股价表现 - 截至2025年8月8日收盘，公司股价报收于8.72元，较上周持平 [1] - 本周盘中最高价8.77元（8月8日），最低价8.6元（8月4日） [1] - 公司当前总市值439.07亿元，在房地产开发板块市值排名6/92，两市A股市值排名334/5151 [1] 融资动态 - 公司成功发行2025年度第四期中期票据（25陆金开MTN004），发行金额6.1亿元 [1] - 票据期限2年，票面利率1.78%，每张面值100元 [1] - 募集资金已于2025年8月8日全额到账 [1] - 兴业银行担任主承销商和簿记管理人，民生银行、中信银行、上海银行、浦发银行为联席主承销商 [1]

公司股价表现 - ST广物截至2025年8月8日收盘价为8.56元，较上周7.64元上涨12.04% [1] - 本周盘中最高价8.62元（8月8日），最低价7.62元（8月4日） [1] - 公司当前总市值102.15亿元，在房地产开发板块市值排名30/92，两市A股市值排名1724/5151 [1] 担保事项 - 公司为全资子公司瓜州汇陇物流提供4000万元担保，为瓜州汇景物流提供1000万元担保 [1] - 截至公告日，已为瓜州汇陇累计担保余额10000万元，为瓜州汇景累计担保余额2300万元 [1] - 2025年度为合并报表范围内子公司提供总额不超过553500万元的担保额度 [1] - 担保无反担保且无对外担保逾期情况 [1] 子公司财务数据 - 瓜州汇陇2024年末总资产39294.92万元，总负债26825.35万元，净资产12469.57万元 [2] - 瓜州汇陇2024年度营业收入33899.21万元，净利润5904.42万元 [2] - 截至2025年3月31日，瓜州汇陇总资产45887.36万元，净资产16543.96万元 [2] - 2025年1-3月瓜州汇陇实现营业收入8029.01万元，净利润4074.39万元 [2] - 截至2025年5月31日，瓜州汇景总资产1042.63万元，净资产198.83万元 [2] - 2025年1-5月瓜州汇景实现营业收入496.49万元，净利润198.83万元 [2] 担保风险控制 - 担保款项用于子公司日常经营所需资金，有利于促进业务发展 [2] - 公司能够全面掌握子公司运行和管理情况，担保风险可控 [2] - 公司及控股子公司对外担保余额303933.17万元，占最近一期经审计归母净资产的43.57% [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 增值税新规扰动利率，信用利差全线压缩。本周增值税新规扰动市场预期，利率债窄幅震荡，政金债弱于国债，普通信用债未受影响表现强于利率，信用利差全线压缩。城投债利差多数下行，产业债利差多数下行且混合所有制地产债利差明显压缩，二永债收益率全线下行，5Y产业永续债超额利差上行，城投债超额利差大致平稳 [2] 根据相关目录分别进行总结 增值税新规扰动，信用利差全线压缩 - 本周增值税新规扰动市场预期，利率债窄幅震荡，政金债弱于国债，10Y期上行2BP，1Y期和7Y期国开债收益率持平，3Y和5Y期国开债收益率分别下行1BP [5] - 普通信用债未受新规影响表现强于利率，收益率多数下行，高等级品种表现略强，各期限各等级信用债收益率有不同幅度下行或个别等级上行，信用利差全线压缩，评级利差和期限利差变化幅度较小 [5] 城投债利差多数下行2 - 3BP - 外部评级AAA、AA+和AA级平台信用利差较上周分别下行2BP、3BP和3BP，各等级平台利差多数下行，部分地区有不同表现 [9] - 分行政级别来看，省级、地市级和区县级平台信用利差总体均下行3BP，各行政级别平台利差多数下行，部分地区有不同表现 [15] 产业债利差多数下行，混合所有制地产债利差明显压缩 - 产业债利差多数下行，央国企地产债利差下行1 - 3BP，混合所有制地产债利差下行19BP，民企地产债利差下行249BP，部分企业利差有不同幅度下行 [18] - AAA级和AA+级煤炭债利差分别下行2BP和3BP，AA级煤炭债利差持平；各等级钢铁债利差下行2 - 3BP；AAA级化工债利差下行1BP，AA+级下行3BP，部分企业利差有不同幅度下行 [18] 二永债收益率全线下行，中低等级品种表现略强 - 本周二永债收益率全线下行，中低等级品种表现略强，3 - 5年高等级品种利差降幅较小，各期限各等级二永债收益率下行，利差有不同幅度压缩 [24] 5Y产业永续债超额利差上行，城投债超额利差大致平稳 - 本周产业AAA3Y永续债超额利差上行0.25BP至7.41BP，处于2015年以来的7.41%分位数，产业AAA5Y永续债超额利差上行4.17BP至11.82BP，处于2015年以来的23.04%分位数 [26] - 城投AAA3Y永续债超额利差上行0.56BP至5.16BP，处于2.79%分位数；城投AAA5Y永续债超额利差下行0.42BP至10.91BP，处于13.94%分位数 [26] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差、商业银行二永利差以及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，城投和产业债相关信用利差由信达证券研发中心整理与统计，历史分位数均自2015年初以来 [28] - 产业和城投个券信用利差计算方法及行业或地区城投信用利差计算方法，银行二级资本债/永续债超额利差和产业/城投类永续债超额利差计算方法 [32] - 产业和城投债样本选取标准，剔除担保债、永续债及剩余期限不符合要求的个券，产业和城投债采用外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [32]

报告核心观点 - 折价幅度靠前AA城投债中“25孝高01”估值价格偏离程度最大；净价跌幅靠前50只个券中“24临汾03”估值价格偏离幅度最大；净价上涨幅度靠前50只个券中“22万科06”估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前50只二永债中“25民生银行永续债01”估值价格偏离程度最大 [2] 不同类型债券估值价格偏离情况 折价幅度靠前AA城投债 - “25孝高01”剩余期限4.85年，估值价格偏离 - 0.35%，估值净价99.61元，估值收益率2.94%，票面利率2.85%，主体评级AA，成交日期2025/8/7 [4] - “25随州城投PPN001”剩余期限4.99年，估值价格偏离 - 0.20%等 [4] 净价跌幅靠前50只个券 - “24临汾03”剩余期限3.98年，估值价格偏离 - 0.46%，估值净价99.53元，估值收益率2.73%，票面利率2.60%，主体评级AA+，成交日期2025/8/7 [5] - “25中建二局MTN001(科创债)”剩余期限9.93年，估值价格偏离 - 0.44%等 [5] 净价上涨幅度靠前50只个券 - “22万科06”剩余期限1.92年，估值价格偏离0.37%，估值净价93.35元，估值收益率7.54%，票面利率3.70%，主体评级AAA，成交日期2025/8/6 [8] - “22万科04”剩余期限1.83年，估值价格偏离0.35%等 [8] 净价上涨幅度靠前50只二永债 - “25民生银行永续债01”剩余期限4.88年，估值价格偏离0.16%，估值净价100.08元，估值收益率2.28%，票面利率2.30%，主体评级AAA，成交日期2025/8/5 [12] - “24湖北银行永续债01”剩余期限3.90年，估值价格偏离0.14%等 [12]

国内政策专题：北京地产政策放松 - 北京五环外取消限购套数，符合条件家庭可无限购[9][10] - 公积金政策四大升级：二套房贷款额度从60万提至100万(绿色建筑/多子女家庭最高140万)、首付比例统一降至30%、缴存年限系数从10万/年提至15万/年[10] - 政策调整后首套房认定标准放宽为"全国无未结清公积金贷款"[10] - 预计将加速一线城市地产政策放松节奏[8][10] 金融支持新型工业化政策 - 多部门联合印发指导意见，目标2027年形成成熟金融支持体系[11][12] - 重点支持半导体(集成电路)、机械设备(工业母机)、计算机(服务器)、医疗设备等行业[11][13] - 