城镇化进程 - 1978-1990年城镇化率年均增长0.71%，1991-2000年提升至0.98%，2001-2010年进一步加速至1.37%，2011-2020年维持在1.39% [1] - 2011-2015年城镇化率年均增长1.48%，2016-2020年放缓至1.31%，2021-2024年显著下降至0.78% [1] - 2024年城镇化率达到67%，较2015年的57.3%提升近10个百分点，城镇人口从7.9亿增至9.4亿 [1] - 2021-2024年城镇年均新增常住人口1033万人，较此前年均1600万人的增速明显放缓 [1] 城市工作会议背景 - 2015年会议聚焦治理城市病（当时城镇化率55.75%），2025年会议核心转向推进以城市为载体的中国式现代化（2024年城镇化率67%） [2] - 城市发展进入存量提质增效阶段，需关注新需求和市场结构变化 [5] 房地产政策导向 - 城市工作重点任务包括构建房地产发展新模式、城中村改造等，与宜居城市建设相辅相成 [3] - 新模式涵盖住房供应体系改革、要素联动机制、高品质住房建设及协同监管机制 [4] - 国内贷款占房企资金来源比例同比增长0.6%，为4年来首次正增长，商业银行"白名单"贷款增至6.7万亿元（较2023年末增1.7万亿元） [4] 市场影响 - 核心城市通过城市更新和保障房分流有望实现供需再平衡，房价或企稳 [5] - 会议明确"城市更新"为总体要求，城中村改造等任务将直接影响房地产市场 [5] - 需利用金融政策盘活存量土地和房屋，促进市场向好发展 [5]

评级授予 - 惠誉授予郑州城市发展集团拟发行的离岸人民币高级无抵押债券"BBB+"评级 [2] - 债券由郑州城市发展集团直接发行 [2] 债券用途 - 募集资金将用于偿还集团境外债务 [3] 评级关键驱动因素 - 拟发行债券构成公司的直接、无条件、非次级及无抵押债务 [4] - 债券与所有其他无抵押及非次级债务具有同等清偿顺序 [4] 评级推导摘要 - 评级基于《政府相关实体(GRE)评级标准》评估 [5] - 评级反映政府决策、监督及既往支持记录 [5] - 考量公司政府政策职能的持续性及违约可能引发的蔓延风险 [5] - 参考公司在《公共政策收入支持实体评级标准》下的"b"独立信用状况(SCP) [5] - 公司净调整债务/EBITDA与同业平均水平相当 [5] 评级敏感性 - 负面评级行动可能因惠誉下调对郑州市政府支持能力的信用看法 [6] - 负面评级行动可能因整体支持评分恶化至25分或以下 [6] - 负面评级行动可能因发行人违约评级下调 [6] - 正面评级行动可能因惠誉上调对郑州市政府支持能力的信用看法 [7] - 正面评级行动可能因支持评分提升至35分或以上 [7] - 正面评级行动可能因SCP改善至"bbb"或更高 [7] - 发行人违约评级上调将导致债券评级同步调整 [8] 发行人简介 - 郑州城市发展集团是郑州市核心政府相关实体 [9] - 公司主要从事一级土地开发、基础设施建设及公共资产和社区设施运营维护 [9] - 公司由郑州市政府直接管理 [9]

城市发展战略 - 中央城市工作会议强调推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，守住安全底线，走中国特色城市现代化道路 [1] - "十五五"是推进中国式现代化的关键时期，城市政策将影响9亿多城镇人口和14亿整体人口 [1] - 2015年中央城市工作会议部署已逐步兑现，未来需继续推进"人的现代化" [1] 区域协调发展 - 中国形成"19+2"城市群格局，2017年写入十九大报告，但实际运作中存在中心城市辐射不足和协调问题 [2] - 2019年国家发改委推动都市圈建设，目前已有成都(2.64万亿)、重庆(3.5万亿)、武汉(2.5万亿)等15个主要都市圈 [6] - 都市圈建设重点包括轨道交通互联、公共服务共享、行政区与经济区适度分离等制度创新 [6] 城市规划改革 - 2018年自然资源部整合多类规划为统一国土空间规划，实现"多规合一" [8] - 2024年国务院批复南京、广州、深圳等城市国土空间规划，强化国家功能定位和安全底线 [10][11] - 规划改革要求地方政府从"增量扩展"转向"存量盘活"理念 [13] 城市发展方式 - 城市发展从外延扩张转向内涵提升，避免"摊大饼"，强调生产空间集约、生活空间宜居、生态空间清洁 [14] - 需纾解非核心功能，解决大城市病，促进大中小城市分工协作 [14] - GDP万亿城市需转向创新驱动，突破规模增长瓶颈 [15] 创新驱动发展 - 创新被列为现代化城市建设首要目标，需培育新质生产力 [20] - 各地实践显示创新能量巨大，如汽车产业变革、低空经济、人工智能等 [20] - 未来需突破科技成果转化机制和人才引进政策 [20] 人口与城镇化 - 中国面临少子化、老龄化(60岁以上占比超20%)，城市间人口流动分化明显 [21] - 新型城镇化推动农业转移人口市民化，除个别超大城市外基本实现落户自由 [26] - 城市需加强"一老一小"服务配套提升吸引力 [26] 城市更新实践 - 城镇化率超60%后进入存量更新阶段，2019年"城市更新"上升为国家战略 [27] - 广深探索城中村改造，深圳出台全国首部城市更新立法，广州推动产业升级联动 [29] - 更新重点从空间改造转向社会问题解决，如菜市场等公共空间再造 [29] 城市文化风貌 - 需避免"千城一面"，收紧限高令和禁丑令规范建筑风貌 [30] - 加强历史文化保护传承，提升店招个性化、灯光文化表达 [30] - 文化场馆建设需从数量增长转向质量提升，促进艺术大众化 [30] 城市治理升级 - 治理从粗放式转向精细化，需解决垃圾分类、路权分配等复杂问题 [31] - 构建共建共治共享体系，满足个性化需求提升城市温度 [31] 韧性城市建设 - 极端气候事件频发要求提升城市生态韧性，列为现代化建设目标 [32] - 需重构空间和社会系统，增强灾害应对能力 [32] 城市财税转型 - 土地财政模式难持续，需盘活闲置低效用地推进城乡土地制度改革 [33] - 2023年中央安排10万亿专项资金化解地方债务风险，但需加快结构性改革 [33]

