报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级 [17] 报告的核心观点 经营业绩稳中有升,股东回报持续增长 - 2023年公司实现营业额2511.4亿元,同比+21.3%;归母净利润313.7亿元,同比+11.7% [1][7] - 公司综合毛利率为25.2%,同比-1.0个百分点;全年每股股息为人民币1.441元,同比+2.9% [1][7] 开发销售型业务稳居行业第一梯队 - 2023年公司实现签约额3070.3亿元,同比+1.9%,行业排名稳居第四 [2][8] - 公司新获取项目68个,一、二线城市投资占比92.8%;土地储备总面积约6249.7万平方米,其中一、二线城市占比达73% [2][8] 经营性不动产业务行业领导地位进一步巩固 - 2023年公司购物中心营业额达178.5亿元,同比+29.7%;旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元,同比+44.2% [2][8] - 公司新获取高能级购物中心8座,位于北京、上海、广州等重点城市 [2][8] 轻资产管理业务保持高速增长 - 2023年华润万象生活实现营业额147.7亿元,同比+22.9%;管理在营购物中心101座,物业在管面积3.70亿平方米 [10][11] - 公司积极向城市空间运营服务商转型,拓展城市空间项目128个 [11] 资产管理规模持续提升,商业REITs平台完成搭建 - 截至2023年末,公司资产管理规模达4274.6亿元,同比+19.2% [14] - 华夏华润商业REIT成功于2024年3月14日在深交所挂牌上市,募集资金近70亿元 [14] 现金流充足,财务保持弹性 - 截至2023年末,公司在手现金1143亿元,同比+17.3%;总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6% [15] - 加权融资成本3.56%,创近十年新低 [15]

报告公司投资评级 报告给予公司"买入"评级。[1] 报告的核心观点 1) 公司2023年实现营业收入2511亿元,同比增长21.3%;归母净利润314亿元,同比增长11.7%。[1] 2) 公司核心净利润表现稳定,经营性业务利润占比提升,成为利润增长的新引擎。[1] 3) 公司销售表现亮眼,市占率提升,竞争优势和品牌影响力不断扩大;土储充裕,高质量土储支撑公司稳健发展。[1] 4) 不动产业务高质量发展,资管规模持续提升,经营效益恢复显著。[1] 5) 公司财务运营稳健,融资成本持续优化。[1] 公司投资评级分析 1) 考虑近期国内房地产销售市场恢复较慢,我们下调公司2024-2025年预测核心EPS为3.94元、4.09元。[1] 2) 现价对应2024-2026年PE核心估值分别为5.7/5.5/5.0倍,维持"买入"评级。[1]

业绩总结 - 公司2023年实现营收2511.4亿元，同比增长21.3%[1] - 公司签约额3070.3亿元，同比增长1.9%[2] - 公司资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%[3] - 公司融资成本创近十年新低，仅3.56%[3] - 2024年预计营业收入将增长3.8%[4] - 2024年预计归属母公司净利润将下降5.5%[4] - 2024年预计每股收益为4.16元[4] - 2024年预计净资产每股为41.30元[4] - 2024年预计P/E比率为5.4[4] - 2024年预计P/B比率为0.5[4] - 2024年预计EV/EBITDA为26.8[4] 公司业务 - 主营业务收入构成中，经营性不动产业务占比最高为95%[5] - 归母核心净利润同比增速为25%[5] - 新增土储建面同比增速为120%[5] 评级标准 - 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价相对同期基准指数的相对市场表现[10] - A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指或三板做市指数为基准，香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准[10] - 买入评级表示相对同期基准指数涨幅在15%以上，增持评级表示相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间，持有评级表示相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间，减持评级表示相对同期基准指数跌幅在5%以上[10]

