行业投资评级 - 投资评级为看好 并维持[12] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高[5] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点[5] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部溢价不大 市场整体估值抬升提供补涨空间[5] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管[5] - 股市和楼市的反差裂口终将收敛 收敛方式取决于宏观经济基本盘走势和产业政策力度[2][9] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨1.35% 相对沪深300超额收益为-2.83% 行业排名29/32[6][15] - 年初至今长江房地产指数上涨6.38% 相对沪深300超额收益为-4.88% 行业排名27/32[6][15] - 开发类公司周度平均下跌1.72% 物业类平均上涨1.03% REITS类平均下跌1.59%[16] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进改造 多管齐下释放改善性需求[7][18] - 成都优化住房公积金政策 包括降低首付比例至15% 提高贷款额度上浮50%等6大内容[7][18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比下降18.5% 较上周下降0.9个百分点[8][18] - 19城二手房成交面积四周滚动同比上升1.1% 较上周上升0.9个百分点[8][18] - 年初至今37城新房累计同比下降5.7% 19城二手房累计同比上升13.9%[8][18] - 8月截至22日 37城新房当月同比下降17.7% 19城二手当月同比上升0.5%[8] 股市与楼市反差分析 - 长周期视角：股市定价EPS 楼市定价租金 二者在大趋势上显著正相关[2][9] - 短周期视角：股市风险偏好提升与监管放松、资金入市及蓝筹股估值不高有关 楼市风险偏好未提升因核心城市估值偏高及产业政策待加强[9] - 中周期视角：反差收敛取决于宏观经济基本盘走势（就业和通胀预期）和产业政策力度（定向深度降息）[2][9]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

指数表现 - 上证城镇基建指数报1272.83点，单日上涨0.67%，成交额206.35亿元 [1] - 近一个月上涨1.45%，近三个月上涨7.37%，年初至今累计上涨0.56% [1] 指数构成 - 指数基日为2012年6月29日，基点1000点，聚焦集约、智能、绿色低碳等城镇化主题 [1] - 十大权重股合计占比54.57%，前三大为中国建筑（9.11%）、中国中铁（6.93%）、海螺水泥（6.81%） [1] - 样本全部来自上海证券交易所，行业分布为工业（56.81%）、房地产（32.23%）、原材料（10.95%） [2] 指数维护机制 - 样本每半年调整一次，实施时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随定期调整同步变更，特殊情况下实施临时调整 [2] - 样本退市时立即剔除，并购分拆等情形参照细则处理 [2]

