报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数全周上涨 1.9%，各板块普涨，市场交易活跃度提升；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>沪深 300>中证 REITs>中证全债；截至 2026 年 1 月 9 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2026 年 1 月 9 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价 793.05 点，整周涨跌幅+1.9%，表现弱于中证转债指数（+4.4%）、沪深 300 指数（+2.8%），强于中证全债指数（-0.1%）；年初至今，中证转债（+23.9%）>沪深 300（+20.9%）>中证全债（+0.5%）>中证 REITs（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为-2.0%，波动率为 7.7%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数和中证全债指数，波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值 1 月 9 日为 2233 亿元，较上周增加 34 亿元；全周日均换手率为 0.60%，较前一周增加 0.08 个百分点 [2][8] 各板块表现 - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+2.8%、+1.6%；从不同项目类型 REITs 来看，各板块均收涨，市政设施、新型基础设施、水利 REITs 涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为易方达毕威市场 REIT（+7.84%）、广发成都高投产业园 REIT（+6.91%）、招商科创 REIT（+6.24%） [3][21] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，区间日均换手率为 1.0%；消费基础设施 REITs 本周成交额占比最高，成交额占 REITs 总成交额 22.3% [3][23] - 本周不同 REITs 产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业 REIT（12176 万元）、中金安徽交控 REIT(7930 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(5382 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2026 年 1 月 9 日，在交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 2 只 [26] 估值跟踪 - REITs 既有债性又有股性，截至 1 月 9 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.96% [28] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [28] - 截至 2026 年 1 月 9 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1][29][30] 行业要闻 - 锦江酒店公募 REITs 公示中标候选人，第一候选人为华安基金、华安未来资产与国泰海通证券组成的联合体，发行阶段费用为 500 万元，存续期费用 0.2%；第二候选人为东吴基金与东吴证券组成的联合体，报价条件相同，公示期至 1 月 10 日结束；截至 2025 年 6 月 30 日，锦江酒店拥有已签约酒店超 17700 家，客房超 168 万间，会员超 2 亿 [4][32]

市场上涨：流动性驱动与结构性过热 - 市场流动性改善是驱动2025年12月下旬以来A股上涨的直接因素，期间两融余额增加超1250亿元，融资买入活跃度提升，带动全A成交额增长超过35%，宽基指数期权隐含波动率从年内低点15%回升至18%附近 [2][11] - 过去16个交易日，万得全A指数上涨9.8%，成交额放量超35%，类似情况在过去十年中出现过6次，其中4次出现在年初，历史经验表明此后10个、20个及250个交易日内全A走强的概率较高 [2][14][18] - 结构上存在过热迹象，近期涨幅明显的商业航天指数换手率从6%上升至12%以上，成交额占全A比重从2.4%上升至6%左右，其成交额占比上升斜率超过了2020年以来的几次重点主题行情 [2][18] 海外基本面：AI压制就业与商品受益 - AI对美国就业市场的抑制作用显现，2025年以来美国大企业就业人数同比增速降幅最为明显，受AI影响较严重的信息业、金融业、商业及专业服务业在过去3年中累计减少就业34.4万人 [3][20] - AI对新增就业的抑制缓解了市场对“降息→AI投资增加→二次通胀”的担忧，核心服务CPI同比增速下降幅度高于核心商品，美联储降息周期或将持续更长时间，当前市场对2026年的一致预期是降息2次 [3][26] - 在货币宽松周期中，存在供需缺口的商品价格弹性将更突出，以铜为例，预计到2035年全球铜年需求量约5000万吨，供需缺口将超过800万吨，AI、新能源等新产业是需求增长主要来源 [3][33] - 地缘政治紧张改变了库存行为，2025年以来美国COMEX和伦敦商品交易所合计铜库存量增加80%，白银库存量也显著上升，同时商品间存在可替代性，供需不匹配带来的价格上涨可能扩散至多个品种 [3][35] 国内基本面：反内卷政策与企业盈利修复 - 国内物价企稳回升，12月PPI同比增速上行至-1.9%，环比继续上行，价格对企业收入的影响正从拖累转向拉动，12月CPI同比增速上升至0.8%，核心CPI同比增速维持在1.2%的近五年最高水平 [4][43] - 反内卷政策持续推进，市场监管总局在1月9日专题发布会上汇报了2025年反内卷的十大制度建设成果，明确在创新发展的同时要识别防范垄断风险 [4][49] - 近期对光伏行业的合规指导背景是多晶硅产能整合收储平台成立后，期货与现货价差大幅走阔，在政策合理引导下，反内卷将更多体现在企业盈利基本面的改善上 [4][49] 投资建议：乐观基调下的再平衡 - 继续看好AI投资与全球制造业复苏共振的工业资源品，包括铜、铝、锡、锂、原油及油运 [5][52] - 看好具备全球比较优势且周期底部确认的中国设备出口链，包括电网设备、储能、锂电、光伏、工程机械、商用车，以及国内制造业底部反转品种，如印染、煤化工、农药、聚氨酯、钛白粉、晶圆制造等 [5][52] - 抓住入境修复与居民增收叠加的消费回升通道，包括航空、免税、酒店、食品饮料 [5][52] - 受益于资本市场扩容与长期资产端回报率见底的非银板块，包括保险和券商 [5][52]

