地块成交情况 - 中铁建以7.7552亿元竞得北京通州区梨园6007地块，溢价率21.94% [1] - 地块吸引4家房企参与竞拍，经过215轮竞价成交 [6] - 综合楼面价约3.58万元/平方米，较相邻地块高7000元/平方米 [6] 地块规划调整 - 原0133多功能用地调整为R2二类居住用地，用地规模由1.29万㎡调至1.27万㎡ [3] - 地上建筑面积由3.99万㎡降至2.16万㎡，容积率由3.08降至1.7 [3] - 限高45米，调整后降低开发商成本压力 [3] 区域市场表现 - 相邻项目招商云璟揽阅开盘去化率90.43%，认购金额11.46亿元，均价5.89万元/㎡ [4] - 能建·京玥兰园去化近八成，成交均价5.5万元/㎡ [5] - 招商蛇口·璀璨公元整体去化近七成，均价5.7万元/㎡ [5] - 新城基业·颐瑞府去化不足三成，均价5.98万元/㎡ [5] 房企战略动态 - 中铁建近3年未在北京拿地，此次补仓小体量地块风险可控 [1] - 公司2024年房地产业务销售额951.45亿元，同比下降21.6% [6] - 投资聚焦高能级城市，一、二线城市拿地金额占比96% [7] - 西南和长三角区域贡献销售额占比达68% [7] 地块区位优势 - 位于东五环至六环间，距地铁八通线梨园站500米 [4] - 周边配套包括梨园主题公园、三甲医院及多所重点学校 [4] - 容积率1.7的"小而美"属性降低资金门槛并提升设计灵活性 [4][8]

整体财务关键指标变化 - 本报告期营业收入204.48亿元，较上年同期下降13.90%；归属于上市公司股东的净利润4.45亿元，同比上升34.02%[5] - 经营活动产生的现金流量净额为-87.93亿元，较上年同期增长17.13%；基本每股收益和稀释每股收益均为0.04元/股，同比增长300.00%[5] - 加权平均净资产收益率为0.34%，较上年同期上升0.24个百分点；总资产8666.63亿元，较上年度末增长0.74%[5] - 归属于上市公司股东的所有者权益1089.68亿元，较上年度末下降1.84%[5] - 支付的永续债利息为1.12亿元；用最新股本计算的全面摊薄每股收益为0.04元/股[7] - 非经常性损益合计5926.33万元，其中非流动性资产处置损益68.23万元，计入当期损益的政府补助1089.97万元[9] - 报告期末普通股股东总数为142775户；招商局集团有限公司持股比例为50.84%，为第一大股东[13] - 公司净利润为3.8649097872亿美元，较上期9.3608579306亿美元下降58.71%[22] - 基本每股收益为0.04，较上期0.01增长300%[22] - 稀释每股收益为0.04，较上期0.01增长300%[22] 资产负债项目关键指标变化 - 应收账款较上年末增加44.44%至50.70亿元，主要因应收物业管理费增加；预付款项较上年末增加40.83%至64.31亿元，因预付土地款增加[11] - 应收股利较上年末减少43.87%至1.28亿元，因收回应收未收股利；应付股利较上年末减少32.51%至5.82亿元，因支付应付未付股利[12] - 2025年3月31日货币资金为880.94亿元，较2024年12月31日的1003.51亿元减少12.21%[18] - 2025年3月31日应收账款为50.70亿元，较2024年12月31日的35.10亿元增长44.44%[18] - 2025年3月31日流动资产合计为6184.26亿元，较2024年12月31日的6141.66亿元增长0.69%[19] - 2025年3月31日资产总计为8666.63亿元，较2024年12月31日的8603.09亿元增长0.74%[19] - 2025年3月31日流动负债合计为3934.46亿元，较2024年12月31日的3863.08亿元增长1.85%[19] - 2025年3月31日负债合计为5838.64亿元，较2024年12月31日的5735.64亿元增长1.79%[20] - 2025年3月31日所有者权益合计为2827.99亿元，较2024年12月31日的2867.45亿元减少1.38%[20] 成本费用关键指标变化 - 研发费用较上年同期减少33.87%至2765.08万元，因研发投入同比减少；财务费用较上年同期增加30.41%至6.58亿元，因利息收入同比减少[12] - 本期营业总收入为204.48亿元，较上期的237.47亿元减少13.98%[21] - 本期营业总成本为198.50亿元，较上期的222.07亿元减少10.61%[21] - 本期销售费用为3.92亿元，较上期的5.38亿元减少27.16%[21] 现金流量关键指标变化 - 经营活动产生的现金流量净额为-87.9346808583亿美元，较上期-106.1123109111亿美元有所改善[23] - 投资活动产生的现金流量净额为-27.9102829275亿美元，较上期-6.9980370791亿美元亏损扩大[23] - 筹资活动产生的现金流量净额为-6.4369582192亿美元，较上期62.7274988361亿美元由盈转亏[24] - 现金及现金等价物净增加额为-122.3230414891亿美元，较上期-50.4480856782亿美元亏损扩大[24] - 销售商品、提供劳务收到的现金为283.3513479066亿美元，较上期274.0920533414亿美元增长3.37%[23] - 收到的税费返还为7.0060712557亿美元，较上期3.9644619101亿美元增长76.72%[23] - 吸收投资收到的现金为0.99亿美元，较上期9.4809832亿美元下降89.56%[23]

