报告核心观点 - 2026年房地产行业展望：在下一个台阶等政策，结构和分化是主旋律 [1] 2025年基本面回顾：销售与总量 - 全国商品房销售自2021年大周期拐点后进入长坡下行周期，逐年下台阶 [9] - 2025年1-10月全国商品房销售面积7.2亿平方米，同比-6.8%，量能回到2009年水平；销售金额6.9万亿元，同比-9.6%，金额回到2015年水平 [9] - 新房价格持续下跌，根据统计局70个大中城市价格指数，2025年1-10月新房价格累计下跌2.4%，自2021年高点至今已累计下跌11.9% [14] - 二手房价格跌幅更深，2025年1-10月累计下跌4.6%，自2021年高点至2025年10月已累计下跌20%，价格水平跌回至2016年中期 [19] - 新房与二手房总交易量尚未企稳，2025年1-10月23城新房+二手房累计成交221万套，同比减少3% [20] 2025年基本面回顾：土地市场 - 土地成交在低基数上继续萎缩，2025年1-11月，300城宅地出让金1.5万亿元，同比减少1.5%，成交建面2.3亿平方米，同比减少11.7%，为近十五年同期最低 [26] - 土地市场热度前高后低，上半年300城宅地成交金额同比增长37%，但三季度以来随楼市降温，10月和11月降幅分别扩大至26%和42% [29] - 土地市场呈现高度城市集中化，核心城市虹吸效应强，2025年1-11月TOP10城市涉宅用地出让金占全国300城比重达48% [33] 2025年基本面回顾：库存状况 - 新房狭义库存绝对值保持高位波动，截至2025年10月，70城商品住宅库存面积达4.53亿平方米，相当于历史高点（2015年1月）的83% [36] - 去化周期随销售走低不断拉长并突破历轮调整周期高点，截至2025年10月，70城新房去化周期（按近6个月月均销售口径）已达34个月 [39] - 城市间库存分化加剧，一线城市去化周期为22个月（历史次高），二线城市为31个月（创历史新高），三线城市高达46个月，远超合理区间 [39] - 绝大多数城市库存去化周期在警戒线以上，截至2025年10月，70城中89%的城市去化周期超过20个月 [41] 2025年基本面回顾：房企表现与财务 - 房企销售排位经历多轮洗牌后，TOP15排位已相对稳定，“保利发展、中国海外发展、华润置地”坐稳第一梯队 [45] - 2025年1-10月TOP100房企权益口径销售金额为20188.4亿元，同比降低16.9% [47] - 不同梯队房企销售均下跌，但跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降12.4%；TOP40房企中有10家实现同比正增长，其中邦泰集团同比表现最佳，累计增长92.4% [47] - 行业下行期房企经营指标（销售、投资）首先经历快速衰退，而资产负债表指标的绝对衰退大约滞后半年 [54] - 行业主流58家房企财务杠杆指标在2025年上半年表现不佳：现金短债比为1.1倍，净负债率达214.7%，剔除预收款后的资产负债率为75.1% [53] - 不同所有制企业财务健康度分化显著，2025年上半年，国央企/混合所有制企业/民企的现金短债比分别为1.7倍/1.0倍/0.3倍，净负债率分别为99.0%/93.8%/379.5% [54]

