行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"看好"并维持[11] 核心观点 - 7月政策预期不应过高 但9月至Q4产业政策具备较强宽松预期 止跌回稳需进一步政策加码[2] - 行业量价快速下行阶段可能已过 核心区和优质房产存在结构性亮点[4] - 优质地产股当前股价较去年底部溢价不大 顺周期板块估值抬升提供补涨空间[4] - 建议关注轻库存、区域优质、产品力强的龙头房企 以及现金流稳定的经纪、商业地产和央国企物管[4] 市场表现 - 本周长江房地产指数下跌2.76% 跑输沪深300指数1.01个百分点 行业排名24/32[5] - 年初至今累计下跌0.45% 跑输沪深300指数3.50个百分点 行业排名29/32[5] - 开发类公司周度平均下跌6.02% 物业类下跌4.07% REITs类上涨0.64%[14] 政策动态 - 中央政治局会议强调高质量开展城市更新 防范化解重点领域风险[6] - 上海推进"两旧一村"改造 计划2024-2026年启动66个城中村改造项目 今年计划启动25个[6] - 北京完善生育支持政策 对多子女家庭购房给予支持[18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比下降19.1% 较上周扩大7.2个百分点[7] - 19城二手房成交面积四周滚动同比下降2.3% 较上周收窄3.0个百分点[7] - 7月37城新房成交同比下降18.3% 19城二手房下降4.4% 12城合计下降15.7%[7] - 年初至今37城新房累计下降4.9% 19城二手房累计增长15.3%[7] 政策空间分析 - 常规政策空间包括首付、利率、税费和限购等因城施策措施[8] - 超常规政策空间包括：房贷结构性工具、公积金贷款降息提额、大中城市旧改货币化等[8] - 防风险框架下产业政策目标明确 政策空间充足 未来宽松只是节奏问题[8]

行业销售表现 - 2025年1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [2][4] - 前7月TOP10房企销售门槛值同比增长5%，保利发展以1632亿元领跑，绿城中国、中海地产分别以1368亿元、1319亿元位列第二、第三 [2][3] - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额2111.6亿元，回落至历史较低水平，前7月累计操盘金额18638.4亿元，同比下降12.5% [9] 房企阵营分化 - 前7月销售额超千亿房企共5家（同比减少1家），均值1320.1亿元，500-1000亿阵营6家（持平），均值674.1亿元 [11] - 7月TOP10房企中建发房产、越秀地产、中国金茂销售额均不足百亿元，但万科单月达130亿元，滨江集团超80亿元 [6] - 百强房企权益销售额14522.5亿元，权益销售面积7451.8万平方米 [4] 区域市场动态 - 7月30个重点城市新房成交规模836万平方米，环比6月1034万平方米下降19.1%，前7月累计成交同比基本持平 [14] - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线如天津、武汉、南京可能复苏，高得房率新规住宅产品将推动市场稳中微增 [14] - 成都发布楼市"新政17条"，北京、广州等地优化公积金政策，全国26省市专项债收购闲置土地总金额超5000亿元（已发行1386亿元） [15] 政策与行业趋势 - 中央政治局会议强调宏观政策将适时加力，保持连续性稳定性，城市更新成为房地产领域聚焦点 [15] - 行业预计政策将进一步加力支持，推动市场止跌回稳，"好城市+好房子"存在结构性机会 [2][15]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [5][7] 核心观点 - 7月市场热度走低，TOP100房企单月操盘口径销售金额2112.2亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1][14] - 1-7月TOP100房企操盘口径销售金额18639.1亿元，同比降低12.5%，权益口径销售金额14654.8亿元，同比降低13.5% [1][14] - 不同梯队房企销售额同比均下跌，TOP21-30房企跌幅最小（操盘口径-6.3%，权益口径-6.8%），TOP10房企跌幅最大（操盘口径-14.9%，权益口径-14.7%） [2][16][18] - 销售门槛普遍下降，50强门槛跌幅最小（-2.7%），100强门槛跌幅最大（-22.2%） [3][28] - 7月TOP40房企中有11家实现单月同比正增长，越秀地产表现最佳（+12.6%） [4][33] 重点公司表现 - 保利发展1-7月累计操盘销售金额1501.1亿元（-16.9%），绿城中国1368.0亿元（-7.3%），中海地产1253.5亿元（-18.3%） [4][34] - 越秀地产1-7月累计操盘销售金额同比增长20.4%，建发房产增长5.5%，华发股份增长2.1% [4][34] - 7月单月保利发展销售165亿元（-28.3%），招商蛇口147亿元（-4.5%），绿城中国146.9亿元（-30.1%） [4][33] 投资建议 - 政策进入深水区，力度可能超过2008、2014年 [5][37] - 行业竞争格局改善，头部国央企和优质民企更受益 [5][37] - 建议关注一线及核心二线城市布局的房企 [5][37] - 推荐标的包括绿城中国、建发国际、华润置地、招商蛇口、保利发展等 [5][10][37]