五大支持工具：银行中长期贷款贴息、企业债券融资、资本市场多层次融资、政府基金引导、创投基金转让机制优化[12][13] - 新兴产业聚焦智能网联汽车、商业航天等，推动科创板成长层融资[11][12] 消费贷贴息政策预期 - 参考四川重庆经验，全国政策或按1.5%年利率贴息[2][14] - 可能设置单笔补贴上限(四川3000元/重庆2000元)和申请次数限制(四川2次)[15][16] - 覆盖汽车/电子产品/家电/装修等消费场景，贷款期限需满1年[15] 海外关税动态 - 美国对印度俄罗斯石油进口加征25%关税，总税率达50%，8月27日生效[17][20] - 日本商品关税改为15%上限制，不叠加原有税率[17][20] - 半导体行业面临100%进口关税(美国生产豁免)，药品关税或逐步提至250%[21][22] 周度产业政策梳理 - 基建：农村公路改造目标2027年完成新改建30万公里，建制村公交率达55%[23] - 生物医药：上海推18条措施促进商业健康险与创新药械衔接，脑机接口产业目标2027年关键技术突破[24][26] - 新质生产力：上海具身智能产业目标2027年规模500亿，北京未来产业措施允许科研人员5年离岗创业[28][29] - 跨境金融：青岛推31条跨境便利化措施，浦东支持跨境电商最高奖励5000万[30][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 地产新房成交环比回落且同比偏弱，低于季节性水平，仍需政策进一步支持；电影票房回暖，迁徙规模指数回落；生产领域工业运行平稳，基建开工维持韧性；投资方面螺纹钢消费量价分化，水泥需求回落；商品期货平稳运行，品种表现分化，碳酸锂、铁矿石和多晶硅整体收涨[2] 各部分总结 需求 - 新房成交环比回落，同比下降，20城商品房成交面积环比降23%，同比降15%，一二线城市降幅大，当前地产供需偏弱，需宽松政策发力，如北京8月8日公布购房新政[3][14] - 重点城市二手房成交面积环比整体下降，北京、上海、深圳、杭州均环周下降[3] - 观影消费同比上升，全国迁徙规模指数环周下降5.0%，一线城市地铁客运量环周下降，截至8月1日当周乘用车当周日均零售销量环周升41.0%，同比降7.7%，截至8月8日当周全国电影票房环周升4.7% [3][42] 生产 - 中上游唐山高炉、石油沥青装置开工率环周回落，螺纹钢开工率上升，PTA、涤纶长丝开工率下降，截至8月8日当周，唐山高炉开工率降至82.6%，螺纹钢开工率升至44.3%等[5][50] - 下游汽车开工率小幅回落，全钢胎、半钢胎开工率环周下降，半钢胎绝对值处于季节性高位，以旧换新补贴政策或支撑生产端[50] 投资 - 螺纹钢表观消费回暖，价格环周下降，截至8月8日当周，表观消费升3.6%至211万吨，价格降1.0%至3392.8元/吨，沥青价格降2.7%至3535元/吨[6][66] - 水泥发运率、库容比、价格均下降，截至8月1日当周，发运率降至39.2%，库容比降至62.6%，截至8月8日当周，价格降0.6%至103.8点[6][66] 贸易 - 出口方面，港口吞吐量下降，集运价格总体回落，截至8月8日当周，港口集装箱吞吐量降8.5%，CCFI综合指数降2.6%，美西、美东航线运价分别降5.56%和5.14%，BDI指数降3.9% [7][79] - 进口方面，集运价格小幅下降，CICFI综合指数为673.9点，环周降0.9% [7][79] 物价 - 农产品价格上升，猪肉、鸡蛋价格回落，蔬菜价格上升，水果价格下降，截至8月8日当周，农产品批发价格200指数升0.7%，猪肉降0.4%，鸡蛋降0.8%，蔬菜升3.3%，水果降1.0% [8][90] - 国际原油价格总体下降，黄金价格上升，截至8月8日当周，南华工业品指数降1.3%，布伦特原油降3.4%，WTI原油降5.2%，COMEX黄金升2.5%，LME铜降0.6% [8][98] - 商品期货市场运行平稳，品种表现分化，截至8月8日当周，碳酸锂涨8.3%，铁矿石涨3.3%，烧碱降7.0%等[8][109] 利率债跟踪 - 下周（8月11 - 15日）利率债待发行3854亿元，净融资1735亿元，其中国债发行2600亿元，净融资1644亿元，地方债发行914亿元，净融资 - 137亿元，政金债发行340亿元，净融资229亿元[9][115][116] - 截至8月8日，置换债发行进度94.2%，新增一般债发行进度68.2%，新增专项债发行进度64.0%，国债累计净发行进度65.6%，政金债累计发行进度74.1% [9] 政策周观察 - 央行连续第9个月增持黄金，7月末黄金储备报7396万盎司，环比增6万盎司[126][127] - 多项政策发布，如国务院推进免费学前教育，七部门金融支持新型工业化等，还涉及财政、产业、资本市场等多方面政策[127] - 多地出台地产政策，如广西抓好建设，温州调整公积金政策，上海启动城中村改造，北京优化房地产政策等[128]

北京楼市限购政策松绑 - 北京五环外商品住房取消限购套数 京籍家庭和非京籍家庭(连续缴纳社保或个税满2年及以上)在五环外购房不再限制套数 [3][4] - 五环内限购政策维持不变 限购范围缩减至五环内 非京籍家庭仍需满足社保年限要求 [4] - 新政为北京近年最重磅调控松绑 自去年"五环外多买一套"政策后力度最大的一次调整 [4] 市场反应与销售情况 - 新政发布当晚即有房企推出特价房 某五环外楼盘原价639万元房源直降95万元至544万元 但要求一周内交齐首付款 [2] - 新政首日五环周边新盘看房人流显著增加 部分售楼处正午时段洽谈区几乎满座 需排队等待置业顾问带看 [4][5] - 某东五环外均价近7万新盘总价600-1200万 主要面向周边产业人员 新政后咨询量明显增加 [4] - 四环附近改善型楼盘同样人流密集 看样板间需排队取号 因户型覆盖50多平至近150平 满足不同需求 [5] 市场数据与行业影响 - 1-7月北京新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [8] - 克而瑞预计约80%新房项目将直接受益 尤其改善型项目 高库存板块去化压力将缓解 [8] - 新政将促进五环外二手房置换需求释放 推动整体交易链条流转 [8] - 去年政策松绑后四季度北京二手房成交量同比增长约60% 10-12月月度网签量均超1.7万套 [8] 行业观点与未来展望 - 新政体现渐进式调整特征 直接利好布局五环外的房企 建议把握政策窗口期积极营销 [10] - 通过"核心区严控 郊区松绑"差异化策略 可平衡投机管控与合理需求 缓解库存压力 [10] - 京沪外围项目销售去化压力凸显 为行政性限制措施逐步退出市场创造条件 [10] - 政策信号意义突出 体现稳楼市决心 但需关注二手房挂牌量高企对供求关系的影响 [9][10]

北京楼市限购政策松绑 - 北京五环外商品住房取消限购套数 京籍家庭和非京籍家庭（连续缴纳社保或个税满2年及以上）在五环外购房不再受限 此前京籍家庭全市可买2套、五环外加1套 非京籍家庭全市可买1套、五环外加1套 [3] - 五环内限购政策保持不变 限购范围缩减至五环内 五环外仅保留非京籍家庭的社保年限要求 [3] - 新政是北京近年最重磅的调控松绑 自去年"五环外多买一套"、调减社保年限后力度最大的一次 具有明显信号意义 [3] 市场反应与销售情况 - 新政发布当晚即有房企推出特价房 五环外某楼盘原价639万元房源直降95万元至544万元 但要求一周内交齐首付款 [2] - 新政实施首日五环周边新盘看房人流明显增加 部分售楼处正午时段洽谈区无空位 出现"砸金蛋"成交场景 有置业顾问表示"忙到顾不上吃饭" [2][4] - 东五环外某均价7万元新盘需预约等待10分钟才能带看 总价600-1200万元 主要面向周边产业人群 是区域流速较高项目 [4] - 另一五环外"好房子"项目均价7.5万元 总价700-1300万元 主打高得房率、大落地窗等卖点 看房量达周末正常水平 [5] - 四环附近改善型楼盘下午时段售楼处几乎坐满 样板间出现多组客户同时看房 上午看样板间需排队取号接驳车 [5] 政策影响与行业观点 - 1-7月北京新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% 新政将直接拉动市场成交 [9] - 去年政策松绑后效果显著 2024年10-12月北京二手房月度网签量均超1.7万套 四季度成交量同比增约60% [10] - 克而瑞预计约80%新房项目将直接受益 尤其改善型项目 可缓解高库存板块压力 [10] - 政策有利于畅通置换链条 促进五环外改善需求释放 成年单身人士限购政策调整也带来新客户 [10] - 中指研究院认为政策体现渐进式调整特征 房企应积极把握窗口期 未来限购仍有优化空间 [12] - 一线城市中除广州全域解除限购外 京沪深仍保留核心区限购 外围区域有条件放开 形成"核心区严控、郊区松绑"差异化策略 [12]

