行业观点 - 综合各项信号与证据显示，香港房地产市场正在触底或即将迎来反转 [1] - 预计内在价值将逐步释放，投资者若能在周期早期阶段进行布局，将有望捕捉到即将到来的重估行情 [1] 公司观点 - 选择新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的 [1] - 目标价111.7港元 [1] - 预计其将在未来1–2年受益于板块复苏及多重重估催化因素 [1]

恒生指数ADR整体表现 - 恒生指数ADR收盘于26076.46点，较前一交易日下跌18.59点，跌幅为0.07% [1] - 当日交易振幅为0.51%，最高价为26088.08点，最低价为25955.53点 [1] - 成交量为3366.17万，平均价格为26021.80点 [1] 大型蓝筹股价格变动 - 汇丰控股ADR表现强劲，收报112.111港元，较香港收市上涨1% [2] - 腾讯控股ADR收报616.297港元，较香港收市下跌0.11% [2] - 在主要成分股中，美团-W港股价格跌幅最大，下跌3.05港元至96.5港元，跌幅达3.06% [3] 主要成分股ADR与港股价格对比 - 多数成分股ADR价格低于港股价格，例如腾讯控股ADR较港股低0.703港元，阿里巴巴-W ADR较港股低0.191港元 [3] - 部分金融股ADR表现优于港股，汇丰控股ADR较港股溢价1.111港元，中国银行ADR较港股溢价0.104港元 [3] - 携程集团-S和京东集团-SW的ADR价格高于港股，分别溢价3.461港元和0.977港元 [3]

股份数据 - 截至2025年11月30日，公司已发行普通股（不包括库存股份）为2,897,780,274[2] - 截至2025年11月30日，公司库存股份数目为0[2] - 截至2025年11月30日，公司已发行股份总数为2,897,780,274[2] - 2025年11月，公司已发行普通股（不包括库存股份）数目无增减[2] - 2025年11月，公司库存股份数目无增减[2]

