会议情况 - 公司第十一届董事会第二十一次会议于2025年8月29日召开，8位董事均参加表决[1] 议案表决 - 《2025年半年度报告》及其摘要议案8票同意通过[1] - 《关于中粮财务有限责任公司的风险评估报告（2025年6月30日）》议案6票同意通过，2位关联董事回避表决[2] - 《2025年度投资计划年中调整方案》议案8票同意通过[3]

收入和利润（同比环比） - 营业收入为152.31亿元人民币，同比下降5.29%[16] - 公司实现营业收入152.31亿元同比下降5.29%[38] - 归属于上市公司股东的净利润为1.09亿元人民币，同比大幅增长129.87%[16] - 归属于上市公司股东的净利润1.09亿元同比增加4.72亿元[38] - 基本每股收益为0.03元/股，同比增长137.50%[16] - 加权平均净资产收益率为1.02%，较上年同期增加3.7个百分点[16] - 公司综合毛利率36.35%同比上升13.76个百分点毛利额55.36亿元同比增长52.40%[38] - 营业收入152.31亿元人民币，同比下降5.29%[106] 成本和费用（同比环比） - 营业成本96.95亿元人民币，同比下降22.12%[106] - 研发投入303.90万元人民币，同比增长1686.61%，主要因开展"好房子"系列研发工作[106] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额为26.87亿元人民币，同比增长38.15%[16] - 经营活动净现金流26.87亿元同比增长38.15%[38] - 经营活动现金流量净额26.87亿元人民币，同比增长38.15%[106] - 现金及现金等价物净减少31.08亿元人民币，同比下降264.14%[106] - 筹资活动现金流量净流出55.40亿元人民币，同比增加241.47%，主要因银行借款净额减少[106] 业务线表现：商品房销售及一级土地开发 - 商品房销售及一级土地开发收入115.20亿元，占总收入75.64%，同比下降7.40%[110] - 商品房销售业务营业成本79.32亿元，同比下降26.15%，毛利率提升17.48个百分点至31.14%[113] - 公司销售型业务2025年上半年实现全口径签约86.4亿元签约面积47.9万平方米[40] - 公司土地储备可售货值约1105亿元[38] 业务线表现：投资物业及相关服务 - 投资物业及相关服务收入25.58亿元，占总收入16.80%，同比下降1.73%[110] - 购物中心总销售额约220亿元人民币，同比增长12.2%[43] - 购物中心客流量达2亿人次，同比增长19.6%[43] - 购物中心平均出租率为92%[43] - 南昌大悦城开业当日客流量突破24万人次，销售额近1630万元人民币[44] - 深圳大悦城开业当日客流量突破42万人次，销售额近2000万元人民币[44] - 第七届"大悦嗨新节"总销售额4.52亿元人民币，同比提升8.2%[45] - "大悦嗨新节"总客流约339万人次，同比提升11.4%[45] - 写字楼整体平均出租率达90.6%[48] - 北京西单大悦城出租率95%，已出租面积47,421.65平方米[86] - 北京朝阳大悦城出租率94%，可出租面积115,926.82平方米[86] - 厦门大悦城出租率达100%，权益比例30.39%[86] 业务线表现：管理输出及其他业务 - 管理输出业务收入1.30亿元，同比增长51.06%[110] - 物业管理服务在管面积近2730万平方米，较上年末增长7.3%[53] - 深圳产业园在运营项目平均出租率达98.3%[49] - 深圳产业园及工业园整体出租率达98%，可出租面积1,057,308.52平方米[87] - 北京中粮广场写字楼出租率90%，权益比例30.39%[87] 地区表现 - 北方大区收入46.28亿元，同比增长61.97%，毛利率49.28%[110][114] - 华南大区收入84.09亿元，同比增长138.14%，毛利率33.18%[110][114] - 华东大区收入同比大幅下降83.50%[110] 融资和债务 - 期末融资总额为626.04亿元人民币，其中银行贷款425.04亿元，公司债券108.00亿元，中期票据50.00亿元，保债38.00亿元，信托融资5.00亿元[92] - 公司债券融资成本区间为1.74%-6.03%，整体平均融资成本为3.64%[92] - 期限结构显示1年内到期融资172.68亿元，1-2年89.25亿元，2-3年96.51亿元，3年以上267.60亿元[92] - 公司新增借款平均成本2.85%综合融资成本3.64%较上年末下降42个基点[39] 资产和投资 - 