报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 销售规模第一，龙头地位稳固；融资成本降低，信用优势明显 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年年报及2025年一季报，2024年营业总收入3116.7亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.0亿元，同比下降58.56%；2025年一季度营业总收入542.7亿元，同比增长9.09%，归母净利润19.5亿元，同比下降12.27% [1] 点评 销售规模第一，龙头地位稳固 - 2024年签约面积1797万平方米，同比下降24.7%，签约金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年居行业第一；深耕38个核心城市销售占比达90%，同比提升2个百分点，市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三；2025年一季度签约金额630.27亿元，同比增长0.07%，签约面积308.07万平方米，同比下降16.03% [2] - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%；2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一；2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%位于北上广一线城市核心区域核心板块 [2] 直接融资提升，信用优势明显 - 2024年末直接融资余额699亿元，占比20.03%，较上年提升3.72个百分点，市场首单纯现金融资的85亿元定向可转换公司债券获批复 [3] - 债务结构优化，长期债务占比提升8个百分点至39.6%，连续4年提升 [3] - 融资成本降低，新增有息负债综合成本降至2.92%，有息负债综合融资成本降至3.1%，均创历史新低 [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调2025/2026年归母净利润预测为55.0/58.7亿元，新增2027年预测为61.1亿元，对应2025 - 2027年EPS分别为0.46/0.49/0.51元，当前股价对应PE为18.2、17.1、16.4倍 [4] 公司盈利预测与估值简表 - 2023 - 2027年营业收入分别为3468.28亿、3116.66亿、2769.00亿、2318.44亿、2262.67亿元，增长率分别为23.42%、 - 10.14%、 - 11.15%、 - 16.27%、 - 2.41% [5] - 归母净利润分别为120.67亿、50.01亿、54.96亿、58.67亿、61.12亿元，增长率分别为 - 34.23%、 - 58.56%、9.88%、6.76%、4.17% [5] 财务报表预测 利润表 - 2023 - 2027年营业收入、营业成本、各项费用、利润等指标有相应预测数据 [11] 现金流量表 - 2023 - 2027年经营、投资、融资活动现金流及净现金流有相应预测数据 [11] 资产负债表 - 2023 - 2027年资产、负债、股东权益等项目有相应预测数据 [12] 盈利能力与偿债能力 盈利能力 - 2023 - 2027年毛利率、EBITDA率等指标有相应数据 [13] 偿债能力 - 2023 - 2027年资产负债率、流动比率等指标有相应数据 [13] 费用率、每股指标与估值指标 费用率 - 2023 - 2027年销售、管理、财务等费用率及所得税率有相应数据 [14] 每股指标 - 2023 - 2027年每股红利、每股经营现金流等指标有相应数据 [14] 估值指标 - 2023 - 2027年PE、PB等指标有相应数据 [14]

房企"五一"营销活动 - 保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂和金地集团等多家房企在长假前夕发布项目营销活动消息，包括买房送黄金、到访报销高铁票、总经理直签房源等揽客促销活动 [2] - 招商蛇口徐州公司推出购买商办产品最高赠送888克黄金，购买住宅最高赠送88克黄金的活动 [3] - 招商序项目认购指定房源送88克黄金，购房享受116666元专属优惠礼金，同时购买住宅和车位减少2万元房款 [4] - 广州地铁地产珑玥上城、科城新世代、凯德·中新里等推出限时秒杀特惠房，中建海丝城、康大龙祥汇等推出九八折活动 [4] - 金地集团北方区域公司推出优惠购房好礼活动，如北京金地华萃西山墅项目最高可享240万元折扣优惠，到访领取戒台寺门票和家电等豪礼 [4] - 