财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长3.9%，NOI增长5.5%，表现超预期 [15] - 第一季度年化净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍，信贷额度超60%可用，无担保债务 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 第一季度同店多户住宅平均入住率为94.8%，符合目标范围，同比上升50个基点 [11] - 第一季度实现同店混合租赁费率增长1.9%，4月初步估计混合费率增长2.6% [11] 装修业务 - 第一季度完成88次装修，投资回报率约为18%，计划2025年完成超500次全面装修 [13] 管理WiFi项目 - 预计2025年从第一阶段的7个社区和第二阶段的4个社区获得60万 - 80万美元额外NOI [13] - 预计到2026年年中第一、二阶段完全整合后，每年获得150万 - 200万美元额外NOI [14] 各个市场数据和关键指标变化 华盛顿都会区 - 2025年第一季度年度供应达到峰值，年净库存增长率为2.2%，低于2.9%的全国平均水平 [8] - 新建筑开工量较峰值下降超70%，预计到2025年第四季度年净库存增长率降至1.8%，到2026年第四季度降至1.1% [8] 亚特兰大市场 - 自去年第二季度以来，拖欠率下降，驱逐延迟情况稳步减少，坏账改善预计对2025年收入增长贡献更大 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会正在监督对战略替代方案的正式评估，以实现股东价值最大化，评估仍在进行中 [9] - 公司认为中端市场租金水平在经济波动期间具有相对韧性，地理上专注北弗吉尼亚使其比高端租赁和更广泛的区域住房市场更具优势 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不稳定，但公司投资组合和业务基本面强劲，增值装修管道和平台计划的持续成功使其有信心实现稳健业绩 [16] - 进入租赁旺季的趋势令人鼓舞，预计租金和入住率变化带来的额外收入增长50 - 60个基点即可达到收入预测中点 [16] 其他重要信息 - 公司第一季度财报电话会议记录可在公司网站投资者板块回放，GAAP和非GAAP财务指标的对账信息可在最新收益新闻稿和财务补充资料中找到 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 华盛顿特区多户住宅交易市场情况，是否有买家逆势下注，以及当前成交交易的资本化率情况 - 生活领域持续表现良好，债务市场有持续流动性，各类贷款机构活跃 [19] - 从股权角度看，一些投资者重新进入市场进行战略资本配置 [20] - 投资者认为全国建筑开工量下降、单户抵押贷款发起量处于30年低点，华盛顿特区租金持续增长，预计2026 - 2028年有良好的租金增长前景 [21] - 核心买家的资本化率低至4.25%，高达5%，杠杆内部收益率在9 - 11%；核心加买家的资本化率在4.75% - 5.25%，杠杆内部收益率在11% - 13%；增值买家的资本化率在低至中5%，杠杆内部收益率在13% - 15% [22] 问题2: 罗恩加入董事会的过程以及与战略评估公告的时间关系 - 战略评估决定于去年战略务虚会后做出，董事会认为有必要评估选项以实现股东价值最大化 [24] - 罗恩是知名人士，董事会一直在进行更新过程，认为他是合适的候选人，期待与他合作并获得宝贵见解 [24][25] 问题3: 推动WiFi项目收入加速的因素，以及是否意味着相关费用也会加速增长 - 安装过程比预期快，特别是第二阶段，能够更早投入使用并让更多居民签约，从而加速了WiFi收入的预期实现 [30] - 会有相关费用支出，但程度较小 [31] 问题4: 鉴于WiFi收入和亚特兰大坏账回收贡献增加，收入构成是否发生变化，是否有项目存在下行风险 - 第一季度表现超预期，目前跟踪情况符合季节性规范，但全年租赁工作仍有很多要完成 [32] - 目前认为保持指导范围不变是合适的，第二季度电话会议时会更新指导 [34]