文章核心观点 - 保利发展在山西省会太原市的房地产市场近期表现活跃，通过高溢价竞得新地块和推进大型城中村改造项目，持续扩大其市场影响力 [1][10][18] 土地获取与项目开发 - 12月25日，保利山西公司以人民币2.678亿元竞得太原小店区一宗地块，较起拍价1.768亿元溢价51.47% [1][10] - 该地块为李家庄村东储备地块，宗地面积25,934.15平方米（38.9亩），用途为住宅兼容商业（兼容比例10%-20%），容积率2.5 [3][11] - 地块住宅部分面积20,747.32平方米（31.12亩），商业部分5,186.83平方米（7.78亩），住宅年限70年，商业年限40年 [3][11] 在建项目进展 - 12月24日，保利滨河上院项目发布施工及监理招标公告，项目位于太原尖草坪区，总建筑面积38,606.12平方米，工程投资额约7,721万元 [5][13] - 该项目1号楼面积23,711.01平方米，2号楼面积14,895.11平方米，两栋楼均为主体33层、地下2层，高度分别为98.85米和98.35米 [5][13] - 南固碾城中村改造项目（保利滨河上院）始于2017年，保利于2020年7月以6.099亿元摘得5宗城改用地，起始总价5.66亿元 [8][16] - 该项目总建筑面积565,394.14平方米，其中地上474,011.14平方米，地下91,383平方米，项目总投资44.09999亿元 [8][16] - 项目规划总用地面积42.16公顷，集住宅、商业、小学、幼儿园等功能于一体，配建小学16,180.56平方米，幼儿园2,028.22平方米 [8][16] 公司市场战略与历史 - 保利自2014年进入太原市场，初期以保利香槟国际等刚需产品打开市场，随后转向改善型和高端产品 [18] - 公司在太原的代表性改善项目包括万柏林区的保利长兴璞悦，高端项目包括小店区的龙城璞悦、龙城天珺等 [18] - 通过持续推进滨河上院项目及在新区域拿地，公司正持续扩大在太原的产品影响力 [18]

项目概况与核心模式 - 保利集团自2018年起持续开办“星火班”项目，作为专项扶贫行动，面向山西、内蒙古、贵州、云南等省份脱贫地区困难家庭子女招生，实行“零学费、包就业”的帮扶政策 [1] - 该项目旨在通过扎实的就业帮扶实践，探索央企践行社会责任的有效路径，并将帮扶模式从“输血”升级为“造血”再到“活血” [1][3] - 截至2025年10月，星火班已举办10期，累计帮助661名青年实现高质量就业，直接带动600余户家庭稳定脱贫 [1] 培训与就业衔接机制 - 项目创新推出“3个月在校培训、2个月顶岗实习”的培养模式，按企业岗位标准“量身育才” [2] - 培训期间，学员系统接受理论教学与实操技能训练，课程特意增设应急处理模拟、标准服务礼仪等内容，培训期间每月还可领取1200元补助 [1][2] - 该模式精准对接了企业用工需求与脱贫地区劳动力就业需求，形成了破解“就业难”与“用工荒”的双向共赢良性循环 [2] 企业需求与项目成效 - 保利发展旗下保利物业公司业务覆盖191个城市、超2000个项目，常年存在物业管家、项目经理等岗位用工缺口，仅项目当年就需要新增从业人员3000余人 [2] - 项目不仅提供了就业岗位，更促进了学员的个人成长与职业发展，部分学员已晋升为业务经理，就业带来的收入增长显著改善了家庭经济状况与面貌 [1][2] - 培训目标不仅是传授技能，更是培育新人，帮助学员树立劳动创造美好生活的志向，增强了个人自信与发展潜力 [1][2]

成都楼市市场表现与韧性 - 成都市新房成交面积自2019年起已连续5年排名全国第一，今年持续名列前茅 [3] - 成都市二手住宅成交套数连续两年超过22万套 [3] - 今年市场表现包括千万级房源成交突破新高，以及有项目实现全年13次开盘13次售罄 [3] 市场进入新消费时代与置业观转变 - 行业进入新周期，新消费时代下全新的置业观正在推动市场前行 [3] - 楼市围绕“情绪消费”展开全新置业观，市场正通过产品升级回应购房者需求 [5] - 产品升级体现在入户光厅、大尺度阳台、大平层拥抱户外空间、大面积玻璃幕墙、石材、铝板、陶板等立面材料应用，以及中央车站、高颜值车库、精奢酒店风公区等改善产品升维 [5] - 科技化、智能化正成为高总价产品的下一步发展方向 [5] - 服务的升级和交付的兑现也正影响购房决策，抓住“情绪”成为行业破题关键 [7] - 