新政后北京五环外楼市反应 核心观点 - 北京五环外新房市场在新政后首个周末看房量和成交量显著提升，多个项目出现深夜订房、超额认筹现象，业内预计将迎来销售高峰 [1][3][7] - 新政核心内容包括：取消五环外商品住房限购套数、二套房公积金贷款额度提升至100万元/套、首付比例统一为30% [1][3][8] 具体项目表现 **通州区项目** - 周六启动认筹首日即超50套，深夜12点仍有客户订房 [1][3] - 主力户型69-124㎡，西区540套房源已售400余套，均价6-6.3万元/㎡，得房率92%-93% [3] - 新政首日加推44套房源，东区认筹客户按付款方式享折扣 [3] **亦庄开发区项目** - 二期加推两栋楼，户型98-177㎡，均价6.1-6.2万元/㎡，得房率较一期提升 [3] - 改善型客户为主，周六看房量激增 [3] **昌平区项目** - 周末单日到访量达300组，需排号等待接待 [6] - 推出复访客户抽奖活动刺激成交 [6] 市场数据与行业分析 - 1-7月北京新房成交中五环外占比超80%，二手房五环外成交占比超50% [8] - 机构监测显示新政后项目到访量增长40%-200%，认购量提升20%-30%，但新客户转化周期较长 [7] - 2024年5月政策调整后五环外二手房成交量同比增33%，预计新政将使80%新房项目直接受益 [8] - 分析师认为新政将加速开发商推盘节奏，同时促进二手房流通，对价格有维稳作用 [7][8]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 新房成交面积同环比下降，68城新房成交面积同比下降18%，环比下降26%，年初至今累计同比下降10%[5][7][19] - 20城二手房成交面积同比下降2%，年初至今累计同比上升8%[5][7][34] - 土地成交面积同比增加14%，其中一线城市同比增加94%，二线城市同比下降12%，三线城市同比增加28%[7][38] - 深圳土拍市场火热，两宗涉宅用地分别以溢价率11.47%和15.12%成交[5][8][40] - 国内信用债发行规模同比减少19%，环比增加61%，平均加权利率2.26%[9][46] - 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，期待后续政策作用下进一步稳定[5][57] 政策动态 - 中央层面：国务院印发《关于逐步推行免费学前教育的意见》，免除公办幼儿园学前一年保育教育费[6][15] - 地方层面：北京优化房地产政策，五环外购买商品住房不限套数[6][15][18] - 上海计划2026年全面启动城中村整体改造项目[15][18] - 苏州出台14条住房更新规定，鼓励姑苏区居民自主更新私有住房[15][18] 市场表现 - 房地产指数上涨2.16%，相对沪深300指数超额收益0.93%，在28个板块中排名第14位[51][53] - 个股表现：黑牡丹（18.13%）、荣丰控股（16.73%）、亚通股份（14.86%）涨幅居前[54] - 个股表现：莱茵体育（-18.86%）、珠江股份（-6.76%）、海泰发展（-3.48%）跌幅居前[55] 投资建议 - 维持行业"看好"评级，预计在积极财政政策和适度宽松货币政策下，存量收储及城中村改造工作将加速推进[5][57]

北京楼市限购政策已经迎来新一轮深度松绑，刚刚过去的周六日，新京报记者走访发现，位于通州城 区、昌平中关村生命科学园核心区等五环外的"好房子"，迎来看房客流小高峰。 刚刚过去的周末，北京楼市迎来看房小高峰。受访者供图 发布 8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本 市房地产相关政策的通知》，通知提到，自8月9日起，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五 环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数，这是继去年"9·30"政策后，北京在限购政策上 的又一次重要调整。什么是"符合本市商品住房购买条件的居民家庭"？依据通知，指的是京籍居民家 庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭。 "新政发布的当天晚上，就有好几位房产中介给我发消息，朋友圈也被他们刷屏了。"市民董女士说，她 前段时间一直在看房子，微信好友里加了不少房产中介人员和楼盘销售人员，因为被定位为"目标顾 客"，新政一出，都还没来得及看新闻，董女士就已经第一时间从销售那里得知了这个消息。 现场 五环外有楼盘看房客户增30% 8月10日，新京报记者来到通州一家新楼盘，大堂里已 ...