上海市第六批次土拍概况 - 上海市第六批次土拍共计揽金2896亿元，整体溢价率达到2233% [2] - 共有8宗地块挂牌出让，其中7宗地块溢价成交 [2] - 核心地块吸引中海地产、招商蛇口、保利地产、绿城中国、安徽高速地产等多家知名房企参与 [2] 徐汇区XH-02单元051-11地块 - 该地块出让面积470549平方米，成交价1225亿元，单价达2003万元/平方米，刷新全国楼面价纪录 [2] - 地块起拍价1001亿元，经过28轮竞价，溢价率2237% [3] - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，该公司成立于2024年1月，注册资本155亿元 [3] - 上海祺祥实际控制人叶舒祺关联企业达15家，涉及房地产、制造业等多个行业 [3] 叶华彪家族背景 - 叶舒祺父亲叶华彪为上海市台州商会常务副会长、屹丰汽车科技集团董事长 [4] - 屹丰汽车集团是世界最大汽车模具制造商，为奔驰、宝马、大众等主机厂提供配套 [4] - 叶华彪已布局投资业务，投资智己汽车、奇瑞汽车、吉利自动驾驶等项目 [4] 其他核心地块成交情况 - 静安区C050202单元053-b-1地块由中海地产以5363亿元竞得，起拍价4871亿元 [5] - 虹口区北外滩地块由绿城集团以6471亿元拿下，参与房企包括华润置地、招商蛇口等 [5] - 绿城集团在徐汇区滨江板块开发的豪宅绿城·潮鸣东方销售良好，开盘认筹率约160% [5] - 浦东新区唐镇地块由招商蛇口+中旅联合体以273亿元竞得，溢价率超40% [6] 土地市场分化现象 - 青浦区QPC10004、QPC10005单元47-04地块仅有联发集团1家参与，成交价2195亿元 [6] - 头部房企集中争夺市中心优质地块，中环以内板块房价表现坚挺 [6]

土地市场表现 - 2025年1月至7月百强房企拿地总额达5783亿元，同比增长34.3%，增幅较1月至6月小幅提升1个百分点 [1] - 绿城中国以1116亿元新增货值占据榜单第一，中海地产和保利发展分别以935亿元、907亿元居第二、三位 [1] - 前十强房企前7个月新增货值总额6871亿元，占百强房企新增货值总额的43.5% [1] - 核心城市优质地块竞争激烈，南京NO.2025G47地块经过89轮竞价成交，苏州工业园区双湖地块经过49轮竞价成交 [1] - 上海徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块成交楼面价约为20.03万元/平方米，刷新全国涉宅用地成交楼面价纪录 [1] 房企销售表现 - 2025年前7个月百强房企累计实现销售操盘金额18638.4亿元 [1] - 7月百强房企实现单月销售操盘金额2111.6亿元 [2] - 保利发展以1501.1亿元的销售操盘金额排名榜首，绿城中国、中海地产、华润置地销售金额均超过1000亿元 [2] - 招商蛇口实现销售操盘金额993亿元 [2] 市场趋势分析 - 房企土拍争夺激烈主要由于企业紧抓"窗口期"补仓核心城市优质地块，同时各地积极释放稀缺地块吸引投资 [2] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交 [2] - 7月30个重点城市新房成交规模约836万平方米，前7个月累计成交规模与去年同期基本持平 [2] - 8月新房成交绝对量将延续低位波动，累计同比降幅或将延续5%以内 [3] - 核心一、二线城市热度将迎来阶段性回落，部分二线城市或迎来阶段性复苏 [3] - 高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市将延续市场稳中微增态势 [3] - 房地产市场仍处于波动调整过程中，"好城市+好房子"具备结构性机会 [3]