当前行业核心从规模转向如何打造让购房者满意的“好房子” [7][8] 2025成都楼市风尚总评榜概况 - 该活动是持续了24年的楼市盛典，旨在寻找市场机会并为购房者提供专业指南 [1][5] - 众多知名房企出席活动，包括华润置地、保利、中国铁建、龙湖、万科、招商蛇口、绿城、成都轨道城市集团、成都城投置地、成都交投善成实业、金茂、建发房产、越秀、锦江统建、新希望地产、国贸、高投、天投开发、华天文旅、旭辉建管、贝好家、深业泰富、空港发展、天府城市发展、长住集团、新绿色、星河等（排名不分先后） [7] - 今年总评榜除TOP10房企大奖（排名次年1月公布）外，更多从居住角度进行考量，关注企业对城市区域的影响、代建行业表现、豪宅与改善市场表现、年度价值与成长性标杆等话题 [10] 2025成都楼市风尚总评榜获奖名单 - **城市推动力大奖**：保利(四川)投资发展有限公司、成都城投置地集团有限公司、成都轨道城市投资集团、成都交投善成实业有限公司、华润置地成都地区公司、龙湖集团成都公司 [12] - **区域价值推动力大奖**：成都空港城市发展集团有限公司、成都高投置业有限公司、成都华天文化旅游开发有限责任公司、成都天投地产开发有限公司、成都市锦江区统一建设有限公司 [12][13] - **区域推动力项目大奖**：成都星河world、恒基旭辉中心、华润置地·上璟润府、深业·东越府、蜀都万科·锦上扬华 [13] - **年度高端风尚标杆**：城投置地 · 国宾7号院、建发·海耀、金融城·贝宸S1、招商玺、华天龙湖·杉峯 [13] - **年度价值标杆大奖**：保利·新川天珺、城投置地 · 锦江锦上锦、金牛西派御府、华润置地·华宸府、华发统建 · 锦宸院、绿城 · 润百合、越秀金茂天鹭满园 [13][14] - **年度改善风尚住区**：保利·怡心和颂、高投·雲锦66、华润置地·天宸上院、建发招商 · 源启金沙、空港发展·云璟江屿、马厂坝TOD·青雲九天、天府·光华云境、新希望·D23风华、越秀 · 阅今沙、东城金茂晓棠 [14][15] - **年度可持续发展社区**：成都星河world、成都科创生态岛U6、幸福桥TOD·幸福拾光 [15] - **年度优秀代建品牌**：绿城管理、龙湖龙智造、旭辉建管、中国铁建地产 [15] - **2026值得期待项目大奖**：保利·天奕、长住-塔子山公园项目、国贸锦江茶厂39亩项目、华友统建·锦辰院·观者、陆肖TOD·D5地块、天投·天成璞院、新希望·D10望江、新绿色·G29元岛、越秀成华60亩项目、中海桐梓林27亩地块、中国铁建麓湖95亩项目 [15][16]

央行货币政策与操作 - 央行货币政策委员会2025年第四季度例会召开，研究下阶段思路，建议发挥增量政策和存量政策集成效应，综合运用多种工具，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本低位运行，并关注长期收益率变化[2] - 央行将于12月25日开展4000亿元1年期MLF操作，鉴于本月有3000亿元到期，实现净投放1000亿元，为连续第10个月加量操作[3] - 12月24日，央行开展260亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，因当日有468亿元逆回购到期，实现单日净回笼208亿元[8] 国内政策动态 - 央行等八部门联合印发《关于金融支持加快西部陆海新通道建设的意见》，提出21条重点举措，以发挥金融“融资”和“结算”核心功能支持其高质量发展[3] - 国家发改委、商务部发布《鼓励外商投资产业目录（2025年版）》，总条目1679条，较2022年版净增加205条、修改303条，以优化外资引导[4] - 北京市优化住房限购政策，非户籍居民五环内购房社保/个税年限降至连续满2年，五环外降至满1年；多子女家庭可在五环内增购一套；公积金贷款购二套房首付比例最低25%[5] 