公开市场操作 - 央行开展2870亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，实现单日净投放400亿元 [1] 资金面 - 银行间市场资金面维持收敛，存款类机构隔夜回购加权利率续升近3bp至1.44%上方 [3] - 非银机构隔夜资金报价升至1.5%左右，美国隔夜融资担保利率为4.42% [3] 同业存单 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.68%，较上日微升 [7] 利率债与国债期货 - 银行间主要利率债收益率多数下行 [9] - 国债期货收盘多数上涨，10年期主力合约涨0.15%，5年期主力合约涨0.13% [13] 政策与要闻 - 商务部等9部门发布《关于扩大服务消费的若干政策措施》，提出五方面19条举措以扩大服务消费 [14] - 香港高等法院判令由中国恒大清盘人接管许家印资产，并对其名下不超过77亿美元资产发出全球禁制令 [14] 全球宏观 - 美国对日本的汽车关税自9月16日起降至15% [16] - 韩国央行货币政策委员会成员认为放宽政策利率需考量家庭债务增长及与美国的贸易谈判 [17] - 欧洲央行卡扎克斯称当前没有理由降息，但若通胀远低于2%也可能降息 [17] 债券发行与事件 - 财政部、中国国家铁路集团、浙江省等将招标发行总计超过720亿元的债券 [18] - 中信集团300亿元小公募债项目更新为"提交注册"，佳兆业境外债务重组方案生效，削债86亿美元 [18] - 近期债券负面事件涉及多家发债主体，包括未按时兑付本息、评级下调、列入观察名单等 [18] 城投与非标资产风险 - 近期城投债（AAA）各期限利差走势有相关数据 [11] - 本月城投非标资产风险事件涉及多家信托计划、私募基金等，风险类型包括违约及风险提示 [19]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予积极评级 覆盖的13家主要上市公司中有10家获得"买入"评级 包括新鸿基地产 华润置地 领展房托 碧桂园服务等 仅3家获得"中性"评级[4][50] 核心观点 - 8月楼市处于传统淡季 前百开发商全口径销售额环比下降4%至2202亿元人民币 销售总面积环比下降7.8%至1159万平方米[5][13] - 跟踪的20家上市开发商表现优于行业整体 销售额环比上升14.2% 销售均价和销售面积分别环比上升12.0%和7.8%[5][14] - 国企表现持续领先 前10大开发商中国企占9家 保利发展保持首位 前50房企中国企市占率略增至74.7%[5][14] - 价格跌幅有所收窄 7月新建商品住宅价格指数同比下跌3.4% 环比下跌0.3% 二手住宅价格指数同比下跌5.9% 环比下跌0.5%[5][33] - 预计9月传统旺季市场活跃度将回升 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[5][15] 股市表现 - 近一个月内地开发商股价表现总体强于中国企业指数 行业资产净值折让略微缩小至85.7%[6][8] - 覆盖公司估值显示 越秀地产预期市盈率仅5.2倍 雅居乐集团目标价较现价有110.9%上行空间[4] 房企销售表现 - 2025年前八个月合同销售总额同比下降13.8%至22287亿元[13] - 绿城中国8月销售额环比大幅增长96% 保利置业环比增长110% 表现突出[16] - 越秀地产前八个月销售额同比增长4% 是少数实现正增长的企业[17] - 销售均价呈现分化 越秀地产同比上涨43%至41272元/平方米 而碧桂园保持8074元/平方米不变[17] 实体市场表现 - 10城新房成交量环比上升9.9% 供应量环比上升5.4% 库存去化周期扩大至约18.99个月[22] - 30城新房成交量环比上升4.3% 其中三线城市增长3.8% 一二线分别下跌0.6%和13.1%[22] - 价格方面 一线城市新建住宅价格同比跌幅收窄至1.1% 二线收窄至2.8% 三线收窄至4.2%[33] 政策环境 - 8月全国超26城出台稳市场政策 主要涉及公积金优化 购房补贴和城市更新等方面[39][40] - 