房地产行业发展格局 - 未来房地产行业发展将围绕增量变精与存量优化两个方向展开 [1] - 增量变精包括土地供给缩量重质和开发建设提质增效 [1] - 存量优化包括城市更新高质量开展和运营服务切中需求 [1] 增量变精方向 土地供给缩量重质 - 2025H1全国住宅类用地成交土地建面同比-4%，楼面均价同比+25%，溢价率10.5%，同比+6.5pct [2] - 深圳、杭州住宅用地平均溢价率超30%，上海、成都超20% [2] - 绿城、滨江、华润获取的高溢价土地较多 [2] - 上半年全国成交土地地块容积率为2.0，较高峰期明显下降 [2] 开发建设提质增效 - 好房子首次被写入《政府工作报告》，《住宅项目规范》5月起实施 [3] - 25年6月广州新规产品开盘去化率39%，显著高于旧规产品的9% [3] - 重庆6月四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率约2成 [3] - 绿城、华润、招蛇、越秀、中海、建发等大型房企推出好房子建设体系 [3] - 南京奥体建设和杭州义承等地方中小房企凭借超90%得房率产品实现首开100%去化 [3] 存量优化方向 城市更新高质量开展 - 近3年城市更新项目年均6万个以上，老旧小区改造保持在5万个/年以上 [4] - 21-24年城市更新总投资额累计达16.6万亿元，23、24年投资规模保持在2万亿/年以上 [4] - 老旧街区改造案例：瑞安集团打造网红大学路，愚园路改造引入新型潮流IP [4] - 传统商场存量更新案例：长沙乐和城转型为策展型购物中心TX CHANGSHA [4] - 文化历史建筑更新案例：重庆开埠遗址公园改造为复合型城市公园 [4] - 文旅地产更新案例：阿那亚从烂尾楼变为度假胜地 [4] - 老旧火车站改造案例：盐城火车站改造为中国黄海湿地博物馆 [4] - 老旧厂房改造案例：万科上生新所、北京首钢园·六工汇 [5] - 非居改租案例：北科建·自如寓将办公楼改造为白领公寓 [5] 运营服务切中需求 - 商业地产、物业管理、养老地产是行业弯道超车的首选方向 [6] - 商业地产创新方式：首店逻辑（24年全国74座城市迎来超7000家新首店，同比+36%）、快闪逻辑（上海静安大悦城全年落地62场IP快闪）、IP联动逻辑、品牌剧场 [7] - 物业管理行业转型将经历拓展业务广度、挖掘业务深度和资产赋能三个层次 [8] - 养老地产从开发模式转变为康医学乐养复合消费模式，未来将走养老地产+N的全周期复合消费模式 [8] 投资主线建议 - 关注积极获取高质量地块且注重开发建设的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [1] - 关注受益于旧改加速推进的地方国企：城投控股、城建发展 [1] - 关注运营服务能力突出的企业：瑞安房地产、太古地产、大悦城、华润万象生活、新城控股 [1]

宏观经济数据 - 7月份CPI环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，同比持平，核心CPI同比上涨0.8%，涨幅连续3个月扩大 [1] - 7月份PPI环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点，同比下降3.6%，降幅与上月相同 [1] 房地产政策 - 北京对五环外住房限购及公积金政策实施精准松绑，符合条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 [2] 资本市场动态 - 证监会将更大力度培育壮大长期资本、耐心资本，加快构建支持"长钱长投"的政策体系，扎实推进中长期资金入市和公募基金改革 [2] - 年内险资共计完成22次举牌，远超去年全年水准，涉及多家A股与H股上市公司 [3] - 弘康人寿保险累计持有郑州银行H股2.83亿股，持股比例超过14% [3] 限售股解禁 - 下周共有37家公司限售股解禁，合计解禁31.58亿股，解禁总市值为2325.48亿元 [4] - 解禁市值居前三位的是：海光信息（1957.11亿元）、智微智能（94.48亿元）、国信证券（64.5亿元） [4] - 解禁占比居前三位的是：智微智能（69.92%）、满坤科技（68.89%）、海光信息（61.86%） [6] 产业政策与创新 - 河南省设立总规模30亿元的人工智能产业基金，探索投补联动、投贷联动等支持机制 [5] - 北京经济技术开发区发布具身智能社会实验计划，配套十条专项支持政策推动具身智能机器人产业发展 [5] - 湖北脑机接口产业创新发展联盟成立，覆盖"基础研究-临床转化-产业应用"全链条生态 [5] 公司动态 - 宇树科技CEO王兴兴表示，发布低价机器人旨在提高出货量并建立生态，当前机器人硬件已够用，具身智能尚未达到临界点 [6] - *ST天茂拟主动撤回A股股票在深交所的上市交易，申请转入退市板块转让 [7] - 际华集团因涉嫌信息披露违法违规被证监会立案 [6] 行业观点 - 中信建投认为固态电池产业化拐点已至，设备行业将最先受益 [15] - 中金公司持续看好户外运动和黄金珠宝行业，户外运动服饰需求增长，黄金珠宝品牌通过高端化和创新提升竞争力 [16] 未来事件 - 2025中国具身智能机器人产业大会暨展览会将于8月13日至15日举办 [10] - 2025（第二届）中国固态电池技术产业发展大会将于8月11日至13日在杭州举办 [12] - 2025世界人形机器人运动会将于8月14日至17日举办 [13] - 国家统计局将公布7月工业增加值、固定资产投资、社零等经济数据 [14]