资金市场情况 - 12月24日资金面结构分化，主因机构跨年需求升温，DR001下行0.69个基点至1.262%，DR007下行3.05个基点至1.380%[9] - 同日，银行同业拆借利率中，Shibor隔夜利率下行0.50个基点至1.267%，1周利率下行1.40个基点至1.385%，而2周利率上行2.20个基点至1.599%[10] 利率债市场 - 12月24日债市震荡盘整，受央行降准、买债等传闻影响，10年期国债活跃券收益率持平于1.8350%，10年期国开债活跃券收益率下行0.05个基点至1.8975%[12] - 当日各期限国债收益率多数下行，其中3年期国债收益率下行0.75个基点至1.3750%，7年期下行1.10个基点至1.6940%[12] 信用债市场事件 - 阳光城公告，已到期未付债务本金合计659.16亿元，公司及控股子公司有155.29亿元事项正谈判[14] - 融创中国公告完成全面境外债务重组，96亿美元债务获豁免[15] - 万科被惠誉下调长期本外币发行人评级至“RD”[18] - 多家房企披露债务相关事件：宝龙地产10亿元出售资产[15]，保利发展拟发行可转债[15]，合景控股部分子公司新增逾期债务27.53亿元[20]，蓝光发展新增诉讼仲裁涉案金额约25.83亿元[19]，正荣地产新增被执行标的1.72亿元[21] 可转债市场 - 12月24日A股三大股指集体收涨，上证指数、深证成指、创业板指分别涨0.53%、0.88%、0.77%，全天成交额1.9万亿元[22] - 转债市场主要指数集体跟涨，中证转债、上证转债、深证转债分别收涨0.71%、0.75%、0.62%，市场成交额758.99亿元，较前日放量45.67亿元[22] - 转债个券多数上涨，392支中315支收涨，“再22转债”涨停20%，“金钟转债”涨超14%[22] 海外债市与宏观经济 - 美国12月20日当周首次申请失业救济人数降至21.4万人，低于前值22.4万人，续请失业救济人数为192.3万人[6] - 12月24日各期限美债收益率普遍下行，2年期收益率下行1个基点至3.47%，10年期下行3个基点至4.15%，2/10年期利差收窄至68个基点[25][26] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化，法国上行1个基点，西班牙下行1个基点，英国保持不变[28] - 国际大宗商品方面，WTI原油期货跌0.05%至58.35美元/桶，布伦特原油期货跌0.22%至62.24美元/桶，NYMEX天然气价格跌3.69%至4.249美元/盎司[7] 中资美元债动态 - 12月24日，部分中资美元债价格涨幅居前，如中国政府海外债券（2096年到期）涨3.5%，龙湖集团多只债券涨幅在2.6%至2.9%之间[30] - 部分债券价格跌幅居前，如路劲基建相关永续债跌3.5%，爱奇艺债券跌5.2%[30]

项目进展与工程意义 - 全球首个陆上商用模块式小型堆“玲龙一号”汽轮发电机组非核冲转一次成功 标志着项目建设突破关键节点 为后续核蒸汽冲转及并网发电筑牢基础 [1] - 非核冲转试验是核电机组建设过程中的重要环节 被喻为核电机组装料前对常规岛系统进行的全面“实战演练” [3] - 此次冲转成功不仅是项目推进的重要节点 更是我国在模块化小型堆领域实现从“跟跑”到“领跑”的关键一步 [3] 技术规格与自主产权 - “玲龙一号”是我国具有完全自主知识产权的陆上商用模块式小型堆 规划容量为125兆瓦 [1] - 该堆型是全球首个通过国际原子能机构安全审查的同类堆型 [1] - 其核心动力装备汽轮机、汽轮发电机、核主泵均由哈电集团自主研制 [1] 关键设备技术特点 - 汽轮机采用哈电集团自主研制的125兆瓦等级凝汽式、单轴、单背压、过热蒸汽汽轮机组 [3] - 汽轮机创新应用先进的高压N+1轴承支撑等先进技术 