金地天津时光印项目推出京冀客户报销高铁票（最高120元/人）活动，金地沈阳中央公园、首府金地城、九阙府各推出15套总经理直签房源 [4] - 南山地产联动深圳、北京、上海等八城项目推出"八城钜惠，N重好礼"活动，上海南山璞缦项目提前一周准备示范区实景打造 [5] 行业营销策略与竞争 - "五一"假期是第二季度业绩的重要营销节点，公司上下十分重视，总部负责人将到售楼处现场"督战" [2] - 信达地产华中区域公司提前部署全域营销策略，明确各部门职责，细化指标达成路径，强化跨部门协作效率 [4] - 各一线营销团队全面动员，集体宣誓，以冲刺姿态迎战二季度关键节点 [4] - 新盘竞争激烈，房企提前约好客户假期看房，目标是五天吸引千人到访售楼处 [5] - 品牌房企在"五一"节点积极推货，加速营销去化，传递出行业止跌回稳的积极信号 [5] "好房子"标准与市场影响 - 住建部发布的"好房子"标准《住宅项目规范》于5月1日起正式施行，成为市场关注的新焦点 [6] - 广州市累计有16个项目抢跑推货，出现今年以来周度推货量最高纪录 [7] - "好房子"标准落地是房地产市场从"增量市场"向"品质生活"转型的重要标志，将深刻改变供需关系并重塑行业格局 [7] - 未来住宅产品升级换代将是市场趋势，刚需项目通过"好房子"升级增强性价比，高端项目提高定价空间增加利润率 [7] - 房企能否以品质和服务赢得消费者信任将成为未来竞争的关键所在 [7]

行业集中度 - 2025年1-4月销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，头部企业市场集中度持续提升[1][23] - 销售TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50及后50强房企新增货值占比分别为14%、6%、7%和3%，资源进一步向头部倾斜[23] - 百强房企拿地销售比稳定在0.30，较2024年末提升0.13，中国金茂、滨江集团、绿城中国等头部房企拿地销售比显著高于行业均值[23] 土地市场表现 - 前4月百强房企新增土储货值、总价、建面分别为8309亿元、4285亿元和3915万平方米，同比分别增长23.6%、41.5%和3.2%，核心城市优质地块供应推动金额增幅显著[21] - 全国300城4月经营性土地成交建面2698万平方米，同比下降23%，但环比上升50%，南京、杭州等核心城市成交活跃，平均楼板价同比上涨14%至3280元/平方米[14] - 百强门槛值分化明显：新增货值门槛17.6亿元（同比-7%）、总价门槛8.1亿元（同比+26%）、建面门槛19万平方米（同比+3%）[17][18] 企业投资动态 - 花海置新、绿城中国、中国金茂位列新增土地货值前三，分别为642.2亿元、642.0亿元和608.7亿元，中海地产、保利发展紧随其后[3] - 新增土地价值榜单中，中国金茂以355.9亿元居首，绿城中国（355.0亿元）、华润置城（329.4亿元）分列二三位；绿城中国同时以153.0万平方米领跑新增建面榜单[8] - 央国企为竞拍主力，多数房企尚未重启投资，头部企业加速优化高能级城市土储，中小房企受流动性压力收缩投资半径[13][26] 区域市场分化 - 北京、杭州、广州、南京等一线及强二线城市土地溢价率攀升，核心地块频现高溢价成交，三四线城市量价持续回缩[26] - 杭州、南京、厦门单城成交总价超50亿元，南京、杭州等5城成交建面超50万平方米，优质用地占比高位支撑楼板价[14] - 市场回暖呈现结构性特征，三四线城市复苏动能不足，改善需依赖区域经济基本面修复及政策持续性[26]

行业整体表现 - 2025年1-4月TOP100房企拿地总额达3608亿元 同比增长26.6% 但增幅较上月减少4.0个百分点 [1] - 22城同期住宅用地土地出让金同比增长超40% 核心城市如北京、杭州、成都等出现高溢价地块 [1] - 长三角城市群以1146.7亿元拿地金额位居四大城市群之首 京津冀和中西部分别以698亿元、289亿元位列第二、第三 [4] 头部企业竞争格局 - 绿城中国以642亿元新增货值位列榜首 中国金茂(590亿元)和保利发展(501亿元)分列二、三名 TOP10企业新增货值总额占TOP100的43.5% [4] - 权益拿地金额前三名为绿城中国(313亿元)、中海地产(273亿元)和滨江集团(270亿元) [7] - 权益拿地面积前三名为绿城中国(139万m²)、邦泰集团(124万m²)和衡南县发展集团(122万m²) [7] 区域市场分化特征 - 北京朝阳城市发展集团以255亿元全口径新增货值跻身TOP10 显示一线城市国企拿地活跃度提升 [13] - 粤港澳大湾区企业保利置业(38亿元)、越秀地产(34亿元)领衔区域拿地金额榜 但规模显著低于长三角头部企业 [6] - 部分非核心城市如衡南县发展集团、海润城发等进入拿地面积TOP20 反映低线城市土地市场结构性机会 [7][8] 企业战略动向 - 央企保利发展实现拿地金额(249亿元)与新增货值(501亿元)双TOP5 保持全国化布局强度 [7][4] - 区域型房企滨江集团权益新增货值达430亿元 权益占比高达96.8% 显示深耕长三角的战略定力 [13] - 越秀地产全口径新增货值401亿元中权益占比仅32.2% 反映合作开发模式扩张特征 [13]