业绩总结 - 公司2023年营业收入为2511.4亿元，同比增长21.3%[1] - 公司2023年股东应占核心净利润为277.7亿元，同比增长2.9%[1] - 公司2023年末期每股派息为1.243元，全年累计每股派息1.441元，同比增长2.9%[1] - 公司2023年合约销售达3070.3亿元，同比增长1.9%[2] - 公司2023年购物中心租金收入达到179亿元，同比增长29.7%[3] 未来展望 - 公司预计2024/2025年营业收入分别为2633/2765亿元，同比增长4.8%/5.0%[19] - 公司持续回报股东，当前股价对应2023年股息收益率超过6%[19] 资产和负债 - 公司2023年净负债率下降至32.6%，平均融资成本降至3.56%的新低水平[5] - 流动资产和非流动资产在2023A至2026E年间均有增长趋势[21] 其他 - 公司成功发行公募REITs华夏华润商业REIT，为资产价值释放提供通道[4] - 本报告涉及的公司包括JinJiangRoad&BridgeConstructionDevelopmentCo Ltd、成都经开资产管理有限公司等多家公司[25] - 本报告涉及的公司包括国有资本投资运营（集团）有限公司、澳门国际银行股份有限公司等多家公司[26]

业绩总结 - 华润置地2023年实现营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%[1] - 公司2023年营业总收入预计将达到305,067百万元，2026年预计将增长至287,261百万元[5] - 2023年净利润为37,304百万元，2026年预计将增长至41,492百万元[5] 用户数据 - 公司核心净利润贡献占比分别为65.6%/28.3%/3.5%/2.6%[1] - ROE在2023年为11.84%，2026年预计将略有下降至10.48%[5] 未来展望 - 预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为4%[2] - 公司评级中性，未来6个月内个股相对市场涨幅预计介于-10%与10%之间[7] 新产品和新技术研发 - 预计2024-2026年结算金额增速分别为6%/5%/5%[3] - 预计2024-2026年投资物业收入增速分别为12%/10%/8%[3] 市场扩张和并购 - 预测2024-2026年公司分业务收入增速分别为7.5%/6.4%/6.2%[4] - 公司2023A-2026E开发物业毛利率持续为18.0%[4] 其他新策略 - 2023年资产负债率为67.75%，2026年预计将降至66.73%[5] - 每股收益预计从4.40元增长至4.95元[5]