报告期投资额20.888亿元人民币，较上年同期12.4197亿元增长68.18%[124] - 投资性房地产362.29亿元，占总资产21.39%，较上年末增加4.11个百分点[118] - 货币资金240.39亿元，占总资产14.19%，较上年末减少0.98个百分点[118] - 存货660.04亿元，占总资产38.97%，较上年末减少4.03个百分点[118] - 受限资产总额达410.2549亿元人民币，其中存货抵押价值217.5242亿元，投资性房地产抵押价值158.2274亿元[122][123] - 货币资金受限27.355亿元，主要为法院冻结资金及履约保证金[122] - 长期股权投资质押218.085亿元用于借款担保[123] - 固定资产抵押8.28198亿元，无形资产抵押1.43234亿元[122] 项目投资和开发进度 - 公司总土地储备面积14,900,449.50平方米，总计容建筑面积32,441,789.31平方米[55] - 剩余可开发计容建筑面积7,043,382.65平方米，占总计容建筑面积21.7%[55][57] - 西南大区剩余可开发面积3,010,517.45平方米，占比达42.7%为各区域最高[55] - 华东大区剩余可开发面积932,541.43平方米，仅占总计容建筑面积12.0%[55] - 北方大区剩余可开发面积2,645,041.22平方米，占总计容建筑面积24.0%[55] - 华南大区剩余可开发面积455,282.55平方米，占总计容建筑面积9.2%[55] - 香港区域20,000平方米计容建筑面积已全部开发完成[55] 诉讼和担保 - 公司承担连带保证责任向农业银行支付借款本金4.6亿元[163] - 诉讼涉案金额涉及人民币11.602亿元[163] - 诉讼涉案金额涉及人民币4.9382亿元[163] - 诉讼涉案金额涉及人民币4.9966亿元[163] - 公司代偿款约4.94亿元及利息[163] - 公司履行完毕担保责任[163] - 案件处于执行阶段[163] - 公司二审胜诉结案[163] - 武汉裕灿未归还农业银行贷款本金490.3百万元[164] - 法院判决武汉裕灿偿还农业银行欠款本金131.78百万元及利息[164] - 公司按50%持股比例为武汉裕灿债务提供连带责任担保[164] - 公司为购房人提供阶段性担保，截至2025年6月30日未结清担保金额824.36亿元人民币[95] - 报告期末公司实际担保余额合计为25.76亿元人民币，占公司净资产比例高达238.90%[182] - 公司为资产负债率超过70%的被担保对象提供债务担保余额达17.55亿元人民币[182] - 报告期内对子公司担保实际发生额合计为2.15亿元人民币[182] - 报告期末已审批的担保额度合计达75.17亿元人民币[182] 关联交易 - 公司承租关联方物业金额为11.9百万元[167] - 公司向关联方出租物业金额为55.4百万元，占同类交易比例2.17%[167] - 公司接受关联方提供劳务金额为24.09百万元[167] - 公司向关联方提供劳务金额为26.95百万元，占同类交易比例5.33%[167] - 公司向关联方购买商品金额为0.42百万元[167] - 中粮财务公司存款期末余额109.5百万元，期初余额291.62百万元[171] - 中粮财务公司存款利率范围为1.15%，最高存款限额650.0百万元[171] - 报告期内公司收到中粮集团（深圳）有限公司受托管理费25万元（含税）[172] 股东和股权结构 - 控股子公司大悦城地产拟回购4,729,765,214股股份并申请退市[189] - 公司股份总数4,286,313,339股，无限售条件股份占比93.39%[192] - 有限售条件股份283,426,170股，占比6.61%[192] - 明毅有限公司持股49.28%，共2,112,138,742股[196] - 明毅有限公司持有公司股份2,112,138,742股，为公司最大股东[197] - 中粮集团有限公司持有公司股份857,354,140股，与明毅有限公司为一致行动人[197] - 香港中央结算有限公司持股24,597,333股，占总股本0.57%，较上期减少4,392,051股[197] - 张忱业持股18,262,637股，占总股本0.43%，持股数量未发生变化[197][198] - 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产ETF持股16,410,200股，占总股本0.38%，较上期增加6,281,700股[197][198] - 徐开东实际合计持股15,834,240股，其中通过信用账户持有2,984,140股[198] - 