全球主要市场指数表现 - 港股市场在12月首个交易日表现强劲，恒生指数上涨0.67%至26,033点，重上26,000点关口，主板成交额约2,009亿港元[1][5] - 恒生科技指数上涨0.82%至5,644点，年内累计上涨26.33%[1][5] - A股市场全线造好，上证综指上涨0.65%至3,914点，深证成指上涨1.25%至13,146点，创业板指数上涨1.31%至3,092点[1][5] - 美股三大指数在12月开局下跌，道琼斯指数下跌0.9%至47,289点，标普500指数下跌0.53%至6,812点，纳斯达克指数下跌0.38%至23,275点[1][6] - 欧洲主要股市普遍下跌，德国DAX指数跌幅达1.04%至23,589点，法国CAC指数下跌0.32%至8,097点，英国富时100指数下跌0.18%至9,702点[1][7] 行业与板块表现 - 港股科技股走势分化，ATMXJ中美团下跌2.88%，阿里巴巴上涨2.24%[5][21] - 手机设备板块表现突出，舜宇光学科技大涨6.22%成为表现最佳蓝筹股，中兴通讯急升13.94%[5][21] - 有色金属板块普遍上涨，紫金矿业上涨5.28%，江西铜业大涨10%[5][21] - 专业零售板块领涨港股，涨幅达9.86%，金属与矿业板块上涨2.71%，石油天然气板块上涨1.87%[24] - 生物技术板块表现疲软下跌1.40%，技术硬件板块下跌0.97%[24] 宏观经济数据 - 中国11月官方制造业PMI录得49.2，较10月上升0.2个百分点，但低于市场预期的49.3[9][13] - 中国11月官方非制造业PMI为49.5，比10月下降0.6个百分点，低于市场预期的50[10] - 香港10月零售销售总值临时估计352亿港元，按年上升6.9%，较9月升幅加快0.9个百分点[15] - 香港10月网上销售价值达52亿港元，按年上升逾27%，占零售业总销货价值14.6%[15] 公司动态与资本市场 - 康基医疗私有化计划获大法院批准，预计12月5日生效，股份将于12月9日撤销上市地位[4][19] - 虚拟资产交易平台HashKey Holdings通过港交所上市聆讯，计划集资5亿美元[9][16] - 克而瑞和中国指数研究院应政府指示暂停发布房企销售数据，加剧房地产市场不确定性[17] - 港股通成交活跃，阿里巴巴-W获南下资金净买入76.90亿港元，成为港股通(沪)成交额第一[21] 商品与货币市场 - 贵金属表现强势，白银价格过去6个月大幅上涨65.62%，黄金价格上涨25.87%[2] - 布伦特原油价格报63.57美元/桶，6个月上涨3.13%，天然气价格1个月上涨9.22%[2] - 人民币指数报97.920，1个月上升0.38%，6个月上升1.79%[2] - 港币/人民币汇率报0.908，1个月上升0.91%，6个月上升1.07%[2] IPO市场信息 - 半新股表现分化，旺山旺水-B累计上涨109.77%，量化派上市后累计上涨77.04%[28] - 即将上市新股包括乐摩科技、金岩高岭新材、遇见小面、天域半导体等[28] - 拟上市公司涵盖数字资产、半导体、生物制药、智能汽车等多个新兴行业[29]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 行业处于从生存到重生的分化阶段，存在结构性机遇 [1] - 港资商业地产凭借在高奢赛道的领先地位和卓越运营效率，成为穿越周期的重要力量 [2][6] - 2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] - 政策层面预期将继续从需求侧（如调减限购）和供给侧（如回收闲置用地）发力以稳定市场 [3] 本周市场表现总结 股票市场表现 - **A股市场**：本周（2025年11月24日-28日）A股房地产板块涨跌幅为0.72%，跑输大盘（沪深300）0.92个百分点，在31个行业中排名第24 [3][38] - **港股市场**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.95%，跑输大盘（恒生指数）1.58个百分点，在12个行业中排名第10 [3][49] - **个股表现**： - A股涨幅前五：张江高科（9.75%）、信达地产（8.52%）、中交地产（5.63%）、南都物业（4.71%）、栖霞建设（4.53%） [45] - A股跌幅前五：华夏幸福（-14.89%）、万科A（-11.22%）、建发股份（-7.36%）、金地集团（-6.23%）、*ST中迪（-5.58%） [45] - 港股涨幅前五：绿景中国地产（18.75%）、和泓服务（10.29%）、建业地产（9.33%）、弘阳服务（7.79%）、明发集团（5.56%） [52] - 港股跌幅前五：世茂集团（-15.19%）、融信中国（-13.46%）、万科企业（-13.13%）、方圆生活服务（-11.83%）、中梁控股（-9.72%） [52] 信用债市场 - **发行情况**：本周地产信用债发行178.40亿元，到期63.38亿元，净融资额115.02亿元 [3][56] - **累计情况**：截至2025年11月28日，地产信用债累计发行3969.32亿元，净融资额为-330.69亿元，去年同期为-202.69亿元 [3][56] REITs市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数收于118.62点，涨跌幅为-0.11% [4][57][58] - **分类指数**： - 产权型REITs指数收于118.22点，涨跌幅为0.13% [4][57] - 特许经营权型REITs指数收于118.85点，涨跌幅为-0.40% [4][57] - **月度表现**：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.92个百分点 [4][57] - **成交情况**：本周REITs成交额为14.95亿元，环比上升21.15%；换手率为0.51%，环比上升0.06个百分点 [4][57][79] 楼市成交数据 - **新房市场**：本周45城新房成交278.42万平方米，滚动四周同比-34.37%，累计同比-16.37% [6][87][88] - 一线城市滚动四周同比-38.34% - 二线城市滚动四周同比-28.03% - 三四线城市滚动四周同比-53.59% [6][88] - **二手房市场**：本周14城二手房成交161.79万平方米，滚动四周同比-19.46%，累计同比+1.82% [6][87][97] - 一线城市滚动四周同比-29.45%，累计同比+17.15% - 二线城市滚动四周同比-20.08%，累计同比-1.64% - 三四线城市滚动四周同比+70.37%，累计同比+46.52% [6][97] 土地市场情况 - **百城整体**：供应和成交建面环比分别+144.35%和+40.81%，溢价率为0.88% [5][106][107] - **一线城市**：供应和成交建面环比分别+65.62%和-30.09%，溢价率为2.14% [5][106][115] - **二线城市**：供应和成交建面环比分别+131.42%和+31.97%，溢价率为0.91% [5][106][124] - **三四线城市**：供应和成交建面环比分别+155.82%和+53.30%，溢价率为0.72% [5][106][133] 港资商业地产深度分析 竞争格局与运营优势 - 以恒隆广场、太古汇、IFC为代表的港资商业是国内高奢赛道主流玩家，占据半壁江山 [2][17] - 港资项目布局集中于上海、北京、广州、成都等高消费活力城市 [2][17] - 港资高奢项目坪效显著优于内资，代表性项目平均营业额坪效为8.6亿元/万平方米，高于内资项目的5.6亿元/万平方米 [2][20] 重点港资开发商分析 - **恒隆地产**： - 2025H1总收入49.68亿港元（yoy-19%），租赁收入占比达46.78亿港元（yoy-3%） [21] - 内地10座商场总租金收入为人民币24.12亿元，同比基本持平，出租率维持高位 [21][23] - 净负债率稳定于33.5%，预计未来将逐步下降至30%以下 [22] - **太古地产**： - 2025H1总收入87.23亿港元（yoy+19.84%），股东应占基本溢利44.20亿港元（yoy+15%） [25] - 千亿港元投资计划中半数拟投向内地，目标使内地总楼面面积增加一倍（截至2025H1已落成96.62万平方米） [25] - 净负债率维持15.7%低位，财务安全稳固 [25] - **新鸿基地产**： - 截至2025年6月30日全年度总收入901.19亿港元（yoy+8%），物业发展溢利增加6%至82.9亿港元 [28] - 内地投资物业租金收入61.73亿港元（yoy-2%），净租金收入48.64亿港元（yoy-3%） [28] - 净负债率由18.3%进一步下降至15.1%，财务结构持续优化 [28] - **新世界发展**： - 2025财年收入276.81亿港元（yoy-22.6%），净利润亏损163.57亿港元，主要受内地物业销售拖累 [32] - 面临债务压力，负债率达57.5%，正通过出售资产应对 [33] - 内地物业投资收入18.21亿元（yoy-1.1%），商业运营基本稳定 [33] 投资建议 - 建议关注财务状况安全、商业护城河稳固、股息率较高的港资商业地产 [6][35] - 港资地产普遍开发业务占比较低，商业运营收入为业绩主要驱动力，有望直接受益于内陆提振消费的政策基调 [6][35]