核心观点 - 上海房地产行业在盘整阶段强调"做一成一"策略 即项目从拿地到交付需保持高度精准性和纪律性以实现完全去化[1] - 2024年以来上海宅地项目中仅部分项目实现推盘去化率超90% 其中6个项目达到100%去化 同时有20%项目去化率低于60%[5] - 实现高去化率的关键因素包括优质地块资源 深厚客群基础和保值属性 同时开发周期缩短和合理房地价比也是重要支撑[13][14][15][8][11] 项目去化表现 - 截至2025年8月20日 共有17个项目推盘去化率超过90% 其中保利海玥外滩序98 保利·外滩序Bund88 大华星樾 联发&象屿金海汀雲台 绿城潮鸣东方和越秀·静安天玥6个项目实现100%去化[2] - 保利建发璟玥府去化率达99.8% 中铁·世博云境达99.4% 保利海上印达98.8% 招商蛇口康定壹拾玖达98.2%[2] - 去化率低于60%的项目占比达20% 包括和樾长宁 翎翠滨江等单价超10万元/平方米项目未达销售预期[5] 开发周期效率 - 高去化项目平均拿地到开工周期为1.8个月 平均拿地到首开周期为6.5个月 低于整体项目平均的2.3个月和7.2个月[8] - 保利建发璟玥府拿地到开工仅0.4个月 龙湖·观琴为0.5个月 金茂棠前为0.5个月 体现"拿地即开工"趋势[2] - 开发效率提升反映房企在拿地评估 客户定位和产品设计等方面的差异化能力[8] 盈利指标分析 - 高去化项目平均房地价比为1.9 其中金茂棠前房地价比达3.0 招商时代潮派接近3.0 显示较强盈利能力[11] - 核心板块项目更依赖房地价差指标 绿城潮鸣东方和康定壹拾玖房地价差均超过5万元/平方米且实现售罄[11] - 保利虹桥和颂房地价比达2.45 龙湖·观琴达2.37 保利建发璟玥府达2.11 均高于平均水平[2] 区位价值特征 - 溢价率超10%的宅地主要分布在中外环之间 包括浦东唐镇 北蔡 闵行莘庄/春申 紫竹等板块 这些区域具有价值重塑潜力和扎实客户基础[3] - 杨浦滨江作为中环内主要宅地供应片区 2024年有6宗地溢价超过10%[3] - 徐汇滨江 老静安 北外滩 四川北路等核心地段推出少量优质宅地[3] 成功关键因素 - 稀缺资源地段如"一江一河"沿线的徐汇滨江和杨浦滨江项目 通过产品创新和品质提升成为现象级红盘[13] - 地缘客户需求厚度支撑去化 莘庄/春申 曹路 唐镇 北蔡等项目均呈现高地缘客户占比[14] - 保值属性促进销售 安徽高速莘庄地王未来售价预计破10万元/平方米 带动安高申陇院当前7.5万元/平方米售价去化 招商&港中旅唐镇地王预期售价破9万元/平方米助推保利天奕8万元/单价销售[15]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 行业基本面处于修复期，政策持续放松带动市场信心逐步恢复[1][3] - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%，住宅销售金额同比下降6.2%[2][11] - 房地产开发投资同比下降12.0%，新开工面积同比下降19.4%，竣工面积同比下降16.5%[5][11] - 房企到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比微增0.1%，个人按揭贷款同比下降9.3%[7][34] 行业宏观数据 - 商品房销售面积51560万平方米（同比-4.0%），销售额49566亿元（同比-6.5%）[2][11] - 住宅投资占开发投资比重76.9%，完成额41208亿元（同比-10.9%）[11] - 土地购置面积10052万平方米（同比-53.4%），成交价款9166亿元（同比-48.4%）[12] 销售市场分析 - 7月销售环比下滑主因季节性因素，政策宽松累积效应逐步显现[3][13] - 分区域看，东部地区销售面积同比-6.2%，表现最弱；中部地区同比-1.1%，相对稳健[13] - 办公楼销售表现优于住宅和商业，销售额同比-4.6%[11][13] 投资与开发 - 新开工面积同比-19.4%，核心城市拿地边际回暖但整体强度仍偏低[5][26] - 土地市场溢价率维持低位，100大中城市住宅用地成交溢价率处于历史较低水平[32] - 竣工节奏放缓，1-7月竣工面积同比-16.5%，较1-6月降幅扩大1.7个百分点[5] 资金状况 - 定金及预收款同比下降9.9%，自筹资金同比下降8.5%，反映房企现金流压力仍存[7][34] - "项目融资白名单"政策加码，国内贷款同比微增0.1%[7][34] 政策与市场展望 - 70城房价同比降幅持续收窄，政策宽松窗口期延续[36] - 建议关注布局一二线城市的头部房企如保利发展、招商蛇口等[8][43] - 港股推荐华润置地、绿城中国等具备估值弹性的标的[8][43]

地块出让信息 - 保利发展以23.4亿元综合总价竞得三亚中央商务区月川单元地块 [1] - 地块占地106亩（70,434.60平方米）用于建设市场化商品住房 [1] - 容积率2.1-2.4 最大计容建筑面积162,424.07平方米 [1] 土地成交价格明细 - 挂牌成交总价11.3366亿元 土地起始楼面价6,980元/平方米 [1] - 需无偿配建海南国际文化交流中心等工程 总投资额12.12亿元 [1] - 综合成交总价23.46亿元 综合楼面价14,400元/平方米 [1]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