每经评论员 王佳飞 7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。会议明确指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定 发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 尽管几年前房地产行业就已喊出"存量时代"的口号，但今年热点城市仍频频出现"地王"，这一现象清晰 地反映出房地产行业的激烈竞争丝毫没有减弱。如今，中央城市工作会议提出"转向存量提质增效为主 的阶段"这一论断，意味着现阶段房企必须切实依据存量思维来谋求发展。 所谓房地产行业的存量思维，是指房企应更精细地对在手或待改造项目进行开发、运营与提升，从提升 消费者的获得感中获取经济价值，而非简单进行开发销售。 对于房企在存量时代应采取哪些措施，此次会议已给出明确指引。 会议指出，着力建设舒适便利的宜居城市，坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结 构。这就要求房企在项目立项之初，充分考量项目与交通、产业等方面的结合程度，主动融入城市现有 的发展路径，摒弃"几年后必升值"的增量愿景。北京日前发布的相关政策提出，优先向轨道交通站点和 就业密集地区供应住宅用地，这正是存量思路的导向性应用。 会议提出，稳步推进城中村和危旧房改造。与过往的 ...

城市发展转型 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 常住人口城镇化率达67% 城镇人口达9.4亿 城市发展理念转向以人为本 发展方式转向集约高效 [1] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 加强县城基础设施和公共服务 激发县域经济活力 释放下沉市场潜力 [2] 创新生态培育 - 着力建设创新城市 培育创新生态 发展新质生产力 北京/上海/深圳已成为全球创新高地 但三四线城市创新资源配置仍落后 [3] - 通过城市群建设和区域一体化 发挥中心城市辐射作用 因地制宜发展新兴产业 探索区域协同创新合作模式 [3] - 高质量推进城市更新 改造老旧小区/街区/厂区/城中村 实现存量提质增效 [3] 城市治理优化 - 建设智慧城市 创新治理理念/模式/手段 利用市民服务热线等机制解决民生问题 [4] - 治理重心下移 资源下沉 通过数字化手段提升服务效能 如上海"随申办"优化政务服务 多地推进老旧小区适老化改造 [4][5]

城市发展阶段转型 - 我国城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，进入稳定发展期 [3] - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，强调集约高效和特色发展 [1][4] - 2013-2024年累计新增城镇就业超1 5亿人，27座城市GDP突破1万亿元 [3] 城市工作重点任务 - 部署7大任务：优化城市体系、建设创新/宜居/绿色/韧性/文明/智慧城市 [1] - 发展组团式城市群和都市圈，分类推进县城城镇化，促进城乡融合 [6] - 高质量城市更新成为关键抓手，去年末以来政策持续加码 [7][8] 房地产与城市更新 - 加快构建房地产发展新模式，重点推进35城及近300地级市城中村改造 [9][10] - 城中村改造预计拉动数十万亿投资，带动家居、建材等产业链 [10] - 推进"好房子"建设，标准涵盖安全、舒适、绿色、智慧 [11] 城市治理升级 - 建设韧性城市需升级基础设施生命线工程，改造老旧管线 [11] - 智慧城市强调高效治理，创新市民服务热线等参与机制 [11][12] - 保护城市历史文脉和自然景观，强化文化软实力 [11]

