短期融资券注册 - 公司获准注册短期融资券，金额25亿元[1] 2024年度第四期短期融资券情况 - 期限57日，起息日2024年10月31日，兑付日2024年12月27日[2] - 计划与实际发行总额均为25亿元，发行利率2.21%[2] - 发行价格100元/百元，簿记管理人和主承销为兴业银行[2] - 采用固定利率计息[2]

审计机构变更 - 公司拟将2024年度审计机构从天职国际变更为立信[2] - 2024年第9次临时董事会审议通过聘任立信[13] - 变更事项尚须提交临时股东大会审议生效[14] 审计费用 - 2023年公司支付天职国际财报审计费650万、内控审计费100万[8] 立信情况 - 2023年度立信业务总收入50.01亿元[3] - 2023年立信上市公司审计客户691家[3]

审计与融资 - 选聘立信会计师事务所为2024年度财务和内控审计机构[1] - 注册发行自持商用物业资产支持专项计划，总规模不超80亿元[2] 组织与人事 - 总部组织机构调整，调整后设11个部门[4] - 聘任潘志华担任公司总法律顾问[4] 其他 - 通过《2024年度企业负责人年度经营业绩考核方案》[4] - 召开2024年第五次临时股东大会，前两项议案需审议[5]

股东大会信息 - 2024年第五次临时股东大会2024年11月21日召开[4] - 现场会议14点30分在广州保利发展广场举行[4] - 网络投票9:15 - 15:00进行[4][5] 股权与登记 - 股权登记日为2024年11月18日[9] - 登记时间为2024年11月19日[11] - 登记地点在广州保利发展广场董事会办公室[11] 其他 - 会议审议两项议案[5] - 联系人电话020 - 89898833，邮箱stock@polycn.com[11] - 证券代码600048，简称为保利发展[1]

拿地策略相关 - 公司前三季度权益拿地规模远不及过去5年同期任何一年拿地强度为过去同期一半原因包括全国（300城）土地推地成交大幅下滑和主动调整投资节奏[1] - 三季度以来公司拓展力度不断增强获取项目107万方全口径拓展金额289亿元2024年1 - 10月权益拓展金额排名行业第二[2] - 9月末房地产行业政策支持力度加强市场有回暖迹象公司国庆期间到访超10万批次累计成交额达到历史新高10月一线城市成交面积同环比分别为45.69%和11.58%二线代表城市成交面积环比上涨6.05%公司将继续推进库存去化四季度密切关注市场动态积极参与土地拍卖[2] - 9月底以来公司在广州新增拓展4宗地块总地价近180亿元公司将保持战略定力择优拓展未明确表示四季度同比增幅超30%是否属实[3] 销售相关 - 9月末广州全面取消限购公司在广州销售情况良好多个项目热销市场热度较9月明显提升10月房地产市场政策“组合拳”出台公司将继续以产品焕新推动销售去化[2] 财务相关 - 公司经营活动现金流已连续6年为正2024年1 - 3季度为负数是阶段性表现净利润下跌因行业处于下行周期未来将密切关注市场克服波动实现平稳健康发展[3] - 公司2021年、2022年获取的项目已陆续进入结转周期[3] - 本年监管资金政策整体未出现大的调整部分项目随着竣工备案、确权等监管比例逐步降低截至2024年9月底公司监管资金较半年末有所降低公司将密切关注政策变化提高资金使用效率[3] 产品质量与社会责任相关 - 公司一直重视产品质量按合同约定和内部标准开发建设积极解决客户投诉承担社会责任以客户为中心践行高品质发展[4] - 公司已建立多专业线融合的品质全流程管控标准成立内部专员和外部第三方结合的品质监督小组形成全周期品质检查机制建立多种客户反馈渠道保障客户权益[4][5]

会议出席情况 - 出席会议股东和代理人2052人[3] - 出席股东所持表决权股份总数6264290040股[3] - 占公司有表决权股份总数比例52.7945%[3] - 公司在任董事9人，出席4人[5] - 公司在任监事3人，出席1人[5] 选举情况 - 选举独立董事张峥得票数6207845980，占比99.0989%[6] - 选举独立董事张俊生得票数6208324146，占比99.1065%[6] - 5%以下股东对张峥选举议案同意票数1694855610，占比96.7770%[6] - 5%以下股东对张俊生选举议案同意票数1695333776，占比96.8043%[6] 会议时间 - 股东大会召开时间为2024年11月4日[4]