欧洲股市1月季节性行情概览 - 2026年欧洲股市开局势头强劲，推动包括德国基准股指在内的多项主要指数刷新历史高点[2] - 从季节规律看，1月通常是欧洲股市的向好月份，但涨势不算特别强劲[3] - 近年来1月屡现超常大涨行情，部分欧洲个股表现尤为突出[3] - 历史数据显示，4月或11月等月份往往能为欧洲股市带来更强劲且稳定的回报[4] 主要股指历史1月表现 - 过去20年欧元斯托克50指数1月平均涨幅0.26%，收涨概率56%[3] - 过去20年德国DAX指数1月平均上涨0.44%，收涨概率57%[3] - 过去20年法国CAC40指数1月平均涨幅0.58%，收涨概率57%[3] - 过去20年意大利富时MIB指数1月平均涨幅1.23%，收涨概率62%[3] 近期1月行情规模突出 - 当前市场周期中，1月的特别之处在于近期涨幅的规模[5] - 2023年1月和2025年1月成为多项欧洲股指有记录以来表现最佳的1月时段[6] - 欧元斯托克50指数在2023年1月大涨9.75%，2025年1月上涨7.98%[7] - 德国DAX指数在2023年1月上涨8.65%，2025年1月涨幅扩大至9.16%，凸显年初市场对周期股和工业股的投资热情重燃[7] 具备显著1月季节性行情的个股 - 部分个股持续在1月跑赢大盘，以下为5家具备显著1月季节性上涨行情的欧洲企业[8][9] 阿尔斯通公司 (Alten SA) - 法国工程技术咨询公司，1月呈现明显季节性上涨趋势[10] - 过去20年间该股1月平均涨幅4.13%，收涨概率高达71%[11] - 近年表现亮眼：2023年1月上涨20.46%，2024年1月上涨6.84%，2025年1月上涨12.9%[12] - 主要例外行情出现在全球金融危机期间，2008年1月下跌25.19%，2009年1月下跌21%[12] 雅高集团 (Accor SA) - 法国酒店集团，位列欧洲1月表现最为稳健的个股行列[13] - 过去20年间该股1月平均涨幅4.3%，收涨概率67%[13] - 自疫情复苏阶段以来上涨势头强劲，过去四个1月均实现正收益[13] - 2023年1月表现尤为突出，随着旅游需求大幅反弹，单月暴涨28.1%[13] 索普拉集团 (Sopra Steria Group SA) - 法国信息技术咨询公司，在欧洲中大盘股里拥有最稳定的1月业绩记录之一[14] - 过去20年该股1月平均涨幅5.75%，收涨概率高达76%[14] - 除2022年大幅下跌20%外，过去8年的每一个1月均录得正收益[14] - 最佳表现出现在2012年1月，大涨23.25%；最差表现是2008年金融危机期间，下跌22.76%[14] 赛多利斯集团 (Sartorius AG) - 德国生命科学设备供应商，是1月季节性上涨行情中的佼佼者[15] - 过去20年该股1月平均涨幅5.85%，收涨概率67%[15] - 剔除2022年下跌行情后，过去8个1月均保持正收益[15] - 2025年1月表现最为亮眼，股价飙升30.11%，反映投资者对优质医疗健康供应商的投资热情重燃[15] 莱茵金属集团 (Rheinmetall AG) - 德国军工巨头，在欧洲市场呈现极为显著的1月上涨规律[16] - 过去20年该股1月平均涨幅7.74%，收涨概率高达90%[16] - 近年表现势不可挡，过去四年1月均实现两位数涨幅：2022年上涨10.9%、2023年上涨15.02%、2024年上涨13.17%、2025年上涨22.9%[16] - 稳定表现源于国防行业结构性利好及年初投资者重估地缘政治风险时的估值重塑行情[16]