唐永江实际合计持股13,396,005股，全部通过信用账户持有，较上期增加3,557,600股[197][198] - 太平人寿保险有限公司所持283,417,532股于2025年8月4日解除限售[198] - 公司前10名股东中无转融通业务及约定购回交易情况[199] - 公司报告期内实际控制人未发生变更[200] 其他财务数据 - 总资产为1693.89亿元人民币，同比下降5.14%[16] - 公司总资产1693.89亿元较年初下降5.14%[38] - 归属于上市公司股东的净资产为107.81亿元人民币，同比增长1.75%[16] - 非经常性损益项目合计金额为1597.42万元人民币[21] - 公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费为1.16亿元人民币[23] - 衍生金融资产公允价值变动损失366.427万元，期末余额降至31.7635万元[120] - 其他非流动金融资产-债务工具出售2.98亿元，期末余额1.9亿元[120] - 套期保值衍生品投资初始金额2.14758亿元，期末余额1.43172亿元，占净资产比例1.33%[130] - 汇率远期合约报告期内产生公允价值变动损失69.04万元[130] - 公司针对0.2亿美元外币借款签署汇率远期合约进行套期保值[130] 利润分配和募集资金 - 公司2025年上半年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[3] - 公司半年度不进行利润分配及资本公积金转增股本[149] - 2020年公开发行公司债券"20大悦01"募集资金净额200,000.00万元，使用比例100%[134] - 2022年公开发行公司债券"22大悦01"募集资金净额149,550.00万元，使用比例100%[134] - 2022年公开发行公司债券"22大悦01"（12月）募集资金净额149,550.00万元，使用比例100%[134] - 2023年公开发行公司债券"23大悦01"募集资金净额199,400.00万元，使用比例100%[134] - 2025年非公开发行债券"25大悦01"募集资金净额110,000.00万元，使用比例100%[134] - 2025年非公开发行债券"25大悦02"募集资金净额50,000.00万元，使用比例100%[134] - 累计募集资金总额860,000.00万元，净额858,500.00万元[134] - 募集资金累计变更用途总额11,700.00万元，占总额比例5.85%[134] - 2020年债券募集资金200,000.00万元全额用于兑付到期债券"15中粮01"[134] - 截至2025年6月30日募集资金账户结余利息13.73万元[134] - 公司债券"22大悦02"实际募集资金金额150,000.00万元，已使用完毕，账户结余利息1.4万元[136] - 公司债券"23大悦01"实际募集资金金额200,000.00万元，报告期内已使用完毕，账户结余利息0.6万元[136] - 公司债券"25大悦01"实际募集资金金额110,000.00万元，报告期内已使用完毕，账户结余利息8.39万元[136] - 公司债券"25大悦02"实际募集资金金额50,000.00万元，报告期内已使用完毕，账户结余利息3.59万元[136] 子公司和重大项目 - 子公司西安国际陆港文兴置业有限公司报告期内净利润78,885.68万元，营业收入254,030.12万元[140] - 子公司厦门市悦集商业管理有限公司报告期内净利润33,141.97万元，营业收入435,520.22万元[140] - 公司报告期内未出售重大资产及重大股权[138][139] - 西安上塔坡土地一级开发项目累计投资金额614,409.01万元，权益比例30.39%[90] - 昆明螺蛳湾项目累计投资金额930,758.83万元，权益比例17.88%[90] 市场环境 - 全国新建商品房销售面积4.59亿平方米同比下降3.5%销售额4.42万亿元同比下降5.5%[26] - 全国房地产开发投资额4.67万亿元同比下降11.2%商品住宅投资3.58万亿元同比下降10.4%[26] 公司活动和披露 - 全国30余城品牌活动吸引超2,618万人次参与[154] - 470余项活动在全国范围内开展[154] - 公司纳入环境信息依法披露企业名单的企业数量为1家[151] - 公司报告期内无股权激励计划及员工持股计划实施[150] - 报告期公司不存在委托理财[185] - 报告期公司不存在委托贷款[186] - 报告期公司不存在其他重大合同[187] - 报告期公司不存在其他需说明的重大事项[188]

