拿地策略相关 - 公司前三季度权益拿地规模远不及过去5年同期任何一年拿地强度为过去同期一半原因包括全国（300城）土地推地成交大幅下滑和主动调整投资节奏[1] - 三季度以来公司拓展力度不断增强获取项目107万方全口径拓展金额289亿元2024年1 - 10月权益拓展金额排名行业第二[2] - 9月末房地产行业政策支持力度加强市场有回暖迹象公司国庆期间到访超10万批次累计成交额达到历史新高10月一线城市成交面积同环比分别为45.69%和11.58%二线代表城市成交面积环比上涨6.05%公司将继续推进库存去化四季度密切关注市场动态积极参与土地拍卖[2] - 9月底以来公司在广州新增拓展4宗地块总地价近180亿元公司将保持战略定力择优拓展未明确表示四季度同比增幅超30%是否属实[3] 销售相关 - 9月末广州全面取消限购公司在广州销售情况良好多个项目热销市场热度较9月明显提升10月房地产市场政策“组合拳”出台公司将继续以产品焕新推动销售去化[2] 财务相关 - 公司经营活动现金流已连续6年为正2024年1 - 3季度为负数是阶段性表现净利润下跌因行业处于下行周期未来将密切关注市场克服波动实现平稳健康发展[3] - 公司2021年、2022年获取的项目已陆续进入结转周期[3] - 本年监管资金政策整体未出现大的调整部分项目随着竣工备案、确权等监管比例逐步降低截至2024年9月底公司监管资金较半年末有所降低公司将密切关注政策变化提高资金使用效率[3] 产品质量与社会责任相关 - 公司一直重视产品质量按合同约定和内部标准开发建设积极解决客户投诉承担社会责任以客户为中心践行高品质发展[4] - 公司已建立多专业线融合的品质全流程管控标准成立内部专员和外部第三方结合的品质监督小组形成全周期品质检查机制建立多种客户反馈渠道保障客户权益[4][5]

会议出席情况 - 出席会议股东和代理人2052人[3] - 出席股东所持表决权股份总数6264290040股[3] - 占公司有表决权股份总数比例52.7945%[3] - 公司在任董事9人，出席4人[5] - 公司在任监事3人，出席1人[5] 选举情况 - 选举独立董事张峥得票数6207845980，占比99.0989%[6] - 选举独立董事张俊生得票数6208324146，占比99.1065%[6] - 5%以下股东对张峥选举议案同意票数1694855610，占比96.7770%[6] - 5%以下股东对张俊生选举议案同意票数1695333776，占比96.8043%[6] 会议时间 - 股东大会召开时间为2024年11月4日[4]

会议信息 - 公司2024年第四次临时股东大会于11月4日召开[4] - 会议由董事会10月18日决议召集，10月19日发布通知[6][8] - 会议采用现场与网络投票结合方式[9] 参会情况 - 出席会议股东和代理人共2052人，代表股份6264290040股，占比52.7945%[11] 会议结果 - 《关于选举独立董事的议案》审议通过[17] - 张峥、张俊生当选独立董事，同意率超99%[18][20] - 律师认为会议合法有效[21][22]

董事会会议 - 公司2024年第8次临时董事会于11月4日在广州召开[1] - 9名董事全部参加表决，通过改选董事会专门委员会委员议案[1] 委员会成员 - 战略、提名、审计、薪酬与考核委员会成员及召集人确定[1] 任期情况 - 董事会专门委员会委员任期与第七届董事会一致，自审议通过生效[2]