财务表现 - 2025年第一季度营业收入204 48亿元 同比下降13 90% [1] - 2025年第一季度净利润4 45亿元 同比增长34 02% [1] 业绩变动 - 营业收入呈现双位数下滑趋势 [1] - 净利润实现显著增长 增速超过30% [1]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [3] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2024年营收增长但净利润下滑，受毛利率下滑和资产减值影响短期业绩承压；销售能力提升且拿地聚焦核心城市可抵御风险；财务安全融资渠道畅通成本低；考虑行业下行因素调整盈利预测，因当前估值低维持“买入”评级 [3][5][6] 根据相关目录分别进行总结 基本状况 - 总股本9060.84百万股，流通股本8457.82百万股，市价9.37元，市值84900.03百万元，流通市值79249.78百万元 [1] 盈利预测及估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|175008|178948|166779|159941|163300| |增长率yoy%|-4%|2%|-7%|-4%|2%| |归母净利润（百万元）|6319|4039|4342|4787|5407| |增长率yoy%|48%|-36%|8%|10%|13%| |每股收益（元）|0.70|0.45|0.48|0.53|0.60| |每股现金流量|3.47|3.53|-13.51|1.71|-0.48| |净资产收益率|2%|1%|1%|2%|2%| |P/E|13.4|21.0|19.6|17.7|15.7| |P/B|0.7|0.8|0.8|0.7|0.7| [3] 报告摘要 - 3月17日公司发布2024年年报，全年营收1789.5亿元同比+2.3%，归母净利润40.4亿同比-36.1% [4] 业绩承压，融资优势突出 - 收入稳步增长但利润率下滑及减值拖累利润，2024年营收1789.5亿同比+2.3%，归母净利润40.4亿同比-36.1%，净利润低于营收增速因销售毛利率下滑和资产、信用减值显著增长 [6] - 重点城市销售提升，2024年销售面积935.9万平方米、销售金额2193亿元，多地销售排名靠前；拿地聚焦核心10城，全年获取26宗地块，总地价约486亿元，核心10城投资金额占比90%，一线城市投资占比59% [6] - 财务安全，2024年末货币资金1003.5亿元较2023年增长，“三道红线”处于绿档；融资渠道畅通，落地经营性物业贷款92亿元，新增公开市场融资154.6亿元，票面利率低，年末综合资金成本2.99%较年初降低48BP [6] - 投资建议：考虑行业下行因素预计2025 - 2027年EPS分别为0.48、0.53和0.60元/股（原预测2025 - 2026年为0.84和0.90元/股），因当前估值低维持“买入”评级 [6] 盈利预测表 资产负债表（单位:百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币资金|100351|216813|207924|212290| |应收票据|63|0|0|0| |应收账款|3510|3102|2994|3036| |预付账款|4567|5704|5464|5572| |存货|369183|350074|335328|341969| |合同资产|69|16|19|25| |其他流动资产|136491|128664|123402|130893| |流动资产合计|614166|704356|675111|693759| |其他长期投资|132870|132870|132870|132870| |长期股权投资|76504|76504|76504|76504| |固定资产|11444|8910|7087|5793| |在建工程|824|924|924|924| |无形资产|1821|1872|1970|1948| |其他非流动资产|22681|157502|157495|157484| |非流动资产合计|246143|378581|376850|375423| |资产合计|860309|1082938|1051961|1069183| |短期借款|2751|20|20|20| |应付票据|0|143|63|51| |应付账款|53115|49909|48216|49589| |预收款项|274|177|180|193| |合同负债|141952|133423|127953|130640| |其他应付款|96226|95000|95000|95000| |一年内到期的非流动负债|49655|50000|50000|50000| |其他流动负债|42335|37286|34965|35565| |流动负债合计|386308|365957|356398|361058| |长期借款|125777|130777|133777|135777| |应付债券|46900|46900|46900|46900| |其他非流动负债|14578|14495|14495|14495| |非流动负债合计|187256|192172|195172|197172| |负债合计|573564|558129|551570|558230| |归属母公司所有者权益|111007|113073|116047|119642| |少数股东权益|175738|177185|178781|180583| |所有者权益合计|286745|290258|294828|300225| |负债和股东权益|860309|1082938|1051961|1069183| [7] 