公司里程碑与在华战略 - 希尔顿集团迎来在华发展的“千店”里程碑，旗下第1000家运营酒店——郑州航空港希尔顿逸林酒店正式开业 [2] - 集团预计在未来几年内实现在华酒店规模翻番 [2] - 集团保持着平均每两天开设一家新酒店的速度，且中国市场上每三间在建客房中，就有一间隶属于希尔顿集团旗下品牌 [4] 品牌布局与扩张计划 - 自2008年在北京开设中国首家希尔顿逸林酒店以来，集团已在华布局近70家希尔顿逸林酒店 [9] - 集团宣布旗下三大生活方式品牌在中国市场的最新签约项目，深化在区域核心市场与国际门户城市的布局 [9] - 上海五里桥希尔顿摩庭酒店是希尔顿摩庭品牌的内地首个签约项目 [9] - 2026年上半年计划开业的部分重点项目包括：广州大厦希尔顿启缤精选（广东省首店）、广州白云机场希尔顿酒店、洛阳融阙希尔顿格芮精选（河南省首秀）、无锡锡喆寓希尔顿格芮精选 [12] 市场洞察与消费者趋势 - 中国旅客越来越期待在出行和住宿中感受在地文化、现代设计与个性化细节的融合 [9] - 集团旗下的生活方式品牌旨在通过沉浸式空间与精心策划的服务，呈现每个目的地独特的魅力与故事 [9] 区域市场与项目详情 - 新开业的郑州航空港希尔顿逸林酒店设有315间客房与套房、1200平方米的灵活会议空间以及24小时健身中心，距新郑国际机场15分钟车程，步行10分钟可抵郑州航空港站 [7] - 河南省文旅资源丰富，2025年国庆中秋假期全省接待游客8136.3万人次，旅游收入539.1亿元 [5] - 郑州市2025年前三季度接待国内游客1.41亿人次，同比增长6.7%；旅游收入1780.3亿元，同比增长7.6% [5] - 核心文旅项目“只有河南·戏剧幻城”自2021年6月至2025年12月底累计接待超5800万观剧人次，其中85%为85后游客、80%为省外游客 [5]

活动概述与核心理念 - 贵州省连续9年开展为期6个月的“多彩贵州满意旅游痛客行”活动 活动鼓励游客在旅游中发现问题并提出改进建议 旨在提升游客体验感与满意度 [1] - 活动本质是鼓励游客“挑刺”“找茬” 将旅游过程中的痛点转化为优化服务的亮点 面对游客“差评”需认真聆听并扎实整改以获得好评 [2] 活动价值与行业意义 - 游客是文旅服务的核心对象 其观察细微、感受直接、评价真实 最能评判服务质量优劣 [2] - 在旅游业竞争转向品质化、精细化、人性化的当下 快速读懂游客需求并响应诉求有助于在市场竞争中抢占先机赢得口碑 [2] - 发挥庞大游客群体的监督作用 有助于打破管理部门自查或行业互评局限 精准发现服务“盲区” 弥补监督体系不足 [2] - 若正规渠道无法及时回应游客诉求 社交媒体易成为情绪汇集平台 产生“避雷帖”甚至引发舆情危机 导致旅游品牌受损 [2] 实施机制与具体措施 - 构建“零门槛、低成本、高效率”的表达网络是关键 贵州从官网留言、热线反馈扩展到小程序一键提交、景区智能终端扫码等数字化渠道 实现游客“随时能说、随地可说、随手可说” [3] - 核心在于快速响应并切实解决问题 需联动文旅、公安、市场监管等多部门 建立科学分类处置机制 对个性问题即知即改 简单问题当日解决 复杂问题明确时限 [3] - 需从解决共性问题中提炼规律并完善制度 在妥善处理个案基础上 综合研判分析游客意见 找准深层症结 出台系统改进措施 实现从解决“一个点”到提升“一个面”的服务水平跃升 [3]