业绩总结 - 公司2023年营业收入达到2511亿元，同比增长21%[5] - 公司2023年核心归母净利润为278亿元，同比增长2.9%[6] - 公司2023年每股派息为1.441元，同比增长2.9%[6] - 公司2023年经常性业务收入同比增长26%，占比15.6%[7] - 公司2023年综合毛利率为25.2%，同比微降1个百分点[7] 未来展望 - 公司2024-2025年预计核心归母净利润分别为304/319亿元，维持“买入”评级[9] - 公司2024-2025年核心归母净利润预计为304/319亿元，每股收益分别为4.26/4.47元[16] 新产品和新技术研发 - 公司2023年新增土储建面1325万㎡，同比增长21%[10] 市场扩张和并购 - 公司2023年签约销售额为3070亿元，同比增长2%[10] 其他新策略 - 公司购物中心租金收入为176亿元，占比81%，同比增长30%[13] - 公司在营购物中心数量为76个，其中当地零售额排名前三的项目占比80%[13]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 华润置地是行业领先的城市投资开发运营商，坚持“2+X”商业模式，IP综合实力全国领先，财务稳居绿档，融资成本低，资金优势明显，助力逆势扩张。虽行业销售承压，下调24 - 25年盈利预测，引入26年盈利预测，现价对应24年PE5.0X，维持“买入”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2024年3月26日收盘价24.85港币，恒生中国企业指数5,825，52周最高/最低价39.45/20.5港币，H股市值1,772亿港币，流通H股7,131百万股，汇率（人民币/港币）1.10 [2] 业绩情况 - 23年营业收入2,511亿元，同比+21.3%；归母净利润314亿元，同比+11.7%；核心净利润278亿元，同比+2.9%，经常性业务贡献34.4%、同比+10.4pct；每股基本收益4.40元，同比+11.7% [4] - 地产结算收入2,121亿元，同比+20.4%；地产结算面积1,184万平，同比 - 4.0% [4] - 毛利率、归母净利率和核心净利率分别为25.2%、12.5%和11.1%，同比分别 - 1.1pct、 - 1.1pct和 - 2.0pct；地产结算毛利率20.7%，同比 - 2.3pct；三费费率为7.6%，同比+1.3pct，其中销售、管理、财务费率分别+0.7pct、+0.6pct、+0.0pct [4] - 投资收益23.6亿元，同比 - 42.5%；IP公允价值变动80.0亿元，同比+14.7% [4] - 23年末合同负债2,676亿元，同比+18.5%，覆盖23年地产结算收入1.26倍 [4] - 拟派发全年每股股息1.441元、同比+2.9%，对应分红比例（占比核心净利润）37%、同比持平，对应23A（3/26收盘价）股息率6.4% [4] 销售与拿地情况 - 23年销售金额3,070亿元，同比+1.9%；权益比例70%、同比+1pct；销售面积1,307万平，同比 - 8.3%；销售均价2.34万元/平，同比+11.1% [4] - 23年拿地面积1,325万平，同比+21.0%；拿地金额1,791亿元，同比+24.2%；拿地均价1.35万元/平，同比+2.6% [4] - 拿地/销售金额比和面积比分别为58%和101%，拿地/销售均价比58%，拿地聚焦北京等核心城市 [4] - 23年末开发销售型土储5,445万平，其中一二线占比73%，约68%土储货值由2021年及之后新获取项目构成；IP土储1,004万平，其中购物中心占比72% [4] 经营性收入情况 - 商场：23年末在手117座（23年新获取8座），已开业76座（23年新开业11座）、GRA960万平；已开业重奢商场数量12座、业内排名第一 [4] - 23年商场零售额1,639亿元，同比+44.2%，同店同比+31.2% [4] - 23年租管费178.5亿元，同比+29.7%；租售比12.2%、仍在低位；出租率96.5%；毛利率76%，同比+4.4pct；23年EBITDA回报率9.2%，同比+1.2pct [4] - 写字楼：23年租金20.6亿元，同比+10.2%；毛利率72.9%，同比+3.8pct；23年EBITDA回报率7.0%，同比+0.4pct；出租率81.8%、同比+2.6pct [4] - 酒店：23年收入23.2亿元，同比+66%；毛利率17.5%，同比+16.6pct；入住率63%，同比+21pct [4] - 23年IP租金合计222亿元，同比+30.6%；原计划2025E实现300亿租金，对应2023 - 25ECAGR16% [4] 财务状况 - 23年末处于三条红线绿档，剔预负债率58.4%，净负债率仅31.1%，现金短债比1.8倍 [4] - 有息负债2,323亿元，同比+5.2%；融资成本3.56%，同比 - 19bp；有息负债账期5.4年，处于行业高位 [4] - 非人民币净负债敞口占比为4.4%、同比 - 12.4pct，融资结构持续优化 [4] - 23年末已售未结金额2,842亿元，同比+14.0%，覆盖23年地产结算金额1.3倍 [4] 财务数据及盈利预测 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|207,061|251,137|271,731|288,206|304,823| |同比增长率（%）|(2.4)|21.3|8.2|6.1|5.8| |净利润（百万元）|28,092|31,365|32,341|34,053|37,487| |同比增长率（%）|(13.3)|11.7|3.1|5.3|10.1| |每股收益（元）|3.94|4.40|4.54|4.78|5.26| |净资产收益率（%）|11.5|11.8|11.3|11.0|11.2| |毛利率(%)|26.2|25.2|24.6|25.8|27.2| |市盈率（倍）|5.7|5.1|5.0|4.7|4.3| |市净率（倍）|0.4|0.4|0.4|0.3|0.3| [5]