财务数据和关键指标变化 - 公司引入新非GAAP财务指标“可分配收益（EAD）”替代先前的未折旧收益 [12] - 2025年第一季度EAD每股增至0.20美元，上一季度为0.16美元 [13] - 季度调整后净利息收入对每股收益的贡献增至40美分，上一季度为36美分，去年同期为29美分，季度环比增长11%，同比增长38% [13] - 净利息利差为132个基点，上一季度为137个基点 [13] - 平均融资成本改善5个基点 [13] - 本季度确认净未实现收益1.182亿美元，主要来自机构RMBS投资组合和住宅贷款账簿估值上升 [14] - 衍生工具产生约7130万美元未实现损失 [15] - 投资活动产生约230万美元净实现损失 [15] - 贷款转换为止赎房产产生约1430万美元损失 [16] - 房地产净损失从2024年第四季度的590万美元降至本季度的220万美元 [16] - 一般和行政费用略有增加，主要因公司重组计划产生的非经常性员工遣散费 [16] - 债务发行成本为540万美元 [16] - GAAP账面价值和调整后账面价值每股分别增至9.37美元和10.43美元，较2024年12月31日增长1% [17] - 追索杠杆率和投资组合追索杠杆率分别增至3.4倍和3.2倍，上年底为3倍和2.9倍 [17] - 信贷和其他投资的投资组合追索杠杆降至0.5倍，上年底为1.1倍 [17] - 截至4月底，调整后账面价值估计下降约1.5% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构RMBS投资占公司资产超50% [11] - 第一季度购买约15亿美元机构RMBS，几乎是上一季度的四倍，比2023年第三季度的历史峰值多53% [18][19] - 第一季度购买3.97亿美元整笔贷款，其中2.32亿美元为过桥贷款，1.63亿美元为BPL部门的租赁贷款 [19] - 第一季度完成2.54亿美元租赁贷款证券化 [20] - 公司对多户住宅部门的资本配置从去年年初的27%降至本季度末的19% [26] - 多户住宅夹层贷款组合年初至今有10%的贷款还清 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度机构RMBS和住宅信贷利差扩大，国债利率年初上升，季度末下降 [18] - 第一季度当前票面机构利差从135个基点扩大到143个基点 [22] - 4月前三周，机构当前票面国债利差从143个基点扩大到163个基点，互换利差从181个基点扩大到213个基点 [23] - BPL过桥贷款利率稳定，竞争加剧，购买收益率更具粘性 [25] - BPL租赁贷款利差扩大，与其他长期资产相当 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是通过投资高流动性机构RMBS和住宅BPL部门的短期信贷资产，可持续提高利息收入 [7] - 公司将继续扩大资产负债表，主要投资机构RMBS以保持流动性 [8] - 公司可根据市场情况灵活调整资本配置，在机构RMBS和住宅信贷之间切换 [21] - 公司认为当前机构RMBS比住宅信贷更具投资价值 [22] - 公司在BPL部门将保持严格的信贷选择流程，短期内可能限制对BPL过桥贷款的额外股权资本分配 [25] - 公司将利用7.06亿美元循环证券化债务投资BPL过桥贷款 [26] - 公司仍看好BPL租赁信贷部门，因其收益率和流动性较好 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度市场环境有利，公司抓住机会增加投资活动，经常性收益提高到与股息一致的水平 [6] - 贸易战可能带来滞胀冲击，降低消费者信心和消费，影响可能在夏季显现 [10] - 公司认为NYMT股票被低估，交易价格为账面价值的60% - 65%，较仅现金和机构RMBS组成的小资产组合折价10% [11] - 近期市场动荡为公司提供了以有吸引力的价格投资资产的机会 [20] - 中短期内市场可能继续波动，公司将以更谨慎的步伐部署流动性 [21] - 公司有信心在2025年实现多户住宅贷款的高还清率 [27] 其他重要信息 - 公司2025年第一季度财报和补充财务报告已发布在公司网站 [3] - 公司电话会议进行了直播，可在公司网站活动和演示部分访问 [3] - 会议中的部分非历史陈述可能被视为前瞻性陈述 [3] 问答环节所有提问和回答 问题: GSE改革对公司业务和抵押贷款市场的影响 - 公司在GSE信贷领域之外开展业务，GSE改革可能带来更高的抵押贷款利率和流动性问题，以及不同的风险定价 [32] - 改革需要时间，在特朗普政府未来四年内不太可能实施，短期内不会影响公司业务 [33] 问题: 第二季度账面价值表现更新 - 截至4月底，调整后账面价值估计下降约1.5% [38] 