行业现状与公司地位 - 房地产行业2024年普遍承压，龙头房企也面临市场冲击 [1] - 保利发展凭借战略布局和执行能力在逆势中保持行业第一地位，2024年销售额稳居榜首 [1] - 2025年全国两会首次将"好房子"写入政府工作报告，公司对"好房子"的布局优于同行 [1] 销售业绩与市场表现 - 2024年公司签约金额3230.29亿元，权益销售比创近年新高，成为仅有的两家销售额超3000亿元的房企之一 [2] - 38个核心城市销售占比提升，一线城市四季度销售面积同比增长40% [2] - 2022年后增量项目销售近2000亿元，占比约60% [2] - 14个城市市场占有率居第一梯队，16个城市连续三年稳居当地前列 [2] 战略调整与执行成效 - 2021年提出去"五化"趋势判断（去金融化、去杠杆化、去库存化、去多元化、去规模化）并迅速执行 [3] - 2023-2024年连续两年销售额行业第一，库存有效减少 [3] - 2024年通过"调转换退"盘活未开工土地270万平方米，资源周转效率提升 [4] 财务表现与融资优势 - 2024年营业收入3116.6亿元，归母净利润50.01亿元，归母扣非净利润42.56亿元 [5] - 主动压降有息负债54亿元，存量有息负债综合成本降至2.92%（较上年降22基点） [7] - 公司债利率低至2.20%，中期票据利率2.30%，为同期最低水平 [7] - 经营性现金流连续七年为正，2024年净额63亿元，在手现金1342亿元 [7] - 2025年获批85亿元定向可转债融资，公司债获"AAA"评级 [8] 产品力与创新实践 - 产品力排名从2021年第九跃升至2024年行业第二，"天悦人和"三大产品系全面落地 [9] - 宁波天珺、上海琅悦等项目首开去化率超70%，销售流速居板块前三 [9] - 2024年竣工交付16.5万套住宅，22个项目获市级以上施工示范工地称号 [9] - 海南试点"快建体系"实现拿地后14个月竣备，工期压缩30%以上 [10] 多元业态与未来布局 - 商业运营项目出租率连续三年提升，租赁住房品牌"和寓"在营规模超4.5万间 [10] - 物业服务第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9% [10] - 计划在核心城市持续储备土地，利用低融资成本优势巩固发展定力 [10]

报告公司投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为“买入”，原评级也是“买入”，板块评级为“强于大市” [2] 报告的核心观点 - 保利发展2024年营收业绩承压，2025Q1营收同比恢复正增长且业绩降幅收窄，未来业绩有保障；一季度盈利能力较2024年全年有所回升，但同比均下降；债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低；经营性现金流持续为正，注重现金流管理；销售稳居行业第一，销售权益比例大幅提升，核心城市市占率提升；合理控制拿地节奏，多种方式优化土储结构；多元业务规模持续扩大，实现协同 [5][8] - 公司作为央企龙头，销售规模稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻，在行业竞争格局优化背景下市占率仍有较大提升空间，多元融资渠道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，积极制定估值提升计划增强市场信心，但考虑当前行业销售持续低迷及年报最新情况，下调2025 - 2026年盈利预测，仍维持“买入”评级 [6][7] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年公司实现营业总收入3116.7亿元，同比下降10.2%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%；2025Q1实现营业总收入542.7亿元，同比增长9.1%；归母净利润19.5亿元，同比下降12.3% [5] - 2024年总营收下降因房地产项目交付结转规模下降，结算面积2040万平，同比下降17.8%，结转收入2874亿元，同比下降10.9%；归母净利润下降原因包括结转毛利率下降、计提资产与信用减值损失增加、投资收益下降、少数股东损益占比提升、三费率提升等 [8] - 