利润表（单位:百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|178948|166779|159941|163300| |营业成本|152812|142596|136590|139295| |税金及附加|6930|6671|6398|6532| |销售费用|4014|3836|3679|3756| |管理费用|2103|2001|1919|1960| |研发费用|129|120|115|118| |财务费用|1943|-2494|-3386|-3155| |信用减值损失|-1550|-1600|-1200|-1000| |资产减值损失|-4484|-5000|-4000|-3000| |公允价值变动收益|-36|-50|-40|-30| |投资收益|3892|2000|1000|1000| |其他收益|128|120|120|120| |营业利润|9000|9558|10547|11925| |营业外收入|247|240|240|240| |营业外支出|157|150|150|150| |利润总额|9090|9648|10637|12015| |所得税|4901|3859|4255|4806| |净利润|4189|5789|6382|7209| |少数股东损益|150|1447|1596|1802| |归属母公司净利润|4039|4342|4787|5407| |NOPLAT|5084|4293|4350|5316| |EPS（摊薄）|0.45|0.48|0.53|0.60| [7] 主要财务比率 |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力| | | | | |营业收入增长率|2.3%|-6.8%|-4.1%|2.1%| |EBIT增长率|-26.0%|-35.2%|1.3%|22.2%| |归母公司净利润增长率|-36.1%|7.5%|10.2%|13.0%| |获利能力| | | | | |毛利率|14.6%|14.5%|14.6%|14.7%| |净利率|2.3%|3.5%|4.0%|4.4%| |ROE|1.4%|1.5%|1.6%|1.8%| |ROIC|3.7%|1.8%|1.9%|2.2%| |偿债能力| | | | | |资产负债率|66.7%|51.5%|52.4%|52.2%| |债务权益比|83.6%|83.4%|83.2%|82.3%| |流动比率|1.6|1.9|1.9|1.9| |速动比率|0.6|1.0|1.0|1.0| |营运能力| | | | | |总资产周转率|0.2|0.2|0.2|0.2| |应收账款周转天数|7|7|7|7| |应付账款周转天数|134|130|129|126| |存货周转天数|926|908|903|875| |每股指标（元）| | | | | |每股收益|0.45|0.48|0.53|0.60| |每股经营现金流|3.53|-13.51|1.71|-0.48| |每股净资产|10.92|11.15|11.48|11.88| |估值比率| | | | | |P/E|21|20|18|16| |P/B|1|1|1|1| |EV/EBITDA|258|353|372|334| [7][8]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-041 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为厦门西海湾提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 一、担保情况概述 为满足项目建设需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公 司"或"本公司"）之控股子公司厦门西海湾邮轮城投资有限公司（以下简称"厦 门西海湾"）向厦门银行股份有限公司申请授信额度4.5亿元，贷款期限为5年； 本公司拟按60%的股权比例为上述贷款提供连带责任保证，担保本金金额分别不 超过人民币2.7亿元，保证期间为从保证合同生效之日起至授信合同项下的债务 履行期限届满之日后三年。 公司于2024年3月15日、2024年6月26日分别召开了第三届董事会第十次会 议及2023年年度股东大会，审议通过了《关于审议为控股子公司提供担保额度的 议案》，同意公司为公司控股子公司的银行等金融机构信贷业务以及其它业务提 供不超过人民币467亿元的担保额度，其中公司为资产负债率70%以上的控股子 公司提供担保的额度不超过人民币350亿元，担保额度的有效期为自202 ...

