纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国房地产行业，特别是杭州本地市场 [1] * 公司：杭州滨江集团（Binjiang Group，002244.SZ），一家杭州本地领先的开发商，在杭州市场占有约30%的份额 [1][16] 核心观点和论据 * **市场分化加剧**：整体市场表现平淡，但拥有强劲去化和稳固盈利能力的高端项目表现突出，这种分化在深圳、广州和上海市场也有体现 [1][2] * **需求端疲软**：杭州就业市场看似稳定，但收入水平和收入前景依然黯淡，科技公司（如“杭州六小龙”）的发展尚未显著提振住房需求 [2][5] * **供应端压力持续**：一、二手房市场均面临供应压力，主要原因包括非核心区域土地结构性供应过剩，以及因价格管控政策时期购房、现选择退出且不再投资的业主增加了二手房供应 [2][5] * **价格仍在寻底**：杭州二手房价格已从峰值平均下跌约30%，部分项目下跌30%-50%，核心区域改善型项目的价格底部尚未显现，且面临更大下行压力，上海也观察到类似趋势 [2][6] * **优质住房需求韧性**：尽管市场整体疲弱，但对高端、高质量新项目的需求依然稳固，例如滨江集团某项目以高于附近限价项目40%（约每平方米2万元人民币）的定价，仍实现了更好的销售，并在二期推出时将均价进一步提高了每平方米1000元以上 [7] * **开发商投资策略趋于谨慎与聚焦**：滨江集团管理层强调未来投资更看重销售去化能见度而非利润率，在当前宏观经济不确定性下，倾向于不向核心市场外扩张，并缩短项目周转周期至拿地后4-5个月开盘 [10] * **融资环境依然紧张**：开发商（尤其是非一线民营房企）融资环境仍然紧张，银行在加快“白名单”项目贷款投放或放宽开发贷发放标准方面没有出现连续改善 [2] 其他重要内容 * **领先开发商的盈利能力**：凭借产品竞争力、品牌、本地销售渠道（营销成本保持在1%-1.5%）和规模经济（约30%的杭州市场份额），滨江集团自2022年以来新获取土地的项目毛利率可达百分之十几的中段水平，高于公司2025年第三季度入账的百分之十几的低段毛利率水平 [2][7][9] * **市场库存高企**：截至2025年第三季度，杭州新房库存（包括未开发土地和不可售在建工程）已增至超过3年，二手房挂牌量也处于历史高位 [5] * **交易结构变化影响均价**：近期成交量更集中于均价约每平方米2万元人民币的大众市场单元，而2025年初的销量主要由总价1000万元人民币以上的高端单元驱动，这种结构变化也部分导致了二手房均价的下跌 [6] * **杭州市场头部集中度高**：2025年前十个月，杭州新房销售额前十的开发商占据了市场主要份额，其中滨江集团以681亿元人民币销售额占据38%的市场份额，绿城集团以426亿元人民币占据24%的市场份额 [16] * **相关研究观点**：高盛研究认为，中国房地产价格在2026年下半年企稳的风险正偏向于下行，形成正反馈循环是去库存的关键 [3][6]

板块整体表现 - 11月26日，房地产开发板块整体下跌0.44%，表现弱于上证指数（下跌0.15%），但强于深证成指（上涨1.02%）[1] - 板块内个股表现分化明显，呈现涨跌互现格局[1][2] 领涨个股及资金流向 - 万通发展（600246）领涨板块，涨幅达9.97%，收盘价为12.68元，成交量为106.29万手，主力资金净流入3.14亿元，净占比高达24.09%[1][3] - 张江高科（600895）涨幅为5.24%，收盘价为42.37元，成交量为119.29万手，主力资金净流入3.75亿元，净占比为7.54%[1][3] - 苏州高新（600736）上涨3.76%，收盘价为5.79元，成交量为59.00万手[1] - 深振业A（000006）上涨1.97%，主力资金净流入5225.77万元，净占比为12.03%[1][3] 领跌个股及资金流向 - 中国武夷（000797）领跌板块，跌幅为6.78%，收盘价为3.44元，成交量为216.40万手，成交额为7.63亿元[2] - 财信发展（000838）跌幅为4.99%，收盘价为3.43元，成交量为132.52万手，成交额为4.61亿元[2] - 滨江集团（002244）下跌4.73%，收盘价为10.07元，成交量为65.34万手，成交额为6.64亿元[2] - 万科A（000002）下跌2.48%，收盘价为5.89元，成交量为200.52万手，成交额为11.92亿元[2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金净流出状态，净流出金额为5.09亿元[2] - 游资资金净流入1.67亿元，散户资金净流入3.42亿元，显示内部资金流向存在分歧[2]