2025Q1营收同比增长，但受项目结转毛利率和投资收益下降影响，归母净利润同比下降，不过营收恢复正增长且业绩降幅较2024年全年明显收窄；2025Q1末预收账款为3401亿元，较2024年末增长1.4%，预收账款/上年营收为1.09X，较2024年末提升0.01X，未来业绩有保障 [8] 盈利能力 - 2024年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.9%、3.1%、1.6%，同比分别下降2.1、2.0、1.9个百分点；2025Q1分别为16.1%、6.2%、3.6%，同比分别下降2.5、1.8、0.9个百分点 [8] - 受利润率与权益乘数下滑影响，2024年公司ROE为2.5%，同比下降3.5个百分点，2025Q1年化后的ROE同比下降0.5个百分点 [8] 债务与融资 - 截至2024年末，公司有息负债规模3488亿元，同比下降1.5%，连续两年实现有息负债压降；直接融资占比提升，2024年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比21.6%，年末直接融资余额699亿，占有息负债比重20.0%，同比提升3.7个百分点；拓展创新融资渠道，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会批复，计划发行85亿元可转债；2024年新增持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营贷余额310亿元 [8] - 期限结构持续优化，一年内到期的有息负债占比24.3%，三年以上到期的占比同比提升8个百分点至39.6%，连续4年提升；融资成本不断下降，2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.10%，均创历史新低 [8] - 截至2025Q1末有息负债3644亿元，同比下降1.4%；剔除预收账款后的资产负债率为65.1%，同比下降2.0个百分点；净负债率62.6%，同比下降7.2个百分点；现金短债比1.77X，同比下降0.22X，始终处于“绿档房企”行列 [8] 现金流管理 - 截至2024年末，公司货币资金1342亿元，同比下降9.3%；并表口径已售待回笼资金832亿元，未来可动用资金充裕；2024年公司经营活动现金流净流入63亿元，同比减少55.1%，主要因销售回款收缩，2024年销售回款3277亿元，同比下降23.9%，但连续七年为正；筹资性现金流净流出190亿元，较2023年净流出500亿元明显改善 [8] - 公司注重现金流安全性，采取加快销售资金回笼、盘活受限资金、以销定产实现资金支出动态平衡等措施；2025Q1末公司货币资金1482亿元，同比增长14.4%，经营性现金流净流入17亿元，销售回款704亿元，同比增长22.1%，销售回款率为111.7%，同比提升20.2个百分点 [8] 销售情况 - 2024年公司实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%，稳居行业第一；销售面积1797万平，同比下降24.7%；销售均价1.80万元/平，同比提升1.6%，受益于布局城市能级提升，销售均价已连续4年稳步提升；销售权益比78.8%，同比提升6.4个百分点；市场占有率为3.3%，同比下降0.3个百分点 [8] - 2024年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点，38个核心城市销售市占率达7.1%，同比提升0.3个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三；销售稳居第一得益于提高存量项目竞争力和高效开发销售增量项目 [8] - 2025Q1公司实现销售额630亿元，同比增长0.1%；销售面积308万平，同比下降16.0%；销售均价2.05万元/平，同比大幅提升19.2%；销售权益比例为78.7%，同比提升2.8个百分点 [8] 拿地与开发 - 2024年公司拿地金额683亿元，同比下降58.1%；拿地强度21%，同比下降18个百分点；权益拿地金额602亿元，拿地权益比例提升至88%，同比提升5个百分点，创近十年新高；楼面均价2.08万元/平，同比增长36.9%；2022 - 2024年三年内，合计拿地金额近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一；99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于一线城市的核心区域核心板块；当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元；积极推进存量土地调规与退换地，已完成约270万平存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿；截至2024年末，土地储备建面约6258万平，其中增量项目约1000万平，存量项目约5280万平，同比下降20%，在手资源结构不断优化 [8] - 2025Q1公司拿地金额180亿元，同比增长260.0%，拿地强度29%，同比提升21个百分点，楼面均价1.65万元/平，同比增长94.9% [8] - 2024年公司新开工1276万平，同比下降14.4%，完成计划的70.9%；竣工面积3257万平，同比下降19.6%，完成计划的95.8%；2025Q1公司新开工166万平，同比下降41.3%，竣工面积721万平，同比增长33.0%；2025年全年公司计划完成房地产相关产业直接投资2010亿元，计划新开工800万平，竣工2540万平，新开工、竣工与2024年实际完成值相比分别下降37%、22% [8] 多元业务 - 保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质，截至2024年末，合同管理面积9.9亿平，在管面积8.0亿平，同比分别增长0.7、0.8亿平；全年实现营收163.4亿元，同比增长8.5%，归母净利润14.9亿元，同比增长6.6%；市场化能力不断增强，2024年新拓第三方项目单年合同金额约30.1亿元，其中核心50城的新拓第三方项目合同额占比达79.5%；商写、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态新拓展合同金额占比达75.9%，同比提升10.3个百分点，非住业态结构优化 [8] - 资产经营方面，截至2024年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平，全年实现收入40亿元，年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元；在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47% [8] 盈利预测与估值 - 预计公司2025 - 2027年营业收入分别为2977 / 2899 / 2876亿元，同比增速分别为 - 4% / - 3% / - 1%；归母净利润分别为50 / 51 / 53亿元，同比增速分别为1% / 2% / 4%；对应EPS分别为0.42 / 0.43 / 0.45元；当前股价对应的PE分别为19.8X / 19.4X / 18.7X [6]

行业整体表现 - 2025年4月新房成交环比回落，规模与去年同期基本持平 [12][13] - 百强房企4月销售操盘金额2846.8亿元，环比下降10.4%，同比下降8.7% [13][14] - 5月新房成交预期延续低位波动，同比或持平去年，呈现弱修复态势 [14][21] 房企销售排名 操盘金额TOP10 1. 保利发展（806.1亿元） 2. 绿城中国（710.2亿元） 3. 中海地产（631.9亿元） 4. 华润置地（616.1亿元） 5. 招商蛇口（473.1亿元） [2][4] 操盘面积TOP10 1. 保利发展（394.3万平方米） 2. 绿城中国（310.2万平方米） 3. 万科地产（305.6万平方米） 4. 中海地产（298.5万平方米） 5. 华润置地（262.6万平方米） [2][4] 全口径金额TOP5 1. 保利发展（876.1亿元） 2. 华润置地（685.0亿元） 3. 中海地产（665.2亿元） 4. 招商蛇口（497.8亿元） 5. 绿城中国（477.2亿元） [8][9] 梯队门槛变化 - TOP20房企销售门槛同比下降8.9%至112.6亿元 - TOP10/30/50门槛同比提升，TOP100门槛下降3.1%至17.9亿元 [17] 区域市场特征 - 京沪深杭蓉等核心城市一二手房成交环比均降，需求进入瓶颈期 - 武汉、天津等二线城市呈现止跌企稳迹象，弱二线及三四线城市去化压力仍大 [21] 数据说明 - 统计口径为企业操盘数据，含代建业务，时间跨度为2025年1-4月 [6]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[9] 报告的核心观点 - Q1投资边际转积极，估值仍存修复空间 周期压力已在后端业绩有所兑现，再次大幅下行压力不大 投资边际转积极，重视库存去化与存量盘活，资产质量逐渐优化 可转债提升资金实力，重视股东回报与市值管理 行业格局优化则为长期确定性逻辑，央企龙头仍存估值提升空间[2] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司实现营收3117亿元（-10.1%），归母净利润50亿元（-58.6%），扣非归母净利润43亿元（-63.9%） 2025Q1公司实现营收543亿元（+9.1%），归母净利润20亿元（-12.3%）[6] 事件评论 - 