市场表现 - 万科企业股份有限公司发行的债券“21万科04”在12月10日价格大幅上涨，涨幅超过25% [1] - 该债券因价格剧烈波动，在交易时段内被实施盘中临时停牌 [1]

债券市场异动 - 万科企业股份有限公司发行的债券“21万科02”于12月10日价格出现大幅上涨，涨幅超过30% [1] - 该债券在交易日内因价格剧烈波动，盘中两次被实施临时停牌 [1]

万科债券市场表现 - 12月10日，万科多只境内债券价格大幅上涨，其中“21万科06”与“21万科02”涨幅均超过20% [1] - 债券价格剧烈波动触发了盘中临时停牌机制 [1]

万科债券市场表现 - 债券"21万科06"和"21万科02"价格涨幅超过20%，触发临时停牌 [1] - 债券"22万科02"和"23万科01"价格涨幅超过7% [1] - 债券"22万科04"价格涨幅超过5% [1]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[33] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）稳定红利资产中的头部购物中心运营商；3）中介龙头[33] 板块行情与市场表现 - 第49周（12月1日-12月5日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第30位[5][8] - 近一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为-3.9%、10.8%、-9.5%，相对表现分别为-2.6%、-8.5%、-25.8%[3] - A股板块内，第49周涨幅第一为中国武夷，涨幅达10.2%；跌幅第一为三湘印象，周跌幅达12.9%[7][10] - 港股板块内，第49周涨幅第一为龙光集团，上涨8.2%；跌幅第一为世茂集团，跌幅达7.4%[7][12] 政策要闻 - **重庆**：12月2日发布《重庆市支持"好房子"加快发展十条措施》及《好房子技术导则（商品住房）》，要求中心城区新供土地原则上用于建设"好房子"，并从设计、建材、智能、配套等多方面提升住房品质[5][13] - **湖北**：12月5日发布"十五五"规划建议，提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，建设"好房子"，因城施策优化住房消费政策[5][13] - **信阳**：12月5日优化公积金政策，明确多子女家庭再购房可认定为首套，并将公积金贷款基础额度上调10%[13] - **深圳**：12月5日发布新版公积金提取规定，将于12月15日起施行，新增购房首付款提取并允许"既提又贷"，将购房提取申请时限由3年延长至5年[5][13] 公司动态 - **中国海外发展**：12月2日以5.43亿元底价摘得长沙一宗宅地，成交楼面价约6550元/平方米，出让面积2.76万平方米[5][17] - **保利发展**：12月4日以超12.65亿元竞得佛山南海区一宗江景地块，折合楼面价约1万元/平方米[17]；12月5日以35亿元成功摘得广州海珠区一宗地块，溢价率27.27%，成交楼面价2.44万元/平方米[5][17] - **万科A**：12月5日发布2022年度第四期中期票据持有人会议议案，计划将本金兑付展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率保持3.00%[5][17]；其第五期中期票据（余额37亿元）也将召开展期会议[5][18] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**：第49周商品房成交面积204万平方米，日平均成交面积29.1万平方米，环比减少20%，同比减少31%[5][20]；年初至今累计成交面积9453万平方米，累计同比减少14%[5][20] - **新房分城市级别**：第49周一线城市成交面积62.4万平方米，同比减少27%；二线城市成交面积101.3万平方米，同比减少32%；三四线城市成交面积40.0万平方米，同比减少34%[22] - **二手房市场（监测11城）**：第49周成交面积186万平方米，日平均成交面积26.6万平方米，环比减少4%，同比减少42%[5][25]；年初至今累计成交面积9264万平方米，同比增加3%[5][25] - **二手房分城市级别**：第49周一线城市成交面积85.1万平方米，同比减少35%；二线城市成交面积76.6万平方米，同比减少54%；三四线城市成交面积24.8万平方米，同比减少7%[27] 融资端情况 - 第49周发债企业大部分为地方国企[6][30] - 中国绿发发行规模最大，发行一般公司债12.5亿元[30] - 高新地产发行的私募债利率最高，为4.6%；浦东金桥发行的一般公司债利率最低，为1.95%[30] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[33] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[33] - **中介龙头**：建议关注中介龙头贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[33]