问题: 公司核心资本分配策略是否仍是机构RMBS和BPL，是否有扩大信贷投资的意愿 - 公司核心策略仍关注机构RMBS，在BPL中更倾向BPL租赁贷款 [39] - 尽管信贷利差扩大，但损失和违约假设未发生重大变化，公司需要看到更多变化才会增加对住宅信贷的投资 [40] - 机构RMBS利差处于历史高位，在衰退情景下表现更好，公司短期内对其投资更感兴趣 [41] 问题: 多户住宅夹层贷款和合资股权赎回的时间安排，以及10%还清率的时间范围 - 10%的还清率是年初至今截至4月初的数据 [43] - 公司预计2025年多户住宅夹层贷款还清率较高，合资股权投资将在未来几个月逐步解决 [43] 问题: 多户住宅资本回笼后的分配计划，以及两年后的理想资产配置 - 短期内公司更看好机构RMBS，但也会继续投资BPL住宅信贷 [44] - 由于市场变化，难以预测两年后的资产配置，公司希望保持灵活性，根据市场情况做出决策 [45][46]

Urban Edge Properties (UE) Q1 2025 Earnings Call April 30, 2025 08:30 AM ET Company Participants Areeba Ahmed - Investor Relations & ESG AssociateJeffrey Olson - Chairman & CEOJeffrey Mooallem - Executive VP & COOMark Langer - Executive VP & CFOMichael Griffin - DirectorFloris van Dijkum - Managing DirectorRonald Kamdem - Managing Director & Head of US REITs and CRE Research Conference Call Participants Paulina Rojas Schmidt - Senior Analyst Operator Greetings, and welcome to the Urban Edge Properties First ...

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [4][65] 根据相关目录分别进行总结 南方顺丰物流REIT成功上市，首单权益型资产支持证券(ABS)成功发行 - 顺丰控股旗下基础设施公募REIT“南方顺丰物流REIT”在深圳证券交易所挂牌上市 [5][13][14] - 中信证券 - 万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划成功发行，标志中国数字基础设施领域首单权益型资产支持证券(ABS)诞生，该产品有多项首创特点 [5][13][14] - 广东支持民间资本与国有资本联合参与重大项目投资建设运营，加大基础设施领域REITs项目培育和申报力度，支持民间资本项目发行基础设施REITs [13][14] 市场回顾 - 2025年第17周，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%；2024年年初至今累计上涨13.46%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+3.09% [6][16] - 2025年第17周，中证REITs全收益指数1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%；2024年年初至今累计上涨22.88%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+12.51% [6][21] - 2025年第17周，REITs市场交易规模成交量达6.77亿份，同比增长23.32%；成交额达29.47亿元，同比增长39.67%；区间换手率3.61%，同比下降18.69% [4][28] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达41.01亿份，同比下降20.99%；成交总额达181.08亿元，同比下降17.7%；近30日平均区间换手率0.75%，同比下降25.12% [34] 分板块表现 - 