市场整体表现 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [26][27] - 全年销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [27] 企业业绩增长情况 - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，共有24家 [26][28] - 其中同比增幅大于30%的企业数量有12家 [26][28] - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，达到303.54亿元，同比大幅增长79.7% [28][31] - 嘉里建设全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，江山万里置业销售额174.50亿元，同比增长731.3% [31] - 从各规模档位看，100-300亿档位的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位 [34] 央国企与民企表现分化 - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企中增长的企业占比为28% [36] - 相比之下，民营房企业绩增长的企业占比为15.2%，混合所有制房企仅为12.5% [36] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [35] 行业新重点与发展方向 - 好房子和城市更新成为行业发展新重点 [37] - 行业已告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分 [38] - 中短期来看，京沪深杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关 [38] - 房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求 [38] 头部企业销售排名（操盘口径） - 2025年操盘金额排名前三的企业为：绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[5] - 2025年操盘面积排名前三的企业为：绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[5] 头部企业销售排名（全口径与权益口径） - 2025年全口径销售金额排名前三的企业为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[15] - 2025年权益销售金额排名前三的企业为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[15]

基金设立与备案 - 中信金石基金、华夏股权投资基金管理（北京）有限公司与华润置地控股有限公司于2025年12月25日成功设立润盈金石基金及润盈华夏基金 [2] - 该基金已完成在中国证券投资基金业协会的备案 [2] - 基金募集规模合计为人民币30亿元 [2] 基金策略与投资方向 - 本基金为Pre-REITs策略基金 [3] - 基金拟投资于华润置地旗下“在营+在建”的优质购物中心资产 [3] - 优先考虑通过装入公募REITs实现退出 [3] 合作模式与行业意义 - 本次合作再次打造了“私募基金+龙头产业方”的合作范式 [3] - 这是建设多层次REITs市场的又一成功探索 [3] - 基金由华润置地、国内领先的保险机构投资人及另类资产投资人共同参与投资 [2] 法律服务参与方 - 中伦律师事务所担任本基金的法律顾问 [3] - 法律服务范围包括基金设立、经营者集中申报、拟投项目法律尽职调查及交易侧全流程 [3] - 项目由合伙人魏轶东、刘洪蛟、薛熠负责 [3]

活动概况与政策背景 - 南宁市启动“好房子·悦生活”促消费专项活动 旨在通过“房产促销+土地推介+民生服务+文化展演”的融合创新模式 激发市场活力 服务市民安居乐业 [1] - 活动全面落实“因城施策”工作要求 推动房地产市场实现平稳健康发展 [1] - 2025年1—11月 南宁全市商品房网签成交面积同比增长4.9% 其中住宅网签成交面积同比增长9.1% [1] 需求端支持政策 - 南宁市持续释放政策红利以降低居民安居成本 2025年12月出台新政策 面向新婚 多子女家庭及实施住房以旧换新的居民提供最高6万元的购房补贴 [1] - 南宁市优化住房公积金贷款政策 支持力度显著加大 [1] - 2025年持续执行各类人才购房补贴 [1] 土地供应与市场选择 - 活动中重点推介23幅优质商住地块 总面积约1270亩 分布于青秀区 五象新区 西乡塘区等热点区域 [2] - 重点推介的城中村改造地块540余亩 涉及西乡塘区衡阳西路片区 江南区平阳村 兴宁区鸡村及高新区四联村等改造项目 [2] 市场参与方与促销活动 - 近40家品牌房企集中参展 包括中海 保利 华润 轨道 建宁 悦恒等 超百个楼盘项目参与 [2] - 房企推出专属折扣 特价房源 礼品派送等丰富促销活动 [2] - 广西北部湾银行等金融机构现场提供专业信贷咨询 推动政策红利与金融服务无缝衔接 [2] 活动内容与愿景 - 活动现场设置政策咨询区 土地规划展示区 房企展销区 金融服务区及新春年货市集 [2] - 活动持续至1月2日 期间将举办智慧家居体验 金融服务咨询 民俗文化表演 新春年货采购等一系列活动 [2] - 活动旨在为市民提供一站式服务 助力实现从“好房子”到“好小区 好社区 好城区”的美好生活愿景 为南宁市经济社会高质量发展注入新动力 [2]

公司融资活动 - 华润置地作为借款人与一家银行订立了贷款融资协议 [1] - 融资金额为人民币20亿元 [1] - 融资类型为可持续发展挂钩定期贷款 [1] - 贷款融资期限为36个月 [1] - 期限起算日为融资协议下首次提款或拟提款之日 [1]

贷款融资协议 - 公司作为借款人与一家银行订立了金额为人民币20亿元的可持续发展挂钩定期贷款融资协议 [1] - 该贷款融资期限为自首次提款或拟提款之日起计36个月 [1]

公司融资活动 - 华润置地作为借款人与一家银行订立贷款融资协议 [1] - 融资协议涉及金额为人民币20亿元的可持续发展挂钩定期贷款 [1] - 贷款融资期限为自首次提款日起计36个月 [1]