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 房地产市场热度环比维持平稳 新房备案数据环比增长7% 二手房备案数据环比下降0.5%[2] - 看好重点城市区域市场的量价回升 以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[4] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望在房地产止跌回稳的基调下迎来估值修复[4] 市场表现 - 沪深300指数上涨0.38% 房地产开发板块下跌1.31%[3] - 恒生指数上涨2.74% 中华内房股指数CNY下跌0.06%[3] - 恒生物业服务及管理指数上涨1.67%[3] 销售数据表现 - 4月1日-25日44城新房销售面积同比下降13% 其中一线下降6% 二线下降12% 三线下降20%[14] - 年初至今44城新房销售面积累计同比上升1% 其中一线上升13% 二线下降3% 三线下降0%[14] - 4月1日-25日22城二手房成交面积同比上升19% 其中一线上升35% 二线上升14% 三线上升3%[23] - 年初至今22城二手房累计同比上升32% 其中一线上升45% 二线上升26% 三线上升14%[23] 库存与去化情况 - 21城库存面积四周滚动环比下降2% 同比下降14%[31] - 21城去化速度为92周 四周滚动环比放缓5周 同比加快25周[31] - 20个样本城市二手房挂牌量约269.6万套 较4月20日上升0.5%[34] - 一线城市二手房挂牌量46.6万套 较4月20日上升0.5%[34] 推盘情况 - 21重点城市新房新批准上市套数环比+48%[37] - 4月累计推盘套数同比-24% 2025年累计推盘套数同比-23%[37] 重点推荐公司 - 推荐13家公司包括城投控股 城建发展 滨江集团 招商蛇口 新城控股 华润置地 中国海外发展 绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润万象生活 绿城服务 中海物业[7][39] - 所有推荐公司投资评级均为买入[7] - 提供详细的目标价和估值数据 包括最新收盘价 目标价 市值 EPS预测和PE倍数[40] 个股最新观点 - 城投控股2024年实现营业总收入94.3亿元 同比+268.6% 归母净利润2.43亿元 同比-41.6%[41] - 城建发展24年实现营收254.4亿元 同比+25% 归母净亏损9.5亿元[41] - 滨江集团24年实现营收691.5亿元 同比-2% 归母净利润25.5亿元 同比+1%[41] - 招商蛇口2024年实现营收1789.5亿元 同比+2.25% 归母净利润40.4亿元 同比-36.09%[41] - 新城控股2024年实现营收889.99亿元 同比-25.32% 归母净利润7.52亿 同比+2.07%[42] - 华润置地收入2788亿元 同比+11% 核心净利润254亿元 同比-8.5%[42] - 中国海外发展收入同比-9%至1852亿元 归母净利润156亿元 同比-39%[42] - 绿城中国收入1585亿元 同比+21% 归母净利润16亿元 同比-49%[42] - 建发国际集团收入1430亿元 同比+6% 核心归母净利润43亿元 同比-1.6%[42] - 越秀地产24年实现营收864亿元 同比+8% 归母净利10.4亿元 同比-67%[42] - 华润万象生活24年实现营收170.4亿元 同比+15% 归母净利润36.3亿元 同比+24%[43] - 绿城服务24年实现营收178.9亿元（剔除MAG影响）同比+6% 归母净利润7.9亿元 同比+30%[43] - 中海物业24年实现营收140.2亿元 同比+7% 归母净利润15.1亿元 同比+13%[43]

产品发布与定位 - 公司在北京亦庄发布首个"序"系产品"招商序"，成为该区域首个"好房子"示范项目 [1] - 产品基于国家"安全、舒适、绿色、智慧"战略，形成包含七大维度的系统化营造逻辑：安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务 [1] - 项目以北京雨燕飞行姿态为设计灵感，采用流线型语言贯穿下沉会所、庭院及风雨连廊等空间 [1] 产品设计与功能 - 规划建筑面积91-165㎡三至四居，通过空间高效利用实现最高96%得房率 [2] - 配备近千平架空层与下沉庭院联动空间，设置双会所垂直社交体系，包含恒温泳池、健身区、壁球场、儿童活动区等全龄化场景 [1] - 植入"深度睡眠屋"系统，集成六大静音技术包括平滑电梯、毫米波雷达调控、楼板声学处理 [3] - 开发三大科学收纳系统，采用模块化组合与智能解决方案 [3] 智能科技应用 - 智慧社区实现"无感通行"：人脸识别联动电梯自动点亮楼层 [3] - 构建6大智能护盾系统：人员动态监测、特殊群体关怀、水电管网实时监控、高空抛物轨迹追踪 [3] - "幸福厨房体系"集成社交双厨、智感烟灶、恒温控制等四大智能板块，支持中西模式自动切换 [3] 市场推进计划 - 项目示范中心即将在近期对外开放 [4]