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [2] 报告的核心观点 业绩情况 - 2024年1-9月,公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归属于上市公司股东的净利润78.13亿元,同比下降41.23%;毛利率为15.92%,较2023年同期下降3.47个百分点 [5] - 2024年前三季度,公司实现销售回笼2196亿元,回笼率为91%;期末货币资金余额1273.99亿元 [5] - 截至2024年三季度末,公司总资产为13739.44亿元,较23年年末下降4.38%;归属于上市公司股东的净资产为2007.49亿元,较23年年末增长1.11%;资产负债率为74.89%,较23年年末下降1.66个百分点 [5] 销售情况 - 2024年1-9月,公司实现签约金额2416.86亿元,同比下降27.89%;签约面积1349.62万平方米,同比下降29.66%,销售规模保持行业第一 [6] - 2024年前三季度,公司新增容积率面积223万平方米,总获取成本415亿元,其中38个核心城市拓展金额占比99% [6] - 2024年前三季度,公司新开工面积856万平方米,同比下降20.0%;竣工面积2062万平方米,同比下降26.6% [6] - 截至2024年三季度末,公司共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平方米,待开发面积5286万平方米 [6] 融资情况 - 公司推出95亿元转债方案,募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金,可有效满足项目的开发建设资金需求,保障施工和交付进度 [7] - 在债券存续期内,随着本次可转债逐渐转换为公司股份,公司长期权益资本将得到有效补充,有利于改善公司负债结构,控制经营风险,加强跨越周期的能力,有效增强资本市场投资者信心 [7] 财务数据分析 - 2024年1-9月,公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归属于上市公司股东的净利润78.13亿元,同比下降41.23% [11] - 2024年前三季度,公司毛利率为15.92%,较2023年同期下降3.47个百分点;净利率为4.27%,较2023年同期下降2.63个百分点 [13] - 2024年前三季度,公司资产负债率为74.89%,较2023年年末下降1.66个百分点;有息负债率为74.82%,较2023年年末下降1.87个百分点 [13] - 2024年前三季度,公司ROE为6.40%,较2023年同期下降4.85个百分点 [13] - 2024年,公司营业收入预计增长1.5%,EBIT增长16.3%,净利润增长1.8% [15]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 收入略降归母净利润下滑 - 2024年前三季度公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归母净利润78.13亿元,同比下降41.23% [2] - 归母净利润下滑幅度高于收入降幅的原因在于:1)毛利率下滑3.45个百分点;2)权益占比下滑14.76个百分点 [2] - 费用管控方面,销售费用率和管理费用率基本维持稳定 [2] 销售量减价升 - 2024年前三季度,公司实现销售面积1349.62万方,同比下降29.66%;销售金额2416.86亿元,同比下降27.89%;销售均价17908元/平米,同比增长2.51% [2] 维持高权益比例拿地 - 2024年前三季度,公司新增计容建面223万方,对应拿地总金额415亿元,拿地均价18610元/平米,拿地权益比例为86.87% [2] - 截至2024年三季度末,公司在手待开发面积5286万方,在手土储充裕 [2] 资产负债率下降 - 2024年前三季度,公司资产负债率为74.89%,较2023年末下降1.66个百分点 [2] - 截至2024年10月25日,公司成功发行5亿元中票,融资成本较低 [2]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] 报告核心观点 - 公司2024年前三季度实现营业收入约1827.74亿元,同比下降5.08%,归母净利润约78.13亿元,同比下降41.23%。利润下滑速度快于营收,主因市场下行价格承压,毛利率下行 [1] - 公司前三季度毛利率为16%,基本与上半年持平,相较去年同期下降3.5个百分点 [1] - 公司前三季度权益销售金额同比下降16%,土地投资强度为17% [2] - 公司拟发行85亿元可转债,用于补充流动性 [3] 公司财务数据总结 - 2024年前三季度营业收入1827.74亿元,同比下降5.08% [1] - 2024年前三季度归母净利润78.13亿元,同比下降41.23% [1] - 2024年前三季度毛利率16%,同比下降3.5个百分点 [1] - 2024年前三季度权益销售金额1908亿元,同比下降16% [2] - 2024年前三季度新增土地建筑面积223万方,总地价415亿元,土地投资强度17% [2]

会议信息 - 会议于2024年11月4日14:30在广州海珠区会议室举行[5][6] - 网络投票时间为当日9:15 - 15:00[5] - 截至2024年10月30日收市时登记在册股东有权参会表决[6] 会议议程 - 报告股东到会情况、审议议案、投票计票、宣读结果[8] 议案内容 - 选举独立董事，李非和戴德明任期届满辞职[10][11] - 董事会提名张峥和张俊生为候选人[11] - 选举采用累积投票制逐一表决[11] 候选人信息 - 张峥1972年8月出生，任北大光华管理学院副院长等职[13] - 张俊生1975年12月出生，任中山大学管理学院院长等职[14]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司 24 年利润受行业下行波动影响,但销售投资展现优于行业韧性,市占率提升逻辑稳步兑现,融资成本优势持续扩大 [1] - 公司龙头地位稳固,未来销售有望保持良好增速,结转毛利率有望逐步触底回升 [1] - 考虑房价下行压力,项目结转及存货减值压力,预测公司 24-26 年归母净利润分别为 110.78、120.31、134.59 亿元 [1][4] 财务数据总结 - 2024-2026 年营业收入预计分别为 3,538.31 亿元、3,644.46 亿元、3,753.80 亿元,增长率分别为 2.0%、3.0%、3.0% [4] - 2024-2026 年归母净利润预计分别为 110.78 亿元、120.31 亿元、134.59 亿元,增长率分别为 -8.20%、8.60%、11.87% [4] - 2024-2026 年 EPS 预计分别为 0.93 元、1.01 元、1.12 元 [4] - 2024-2026 年毛利率预计分别为 15.82%、16.02%、16.22% [4] - 2024-2026 年净利率预计分别为 3.13%、3.30%、3.59% [4] - 2024-2026 年 ROE 预计分别为 5.22%、5.36%、5.68% [4] - 2024-2026 年资产负债率预计分别为 74.82%、73.60%、72.61% [4]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [7] 报告核心观点 - 尽管周期压力难免,但考虑公司在融资、拿地与品牌口碑等方面的竞争优势,公司短期估值呈现较大弹性 [5] - 格局优化为公司长期投资逻辑,拟发行可转债则为市占率提升提供催化,公司远期估值仍存进一步提升空间 [5] 报告内容总结 业绩表现 - 2024Q1-3公司实现营收1828亿元(-5.1%),归母净利润78亿元(-41.2%)。周期压力导致结算利润率下行与少数损益占比提升压制公司业绩表现 [3] - 后续预收和潜在可结转量相对充裕,随着低价土地陆续结算,公司业绩有望逐渐改善 [3] 销售及拿地情况 - 2024Q1-3公司销售金额2417亿元(-27.9%),面积1350万平(-29.7%)。需求低迷下公司更倾向以销定产,拿地端更为审慎 [4] - 但下半年公司投资力度已明显提升,2024Q3单季拿地金额289亿元,达到上半年拓展金额的2.3倍。考虑公司在手土储仍相对充裕,全年销售降幅或将收窄 [4] 资金实力提升 - 公司拟向特定对象发行不超过95亿可转债,有助于公司进一步优化债务结构,提升资金实力,使得公司在未来拓展优质土储、存量市场整合中占据先机 [5]