卖房子的又忙得顾不上吃饭了，这是北京8月8日公布9号五环外将执行符合限购条件的不再限制购买套数后，身边很多人的真实情况。因为新政一出，咨询 的看房的瞬间爆发了。 据一财报道，新政发布后市场反应迅速，五环外一处楼盘工作人员表示，新政发布当晚就成交3套房。新政执行首日，部分五环周边的售楼处确实人流量不 小，即便在气温最高的正午，也陆续有购房者前来看房，还不时传出"砸金蛋"的声音。 据了解，有些房子周末到访量提升了20%-25%左右。我想这也是此次政策调整赶在周五出台的很重要一个原因。就是希望效果能在周末瞬间体现出来。 我看很多开发商的消息，有的在政策当晚就提出要连夜涨价，这也是过去经常采用的手段，毕竟利好来临，开发商信心大增，按理说涨价无可厚非。 而且我看到的不少置业顾问还是保持了理性的状态，对于政策会有多大刺激作用，他们并没有表现出特别兴奋，纷纷表示还需要时间观察。他们跟我理解的 也是一样，客观而言，北京五环外有很多优质楼盘，放在全国市场来看，可以作为优质资产配置的选择。如果后续能放开社保年限等要求，或许能吸引更多 周边有资金实力的人前来买房。 说白了，这次政策调整并没有太扩大符合限购条件的范围，还是那个池子里 ...

行业投资评级 - 地产及物管行业评级为"看好" [3] - 核心城市房地产市场预计将领先筑底回升 [4] - 好房子政策将推动核心城市房地产市场改善 [4] 核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底但核心城市已处于底部拐点区域 [4] - 居民资产负债表预计需要2年左右修复时间 [4] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 [4] - 推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类标的 [4] 行业数据 新房市场 - 34城新房周成交175.8万平米环比下降24.3% [5] - 一二线城市成交环比下降25.7%三四线环比上升0.6% [5] - 8月新房成交同比下降14.2%较7月下降14.3% [5] - 15城库存去化月数20.7个月环比上升0.5个月 [22] 二手房市场 - 13城二手房周成交102.1万平米环比下降5.2% [14] - 8月二手房累计成交同比下降2.8%较7月下降0.1个百分点 [14] 政策动态 - 北京放松五环外限购并加码公积金贷款政策 [4] - 上海明确2026年全面启动城中村改造项目 [4] - 惠誉将2025年新房销售预测降幅从15%收窄至7% [4] - 中国房协发布促进中小房企健康发展通知 [32] 公司动态 销售表现 - 越秀地产7月销售额60亿元同比上升19% [37] - 金地集团7月销售额26亿元同比下降58% [37] - 中海地产7月销售额119亿元同比下降11% [37] 融资与回购 - 华发股份可转债申请获证监会同意 [37] - 贝壳-W耗资2400万美元回购405万股 [41] - 华发股份累计回购1227万股耗资6018万元 [37] 板块表现 - 房地产板块上周上涨2.16%跑赢沪深300指数0.93个百分点 [44] - 物业管理板块平均上涨2.51%跑赢大盘1.28个百分点 [44] - 主流房企25/26年PE均值分别为14.7/13.1倍 [44] - 物管板块25/26年PE均值分别为13.6/12.1倍 [44]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持"看好"评级 [12] 核心观点 - 产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题，行业量价快速下行阶段可能已经过去 [5] - 核心区和优质房产具备结构性亮点，当前地产股较底部溢价不大，顺周期板块估值抬升提供补涨空间 [5] - 建议关注轻库存、区域优势明显且产品力强的龙头房企，以及现金流稳定的经纪、商业地产和央国企物管公司 [5] 产业政策分析 - 未来政策空间分为三层：常规框架内优化（首付/利率/限购/税费）、需求端定向宽松（结构性工具/公积金降息）、超常规手段（收储/旧改）[2][9] - 公积金存贷款利率目前明显偏高，定向降息后租售比与房贷利率倒挂将显著收敛 [9] - 北京已取消五环外购房套数限制（保留社保要求），上海计划2026年全面启动城中村改造 [7][20] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨1.84%，超额收益0.61%，年初累计收益1.39% [6][16] - 开发类标的平均涨幅2.90%，物业类涨0.98%，REITs微涨0.01% [16][18] - 新城发展(1030.HK)单周涨幅9.09%，建发国际集团(1908.HK)涨8.67%领跑开发板块 [16] 销售数据 - 37城新房成交四周滚动同比-19.1%，19城二手房同比-0.5%（较上周+1.6pct）[8][21] - 年初至今新房累计同比-5.3%，二手房+14.6%，8月前8日新房同比-23.1% [8][21] - 一线城市新房成交四周同比-24.0%，二手房-8.1%，二线城市二手房同比转正至1.2% [21] 政策动态 - 北京优化政策：五环外不限购/公积金首套认定放宽/二套贷款额度提至100万/首付比例统一降至30% [20] - 上海明确2026年启动城中村整体改造，2027年完成小梁薄板房屋改造 [7][20]