公司行动 - 新鸿基地产宣布向香港大埔宏福苑火灾灾民提供援助，包括捐出2000万港元作紧急支援 [1] - 公司旗下“帝”系酒店将免费提供共160个房间，供有需要的灾民紧急暂住 [1]

公司对火灾事件的应急响应 - 公司对香港大埔宏福苑火灾造成严重伤亡深感悲痛并宣布捐出2000万港元作紧急支援 [1] - 公司旗下"帝"系酒店将免费提供共160个房间给有需要的灾民紧急暂住 [1] - 公司旗下商场综合会员计划"The Point"呼吁会员以积分形式捐款并承诺作出同等分数的捐款 [1] 公司旗下业务单位的即时支援行动 - 邻近火灾现场的新达广场及大埔超级城为居民通宵开放 [1] - 一田迅速运送应急物资至灾区 [1] - 数码通SmarTone大埔门市延长服务时间并提供紧急通讯服务支援 [1] - 公司义工队已安排义工为相关受灾居民提供各项服务 [1]

行业评级与复苏路径 - 行业评级由"同步"上调至"领先" [1] - 房地产市场复苏是循序渐进过程 涵盖不同资产子板块 [1] - 投资者将优先布局住宅板块复苏 其次是优质零售资产 最后是核心写字楼 [1] 首选投资标的 - 新鸿基地产为住宅物业首选标的 [1] - 领展为商业物业首选标的 [1] - 预计两者未来1至2年有望受益于行业复苏与多重催化剂 [1] 市场复苏关键支撑因素 - 宏观不确定性改善 尤其是降息 [1] - 政策环境出现重大宽松 [1] - 基础需求驱动因素回归 [1] 住宅市场具体预测 - 预计2025年住宅租金水平上涨约3%至5% [1] - 预计2026年和2027年住宅租金按年上涨约3% [1] - 预计2025年住宅价格上涨3%至5% [1] - 预计2026年住宅价格上涨5% [1] - 预计2027年住宅价格上涨5% [1]

行业评级与核心观点 - 交银国际将香港房地产业评级由“同步”上调至“领先” [1] - 行业复苏被视为循序渐进的过程，涵盖不同资产子板块，而非单一事件 [1] - 市场拐点已至，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松以及基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [1] 复苏路径与子板块偏好 - 投资者将优先布局住宅板块复苏，其次是优质零售资产，最后是核心办公室 [1] - 越来越多的迹象显示实体市场正在回暖，预期深层内在价值可望释放 [1] 住宅市场前景 - 香港持续的人口流入将继续推动住房需求，尤其是租赁需求 [2] - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [2] - 预计住宅价格在2025年上涨3–5%，2026年上涨5%，2027年上涨5% [2] - 正向净租金回报率与降息是未来价格的关键催化剂，将提升用户购买力并刺激投资需求 [2] 重点公司推荐 - 新鸿基地产(00016)被列为住宅物业首选标的，目标价111.7港元 [1] - 领展房产基金(00823)被列为商业物业首选标的，目标价45.7港元 [1] - 预计两家公司未来1-2年可望受益于产业复苏与多重催化剂 [1]

行业核心观点 - 香港房地产市场复苏是循序渐进的过程，而非单一事件，复苏将涵盖不同资产子板块 [1] - 行业评级由“同步”上调至“领先”，市场拐点已至，深层内在价值有望释放 [1] - 市场复苏的关键支撑包括宏观不确定性改善（如降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [1] 行业复苏预期与催化剂 - 复苏顺序预计为投资者优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心办公室 [1] - 正向净租金回报率与降息是未来住宅价格的关键催化剂，将提升用户购买力并刺激投资需求 [2] - 持续的人口流入将继续推动住房需求，尤其是租赁需求 [2] 具体市场预测 - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [2] - 预计住宅价格在2025年上涨3–5%，2026年上涨5%，2027年上涨5% [2] 重点公司标的 - 新鸿基地产(00016)为住宅物业首选标的，目标价111.7港元 [1] - 领展房产基金(00823)为商业物业首选标的，目标价45.7港元 [1] - 预计两家公司未来1-2年可受益于产业复苏与多重催化剂 [1]