文章核心观点 招商蛇口揽阅系产品全面升级项目落地长沙，长沙揽阅带来五大革新领衔长沙场景时代，首期万方实景示范区将于5月正式开放 [1][5][7] 项目发展历程 - 2023年揽阅诞生于西安，致力于缔造年轻力领衔品牌，回应中国青年家庭对品质生活需求 [3] - 三年时间7座揽阅相继布局北京、上海、天津等新老一线城市新兴中心 [3] 品牌内涵 - 以“乐享生活，人间烟火”为品牌内涵，通过城市新引力、社交新关系、生活新体验重塑城市理想生活中人与城市、友邻、场所的亲密链接 [3] 产品革新 - 建筑面积约3600㎡首创度假公园式景观，将“归家动线”升维为五感沉浸的度假旅程 [5] - 建筑面积约7800㎡超级公区，个别楼栋近7米高双层空间，增加生活体验和场景 [5] - 建筑面积约2000㎡首创假日集合式会所，12幕高浓度生活场，功能全新、场景多样 [5] - 将材料与湖南非遗传统工艺结合，让三千多年的文脉焕发新风采 [5] - 建筑面积约117至139㎡负公摊低密小高层，128平的3 + 1房与旧规150平洋房空间尺度类似 [7]

招商局集团战略转型 - 集团推进"第三次创业" 打造微笑曲线推动传统产业向高附加值服务转型 打造马利克曲线实现从规模扩张到质量提升的跨越 [1] - 2024年末总资产达14.7万亿元较年初增长8.9% 实现利润总额2272亿元 净利润1872亿元 [2] - 通过科技赋能传统领域 包括智慧港口 地产园区 智能交通 物业服务的数字化转型 [1] 招商蛇口业务发展 - 2024年综合资金成本降至2.99%行业最优 上海拿地权益地价排名业内第一 [4][5] - 总资产8603.09亿元 归母净资产1110.07亿元 营业收入1789.48亿元 归母净利润40.39亿元 [5] - 签约销售金额2193.02亿元 销售排名行业五强 [5] - 构建租购并举 轻重结合业务结构 完成产业园区 租赁住房 集中商业三个REITs平台搭建 [6] 招商港口运营表现 - 2024年完成集装箱吞吐量19515.9万TEU同比增长8.3% 营业收入161.31亿元 利润总额101.31亿元 [7] - 归母净利润45.16亿元同比增长26.4%创历史新高 海外业务收入比重达34.2% [7][8] - 加强斯里兰卡CICT和汉港六大中心建设 关注全球贸易格局重塑下的机遇 [8] 招商公路财务与战略 - 2024年营业收入127.11亿元 归母净利润53.22亿元 总资产1591.69亿元 资产负债率44.22% [9] - 估值提升至1.48倍PB 总市值一度突破950亿元创上市新高 [9] - 交通科技 智能交通 交通生态三个板块营收占比达24% 将加大数字化和绿色化投入 [10] 招商积余业绩亮点 - 2024年营业收入171.72亿元同比增长9.89% 归母净利润8.40亿元同比增长14.24% [11] - 毛利率提升0.40个百分点至11.96% 应收账款余额21.93亿元下降4.36% [11] - 有息负债余额8.33亿元下降58.12% 第三方市场拓展规模36.93亿元 [11] - 非住宅业态贡献33.96亿元 在金融 政府 办公 学校赛道形成竞争壁垒 [11]

行业趋势与市场表现 - 一季度百城新建商品房量价同比略微下降但降幅明显收窄 多数城市环比数据上涨 [1] - 30个重点城市3月二手房成交量同比涨20% 好于一手新房且多数城市环比上涨 [1] - 核心城市高品质住宅开盘热销 去化率明显提高 行业呈现企稳复苏趋势 [1] - 去年新房销售规模达9.6万亿 未来将稳定在8-10万亿规模 仍是巨大赛道 [1] 公司发展战略 - 全面提升产品迭代力 内容运营力及服务增值力 坚持"存量做优 增量优做"策略 [1] - 继续夯实基本盘 坚持"五精"战略 采用"首席设计师+产品经理"双轨制筑造模式 [1] - 践行"不失误 不失血 不失速 不失志"工作要求 坚持聚焦核心稳健进取投资策略 [2] - 深耕核心城市与核心板块 实行"以销定投"策略 确保现金流安全与高质量发展 [2] 资产运营与资本运作 - 持有物业业态涵盖集中商业 产业园区 办公楼和公寓 去年24个项目入市 [2] - 今年20多个项目近百万平米持有物业投入运营 打造REITs平台实现产融结合 [2] - 建立"投-建-管-退"全生命周期资源循环新模式 发挥"运营+REITs"协同能力 [2] - 针对不同业态匹配适宜资本负债结构 打造堡垒式资产负债表与棉袄式现金流量表 [3] 融资与资本结构 - 因应地产新模式打造地产融资新模式 保持行业领先资本结构与最优资金成本 [3] - 基于开发 资产运营及物业服务等业态特点 优化资本与负债结构配置 [3] - 通过降本增效提升价值创造能力 维持资金密集型行业竞争优势 [3]