2025年第17周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.15%、-1.03%、-0.47%、-5.07%、-0.75%、-2.23%、-1.02%；一月涨跌幅分别为+3.44%、-3.32%、-0.98%、-5.53%、-2.27%、-2.45%、+3.03% [4][6][40] - 2025年第17周，中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.71%、0.56%、0.28%；东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为11.12%、7.10%、6.79% [57] 一级跟踪 - 2025年第17周，共有13只REITs基金等待上市，中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃 [7][61] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [2][4][65]

作者丨 Long PlayerInvesting 编译 | 华尔街大事件 西蒙地产集团 ( NYSE: SPG ) 是全球规模最大、业务最多元化的购物中心业主之一。其债务评级也非常高。然而，当前市场"抛售"的氛围已对 其股价造成影响， 使其目前处于逢低买入区间。 虽然分析师几乎总是建议在机构投资者蜂拥"出局"时允许他们退出，但明智的投资者会在像当前这样的市场恐慌时期开始制定买入清单。这份 清单的首要考虑对象无疑是西蒙地产集团。 西蒙的股价一直被当作普通商场业主来看待。但这与事实相去甚远。西蒙长期以来一直拥有美国一些最好的地段。该公司也正以类似的保守商 业策略进军全球市场。 但从上面显示的股价走势来看，股息收益率现在正朝着"高收益"区域迈进，就像这家三流公司一样，股息可能面临风险。实际上，当股价触及 上面显示的近期低点时，它就已经进入了高收益区域。但像这家公司这样实力雄厚的运营者，可能永远不会出现像其他地方那样的股息问题。 由于一些挑战，2020财年股息有所削减。此后，管理层一直在逐步恢复股息，具体 如下： | Declared | Record | Payable | Amount | Type | | -- ...

文章核心观点 - 文章对比好市多和 Realty Income 两家公司投资价值 认为当前 Realty Income 更具投资价值 [1][8][9] 好市多业务模式 - 运营会员制仓储式商店 顾客支付年费获得购物特权 会员费占毛利润超 50% 使公司能以较薄利润销售产品 [2] 好市多财务表现 - 会员续订率超 90% 价格优势使其在经济衰退中具韧性 连续二十多年提高股息 过去 10 年年化股息增长率达 12% [3] - 股息收益率仅 0.5% 低于标准普尔 500 指数基金的 1.3% [4] 好市多股价表现 - 较 52 周高点下跌约 10% 较历史高点下跌约 10% 股息收益率接近十年低点 [4][8] Realty Income 业务模式 - 是净租赁房地产投资信托基金 约 75% 租金来自单租户零售物业 是最大的净租赁 REIT 市值是次大竞争对手的三倍多 [5] Realty Income 财务表现 - 连续三十年提高股息 但业务增长缓慢 年化股息增长率为 4.3% 股息收益率达 5.6% [6] Realty Income 股价表现 - 较 52 周高点下跌约 10% 较历史高点下跌超 25% 股息收益率接近十年最高水平 [8] 投资建议 - 好市多业务模式强 但当前价格不划算 成长型投资者可将其列入愿望清单 [9] - Realty Income 价格合理 甚至可能被低估 高股息收益率和强大业务模式或为股息投资者带来长期可观收入 [9]

公司业绩预期 - 华尔街分析师预计Healthpeak本季度每股收益(EPS)为0.46美元 同比增长2.2% 预期营收6.9472亿美元 同比增长14.5% [1] - 过去30天内市场对该季度EPS共识预期保持稳定 显示分析师整体未调整初始预测 [1] - 分析师预计租金及相关收入达5.2749亿美元 同比增长14.2% 利息及其他收入1697万美元 同比激增195.1% [4] 财务指标预测 - 分析师集体预测折旧与摊销费用为2.7446亿美元 去年同期为2.1922亿美元 [5] - 收益预估变化是预测股票短期表现的重要因素 大量实证研究显示二者存在强相关性 [2] 市场表现 - 过去一个月Healthpeak股价下跌6.4% 同期标普500指数下跌5.6% [5] - 公司当前Zacks评级为3级(持有) 预示其表现可能与整体市场趋同 [5]