贷款融资 - 公司订立20亿元人民币可持续发展挂钩定期贷款融资协议[4] - 贷款融资期限为自首次提款日起36个月[4] 股权要求 - 华润集团需实益拥有及控制公司不少于35%已发行股本[5] - 截至公告日，华润集团持有公司约59.55%已发行股本实益权益[5] - 国务院国资委需实益持有华润集团多于50%已发行股本[5] 违约处理 - 违约事件发生时，贷款人可取消贷款额度[5] - 违约事件发生时，贷款人可要求公司偿还贷款及利息[6] 信息披露 - 公司将按规则在中报和年报持续披露相关责任情况[6]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

上海高端住宅市场年末供应与销售情况 - 2025年12月上海新房供应中单价10万+豪宅占比达30%，供应量环比前一个月上涨45% [1] - 12月最后一周约20个项目扎堆开盘，其中8个项目备案均价超10万元/平方米 [1] - 销售端出现“现象级热销”，典型项目如“安澜上海”首开销售额约90.77亿元，“中海·环宇玖章”首开售罄 [1][2] 代表性高端项目开盘详情 - “安澜上海”于12月26日首开，均价17.88万元/平方米，最高单套总价约1.46亿元，实现销售额约90.77亿元 [2] - “澐启滨江”二期于12月26日开盘热销，其首期于11月29日“日光”，两次开盘30天内累计销售66亿元 [2] - “中海·环宇玖章”于12月27日首开，推出90套房源，均价11.8万元/平方米，实现“日光”售罄 [2] - “外滩道”二期于12月28日开盘，均价13.88万元/平方米，当日去化109套 [3] - 12月开盘的单价10万+项目列表显示，多个项目均价在10.5万至17.88万元/平方米之间 [4] 全年高端市场表现与分化 - 2025年上海共有34个项目累计65次开盘“日光”，其中单价10万+豪宅项目有22个，累计实现35次“日光” [5] - 高端市场内部“冰火两重天”，12月以来开盘的单价10万+项目中，仍有接近六成项目开盘认购率不足30% [5] - 高端项目集中入市加剧客户分流，多数项目面临去化压力 [5] 头部房企年度业绩冲刺与竞争格局 - 2025年前11月上海房企权益销售金额前三名为华润置地（287.29亿元）、招商蛇口（285.05亿元）、保利发展（283.59亿元），彼此差距仅约2亿元 [6][9] - 华润置地权益销售金额前11月连升两位至首位，招商蛇口与保利发展紧随其后，年终冠军归属存悬念 [6][9] - 招商蛇口作为“安澜上海”联合开发商，该项目是其冲击榜首的关键变量 [6] - 中海地产前11月权益销售金额为168.38亿元，排名第五，正依靠“中海环宇玖章”和“安澜上海”冲刺全年业绩 [7] - 保利置业前11月权益销售金额排名第19位，推出了“誉静安”和“誉滨江”两大高端产品以期提升排位 [8] 上海市场的战略地位与行业展望 - 上海被视为中国房地产市场最健康、最具确定性的市场，其总价3000万以上豪宅成交占全国总量的一半 [10] - 上海房企格局已基本稳定，以深耕的国央企为主，但今年业绩差距小，排名仍有较大变数 [10] - 高端产品的去化情况将成为决定房企最终排名的关键变量 [10]

2025年济南土地市场总结 - 全年成交41宗城镇住宅用地 土地出让总面积超过123万平方米 [1] - 土拍市场由央企、国有控股企业及地方平台公司主导 成为拿地主力军 [1][5][6] 市场特征：低密度与高品质导向 - “低密度”成为土地出让关键词 孙村片区出现容积率仅1.05的年度最低密度住宅地块 [2] - 政策鼓励开发“精细化、品质化”的“好房子” 推动低密度地块供应 [2] - 在成交的37宗市本级住宅用地中 容积率1.8—2.5的地块成交16宗 容积率1.5—1.8(不含)成交6宗 [2] - 部分低密度地块受市场追捧 如容积率1.6的明湖热电厂地块作为首个高品质住宅地块溢价成交 [2] 核心区域地块热度高 - 全年10宗地块溢价成交 其中6宗位于文博西、盛福、科技城、北湖等城市核心区域 [3] - 核心区域地块溢价率与竞价轮次创近年新高 热点地块成交单价创下济南土拍单价新纪录 [3] - 盛福片区DSF-09-04地块竞价249轮 鏖战4个多小时 DSF-09-05-2地块竞价138轮、溢价率达51.97% [3][4] - 住宅用地成交单价在10000元/平方米以上的共有6宗(组团) [3] - 文博西片区两宗地块楼面价超20000元/平方米 分别为20232元/平方米和20300元/平方米 位列第一梯队 [3] 拿地企业结构分析 - 国资背景企业（央企、国有控股、地方平台公司）是2025年济南土地市场的绝对拿地主力 [5][6] - 具体拿地央企包括保利山东置业、华润置地、济南中海以及中建旗下济南城泰置业 [5] - 地方平台公司活跃 包括槐荫区国有资产运营有限公司、历城城市发展集团、济南天桥产业发展集团、济高控股集团、济南城市建设集团、济南城市发展集团、济南能源集团下属企业等 [5] - 民营企业参与有限 如来自东营的瑞马集团和来自济宁的山东海通所属济南海通参与了部分地块竞拍 [5] - 在全年供地减少的背景下 具有国资背景的公司增加土地储备的趋势更加明显 [6]