北京限购政策松动 - 北京五环外购房政策放宽 符合条件的家庭购房不限套数 释放稳楼市重要信号 [1] 广州房企保价行动 - 珠江实业宣布旗下7个项目承诺保价 买贵补差 项目不再降价 [4] - 越秀地产此前已对主流楼盘实施保价保质保换政策 分别在去年10月和今年6月 [4] - 广东保利核心项目内部执行不降价政策 保利天奕和保利天曜两大项目甚至涨价 [4] - 民企项目如侨鑫汇景台 星河湾半岛五號等坚守价格 部分维持10万+高价 [4] 广州楼市成交数据 - 1-5月成交量乐观 但6-7月同比下跌 7月全市网签4665套 同比下滑超20% [6] - 7月成交均价33,183元/㎡ 较6月40,596元/㎡显著下降 价格波动明显 [7] - 1-7月累计成交36,015套 总面积395.6万㎡ 均价34,798元/㎡ [7] 市场波动原因分析 - 去年四季度政策刺激消耗购买力 包括取消限购 降低首付至15% 提高公积金贷款额度等措施 [7] - 购房者心态转变 金融属性减弱 降价预期强化等待心理 [10] - 部分早期拿地项目地价仅几百元/㎡ 降价空间大 带动市场整体价格下行 [10] - 产品代际落后项目被迫降价出货 加剧价格战 [10] 保价政策意义与执行 - 国企联合保价行动对市场信心修复作用显著 效果堪比新政 [12] - 同一楼栋同户型价差可控 通过业主群信息透明化可监督保价执行 [15] - 国企需避免国有资产流失风险 降价可能引发老业主维权 [16] - 政府已介入要求价格稳定 此前曾阻止网红盘降价行为 [17] 当前市场特征与建议 - 广州房价回归理性 7月均价3.3万/㎡ 部分区域300-400万预算可购核心地段 [17] - 现楼供应增加 学位配套提前 买家可充分比选后决策 [19] - 部分项目推出管理费减免 家电礼包 车位使用权等促销优惠 [21]

北京楼市限购松绑政策 政策核心内容 - 北京五环外商品住房取消限购套数限制 京籍家庭和非京籍家庭(连续缴纳社保或个税满2年)可无限购买 五环内限购政策保持不变[4] - 新政同步优化公积金政策 为改善型需求释放提供空间 成为自2023年"五环外多买一套"政策后力度最大的松绑[4][11] - 政策调整后 成年单身人士与居民家庭执行相同限购标准 部分购房者因此获得新增购买资格[11] 市场即时反应 - 政策发布当晚即有房企推出特价房促销 某五环外楼盘原价639万元房源直降95万元至544万元 但要求一周内付清首付[1] - 新政首日五环周边多个新盘看房量显著增加 部分售楼处正午时段洽谈区满座 样板间出现排队取号现象[4][5][6] - 东五环外某均价7万元/㎡楼盘单日接待量激增 置业顾问需连续工作至下午四点无暇用餐[5][7] 项目销售特征 - 五环外热销项目主要面向产业人群 总价区间集中在600-1300万元 典型项目包括高得房率(75%)、全明户型等改善型产品[5] - 四环附近改善楼盘因户型覆盖50-150㎡多样化选择 吸引三代同堂家庭看房 单日人流量导致沙盘区域拥挤[5][6] 历史数据参考 - 2023年9月政策松绑后 北京四季度二手房成交量同比激增60% 月均网签量突破1.7万套[11] - 2024年1-7月北京新建住宅成交中五环外占比超80% 二手房五环外成交占比超50%[11] 行业影响评估 - 克而瑞测算新政将直接惠及80%五环外新房项目 尤其缓解高库存板块压力 改善型项目受益显著[11] - 政策有助于打通"卖旧买新"置换链条 促进五环外二手房业主释放改善需求[11][12] - 中指研究院指出差异化限购策略符合"核心区严控、郊区松绑"的调控趋势 未来仍有优化空间[12][13]