周期压力在后端兑现，毛利率下行与资产减值拖累业绩表现 2024年公司营收下降主因交付结转规模下降，结算均价提升难抵交付规模下行 周期压力下毛利率承压，叠加资产减值准备计提，业绩表现弱于营收 2025Q1竣工提速支撑营收增长，但综合毛利率下行压制业绩 后续虽2025年竣工预期下行，但销售均价上涨有望在后端兑现，已售未结资源支撑收入，结算端毛利率或仍有压力，但盈利能力有望逐步探底，资产减值体量平稳，推进土地置换与调规有望改善土储质量，公司未来业绩仍承压但预计优于行业平均水平[12] - 开工目标审慎，2025Q1投资边际转积极 2024年受行业需求低迷与供货节奏影响，公司销售金额、面积下降，拿地端更为审慎与聚焦 2025Q1公司销售金额同比微增，区域聚焦结硕果，投资适度转积极 2025年开工目标对全年供货有所压制，但考虑存量项目去化和在手土储，叠加投资边际转积极，公司全年销售排名仍将稳居前列[12] - 可转债发行在即，愈发重视市值管理 不超过85亿可转债申请已获证监会同意注册批复，公司资金实力有望进一步提升 公司重视股东回报与市值管理，明确将尝试中期分红，2024年初完成10亿元回购，年内推动集团完成2.5亿元增持，后续估值修复值得期待[12] - Q1投资边际转积极，估值仍存修复空间 周期压力已在后端业绩有所兑现，再次大幅下行压力不大 投资边际转积极，重视库存去化与存量盘活，资产质量逐渐优化 可转债提升资金实力，重视股东回报与市值管理 预计2025 - 2027年归母净利润分别为49/48/56亿，对应PE为20.5/20.9/17.8X，周期下行阶段市盈率参考性不强，维持“买入”评级[12] 财务报表及预测指标 - 报告给出了2024A、2025E、2026E、2027E的利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标等财务数据，包括营业总收入、营业成本、毛利、货币资金、存货等项目的具体数值及变化情况[17]

文章核心观点 - 2024年在政策提振下房地产市场止跌回稳，保利发展作为行业龙头表现出色，业绩根基稳、销售规模居首、资源结构优化，2025年将继续聚焦核心城市发展 [1][2] 行业情况 - 2024年房地产市场止跌回稳，第四季度全国成交同环比显著改善，一线及核心二线城市回升更快 [1] - 2025年推动市场止跌回稳仍是房地产行业核心主题，中长期看房地产仍是规模大、影响广的重要行业，消费者住房需求转向高品质生活体验 [1] 业绩根基与财务安全 - 2024年公司实现营业收入3116.7亿元，第二次营收超3000亿元，房地产开发销售贡献大，竣工面积约3257万平方米，交付16.5万套房源，开发结算收入2873.5亿元 [3] - 多元业务齐头并进，“第二增长曲线”营收243亿元，占总营收约7.8%，物业管理服务收入163亿元，同比增长8.5% [3] - 商业经营类资产项目累计开业534万方，收入约40亿元，租赁住房板块扩张，商业运营项目出租率提升 [3] - 保利物业合同管理及在管面积分别约9.9亿平方米与8亿平方米，物业管理服务收入116.7亿元，同比增长15%，第三方服务收入增长19.6% [4] - 公司加强科技创新降本，实现净利润97.4亿元，归母净利润50亿元，结算毛利率约14%，降幅同比收窄4个百分点 [4] - 主动压降有息负债规模至3488亿元，3年以上到期债务占比提升至39.6%，资产负债率连续四年下降至74.3% [5] - 在手现金1342亿元，叠加已售待回笼资金832亿元，流动性储备远超行业均值 [5] - 融资成本持续下降，新增有息负债综合成本降至2.92%，有息负债综合融资成本降至3.1%，均创历史新低 [5] 销售规模表现 - 2024年公司销售金额3230.29亿元，连续两年居行业第一，权益销售金额约2465亿元 [6] - 38个核心城市销售占比提升至90%，一线城市四季度销售面积同比增长40%，38个核心城市市占率达7.1%，16个城市连续三年排名前三 [6] - 二季度开展去化攻坚行动，销售环比提升75%，同比降幅收窄35个百分点 [6] - 下半年把握政策窗口期，10月销售额同比提升28% [7] - 综合施策加大存量去化，2022年以前存量项目签约面积1078万平方米，2022年及以后增量项目销售金额占六成 [7] - 2025年一季度销售签约金额630.27亿元，保持同比增长 [7] - 2024年销售回笼3277亿元，销售回笼率达79.6%，提升1.3个百分点 [8] 资源结构与产品竞争力 - 2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，2024年新拓项目37个，计容面积1103万平方米，项目权益比88%创十年新高 [9] - 2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%位于一线城市核心区域，当年拓展当年开盘项目销售金额172亿元，动态销净率超9% [10] - 在手存量项目面积下降20%，存量项目去化面积占比近六成 [10] - 提出行业进入品质时代，构建“人文社区”产品品牌服务体系，在克而瑞榜单跃升至第二名 [11] - 强化全过程品质提升，试点“快建体系”，工期压缩30%以上 [11] - 首开产品系项目七成销售流速达板块前2名，部分项目首开去化率超70% [11]