公司股价表现 - 11月26日股价下跌5.11%，报收10.03元/股 [1] - 当日成交额为3.44亿元，换手率为1.24% [1] - 公司总市值为312.08亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为杭州滨江房产集团股份有限公司，位于浙江省杭州市 [1] - 公司成立于1996年8月22日，于2008年5月29日上市 [1] - 主营业务为房地产开发和销售，房产销售业务收入占比高达98.93% [1] 基金持仓情况 - 华商基金旗下华商量化优质精选混合（010293）重仓滨江集团 [2] - 该基金三季度持有37.54万股，占基金净值比例为3.19%，为第六大重仓股 [2] - 以当日股价下跌计算，该基金持仓浮亏约20.27万元 [2] 相关基金表现 - 华商量化优质精选混合基金成立于2020年10月28日，最新规模为1.48亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为30.55%，近一年收益率为37%，但成立以来亏损10.99% [2] - 基金经理海洋累计任职时间1年329天，管理资产总规模13.2亿元 [2]

行业板块表现 - 房地产开发板块在11月26日午后出现回调 [1] - 板块内多只个股下跌，其中滨江集团跌幅超过6% [1] - 中国武夷跌幅超过5% [1] - 财信发展、合肥城建、三湘印象、万科A等公司股价跟随下跌 [1]

市场表现 - A股市场地产股普遍下跌 [1] - 滨江集团与中国武夷跌幅超过5% [1] - 财信发展下跌接近5% [1] - 我爱我家、三湘印象、合肥城建跌幅超过3% [1] - 华夏幸福、金地集团、特发服务、中国国贸、招商蛇口、新城控股、万科A跌幅超过2% [1]