就业市场报告 - 2025年12月美国非农就业人数增加5万人 低于市场预期的6-7万人 也低于向下修正后的前值5.6万人[1] - 12月失业率下降20个基点至4.4% 为9月以来最低水平 也是自6月以来首次环比下降[1] - 对前两个月的修正加剧了劳动力市场走弱的叙事 11月数据下修8千至5.6万人 10月数据从最初报告的-10.5万人进一步下修至-17.3万人[2] - 过去四个月的月均新增就业人数为1.2万人 低于此前四个月已经较低的1.3万人均值[2] - 私营部门就业增加3.7万人 政府部门就业增加1.3万人 其中联邦政府就业减少6千人[3] - 分行业看 医疗保健业新增就业4.6万人 建筑业新增2.8万人 社会援助业新增1.8万人 而休闲酒店业和运输业分别减少1.2万人和1.8万人[3] - 平均时薪环比增长0.3% 同比增长3.8%[4] - 平均每周工时为34.2小时 劳动力参与率为62.4% U-6失业率降至8.4% 为9月以来最低[4] 房地产市场数据 - 2025年10月新屋开工数（经季节调整年化值）环比下降4.6%至125万套[5] - 单户住宅开工数环比增长5.4% 而多户住宅开工数环比大幅下降26%[5] - 分地区看 西部地区新屋开工数下降22% 东北部下降0.6% 南部增长1.2% 中西部增长0.5%[5] - 10月建筑许可（经季节调整年化值）为141万套 环比微降0.2% 但好于预期[6] - 多户住宅建筑许可环比增长0.4%至48.1万套 单户住宅建筑许可环比下降0.2%至87.6万套[6] - 分地区看 建筑许可在西部地区领先 环比增长9.1% 东北部下降1.4% 中西部下降2% 南部下降3.3%[6]

公司股价与交易表现 - 美高梅中国股价反弹近5%，截至发稿涨4.74%，报12.82港元，成交额1.1亿港元 [1] 品牌合作协议变更 - 美高梅国际酒店集团与美高梅中国达成新的长期品牌合作协议，自2026年起，美高梅中国向母公司支付的品牌使用费由1.75%提升至3.5% [1] - 摩根士丹利预计2026年品牌使用费将达到12亿港元，较2025年的6亿港元大幅增加 [1] 财务影响分析 - 高盛估计，支付额外特许权费用将为美高梅中国的EBITDA带来约6%至7%的负面影响，并令盈利预测下调约13%至14% [1] - 若公司维持派息比率约50%不变，可能导致每股派息减少 [1] 市场反应与估值观点 - 美高梅中国股价在特许权费用相关消息公布后下跌约19% [1] - 高盛认为近期股价调整似乎有些过度 [1]

公司股价与市场反应 - 美高梅中国股价反弹近5%，截至发稿涨4.74%至12.82港元，成交额1.1亿港元 [1] - 在特许权费用相关消息公布后，公司股价曾下跌约19% [1] - 高盛认为近期股价调整似乎有些过度 [1] 品牌授权协议变更 - 美高梅国际酒店集团与美高梅中国达成新的长期品牌合作协议 [1] - 从2026年起，美高梅中国向母公司支付的品牌使用费由1.75%提升至3.5% [1] - 摩根士丹利预计2026年品牌使用费将达到12亿港元，较2025年的6亿港元大幅增加 [1] 财务影响分析 - 高盛估计额外特许权费用将为公司EBITDA带来约6%至7%影响 [1] - 高盛预计该费用将令公司盈利预测下调约13%至14% [1] - 若公司维持派息比率约50%不变，可能导致每股派息减少 [1]