土地市场整体表现 - 2025年1—7月TOP100房企合计拿地金额达5783亿元 同比增长34_3% [1] - 核心城市优质地块竞争激烈 房企通过核心城市地块积极补仓 [1] - 各地积极释放优质地块吸引房企投资 推动土地市场热度延续 [1] 头部房企拿地情况 - 中海地产 绿城中国 保利发展位居拿地金额前三 分别为542亿元 522亿元和424亿元 合计占比26% [1] - 绿城中国以248万平方米拿地面积居首 保利发展和中海地产分别为205万平方米和203万平方米 [1] - 绿城中国以1116亿元新增货值位列第一 中海地产935亿元第二 保利发展907亿元第三 [2] - TOP10企业新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43_5% [2] 企业类型与区域分布 - 央国企占据拿地主导地位 滨江集团等民企进入金额前十 民营房企延续区域深耕策略 [2] - 长三角TOP10企业拿地金额1802亿元居首 京津冀894亿元第二 中西部457亿元第三 [2] - 招商蛇口 建发房地产在多个重点城市表现亮眼 体现全国多点补仓策略 [2] 行业趋势与策略 - 房企聚焦"北上深杭"等热点城市核心地块 预计高溢价成交仍将持续 [3] - 供地端"缩量提质"模式延续 部分城市或优化供地结构吸引投资 [3] - 产品力竞争升级 得房率提升和外立面材料升级成为新趋势 [3] - 房企需提升设计能力 打造"好房子"以应对未来周期考验 [3]

市场表现 - 上证指数下跌0 37%，上证城镇基建指数下跌0 46%，报1237 37点，成交额200 49亿元 [1] - 上证城镇基建指数近一个月上涨6 04%，近三个月上涨6 76%，年至今下跌1 59% [2] 指数构成 - 上证城镇化指数系列包括1条城镇化指数和6条子指数，分别为智慧城镇、智能交通、绿色城镇、城镇基建、城镇交通、城镇消费，基日为2012年06月29日，基点为1000 0点 [2] - 上证城镇基建指数十大权重股为中国建筑（9 44%）、中国中铁（6 99%）、保利发展（6 86%）、中国电建（6 75%）、海螺水泥（6 75%）、中国铁建（4 46%）、中国能建（4 0%）、中国交建（3 94%）、中国化学（3 53%）、张江高科（3 04%） [2] 行业分布 - 上证城镇基建指数持仓样本中工业占比57 81%、房地产占比31 30%、原材料占比10 90% [3] - 指数样本每半年调整一次，调整时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日，权重因子随样本定期调整而调整 [3]

行业销售表现 - 2025年7月TOP100房企销售额2366亿元 同比下降18_2% [1] - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730_1亿元 同比下降13_3% [1] - 7月仅近3成百强房企单月销售同比正增长 [1] - 销售额突破千亿房企仅剩5家 保利发展以1632亿元居首 绿城中国(1368亿元)和中海地产(1319_5亿元)紧随其后 [2] 头部房企销售排名 - 7月单月操盘销售金额保利发展以165亿元领跑 招商蛇口147亿元位列第二 [1] - 绿城中国、万科A和华润置地7月销售额在120-147亿元区间 [1] - 中国海外发展、中国金茂和龙湖集团7月销售额在72-112亿元之间 [1] - 前7个月累计销售前50强房企中有16家实现操盘金额正增长 [1] 土地市场动态 - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额5783亿元 同比增长34_3% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团等民企进入前二十 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值居首 中海地产(935亿元)和保利发展(907亿元)分列二三位 [2] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米楼面价刷新全国纪录 [2] 政策与市场展望 - 中央政治局会议强调"高质量开展城市更新" [3] - 一线城市住宅地块供应量增加 北京上海成交均价上升 广州均价下降 深圳供应量有限 [3] - 行业预计需2年修复居民资产负债表 政策将持续聚焦"止跌回稳" [3] - 城市更新相关配套政策有望加速落地 [3] 房企竞争策略 - 持续购置新地块成为房企管理现金流和盈利水平的关键 [3] - 新地块销售速度通常快于旧库存 有助于维持竞争力 [3] - 核心城市优质地块竞争激烈 房企竞拍热情高涨 [2]