财务数据 - 2023年綜合營業額为人民幣2,511.4億元，同比增長21.3%[1] - 2023年股東應佔溢利為人民幣313.7億元，同比增長11.7%[3] - 2023年每股股東應佔溢利為人民幣4.40元，同比增長11.7%[4] - 二零二三年度华润置地有限公司營業額为251,137,103人民幣千元，较二零二二年增长21.4%[9] - 二零二三年度华润置地有限公司净利润为37,303,763人民幣千元，较二零二二年增长15.2%[9] - 二零二三年度华润置地有限公司每股盈利为4.40人民币元，较二零二二年增长11.7%[9] - 二零二三年非流动资产总额为406,816,262千元，较二零二二年的368,047,274千元有所增长[11] - 二零二三年流动资产总额为784,360,847千元，较二零二二年的713,284,627千元有所增长[11] - 二零二三年流动负债总额为584,205,857千元，较二零二二年的527,256,053千元有所增长[12] - 二零二三年资产总值减去流动负债后的净值为200,154,990千元，较二零二二年的186,028,574千元有所增长[12] - 二零二三年非流动负债总额为222,822,198千元，较二零二二年的212,368,798千元有所增长[13] 业绩总结 - 公司2023年实现营业额为2,511.4亿人民币，同比增长21.3%[39] - 核心净利润为277.7亿人民币，同比增长2.9%[39] - 公司在战略引领投资方面坚持量入为出，年内新获得项目68个，一二线城市投资占比92.8%[40] - 旗下76座购物中心实现零售额1,638.7亿元，同比增长44.2%[43] - 写字楼业务出租率提升2.6个百分点至81.8%[44] 财务费用和税务 - 财务费用中，银行及其他借贷、优先票据、中期票据等利息总额为101,563.96亿元，较去年增长10.3%[23] - 所得税开支中，企业所得税和预扣所得税合计为28,886.34亿元，较去年增长44.7%[23] - 土地增值税开支为11,915.85亿元，较去年增长27.8%[23] - 公司根据中国企业所得税法规定，大部分中国内地附属公司的税率为25%[24] - 中國内地成立公司向海外投资者宣派利润的股息应按10%的税率缴纳中國预扣所得税[24] 公司治理和股东事项 - 公司董事会已采纳香港联合交易所的企业治理守则[94] - 公司董事会已采纳上市发行人董事进行证券交易的标准守则[96] - 公司将暂停办理股东登记手续，以确保股东週年大会的出席和投票资格[100][101] - 股东需在规定日期前填妥股息货币选择表格，否则将自动以港币收取股息[103]

文章核心观点 华润置地发布公告，其关联公司进行上限为64.63576亿港元的定期贷款融资，公司和华润集团提供担保，贷款期限十二个月 [1] 分组1 - 借款人是Dragon Rider Development Limited，该公司持有华润置地全部发行股份45%的实益权益 [1] - 担保人是华润置地和华润(集团)有限公司 [1] - 贷款人是特定金融机构，代理行和担保代理行均为招商永隆银行 [1] - 定期贷款融资上限为64.63576亿港元，自融资协议签订日起计为期十二个月 [1]

组织架构调整 - 华润置地进行组织架构调整，将原有7个大区重组为5个大区，28个地区公司重组为20个地区公司 [1] - 原华北大区与原东北大区合并为北方大区，取消华中大区，其武汉公司、长沙公司划归中西部大区，郑州公司划归北方大区 [1] - 调整后形成华东、华南、深圳、北方、中西部五个大区，部分地区公司及人员将进行整合 [1] 业绩表现 - 2023年上半年，华北大区和东北大区签约额分别为282亿元和78亿元，东北大区签约额占比最低为4.6% [1] - 华东大区签约额最高为461亿元，占比27.1%，华北大区签约额占比16.6%，深圳大区排名第三为15.1% [1] - 2023年华润置地签约销售额为3070亿元，同比增加2%，行业排名保持第4 [4] - 2023年12月，公司投资物业实现租金收入25.4亿元，单月租金规模创历史新高，同比增加39.8% [4] 区域签约额与面积 - 2023年上半年，华北大区签约额28,205,643千元，占比16.6%，签约面积1,108,857平方米，占比15.8% [2] - 华东大区签约额46,125,260千元，占比27.1%，签约面积1,390,071平方米，占比19.8% [2] - 东北大区签约额7,818,056千元，占比4.6%，签约面积706,706平方米，占比10.1% [2] - 华中大区签约额14,959,793千元，占比8.8%，签约面积911,899平方米，占比13.0% [2] 组织调整目的与策略 - 公司此次组织架构调整旨在提升运营效率，推动管理扁平化、加强授权力度 [3] - 公司将更多资源和权力下放至地区公司，选拔优秀年轻干部进入管理团队和关键岗位 [3] - 部分员工将被输送到华润万象生活、友巢以及产业业务等领域，拓展职业发展道路 [3] 投资与商业运营 - 2023年华润置地共获取68个项目，全口径拿地金额1783亿元，拿地面积1294万平方米，权益比例71% [4] - 2023年全年投资物业累计租金收入256.3亿元，同比增加39.4% [4]