.96亿港元 [2][5] - **工商银行 (01398)** 遭净卖出7978.89万港元 [2][5] 行业与公司相关消息面 - **外卖平台行业**：摩根士丹利指出，随着《外卖平台服务管理基本要求》出台，预计外卖竞争将在第三季度达到顶峰，之后趋缓，美团和阿里巴巴均承诺确保理性竞争 [4] - **小米集团**：中信证券研报指出，公司2025年第三季度汽车业务收入283亿元，同比增长197.9%，首次实现扭亏（经营收益约7亿元），智能手机高端化成效突出，国内3000元以上机型占比提升至24.1% [4] - **房地产中介行业**：市场对房贷贴息政策讨论增多，若政策落地可能激发潜在购房需求 [5] - **内银股**：市场对重点房企资产质量风险担忧重燃，但中信证券认为地产债务处置的推进对银行房地产开发贷款质量影响有限 [5] - **芯片股**：特朗普表示美国政府将允许英伟达向中国出售H200人工智能芯片，同样安排或适用于AMD和英特尔 [5] - **中兴通讯**：公司正就涉及美国《反海外腐败法》合规性调查事项与美国司法部进行沟通 [6]

股价表现与交易情况 - 12月10日，贝壳-W港股收盘涨4.32%，报44.44港元，盘中最高触及44.60港元，最高涨幅约4.69% [1] - 前一交易日（12月9日），该股盘中一度跌超5%，最终收跌4.78% [1] - 12月10日，贝壳总成交约1602.98万股，量比达到1.93，呈现量价齐升态势 [1] 公司高管动态 - 12月9日披露文件显示，贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东出售股票，用于兑现此前捐赠承诺 [1] - 今年4月份，公司公告彭永东拟捐赠900万股A类普通股，当时评估价值约4.4亿元 [1] - 捐赠资金将通过格林互助和贝壳公益基金会联合第三方公益机构执行，税后资金50%用于居住行业服务者及其家庭医疗健康福利，50%用于应届毕业生等群体的租房帮扶 [1]

市场表现与反应 - 12月10日午后，A股房地产服务板块报收1272.25点，涨幅为2.39%，其中世联行、南都物业涨停，特发服务、电子城、我爱我家、皇庭国际等股票涨幅均超过3% [3] - A股房地产开发板块报收15042.96点，涨幅为1.59%，其中万科A、财信发展、华夏幸福、广宇集团涨停，沙河股份、金地集团、保利发展涨幅则超过5% [3] - 万科A股价涨停，报收5.25元/股，其境内债“21万科06”、“23万科01”涨幅超过40% [2][3] - 港股地产板块报收1202.94点，涨幅为1.36%，其中鋑联控股复牌后报收0.121港元/股，涨幅为61.33%，公司主席建议以每股0.133港元现金价私有化，较停牌前溢价77.33% [4] 潜在政策驱动因素 - 市场关注焦点在于房地产或将执行贴息政策的传闻，业内认为若该政策落地，可以有效降低购房者贷款压力，激发潜在购房需求 [2] - 2023年至今，已有南京、长春、武汉等多个城市出台了购房贷款贴息政策，例如武汉对特定区域首套新建商品住房商业贷款，按初始贷款金额1%给予利息补贴，单户最高2万元 [5] - 长春对购买主城区、开发区新建商品住房的公积金或商业贷款，按初始贷款金额每年给予1%财政贴息，最高贴息为1万元/年，贴息期为3年 [5] - 当前执行房贷贴息政策的城市仍属少数，更多城市采用直接发放购房补贴，例如南宁安排总计5000万元向特定群体发放购房补贴，三孩家庭购买新建商品住房可获得6万元补贴 [6] 行业政策与未来方向 - 近期中共中央政治局会议分析研究2026年经济工作，虽未直接提及房地产，但明确要“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险” [7] - 中指研究院表示，化解房地产风险仍是化解重点领域风险的主要工作之一 [8] - 多地发布的“十五五”规划建议中，房地产相关内容集中在“加快构建房地产发展新模式”、“好房子”以及“推进城市更新”等方面 [8] - 北京将房地产政策纳入“着力保障和改善民生”重点任务，明确以“持续推进住有所居”为目标，推动房地产发展模式转型与品质升级 [8] - 河北提出要完善商品房开发、融资、销售等基础制度，以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给 [8]