城市发展转型 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 [1] - 城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 城市工作需转变发展理念，更加注重以人为本 [1] 城市工作重点 - 城市发展方式需转向集约高效 [1] - 城市发展动力需更加注重特色发展 [1] - 城市工作重心需转向治理投入 [1] 城市工作方法 - 城市工作方法需更加注重统筹协调 [1]

城市发展成就与现状 - 中国拥有690多座城市，城镇人口达9.4亿，经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程[1] - 常住人口城镇化率从2012年的53.1%提升至2024年的67%，2013-2024年累计实现城镇新增就业超过1.5亿人[10] - 2024年全国27座城市GDP超过1万亿元，形成创新之城、开放之城、振兴之城等多类型城市发展格局[10] 城市规划与建设 - 雄安新区作为"未来之城"标杆，启动区、容东片区、高新区等区域同步推进建设，实现站城、产城、绿城融合发展[2][4] - 北京通过划定人口总量上限、生态控制线、城市开发边界"三条红线"，城六区常住人口比2014年下降15%[8] - 成都采用多中心组团式布局，建立66个产业园区为核心的产业生态圈，避免同质化竞争[8] 城市治理创新 - 数字化治理取得突破，重庆"城市大脑"整合水电气讯等城市体征数据，实现多领域精准管控[25] - 青岛将50多个市级部门、600多个作业单位纳入智慧化指挥调度体系，河南登封通过"网格治理+数字赋能"提升文旅服务[25] - 全国累计改造老旧小区28万个（2019-2024年），惠及1.2亿人，建设社区服务设施7.8万个[35] 区域协调发展 - 成渝双城经济圈建设深入推进，要求健全合作机制打造区域协作样板[16] - 京津冀协同发展强化创新链产业链供应链贯通，粤港澳大湾区推动澳门整合优质资源[16][18] - 建立11个国家城乡融合发展试验区，120个县城开展补短板强弱项建设示范[15] 产业与就业支撑 - 农业转移人口市民化制度基本建立，90%以上义务教育阶段随迁子女在流入地公办学校就读[14] - 农民工参加城镇职工基本医疗和养老保险比例提升，超1.5亿农业转移人口进城落户[14] - 上海闵行区建设新时代城市建设者管理者之家，保障基层劳动者住房需求[11][12] 生态与文脉保护 - 全国城市建成区绿化覆盖率提升至43.4%，人均公园绿地面积达15.91平方米[30] - 登记不可移动文物76.7万处，认定历史建筑6.8万处，143座国家历史文化名城实现系统性保护[33] - 福州三坊七巷等历史街区保护修复，北京玉河、山西平遥等实施"在保护中发展"模式[31][32]

城市更新与口袋公园建设进展 - 截至2024年底全国已建成口袋公园4.8万多个 绿道超过12.8万公里 [1] - 360个地级及以上城市开放共享公园绿地 轮换开放草坪1.8万余公顷 新增健身设施18万多件 [1] - 沈阳建成3070座口袋公园 河南鹤壁同步推进雨污管网改造等配套工程 [2] 口袋公园的功能与特点 - 利用城市边角地等微空间建设 平均面积较小但功能复合 [1] - 采取"公园+文创""公园+体育"等模式 满足群众多样化需求 [1] - 以"微更新"替代传统大拆建 具有成本低风险小的优势 [2] - 实现生态效益 社会效益与经济效益的协同提升 [2] 政策导向与建设标准 - 住建部印发《口袋公园建设指南》要求优先覆盖服务半径不足区域 [2] - 两办文件明确要求增加社区公园和口袋公园 推动绿地开放共享 [2] - 建设过程中突出便民亲民 节俭务实和综合效益等原则 [3] 城市更新战略意义 - 解决城镇化带来的"摊大饼"和"城市病"问题 [1] - 通过空间重构和功能优化提升城市宜居水平 [1] - 以小切口撬动城市环境大提升 激活城市有机体 [2][3] - 最终目标是更好服务居民生活需求 [2]

数字经济产业创新评估 - 北京创新指数位列全国首位 [1] - 报告从梯队分布、重点指标、区域差异、经济圈、经济发展水平和产业结构等多维度评估全国数字经济发展水平 [1] - 建议包括产业结构数字化升级、基建强化、人才培养、技术创新、数字政务平台开发及数据开放共享 [1] 城市金融与数智经济创新 - 城市金融目标应从规模转向效率，降低交易成本并提高透明度 [2] - 需推动数智基建以保障数据供给和算力支撑，促进大模型稳健发展 [2] - 金融机构四大趋势：实时数据画像替代定期报表、稳定币账本替代法币支付、RWA代币化替代股票上市、数智合约社区替代传统公司模式 [2] 城市全域数智化转型 - 人工智能推动城市进入全域数智化新阶段 [2] - 关键措施包括建设数据流通设施、培育数据生态、完善城市大模型服务生态、开放场景与要素支持、分级制定转型路线 [2] - 强调产城融合促进AI深度应用及区域协调发展 [2]