全球股市动态 - 美股周四走势分化，道琼斯工业指数上涨0.55%至49,266点，纳斯达克指数下跌0.44%至23,480点，标普500指数微升0.01%至6,921点[9] - 港股三大指数集体收跌，恒生指数下跌1.17%至26,149点，恒生科技指数下跌1.05%至5,678点，国企指数下跌1.09%至9,039点[11] - A股三大指数窄幅震荡收跌，上证指数下跌0.07%至4,082.98点，深证成指下跌0.51%，创业板指下跌0.82%[16] - 亚太股市普遍下跌，日经225指数下跌1.6%至51,117.3点，泰国证交所指数领跌2.1%，印度NIFTY指数下跌1.0%至25,876.9点[20] - 欧洲主要股指涨跌不一，英国富时100指数微跌0.04%至10,044.69点，法国CAC40指数上涨0.12%至8,243.47点，德国DAX指数上涨0.02%至25,127.46点[9] 外汇与商品市场 - 国际油价周四急升逾3%，纽约期油上涨3.16%至每桶57.76美元，布伦特期油上涨3.39%至每桶61.99美元[25] - 美元指数上涨0.3%至98.93，触及近一个月高位；日元汇价连跌3天，收于156.87日元兑1美元[25] - 市场观望美国非农就业数据，国际金价变动不大，纽约期金收报每盎司4,460.7美元[25] 固定收益市场 - 美国国债收益率周四上涨2-3个基点，曲线趋平，10年期国债收益率上涨2.0个基点至4.17%[28] - 周四美国新发债总规模为48.21亿美元，本周累计新发952.21亿美元[28] - 2025年新增专项债发行节奏较往年平均水平偏慢，但较2024年有所加快；预计2026年新增地方债发行规模仍将扩容，供给整体靠前发力[5] 个股与板块焦点 - 小鹏汽车2025年累计交付新车42.9万台，同比增长126%；预计2026年销量约为59万辆，同比增长37%[8] - 三星电子2025年第四季度运营利润达20万亿韩元，环比增长64%；预计2026年第一季度服务器DRAM平均售价将上涨60%-70%[20] - 旅游板块受新政提振，基于约3.3亿工会会员规模，政策有望在2026年为国内旅游市场带来500亿至1,650亿元人民币的年度增量[18] - 美股板块轮动，能源指数领涨3.20%，信息技术指数跌幅居前达1.54%[9]

文章核心观点 - 2025年北京房地产市场在宏观叙事中彰显韧性，人工智能核心产业规模持续领跑全国，成为产业链变革的核心驱动力 [1] - 北京办公楼市场正经历从“下行周期”到“重新定价”的思维重置，市场需求的极度理性化与供过于求的结构性常态化正在重构供需关系及定价逻辑 [1] 甲级办公楼市场 - 整体需求维持较弱水平，更多租户将搬迁视为高成本负担，续租或缩租成为主流，续租交易占据第四季度成交主导地位 [2] - 医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源 [2] - 截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，净吸纳量达21,790平方米 [2] - 2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% [3] - 展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6% [3] - 2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付，租金仍将面临下行压力 [2][3] 投资市场 - 2025年北京大宗交易市场成交节奏放缓，全年大宗成交总额录得约180亿元，较去年下降58%，较过去五年均值大致减半 [3] - 从资产类别看，商业零售资产相对更受资本青睐，第四季度英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，设立专项不动产基金共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心 [3] - 中国公募REITs底层资产范围扩围至商业办公与酒店项目，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点 [4] 优质零售地产 - 社会消费品零售总额在2025年1–11月同比下降3.1%，消费疲软抑制品牌扩张，传统业态退租压力上升 [5] - 平价餐饮、IP消费、潮玩、户外等品类持续吸引高客流，“情绪价值+高性价比”成为驱动消费的核心逻辑 [5] - 2025年全年新增供应超过80万平方米，约为2024年总量的一半，第二季度单季新增供应达36万平方米并全部落位于市区核心商圈 [5] - 截至第四季度，市区市场有效租金环比下降2.5%，市场分化加剧，高质量运营成为资产价值重塑核心 [6] 工业物流地产 - 2025年全年市场需求以成本驱动型搬迁为主，新增扩张动能不足，租赁活动主要由第三方物流、零售及医药企业主导的区域间搬迁构成 [6] - 平谷子市场凭借更具竞争力的租金和高标准设施，成为全年为数不多的去化亮点 [6] - 2025年第四季度，市场平均净有效租金环比下降4.3%，区域间租金梯度明显压缩 [7] - 随着租金下降及平谷项目性价比提升，部分原本意向天津、廊坊的外溢租户有望出现回流趋势 [7] 高端酒店市场 - 2025年下半年，北京高端酒店市场整体表现较去年同期呈下行态势，截至10月，平均房价与每间可出租客房收入同比均下降逾4% [7] - 国庆与中秋“双节”叠加效应显著，带动旅游人次和收入双增长，入境游客数量及国际旅游收入增长尤为突出 [8] - 全市营业性演出活动收入实现翻倍增长，文化演艺活动已成为驱动本地住宿需求的又一大引擎 [8] - 2025年下半年，北京新增高端及以上酒店5家，共计新增客房1,505间，供应量较2024年明显增长 [8] - 酒店REITs发行路径日益清晰，资产持有人开始为酒店资产证券化提前布局，市场环境进入“买方窗口期” [8][9]