市场整体观点 - 近期市场企稳反弹，符合“布局窗口将现”的预判，但市场并未出现量价齐回升的局面，反弹不改震荡格局 [6] - 过去两周中日关系紧张让市场风险偏好快速降温，对市场形成扰动，在中日关系形势未明朗之前维持市场震荡格局的判断 [6] - 不建议追高，继续以逢低布局思路为主 [6] 风格策略 - 当前中日关系紧张是制约风险偏好的主要因素，科技成长是对风险偏好更敏感的板块，在预期难以继续上修叠加风偏下行的背景下建议对科技成长方向且战且退 [6] - 中等风险特征的周期消费制造有望进一步达成市场共识 [6] - 相关ETF包括消费ETF、酒ETF、食品ETF、有色ETF、家电ETF [6] 行业策略：房地产 - 从去年9月24日政策释放结束后，房地产市场量价持续下行，“金九银十”表现也不及预期，市场以悲观为主基调 [6] - 市场消息面变化-政策预期变化-资金涌入房地产相关资产-股价短时间上行的链条仍存，但当政策力度或可靠性确认为不及预期，则会面临回撤或反转 [6] - 地产板块可能需要看到房贷贴息等财政政策以超预期力度落地，才能初步提振市场信心，而要真正扭转市场预期，则需要看到一系列地产及相关政策组合拳出台 [6] - 需关注12月经济工作会议，相关标的包括招商蛇口、滨江集团，相关ETF有房地产ETF [6] 主题策略：国防军工 - 美国政府11月19日宣布批准向日本出售总额约8200万美元的军火，包括射程约110公里的GBU-53精确制导滑翔炸弹等 [6] - 日本首相高市早苗此前公开发布涉台错误挑衅言论，疑为日本军备扩张铺路，叠加此次美国对日军售，亚太地区局势不确定性加剧，或将促使我国装备建设提速 [6] - 相关标的包括新雷能、陕西华达，相关ETF有军工ETF、军工龙头ETF、国防ETF [6] 相关ETF汇总 - 现金流相关ETF：现金流ETF汇添富(159276)、现金流ETF(159399)、现金流ETF800(516460)、中证现金流ETF(159235) [6] - 周期消费制造相关ETF：消费ETF(159928)、酒ETF(512690)、食品ETF(515710)、有色ETF(159880)、家电ETF(159996) [6] - 房地产相关ETF：房地产ETF（512200/515060/159768） [6] - 国防军工相关ETF：军工ETF(512660)、军工龙头ETF(512710)、国防ETF(512670) [6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [7] 报告核心观点 - 10月以来楼市成交动能再度走弱，在去年11、12月销售基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力 [135] - 基本面承压叠加“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开，对行业修复有一定信心 [135] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性；提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [135] - 建议关注三条投资主线：基本面稳定且重仓高能级城市的房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及积极探索新消费场景的商业地产公司 [135] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积206.7万平方米，环比上升6.5%，同比下降31.5%，同比降幅较上周收窄1.3个百分点 [7][18] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为2.6%、13.7%、-6.9%，同比增速分别为-46.2%、-17.9%、-41.1% [7][18] - 18个城市二手房成交面积169.1万平方米，环比上升3.6%，同比下降18.2%，同比降幅较上周收窄4.5个百分点 [7][50] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.7%、3.4%、15.1%，同比增速分别为-19.2%、-24.8%、6.3% [7][50] - 12个城市新房库存面积11343万平方米，环比增速0.04%，同比增速-11.2%；去化周期18.5个月，环比下降0.2个月，同比上升2.4个月 [7][42] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.0、80.0个月，一、二线城市环比分别下降0.02、0.3个月，三四线城市环比上升2.5个月 [7][42] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型土地成交规划建筑面积1836.6万平方米，环比上升95.7%，同比下降39.1%；成交总价362.5亿元，环比上升56.2%，同比下降60.3% [67] - 百城全类型土地楼面均价1973.6元/平方米，环比下降20.2%，同比下降34.8%；平均溢价率2.6%，环比下降0.3个百分点，同比下降0.04个百分点 [67] - 百城住宅类土地成交规划建筑面积563.7万平方米，环比上升115.4%，同比下降13.7%；成交总价247.5亿元，环比上升61.4%，同比下降42.4% [87] - 百城住宅类土地楼面均价4390.2元/平方米，环比下降25.1%，同比下降33.3%；平均溢价率1.4%，环比下降2.5个百分点，同比下降2.7个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 国家统计局数据显示，10月末全国商品房待售面积7.56亿平方米，连续八个月下降，较9月末减少322万平方米 [106] - 上海启动专项整治，重点打击唱衰楼市、虚假低价房源、操纵价格等扰乱市场秩序行为 [107] - 佛山出台12条楼市新政，涵盖严控商服用地出让、优化容积率计算、支持境外个人购房等 [107] - 郑州拟建立房屋体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋保险制度 [107] - 杭州推出购房补助政策，对2025年12月31日前购买让利促销新建商品住宅的家庭给予每套3万元补助 [107] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-5.8%，较上周下降8.5个百分点；相对沪深300收益-2.1%，较上周下降5.8个百分点 [113] - 房地产板块PE为24.61X，较上周下跌1.26X [113] - A股涨幅前三为新城控股(4.6%)、招商蛇口(-1.0%)、万科A(-3.3%)；港股涨幅前三为建发国际集团(2.6%)、中国金茂(1.4%)、融创中国(0.0%) [119] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量81.1亿元，环比上升10.0%，同比下降57.4%；总偿还量66.0亿元，环比下降38.6%，同比上升20.9%；净融资额15.1亿元 [126] - 债券发行量最大房企为珠实集团(15.0亿元)、联发集团(8.9亿元)、中铁置业(8.7亿元) [126] - 债券偿还量最大房企为中海宏洋地产(13.0亿元)、招商蛇口(10.4亿元)、美的置业(10.0亿元) [126]