显著提升运行效率与安全可靠性 [3] - 高压模块实现整体发运、现场快速安装 凝汽器采用模块化设计 体现小型堆“小型化、模块化、一体化”技术特征 [3] - 汽轮发电机采用哈电集团自主研制的空冷汽轮发电机 创新应用全空冷技术 [3] - 发电机定子采用内、外机座 铁芯与机座采用弹簧板隔振结构以隔离振动 降低机座振动幅值 [3] - 发电机定子绝缘系统采用多胶模压绝缘系统 适合于小型堆长期经济可靠运行 [3]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34] 报告核心观点 * 2025年11月，广州新房市场成交有所回暖，主要受部分楼盘集中开盘热销带动，其中高端豪宅项目保利玥玺湾的集中网签显著推高了全市网签均价及金额 [3] * 截至11月23日，广州11月新建商品住宅网签面积54.4万平方米，环比上月同期上升34.4% [3] * 预计随着年底开发商进一步加大推货力度，市场成交有望持续回升 [3] 广州房地产企业销售业绩总结 * **流量金额榜单**：2025年1-11月，广州房企流量销售金额TOP20总销售额为1804.9亿元，门槛值为22.3亿元 [11] * **权益金额榜单**：同期权益销售金额TOP20总销售额为1492.7亿元，门槛值为21.8亿元 [11] * **头部企业表现**：保利发展以流量金额501.0亿元、权益金额431.5亿元夺得双料冠军 [8][11]；越秀地产以流量金额310.8亿元、权益金额232.7亿元位居第二 [8][12]；珠实地产以流量金额120.2亿元位居第三 [8][12] * **企业阵营划分**：按流量销售额划分，第一阵营（300亿元以上）共2家，合计销售811.7亿元，占TOP20销售额的45.0%；第二阵营（100-200亿元）共2家，合计销售226.4亿元，占比12.5%；第三阵营（50-100亿元）共6家，合计销售444.0亿元，占比24.6%；第四阵营（50亿元以下）共10家，合计销售322.8亿元，占比17.9% [13] 广州房地产企业销售面积总结 * **流量面积榜单**：2025年1-11月，广州房企流量销售面积TOP20总面积为494.9万平方米，门槛值为9.2万平方米 [17] * **权益面积榜单**：同期权益销售面积TOP20总面积为404.9万平方米，门槛值为7.8万平方米 [17] * **头部企业表现**：保利发展以流量面积98.6万平方米、权益面积78.1万平方米夺得双料冠军 [15][17]；越秀地产以流量面积81.0万平方米、权益面积59.3万平方米位居第二 [15][17]；珠实地产以流量面积32.6万平方米位居流量榜第三 [15][17] 广州房地产项目销售业绩总结 * **销售金额榜单**：2025年1-11月，广州房地产项目销售金额TOP20门槛值为19.1亿元 [22] * **金额前三项目**：天河区豪宅项目保利玥玺湾以108.4亿元位居榜首 [18][22]；天河区改善楼盘保利天曜以56.7亿元位居第二 [18][22]；海珠区热销楼盘保利天奕以55.9亿元位居第三 [18][22] * **销售面积榜单**：同期广州房地产项目销售面积TOP20门槛值为5.0万平方米 [22] * **面积前三项目**：番禺区万博悦府以8.2万平方米位居榜首 [18][22]；番禺区亚运城以8.1万平方米位居第二 [18][22]；黄埔区万科黄埔新城以7.5万平方米位居第三 [20][22] 典型项目案例分析 * **保利玥玺湾**：该项目以首开106亿元的业绩，成为2025年全国唯一“开盘即破百亿”的现象级楼盘，刷新了广州高端住宅市场的开盘纪录 [23] * **项目优势**：项目位于珠江新城、国际金融城、琶洲三大CBD交汇的“黄金三角”，直面一线江景 [23]；社区设计采用“浮岛”形态，盖板抬高11米，以呈现最佳珠江和城市景观 [25]