投资逻辑 - 投资最核心的原则是“懂生意”，不理解生意本质就很难投资 [4][25] - 价值投资看似难，但投机更难，百分之八九十的散户在牛市熊市都亏钱 [25] - 投资决策应基于对公司商业模式和企业文化的深刻理解，而非市场短期波动 [4][25][87] - 以茅台为例，其生意模式易于理解，有闲钱投资茅台比存银行更好，但并非唯一高增长标的 [24] - 投资苹果公司是基于对其强大的商业模式和用户导向企业文化的认可 [46][48][88] - 投资网易的成功源于对其游戏生意的理解，六个月股价涨20倍，但将此归因于能力而非运气 [80][81][82] 企业文化与经营哲学 - 企业文化的核心是“本分”，即理性、想长远、做对的事情、把事情做对 [27][29] - 公司坚持用户导向（消费者导向），而非利润或客户导向，这是长期健康发展的基础 [27][30][31] - 公司长期目标是“更健康、更长久”，从未设定具体的营业额或利润目标 [31] - 企业传承的关键在于招聘时“文化匹配先于能力”，通过时间筛选出同路人 [5][29][37] - 授权管理的终极境界是“放权但永不失控”，而企业文化是防止失控的根本保障 [37] - 公司成功不是依靠个人权威，而是依靠系统和文化，创始人退位二十余年企业依然蓬勃发展 [27][29][35][36] 营销方法论 - 营销的最高原则是“不可以有任何谎话”，所有广告内容必须真实 [6][55] - 营销的本质是“把要告诉用户的东西，用最高效率告诉他” [6][55] - 通过聘请成龙等明星代言，以占广告总投入不足十分之一的成本，大幅提升广告关注度和效率 [55] - 广告文案需下苦功打磨，例如小霸王学习机广告“包你三天会打字”是基于真实测试（从未接触打字机的人8小时可达基本水平）的承诺 [55][56] 对年轻人与职业发展的看法 - 反对用“内卷”或“躺平”定义自身处境，强调寻找或努力喜欢自己正在做的事情 [61][62] - 认为当代年轻人的机会比过去更多，并以许多二三十岁即拥有数亿美金身家的年轻富豪为例 [67][72] - 建议年轻人应进入喜欢的公司、跟随喜欢的老板，努力发挥能力，等待被重用 [63] - 个人成功案例（如高考）源于刻苦努力，例如借阅17本自学考试书籍，三天看完一本并做完习题 [72] - 将成功主要归因于努力，而非单纯运气或天赋，反对将个人不成功归咎于社会不公 [72][82] 教育理念 - 教育孩子的核心是帮助其建立安全感，这需要“无条件的爱” [6][73] - 同时需要“有边界的教导”来树立规则，但反对通过打骂吼叫的方式 [6][74][76] - 指出“打孩子的大人，都是小时候被打大的”，体罚会增加孩子的不安全感，而非抗压能力 [6][74][76] - 应以坚定而非吼叫的方式设定边界，例如孩子犯错后让其承担自然后果（如罚款） [74][76] 对平常心与长期主义的定义 - “平常心”并非心态，其本质是理性；理性不是克制，而是想长远；想长远就是长期主义，形成一个逻辑闭环 [6][93] - 作为长期主义者，许多问题会随着时间推移自然得到解决 [93] 对科技与未来的看法 - 认为AI人工智能将大幅提高效率，并在两年内改变了许多事物 [90] - 指出AI目前仍会“胡说八道”，需要交叉验证，但其发展可能在未来根本改变人类社会的讨论主题 [90]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年12月9日 於本 公 告日 期，本 公 司 董 事 會 成 員 包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡 國 斌 先 生 及 雷 江 松 先 生；以 及 獨 立 非 執 行 董 事 廖 子 彬 先 生、林 明 彥 先 生、沈 向 洋 博 士 及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 万科企业股份有限公司 关于"21 万科 02"票面利率调整和回售实施办法的 第三次提示性公告 重要提示： 1、利率调整：根据《万科企业股份有限公司 ...