债务基本情况 - 武汉裕灿房地产开发有限公司作为债务人向中国农业银行武汉开发区支行借款49030万元用于项目工程建设 借款利率为435% [2] - 截至2025年6月30日应偿付本息金额为1374604万元 借款担保措施包括项目土地及在建工程抵押以及股东按股权比例进行担保 [2] 债务担保结构 - 农业银行向武汉裕灿提供50000万元贷款 大悦城控股与华夏幸福基业分别签订《保证合同》各自按50%持股比例提供连带责任保证担保 [3] 债务清偿进展 - 农业银行曾起诉要求武汉裕灿偿还借款本金7158万元及利息等共计136682076元 并诉请大悦城控股履行保证义务 [4] - 2025年2月农业银行追加华夏幸福为被告并变更诉讼请求 要求偿还本金49030万元及利息等共计936104293元 [4] - 截至2025年5月武汉裕灿偿还部分借款 大悦城控股已履行担保义务 农业银行撤回对大悦城控股的起诉 [4] - 2025年8月20日法院一审判决武汉裕灿偿还农业银行欠款本金13177940417元并支付利息罚息复利 [4] 担保责任履行情况 - 大悦城控股已按照担保合同约定履行担保责任 农业银行于2025年5月7日出具已履行完毕担保责任的函件 [5] - 剩余未偿还本息1374604万元应由武汉裕灿偿还 合作方华夏幸福承担连带清偿责任 [5] 事项影响评估 - 武汉裕灿系大悦城控股下属项目子公司 其总资产净资产和营业收入占公司合并口径比例较低 [5] - 该事项不涉及公司经营异常行为 债务清偿情况不会对经营状况和偿付能力构成重大不利影响 [5]

借款情况 - 武汉裕灿借款金额49030万元，利率4.35%，截至2025年6月30日应偿付本息13746.04万元[6] - 2020年农业银行向武汉裕灿提供50000万元贷款[6] 诉讼情况 - 2024年12月农业银行起诉武汉裕灿及大悦城控股[7] - 2025年2月追加华夏幸福为被告，变更诉求[7] - 2025年5月农业银行撤回对大悦城控股起诉[7] - 2025年8月20日武汉裕灿收到一审判决[7] 影响 - 武汉裕灿相关事项不构成重大不利影响[9] - 中信证券密切关注发行人债券本息偿付及重大影响事项[11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 8月28日资金面整体均衡偏松，股市强势反弹债市承压走弱，转债市场主要指数集体跟涨但个券多数下跌，各期限美债收益率走势分化，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行 [1] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 中共中央、国务院发布意见推动城市高质量发展，明确建立可持续投融资体系，到2030年城市建设取得进展，到2035年基本建成现代化人民城市 [3] - 财政部发布7月地方政府债券发行和债务余额情况，7月全国发行地方政府债券12135亿元，7月末债务余额527627亿元 [4] - 市场监管总局推动行业竞争回归良性有序，强调防范非理性竞争，维护公平竞争市场秩序 [5][6] - 中国物流与采购联合会数据显示1 - 7月我国社会物流总额超200万亿元，同比增长5.2%，高端等领域增长强劲 [6] 国际要闻 - 美国二季度实际GDP年化季环比上调至3.3%，核心PCE物价指数年化季环比修正值2.5%，主要动力来自商业投资，消费者支出表现稳健 [7] 大宗商品 - 8月28日国际原油期货价格转涨，天然气价格继续上涨，WTI 10月原油期货收涨0.70%，布伦特10月原油期货收涨0.84%，COMEX黄金期货涨0.83%，NYMEX天然气价格收涨5.30% [8] 资金面 公开市场操作 - 8月28日央行开展4161亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有2530亿元逆回购到期，单日净投放资金1631亿元 [9] 资金利率 - 8月28日央行公开市场转为净回笼，资金面整体均衡偏松，DR001下行0.11bp至1.313%，DR007上行2.72bp至1.540% [10] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：8月28日股市反弹债市走弱，10年期国债活跃券250011收益率上行2.50bp至1.7900%，10年期国开债活跃券250215收益率上行3.35bp至1.8875% [13] - 债券招标情况：公布多只债券期限、发行规模、中标收益率等招标信息 [15] 信用债 - 二级市场成交异动：8月28日1只产业债“H1碧地03”成交价格涨超104% [15] - 信用债事件：青岛啤酒等集团取消债券发行，华夏银行上半年营收和净利润同比下降 [16] 可转债 - 权益及转债指数：8月28日A股三大股指收涨，申万一级行业大多上涨；转债市场主要指数跟涨，成交额放量，但个券多数下跌 [17] - 转债跟踪：8月28日金诚信发行转债获证监会注册批复 [18] 海外债市 - 美债市场：8月28日各期限美债收益率走势分化，2/10年期和5/30年期美债收益率利差收窄，10年期通胀保值国债损益平衡通胀率下行 [20][21][22] - 欧债市场：8月28日德国10年期国债收益率上行，法、意、西、英10年期国债收益率普遍下行 [23] - 中资美元债每日价格变动：截至8月28日收盘公布单日涨幅和跌幅前10的中资美元债信息 [25]

财务表现 - 营业收入81.23亿元 同比减少5.8% [1] - 股东应占溢利1.05亿元 同比减少26.6% [1]

财务表现 - 营业收入总额81.238亿元 同比下降5.8% [1] - 物业开发收入54.808亿元 同比下降8.3% [1] - 平均结算单价30,614元/平方米 同比增长33% [1] - 公司拥有人应占溢利1.047亿元 同比下降26.6% [1] 盈利能力 - 剔除投资物业税后公允价值亏损及汇率亏损后核心净利润2.442亿元 同比增长25.1% [1] - 投资物业税后公允价值亏损及汇率亏损合计1.395亿元 [1] 融资状况 - 平均融资成本3.59% 维持在业内较低水平 [1] - 通过维护银企关系积极拓展融资渠道并优化融资结构 [1]

财务表现 - 营业收入总额81.238亿元人民币 同比下降5.8% [1] - 物业开发收入54.808亿元人民币 同比下降8.3% [1] - 公司拥有人应占溢利1.047亿元人民币 同比下降26.6% [1] - 剔除投资物业税后公允价值亏损及汇率亏损后 核心净利润2.442亿元人民币 同比增长25.1% [1] 业务运营 - 物业开发平均结算单价30,614元/平方米 同比增长33% [1] - 平均融资成本3.59% 维持在业内较低水平 [1] 资金管理 - 通过维护银企关系积极拓展融资渠道 优化融资结构 [1]

核心财务表现 - 总收益81.24亿元，同比下降5.78% [1] - 股东应占溢利1.05亿元，同比下降26.6% [1] - 每股基本盈利0.7分 [1] 投资物业业务 - 租金及相关服务收入总额20.38亿元，同比下降2.5%，主要因上年同期包含成都大悦城 [1] - 投资物业业务毛利率78%，同比基本持平 [1] - 购物中心和写字楼收入占比分别为88%和9% [1] 物业开发业务 - 营业收入54.81亿元，同比下降8.3% [1] - 交付物业建筑结算面积175101平方米，同比下降32% [1] - 平均结算单价30614元/平方米，同比增长33% [1] - 结算毛利率18%，较上年同期增长3个百分点 [1] 销售表现 - 合约销售金额27.49亿元，同比下降81.4% [1] - 合约销售面积164178.1平方米，同比下降63.3% [1] - 平均销售单价16743.4元/平方米，同比下降49.3% [1] 融资能力 - 平均融资成本3.59%，维持在业内较低水平 [2] - 积极拓展融资渠道并优化融资结构 [2] 行业应对策略 - 面对房地产行业调整转型，公司通过营销联动和核心节点活动提升客户信心及销售业绩 [1]

| 债券代码:148102 | | --- | | 债券代码:148141 | | 债券代码:148174 | | 债券代码:133991 | | 债券代码:133992 | | 债券代码:134376 | | 债券代码: 134377 | 债券简称:22 大悦 01 债券简称:22 大悦 02 债券简称:23 大悦 01 债券简称:25 大悦 01 债券简称:25 大悦 02 债券简称:25 大悦 03 债券简称:25 大悦 04 子公司武汉裕灿房地产开发有限公司到期债务清偿进展的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、债务人和债务基本情况 债务人名称: 武汉裕灿房地产开发有限公司 债权人名称:中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行 借款金额:49,030万元 借款用途:项目工程建设 借款利率:4.35% 应偿付本息金额: 13,746.04万元（截至2025年6月30日） 借款的担保措施:项目土地及在建工程抵押;股东按股权比例进行担保 大悦城控股集团股份有限公司关于 二、债务清偿进展 2020年,中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行( ...