2025年杭州宅地市场总体表现 - 全年杭州市区共挂牌并成功出让92宗涉宅地块，土地出让金总额达1420亿元，较2024年的1169亿元大幅上涨21% [2] - 全年土地出让金总额位列全国第二，仅次于上海的1427亿元，与上海、北京共同占据全国前三席位 [2] - 市场呈现“先热后稳”特征，上半年成交热度高，下半年趋于平稳 [3] 市场热度与溢价率变化 - 全年92宗成交地块中，有68宗在7月前成交，占总量的74%，上半年平均溢价率高达31.12% [3] - 上半年有9宗地块溢价率超过60%，其中建发拿下的蒋村地块经过102轮竞价，溢价率达115%，刷新历史纪录 [3] - 下半年仅出让24宗地块，平均溢价率降至7.66%，其中有8宗为零溢价成交 [3] 各区域土地市场表现分化 - **萧山区**：出让17宗地块，为各区最多，平均溢价率36.21%高居第一，湘湖、北干、市北、奥体等多个板块溢价率超50% [4] - **拱墅区**：出让14宗宅地，平均溢价率29.76%，湖墅和运河湾板块创下板块地价新高，溢价率最高达71% [4] - **西湖区与上城区**：分别出让10宗和8宗地块，平均溢价率分别为31.31%和45.99% [5] - **滨江区**：成交4宗地块，平均溢价率27.29% [5] - **外围城区**：余杭区成交9宗，平均溢价率16.73%；钱塘区出让12宗，溢价率8.17%，其中7宗零溢价；临平区出让10宗，平均溢价率10.24%；富阳成交3宗，其中2宗零溢价；临安2宗宅地全部底价成交 [5] 板块地价纪录创新高 - 全年有近20个板块刷新地价纪录，并连续3次诞生杭州最贵楼面价 [6] - 建发于3月28日以88029元/平方米的楼面价拿下蒋村低密宅地，首次将杭州地价带入“8字头”，使杭州跻身全国最贵楼面价前三城市 [6] - 滨江集团先后于1月和3月以64834元/平方米和77409元/平方米的楼面价拿下湖墅单元与滨江区水电新村宅地，后者为杭州高层住宅最贵楼面价纪录 [6] - 安琪儿板块在2月不到7天内两次刷新纪录，最终由华润以50683元/平方米的楼面价定格 [6] - 钱江世纪城核心区金帝地块于6月27日成交，楼面价54473元/平方米，创萧山最贵纪录 [7] - 拱墅区三塘、石桥、运河湾板块，余杭区云城、未来科技城板块等地价均创下板块新高 [7] 主要开发商拿地情况 - **滨江集团**：全年在杭州拿下18宗宅地，总拿地金额379.49亿元，位居拿地数量和金额双第一 [8] - **绿城**：全年拿下12宗涉宅地块，拿地金额219.94亿元，多数项目已开盘并成为热销红盘 [8] - **建发**：拿下5宗地块，总拿地金额113亿元，包括创纪录的蒋村地块及未来科技城核心区等地块 [9] - **其他房企**：越秀拿地3宗，保利发展、大家、华润、金茂、中天海威、杰立、英冠、西房等房企各自拿下2宗地块 [9] 年度楼面价排名前十地块 - 排名第一为建发拿下的蒋村文新地块，楼面价88029元/平方米 [9] - 排名第二为滨江拿下的西兴单元地块，楼面价77409元/平方米 [9] - 排名第三为滨江拿下的湖墅单元地块，楼面价64834元/平方米 [9] - 第四至第十名地块楼面价介于54473元/平方米至43353元/平方米之间，拿地房企包括金帝、保利发展、华润、绿城、大家、宁波东投、中海等 [9]

公司对2025年销售均价及存货减值的说明 - 公司2025年销售均价预计上涨 主要驱动因素为项目所在区域及产品定位的结构性差异 [2] - 公司截至年末的存货减值准备 将依据会计准则及市场情况进行减值测试后确定 [2]

公司质量管控体系 - 公司在工程设计与产品交付上建立了严格的质量管控体系 [1] - 公司始终将产品品质视为发展的基石 [1] - 公司持续通过标准提升与管理优化来夯实产品力 [1]