行业评级 - 房地产行业投资评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 北京放宽限购政策，五环外不限购并加大公积金贷款支持力度[8][16] - 周度一二手房成交规模同环比均下降：一手房成交套数同比-12%，环比-21.3%；二手房成交套数同比-1.7%，环比-8.2%[6][32] - 建议关注财务稳健的龙头房企（保利发展、招商蛇口等）及物业管理公司（华润万象生活、保利物业等）[8] 市场表现 - 申万房地产指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][13] - 个股涨幅前五：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份等；跌幅前五：大连友谊、珠江股份等[13] 行业基本面 一手房市场 - 38城周度成交面积182.9万方，同比-15.5%，环比-27%[6][21] - 一线城市成交面积同比-35.6%（北京-47.7%），二线城市同比-5.2%（武汉+22.8%）[31] 二手房市场 - 16城周度成交面积150.7万方，同比-2.4%，环比-8.7%[6][32] - 一线城市成交套数同比+1%（深圳+9.6%），三四线城市成交面积同比+20.5%[48] 库存与土地市场 - 17城商品房库存面积1.88亿方，去化周期148周[6][58] - 土地供应量同比+10.5%，成交楼面价1447元/平，溢价率3.6%[7][59] 重点公司 - 保利发展2025E PE 17.4倍，招商蛇口2025E PE 18.5倍，均获"买入"评级[4][8] - 华润万象生活2025E PE 18.9倍，保利物业2025E PE 11.0倍[4][8] 政策动态 - 北京优化限购：五环外不限套数，公积金贷款额度最高100万[16] - 苏州出台私有住房更新规定，限制层高和建筑形式[15] - 郴州设定住宅建设"双限"红线：建筑高度≤26层，容积率≤3.1[15]

第二，影响分地段分对象。不是五环外的所有新房都会承接这部分利好。 分区域看，政策对海淀、朝 阳、亦庄等产业和企业聚集、潜力群体多的区域，影响会更明显，对低总价、配套好的楼盘，影响会更 大。 来源：央视新闻 责编：陈丽湘 北京楼市限购政策开始新一轮调整，用一句话概括，就是满足购房资格的，五环外不限购。 据央视新闻报道，这个周末，记者在昌平、朝阳、大兴等几个区域的楼盘里看了看。 首先，人确实多了。有的楼盘，因为看房人太多，销售不够用了，就只能临时从其他项目借来了一些 人。 这次政策发布后，新房市场是最直接的受益者。从以往销售看，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套 数中，五环外占比超80%。从供地来看，北京多数商品房都位于五环外。所以这次新政策，将有利于增 加五环外新建商品房的购买人群数量，这对五环外的新房市场自然是好消息。 校对：吕久彪 ...