核心观点 - 保利发展在2024年以3230亿元销售额稳居行业第一，但盈利指标出现严重下滑，呈现“规模与利润背离”的局面 [1][2] - 公司归母净利润连续四年大幅下跌，2024年相比2021年已跌去八成以上，且盈利能力远低于同梯队央企竞争对手 [1][3][4] - 利润下滑主要源于过去为冲规模而下沉至三四线城市及获取高价地的项目进入结转期，导致结转规模和毛利率下降，同时公司计提了减值准备 [5][7] - 公司已开始战略调整，聚焦核心城市拿地并加速存量去化，但短期内盈利仍承压，2025年一季度呈现“增收不增利”态势 [7][9][10][11] 财务表现 - **营收与利润大幅下滑**：2024年营业收入3116.66亿元，同比减少10.14%；归母净利润50.01亿元，同比大幅下降58.56% [1][3] - **扣非净利润下滑更甚**：归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为42.57亿元，同比减少63.9% [1][3] - **毛利率处于低位**：2024年整体毛利率为13.71%，其中主营业务房地产销售的毛利率为13.85%，同比减少2.47个百分点 [3][6] - **经营性现金流减半**：经营活动产生的现金流量净额为62.57亿元，同比大幅减少55.08%，主要受销售回笼减少影响 [1][8] - **资产规模收缩**：2024年末总资产13351.08亿元，较上年末减少7.08% [1] 盈利趋势与同业对比 - **净利润连续四年下跌**：归母净利润从2021年的273.9亿元，逐年下滑至2024年的50亿元，四年累计跌幅达81.7% [1][3] - **与同业利润规模差距巨大**：2024年归母净利润仅为中海地产（156.4亿元）的约1/3，华润置地（255.8亿元）的约1/5 [1][4] - **销售净利率行业垫底**：在销售前五名房企中，保利发展的销售净利率仅为1.6%，远低于中海地产的8.5%和华润置地的9.2% [4] - **毛利率落后于同行**：毛利率为13.85%，低于中海地产的17.7%和华润置地的21.6% [4][5] 业务与区域分析 - **主营业务收入下滑**：房地产销售收入2873.54亿元，同比减少10.90% [6] - **区域表现分化显著**： - **华南片区**：营业收入1183.17亿元，同比增长20.25%，毛利率17.55%，表现相对稳健 [6] - **华东与华北片区**：营业收入分别同比减少23.98%和20.54%，毛利率分别减少4.71和3.45个百分点 [6] - **中部片区**：营业收入同比大幅减少31.11%，毛利率仅为7.22%，同比减少6.82个百分点，表现最弱 [6] - **结算项目结构影响利润**：2024年结算项目包括长春、营口、常德等三四线城市，这些为冲规模时期获取的项目压缩了利润空间 [5] 战略调整与运营 - **投资策略转向**：近两年调整拿地布局，加大在北京、上海、广州、成都、西安等核心城市拿地力度 [7] - **新增土储聚焦高能级城市**：2024年新增土储中，一线、二线城市土地建筑面积占比分别为31.6%和42.3% [7] - **积极去化存量资产**：2024年推动在手存量项目面积下降超过20%，全年完成约270万平方米存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿元 [9] - **土地投资保持积极**：2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二；2022-2024年合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一 [9] 近期动态与展望 - **2025年一季度“增收不增利”**：营业收入542.72亿元，同比增长9.09%；但归母净利润19.51亿元，同比下降12.27% [10] - **销售签约量跌价升**：2025年第一季度签约金额630.27亿元，同比微增0.07%；签约面积308.07万平方米，同比下降16.03% [10] - **继续聚焦核心城市投资**：2025年一季度新拓展项目11个，新增容积率面积109万平方米，总获取成本180亿元，全部位于38个核心城市 [11] - **高管薪酬下调**：董事长刘平2024年薪酬降至296万元，2023年为499万元 [9]