万科企业股份有限公司 关于"21 万科 02"票面利率调整和回售实施办法的 第三次提示性公告 证券代码：000002、299903、149358 证券简称：万科 A、万科 H 代、21 万科 02 公告编号：〈万〉2025-154 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 1、利率调整：根据《万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投 资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书》（简称 "《募集说明书》"）的约定，公司作为"21 万科 02"（债券代码：149358） 的发行人，有权决定是否在本期债券存续期的第 5 年末调整本期债券 存续期后 2 年的票面利率。根据当前的市场行情，公司决定不调整"21 万科 02"票面利率，即"21 万科 02"债券存续期后 2 年的票面利率 为 3.98%。 2、投资者回售选择权：根据《募集说明书》中设定的投资者回 售选择权，投资者有权选择在投资者回售登记期内进行登记，将持有 的本期债券按面值全部或部分回售给发行人，或选择继续持有本期债 券。 3、投资者选择将持有的本期债券全部或部分 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 大连万达商业管理集团偿债能力增强，建议买入其债券 [10] - 预计2026年中国货物出口增速放缓，进口增速回升，美元兑人民币汇率下降 [4][17][21] 各部分总结 交易台市场观点 - 昨日准主权韩国企业浮息票据卖盘增加，日本、澳大利亚、中国和中东金融机构前端浮息票据买盘增加 [2] - 部分债券价格有变动，如NTT 30s利差扩大4个基点，TW人寿保险公司FUBON/NSINTW利差扩大2 - 4个基点，DALWAN 26s上涨1.1点等 [2] 分析员市场观点 - 大连万达商业管理集团发起同意征求，将DALWAN 11 02/13/26到期日延长两年，有强制部分赎回安排，还寻求降低万达香港最低总股本要求并增加平价赎回权，早期同意费为1个点，截止日期为12月19日 [8] - 若未获90%本金同意，将召开特别会议，会议法定人数和决议通过条件有规定 [9] - 媒体报道万达拟用PAG牵头财团资金偿还3亿美元DALWAN 11 01/12/26，继续看好万达，维持买入DALWAN债券建议 [10] 中国经济情况 - 中国出口因对欧盟、拉丁美洲和非洲出口改善超预期，集成电路出口因全球AI热潮上涨，船舶和车辆行业繁荣，个人消费品出口低迷；进口因加工贸易略有改善，一般贸易因内需疲软下滑 [16] - 预计2026年中国货物出口增速从2025年的5.2%降至3.5%，进口增速从 - 0.5%反弹至2%，美元兑人民币汇率从2025年底的7.07降至2026年底的7.02 [17] 离岸亚洲新发行情况 - 已定价：中国五矿集团发行6亿美元永续债，票息分别为4.25%和4.35% [24] - 发行计划：成都兴城投资集团计划发行3年期债券，票息4.6%；Halcyon Agri Corporation计划发行永续债，票息6.4% [25] 新闻和市场动态 - 昨日发行83只信用债，金额700亿元，本月累计发行529只，金额5010亿元，同比增长9.3% [26] - 多家公司有相关动态，如穆迪将Adani Green Energy受限集团展望从负面调至稳定，法国巴黎银行定价12.5亿美元永续AT1债券等 [26]

市场表现 - 内房股股价普遍受挫 截至发稿 中国海外宏洋集团跌8.93% 中国金茂跌8.76% 绿城中国跌5.45% 中梁控股跌5.13% 越秀地产跌3.19% 美的置业跌3.02% 龙湖集团跌2.93% 旭辉控股集团跌2.69% 远洋集团跌2.65% 华润置地跌2.53% [1] 机构观点与行业分析 - 摩根大通表示 房地产板块仍是主要风险点 市场未能实现“止跌回稳” 销售和投资持续下滑 [1] - 房地产市场“止跌回稳”未在2025年实现 销售和投资持续下滑 [2] - 政策宽松效果有限 库存压力依然巨大 [2] - 万科寻求境内债券展期导致离岸和在岸债券价格大幅下跌 严重打击了市场情绪 [1][2] - 万科事件加剧了市场对私营开发商融资环境收紧的担忧 [1][2] 投资建议与标的偏好 - 摩根大通建议投资者在中国信贷市场采取精选策略 [1] - 该机构首选基本面稳健且资产负债表强劲的TMT公司 例如阿里巴巴和微博 [1] - 对于国企 尽管利差收窄 但技术面支撑强劲 建议关注防御性标的 例如中国化工 [1] - 房地产板块情绪脆弱 该机构仅维持对正在向租赁模式转型的龙湖集团的增持评级 [1] - 分析师仅看好正在向租赁模式转型 拥有大量未抵押投资性物业的龙湖集团 [1]