文章核心观点 凯德投资拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C - REIT，这是国际资管公司在中国申报的首支消费类公募REIT产品，若成功发行上市将扩大凯德投资上市基金规模并巩固其领先地位，该申报符合其轻资产战略且表明对中国市场长期承诺 [1][6] 凯德商业C - REIT基本情况 - 4月17日凯德投资向中国证监会和上交所提交申请拟推出凯德商业C - REIT [1] - 是首支由国际资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品，也是唯一含一线城市购物中心资产组合的消费类公募REIT，有投资稀缺性 [1] - 首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个资产，总规模约28亿元，总建筑面积16.84万平方米，整体出租率约97% [1] - 发行上市需在凯德中国信托特别股东大会获批准，取得中国证监会和上交所监管批准 [6] 凯德广场·雨花亭情况 - 位于长沙雨花区，是成熟社区型购物中心，周边有高密度住宅和办公楼群 [2] - 2019年注入凯德商用信托，2023年3月完成资产升级改造，重新定位为注重生活方式与体验的商业空间 [2] - 根据CLCT 2024年年报，客流及销售明显增加，改造投入回报率达15%，此前项目估值7.85亿元 [2] 凯德广场·云尚情况 - 位于广州白云新城CBD核心区，2013年凯德商用以21.9亿元收购白云绿地中心零售部分二期并改名，2015年开业，是凯德进入广州首个商业项目，现为商业地标 [4] 凯德投资相关背景及战略 - 2021年凯德集团地产业务重组，将投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资并登陆新加坡证券交易所，商办资产大多装入凯德资产上市平台 [6] - 2024年11月22日凯德投资集团首席执行官称已转型为轻资产全球不动产资产管理公司，自2021年共回收资本240亿新元，其中110亿新元来自中国，约75%注入私募或上市基金 [6] - 凯德投资（中国）首席执行官表示凯德商业C - REIT申报符合轻资产战略，表明对中国市场长期承诺，参与中国公募REITs市场可获取境内长期权益资本，是对凯德中国信托补充，利于成为国内外投资者理想合作伙伴 [6]

保租房REITs市场动态 - 华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT首次发售申请获批 原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司 资产估值12.61亿元 2025-2026年现金流分派率分别为4.34%和4.41% [1][4] - 华夏北京保障房REIT扩募发售获批 为首单保租房REITs扩募项目 拟购入4个北京项目合计估值8.3亿元 扩募后基金2025-2026年现金分派率提升至3.13%-3.14% [2][7] - 汇添富上海地产租赁住房REIT将于3月31日上市 成为第7单保租房REIT 底层资产为虹桥项目和江月路项目 合计估值12.31亿元 募资总额13.62亿元 [10] 保租房REITs行业趋势 - 保租房REITs发展迅速 已上市6单 华夏北京保障房REIT为首单扩募项目 行业整体表现良好 为投资人创造较高回报 [2] - 上海易居房地产研究院预测 随着保租房REITs发行提速 多家企业推进申报工作 预计2025年累计发行规模超250亿元 [2] 项目资产详情 - 华泰紫金苏州恒泰REIT底层资产为菁英公寓项目 包含28幢公租房及配套设施 位于苏州工业园区 3公里内配套齐全 原始权益人恒泰集团为苏州最大租赁住房运营主体 管理16个项目约155万平方米 [4][5] - 华夏北京保障房REIT扩募项目包括房山区朗悦嘉园等4个北京项目 平均出租率92%-98% 2025年预测现金分派率4.11% [7] - 汇添富上海地产REIT底层资产虹桥项目为上海首批R4租赁用地 江月路项目为存量商办改造 合计建筑面积88266.7平方米 [10] 财务数据 - 华泰紫金苏州恒泰REIT 2025-2026年可供分配金额分别为5467.82万元和5563.49万元 [4] - 华夏北京保障房REIT 2024年Q4收入1816.67万元 净利润899.06万元 全年可供分配金额5384.86万元 [8]