会议信息 - 公司2024年第四次临时股东大会于11月4日召开[4] - 会议由董事会10月18日决议召集，10月19日发布通知[6][8] - 会议采用现场与网络投票结合方式[9] 参会情况 - 出席会议股东和代理人共2052人，代表股份6264290040股，占比52.7945%[11] 会议结果 - 《关于选举独立董事的议案》审议通过[17] - 张峥、张俊生当选独立董事，同意率超99%[18][20] - 律师认为会议合法有效[21][22]

董事会会议 - 公司2024年第8次临时董事会于11月4日在广州召开[1] - 9名董事全部参加表决，通过改选董事会专门委员会委员议案[1] 委员会成员 - 战略、提名、审计、薪酬与考核委员会成员及召集人确定[1] 任期情况 - 董事会专门委员会委员任期与第七届董事会一致，自审议通过生效[2]

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [2] 报告的核心观点 业绩情况 - 2024年1-9月,公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归属于上市公司股东的净利润78.13亿元,同比下降41.23%;毛利率为15.92%,较2023年同期下降3.47个百分点 [5] - 2024年前三季度,公司实现销售回笼2196亿元,回笼率为91%;期末货币资金余额1273.99亿元 [5] - 截至2024年三季度末,公司总资产为13739.44亿元,较23年年末下降4.38%;归属于上市公司股东的净资产为2007.49亿元,较23年年末增长1.11%;资产负债率为74.89%,较23年年末下降1.66个百分点 [5] 销售情况 - 2024年1-9月,公司实现签约金额2416.86亿元,同比下降27.89%;签约面积1349.62万平方米,同比下降29.66%,销售规模保持行业第一 [6] - 2024年前三季度,公司新增容积率面积223万平方米,总获取成本415亿元,其中38个核心城市拓展金额占比99% [6] - 2024年前三季度,公司新开工面积856万平方米,同比下降20.0%;竣工面积2062万平方米,同比下降26.6% [6] - 截至2024年三季度末,公司共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平方米,待开发面积5286万平方米 [6] 融资情况 - 公司推出95亿元转债方案,募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金,可有效满足项目的开发建设资金需求,保障施工和交付进度 [7] - 在债券存续期内,随着本次可转债逐渐转换为公司股份,公司长期权益资本将得到有效补充,有利于改善公司负债结构,控制经营风险,加强跨越周期的能力,有效增强资本市场投资者信心 [7] 财务数据分析 - 2024年1-9月,公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归属于上市公司股东的净利润78.13亿元,同比下降41.23% [11] - 2024年前三季度,公司毛利率为15.92%,较2023年同期下降3.47个百分点;净利率为4.27%,较2023年同期下降2.63个百分点 [13] - 2024年前三季度,公司资产负债率为74.89%,较2023年年末下降1.66个百分点;有息负债率为74.82%,较2023年年末下降1.87个百分点 [13] - 2024年前三季度,公司ROE为6.40%,较2023年同期下降4.85个百分点 [13] - 2024年,公司营业收入预计增长1.5%,EBIT增长16.3%,净利润增长1.8% [15]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 收入略降归母净利润下滑 - 2024年前三季度公司实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归母净利润78.13亿元,同比下降41.23% [2] - 归母净利润下滑幅度高于收入降幅的原因在于:1)毛利率下滑3.45个百分点;2)权益占比下滑14.76个百分点 [2] - 费用管控方面,销售费用率和管理费用率基本维持稳定 [2] 销售量减价升 - 2024年前三季度,公司实现销售面积1349.62万方,同比下降29.66%;销售金额2416.86亿元,同比下降27.89%;销售均价17908元/平米,同比增长2.51% [2] 维持高权益比例拿地 - 2024年前三季度,公司新增计容建面223万方,对应拿地总金额415亿元,拿地均价18610元/平米,拿地权益比例为86.87% [2] - 截至2024年三季度末,公司在手待开发面积5286万方,在手土储充裕 [2] 资产负债率下降 - 2024年前三季度,公司资产负债率为74.89%,较2023年末下降1.66个百分点 [2] - 截至2024年10月25日,公司成功发行5亿元中票,融资成本较低 [2]