土地市场整体表现 - 2025年7月全国商住办用地成交建面4194万平方米，环比下降13%，成交金额环比下降18%，呈现季节性回落[1] - 7月平均溢价率9.9%，创2025年二季度以来新高，深圳、上海、苏州等城市刷新楼板价纪录，呈现"点状高热"特征[1] - 30家典型企业7月拿地总金额529亿元，环比下降16%但同比增长超50%，较去年月均水平增长5%[9] 企业拿地格局 - 新增货值百强门槛值27.6亿元同比下降10%，但总价和建面门槛分别同比提升16%和11%，反映企业更聚焦高价值地块[3] - 中海地产、绿城集团前7月拿地货值均超1000亿元，TOP5门槛737亿元与TOP10门槛257亿元形成明显断档[3][13] - 销售百强房企中TOP10新增货值占比达70%，TOP11-50合计占比22%，后50强仅占8%，头部集中度持续提升[6] 区域与城市分化 - 核心城市优质地块地价创新高，中海、绿城单月在一线城市拿地超150亿，招商蛇口在沪深拿地近70亿[9][13] - 新增土储百强货值总额13295亿元同比增长17%，但建面同比下降1.2%，印证投资向高能级城市核心地段集中[4] - 预计下半年更多"断供优质板块"宅地入市，郊区及低能级城市土地市场将持续遇冷[10] 企业投资策略 - 百强房企拿地销售比回升至0.3，达到2021年水平，但销售TOP100中仍有半数房企未新增土储[6][7] - 央国企占据主导地位，民企仅在部分止跌城市寻找机会，城投公司承担托底角色[10] - 典型企业保持"以销定投"策略，中海、绿城、保利发展包揽新增土地价值和建面榜单前三[20][21] 数据榜单摘要 - 2025年1-7月新增土地价值TOP3：中海地产658.1亿、绿城中国602亿、保利发展512.2亿[20] - 新增土地建面TOP3：中海地产303.1万方、绿城中国277万方、保利发展230.5万方[20] - 单月拿地金额领先企业：中海地产1315.5亿、绿城中国1116亿、保利发展943亿（1-7月累计）[13]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[1] 房地产行业核心观点 - 中央政治局会议提出高质量开展城市更新工作，财政部强调加大财政逆周期调节，预计专项债持续发行落地，支持房地产新增需求[3] - 房地产销售动能减弱，板块低位震荡，短期走势受政策影响较大，建议关注政策博弈带来的反弹机会[3] - 中期需关注销售回暖及房企基本面改善，长期看行业周期筑底向上，竞争格局优化将推动估值回升[3] - 推荐关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头，如保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）[3] 建筑材料行业核心观点 - 生态环境部发布玻璃及矿物棉工业污染防治技术指南，覆盖95%以上相关企业，水泥行业需在2025年底前完成产能整改[4] - 水泥及玻璃行业面临需求疲软、产能过剩问题，政策落地将提升环保标准，控制产能，改善企业经营及利润[4] - 下半年基建发力预计提振水泥需求，专项债发行改善工地资金状况，看好水泥企业盈利修复[4] - 推荐关注基本面稳健、股息率理想的水泥企业，如海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）[4] - 消费建材需求平稳，6月建筑及装潢材料零售额同比增长1.0%，1-6月累计增长2.6%[5][7] - 城市更新及老旧小区改造加速推进，叠加二手房成交提升及消费补贴投放，刺激消费建材需求[7] - 消费建材企业通过渠道优化、降本增效等策略改善销售及利润率，推荐关注北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）[7] 行业数据与表现 - 申万房地产板块近两周上涨0.66%，跑赢沪深300指数0.24个百分点，年初至今累计下跌2.94%[15] - 申万建筑材料板块近两周上涨6.23%，跑赢沪深300指数5.81个百分点，年初至今累计上涨11.96%[29] - 水泥市场均价为320元/吨，较上周下滑4元/吨，需求疲软导致价格弱势运行[36] - 平板玻璃均价为1244元/吨，环比上涨26元/吨，但下游拿货情绪减退[42] - 光伏玻璃价格持平，2.0mm厚度均价为10.5元/平方米，部分企业计划提价0.5-1.0元/平方米[46]