保利发展三亚拿地情况 - 保利发展以综合总价超23.4亿元竞得三亚中央商务区月川单元YC1-04-02A/B和YC1-04-02C地块[1] - 地块占地106亩（70434.60平方米） 容积率2.1-2.4 最大计容建筑面积162424.07平方米 挂牌成交总价11.3366亿元 起始楼面价6980元/平方米[2] - 需无偿配建海南国际文化交流中心部分工程 配建投资额12.12亿元 综合楼面价约1.44万元/平方米[2] 地块区位与开发价值 - 地块周边规划中小学用地 将引进优质教育资源 提升区域居住价值和配套设施[2] - 三亚新房销售均价达3万元/平方米 与1.44万元/平方米综合楼面价存在价差 利润空间可观[2] 保利在海南的战略布局 - 2024年保利曾以20.88亿元竞得月川单元YC1-04-01B/02D和YC1-04-01A地块 土地总面积10.29万平方米[3] - 正开发保利天珺项目一至四期 北侧已建成保利国际广场、五矿国际广场等甲级写字楼[3] - 关联公司斥资14.21万元联袂扎哈·哈迪德建筑事务所打造海南国际文物艺术品交易中心 另投资8.6亿元配建海南国际文化交流中心部分工程[3] - 结合本次拿地配建要求 "双中心"（海南国际文化交流中心和中国海南国际文物艺术品交易中心）已完全由保利打造[4] 海南土地市场整体热度 - 海南自贸港将于2025年12月18日全岛封关运作 吸引企业积极拿地[6][7] - 2025年1-6月海南土拍成交6626.48亩土地 总金额超144亿元 三亚和海口领跑[9] - 三亚上半年成交14宗住宅用地（1181.43亩） 金额77.27亿元 出让面积同比增加276.68亩（增幅30.58%）[9] - 海口上半年成交26宗土地（1294.71亩） 金额36.9亿元[9] 其他企业拿地案例 - 中交海投城发以12.67亿元竞得海口新埠岛片区3宗地块（10.16万平方米） 规划计容面积27.54万平方米 涵盖回迁房和商品房[7] - 大悦城以7.84亿元竞得三亚东岸单元DA02-29-05A/B地块（地盘面积3.26万平方米 计容面积4.90万平方米）[7] - 辽宁方大集团旗下公司以28.75亿元摘得海棠湾430亩地块 计划投资50亿元建设医疗健康城项目[8] - 大华集团以8.12亿元拿下海口丁村城市更新地块（6.58万平方米） 楼面价6242元/平方米和1406元/平方米 后又以2.44亿元加3.6亿元配建成本获三亚榆红片区地块 综合楼面价约1.35万元/平方米[9] 重大事件影响 - 海南自贸港封关运作将于2025年12月18日启动 促进与国际往来自由和内地联系高效[6] - 6月18日三亚单日土拍成交4宗地块（546.55亩） 总金额44.45亿元 刷新当地纪录[8]

中期票据注册获批 - 公司收到中国银行间市场交易商协会两份《接受注册通知书》，同意接受中期票据注册 [1] - 注册额度自通知书落款之日起2年内有效 [1] - 公司将根据市场情况及有关规定要求，在注册有效期内择机发行上述债务融资工具 [1] 信息披露安排 - 公司将及时履行与中期票据发行相关的信息披露义务 [1]

股价表现与交易数据 - 2025年8月20日收盘价7.87元 单日上涨0.64% 换手率1.44% [1] - 成交量172.43万手 成交金额13.52亿元 [1] - 主力资金净流入6687.94万元 占成交额4.95% 其中超大单净流入1809.44万元（占比1.34%） 大单净流入4878.51万元（占比3.61%） [1] 资金流向结构 - 中单资金净流出4107.10万元 占成交额3.04% [1] - 小单资金净流出2580.84万元 占成交额1.91% [1] 财务业绩表现 - 2025年一季度营业总收入542.72亿元 同比增长9.09% [1] - 归属净利润19.51亿元 同比减少12.27% [1] - 扣非净利润18.91亿元 同比减少10.65% [1] 财务健康状况 - 流动比率1.663 速动比率0.545 [1] - 资产负债率74.06% [1] 公司基本信息 - 成立于1992年 总部位于广州市 主营房地产业务 [1] - 注册资本119.70亿人民币 实缴资本1万人民币 [1] - 法定代表人刘平 [1] 企业运营规模 - 对外投资119家企业 参与招投标项目260次 [2] - 拥有商标信息246条 行政许可401个 [2]