核心观点 - 行业调整幅度已基本到位，但时间上可能仍有一段“磨底”期，下跌空间相对有限，整体风险可控 [5] - 板块估值修复将经历三段式过程，当前处于需要基本面站稳回升带动的第二阶段 [7] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 [7] 行情回顾与估值水平 - 近一年SW房地产板块累计下跌0.95%，在申万31个行业板块中排名倒数第三，跑输沪深300指数15.73个百分点 [15] - 从2024年9月18日大盘低位反弹至2025年11月20日，地产板块整体上升41.12%，小幅跑输沪深300指数3.38个百分点 [15] - 当前SW房地产板块整体市净率为0.9附近，处于近二十年底部 [16] 行业基本面状况 - 销售动能减弱：截至三季度末，全国商品房销售面积累计同比下跌5.5%，商品住宅销售面积累计同比下跌5.6%，降幅相比8月末分别扩大0.8和0.9个百分点 [5][17][19] - 销售金额下滑：全国商品房销售金额同比下降7.9%，商品住宅销售金额同比下降7.6%，同比降幅持续扩大 [5][20] - 房价分化：前三季度百城新建住宅价格累计上涨1.63%，而百城二手住宅价格累计下跌5.79%，已连续41个月环比下跌 [23][24][26] - 土地市场回落：前三季度300城各类用地出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，但三季度出让金同比下降10.4%，增速由正转负 [28][29] - 库存高企：截至9月末，50城商品住宅可售库存出清周期为19.9个月，处于历史高位，其中三四线代表城市出清周期达28.2个月 [37] 房企业绩与盈利能力 - 业绩大幅亏损：前三季度上市房企营业利润为-358.52亿元，为统计以来首次转亏；净利润及归属净利润分别为-585.17亿元及-647.41亿元，亏损程度同比大幅扩大318%及202% [5][39] - 盈利能力行业垫底：截至三季末，上市房企平均净资产收益率为-4.74%，在申万31个一级行业中排名倒数第1，且是唯一净资产收益率为负的行业 [5][45] - 利润率持续下行：行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.22%和-5.57%，Q3单季度销售净利率为-7.81%，环比继续下探 [45] 历史性调整与国际比较 - 多项指标创最长下跌周期：房地产开发投资完成额累计同比已连续下跌40个月，新开工面积、施工面积、销售面积及销售额累计同比分别连续下跌48、40、42个月，均为有统计以来最长 [50][51] - 指标绝对值大幅回落：房地产开发投资完成额从2021年峰值14.76万亿元跌至2024年10.02万亿元，预计2025年跌至约9万亿元，从峰值下跌幅度近40%，回到2014年水平 [5][50] - 国际经验借鉴：参考美欧等国际案例，下跌周期一般在5-6年，下跌幅度在40%-60%区间，预判中国房地产市场下跌幅度基本到位，但时间上可能还存在“磨底”期 [5][70][75] 投资建议与关注标的 - 板块处于估值修复第二阶段，需密切关注基本面站稳回升进程，如加码政策落地、流动性改善、房企业绩修复等积极变化 [7][78][80] - 投资标的应聚焦于经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，如保利发展、华发股份、滨江集团、招商蛇口、城建发展等 [7][80]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

公司治理与决策 - 滨江集团第七届董事会第四次会议于2025年11月24日召开 [2] - 会议以5票同意、0票反对、0票弃权的表决结果审议通过《关于为参股公司提供担保的议案》 [2] 财务运作 - 董事会审议通过了为参股公司提供担保的议案 [2]