股价表现与交易情况 - 12月10日，贝壳港股收盘涨约4.32%，报44.44港元/股，盘中最高涨幅约4.69% [1] - 当日总成交约1602.98万股，量比达到1.93，呈现量价齐升态势 [1] 董事长股票捐赠详情 - 董事长兼CEO彭永东于12月9日出售股票，用于兑现其4月份宣布的捐赠900万股A类普通股的承诺，当时评估价值约4.4亿元 [2] - 这是彭永东自2020年公司上市以来首次出售股票，并将全部用于捐赠 [2] - 捐赠资金税后50%用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等群体的租房帮扶 [2] 捐赠资金用途：格林互助计划 - 捐赠承接方之一格林互助是面向平台员工及服务者的互助计划，截至2025年11月30日，总救助规模达7.42亿元，累计受益5.3万人次 [3] - 该计划参与人员本人受益占比约8%，父母及配偶父母占比约80% [3] - 计划救助对象无年龄和疾病类型限制，全家可享受最高200万元救助 [3] - 2020年，公司管理层曾共同承诺捐赠1923.8034万股股票以支持该计划 [3] 捐赠资金用途：租房帮扶 - 捐赠的另一部分将通过贝壳公益基金会为在北京就业的家庭经济困难的应届毕业生提供租住补贴 [4] 近期机构持仓变动 - 南向资金持续增持贝壳港股，截至12月5日，持股4.03亿股，近30个交易日累计增持21.86%，累计持股市值达179.29亿港元 [6] - 国内私募高毅资产在第三季度增持贝壳约66万股美股，为其美股十大重仓股之一 [6] - 淡马锡在第三季度增持贝壳约93万股美股 [6] - 先锋集团在第一季度增持3.8%，现持有逾2652万股美股，占贝壳总股本的2.3% [7] - 威灵顿管理公司持续增持，目前持股量超1211万股美股，占贝壳总股本的1% [7] - 摩根大通资产管理在第三季度增持超60万股，现持有超过482万股贝壳股票 [7]

股价表现与资金动向 - 12月10日，贝壳-W港股收盘涨4.32%，报44.44港元/股，盘中最高涨幅约4.69%，较前一交易日低点形成显著修复 [1] - 当日总成交约1602.98万股，量比达1.93，呈现“量价齐升”态势，表明资金积极介入 [1] - 南向资金持续增持，截至12月5日，近30个交易日累计净买入31.84亿港元，持股比例达11.49% [7] 董事长售股与公益捐赠 - 董事长兼CEO彭永东于12月9日出售股票，用于兑现今年4月公告的捐赠承诺，计划捐赠900万股A类普通股，当时评估价值约4.4亿元 [2] - 这是彭永东自2020年公司美股上市以来首次出售股票，且全部用于捐赠 [2] - 捐赠资金税后用途：50%用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等群体的租房帮扶 [2] 捐赠项目详情 - 医疗健康项目通过“格林互助”计划执行，截至2025年11月30日，该计划总救助规模达7.42亿元，累计受益5.3万人次 [4] - 租房帮扶项目将通过贝壳公益基金会联合第三方机构落地，首批将为在北京就业的家庭经济困难的应届毕业生提供租住补贴 [5][6] 公司治理与高管薪酬说明 - 彭永东2024年薪酬中97%是为满足港交所对“上市公司超级投票权持有人规则”要求而授予的限制性股票的会计摊销，并非一般理解的年薪 [2] - 该限制性股票授予源于2022年5月港股上市时，为满足联交所关于同股不同权架构公司超级投票权持有人经济利益占比不低于10%的要求 [3] 机构持仓与市场观点 - 三季度财报后，高盛、摩根士丹利、美银证券等多家国际大行维持“买入”或“增持”评级 [7] - 国内私募高毅资产三季度增持贝壳约66万股美股，为其美股十大重仓股之一 [7] - 淡马锡三季度增持93万股美股，首域盈信增持156.6万股美股 [7] - 其他大型机构如先锋集团、威灵顿管理公司、摩根大通资产管理等也在今年持续增持贝壳 [8]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年12月9日进行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额约为300万美元 [1] - 共回购55.26万股公司股份 [1] - 每股回购价格区间为5.38美元至5.48美元 [1]

房地产服务板块市场表现 - 12月10日，房地产服务板块整体较上一交易日上涨3.41% [1] - 板块内个股由世联行领涨 [1] - 同日，上证指数报收于3900.5点，下跌0.23%，深证成指报收于13316.42点，上涨0.29% [1] 房地产服务板块资金流向 - 当日板块主力资金净流入3.12亿元 [2] - 游资资金净流出8291.54万元 [2] - 散户资金净流出2.29亿元 [2]