北京取消五环外限购套数限制 上海外环外购房不限套数 苏州取消新建商品住房2年限售[40] - 中央层面强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 推进城中村和危旧房改造[38] 公司动态 - 华润置地上半年股东应占溢利118.8亿元 新增土储148万平方米 经常性收入占比达21.7%[43] - 融创中国拟重组债务规模达95.52亿美元 中期亏损减少14.4%至128.1亿元[44] - 万科地产上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 回款率超100%[47] - 碧桂园建议重组获得持有大量现有债务的债权人大力支持 超过77%的第2类债务持有人已签署协议[49]

政策环境 - 央行2025年5月降准0.5个百分点并同步下调贷款利率0.1个百分点 预计为市场注入约1万亿元长期流动性[2] - 住房公积金贷款利率触及2.6%历史低位 较2023年3.1%下降0.5个百分点 以100万元30年期房贷为例 月供少还130元 总利息节省5万元[2] - 二套房首付比例自2024年9月起从25%下调至15% 与首套房待遇齐平 购买500万元房产首付仅需75万元 较以往节省50万元[2] - 限购政策基本全面放开 北京上海等一线城市出现不同程度松绑迹象[2] 市场表现 - 2025年上半年全国房地产开发投资额46658亿元 同比锐减11.2% 连续第三年出现两位数下滑[1] - 2025年1月全国70个大中城市中仅24个城市新房价格环比上涨 三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%[3] - 2025年2月70城中新房价格环比上涨城市减少至18个 三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.4%[14] - 近三年郑州天津石家庄等二线城市房价累计跌幅达30% 廊坊涿州燕郊等环京区域跌幅超50%[5] - 上海2025年1月房价同比上涨5.6% 为四大一线城市中唯一正增长 深圳二手房价格环比上涨0.3%领涨全国[7][17] - 三线城市新房和二手房价格同比分别下降6.0%和8.2%[7][17] 供需结构 - 全国现有住房总量超6亿套 远超4.9亿户家庭实际需求 平均每户家庭拥有1.2套房[1] - 2024年全国出生人口902万 较2016年1786万锐减近半 60岁以上老年人口达2.9亿[7][14] - 中国家庭财富77%绑定于房产 家庭债务率从2008年5%飙升至56%[8][20] 企业动态 - 恒大融创佳兆业等头部房企接连暴雷 万科2024年销售额较巅峰时期下降40%以上[13] - 2024年全国土地出让收入3.2万亿元 较2021年8.7万亿元大幅缩水63%[11] - 房企不敢拿地 银行不敢放贷 购房者不敢买房 市场进入"三不敢"低迷状态[13] 投资回报 - 深圳500万元房产月租金8000-10000元 年化收益率不足2% 低于银行定期存款[9][14] - 扣除房产税物业费维修费等持有成本后 实际收益率很可能为负[9][14] - 2024年重点35城二手房成交集中在次新房和核心地段 老旧小区偏远区域房产流动性极差[9] 行业转型 - 2025年上半年房地产投资占固定资产投资比重跌破20%创历史新低[10] - 高科技制造业新能源产业投资增速保持在15%以上 成为经济增长新引擎[10] - 房地产税试点稳步推进 持有成本将大幅攀升[9][13] - 绿色建筑节能改造智能家居成为行业新趋势 传统毛坯房简装房面临淘汰[20] 区域分化 - 一线城市凭借产业集聚和人才吸引力保持房产保值功能 三四线城市因产业单一人户外流导致房产加速贬值[7][17] - 人口向大城市集聚趋势不可逆转 三四线城市过度依赖土地财政[7][11] 政策导向 - 政策目标为消化库存稳定经济 而非推高房价[8][13] - 中央经济工作会议明确"适度宽松的货币政策"重点支持实体经济[17] - 5000亿元保障性住房再贷款目标为加快消化商品房库存降低空置率[17]

房企债务重组进展 - 龙光集团21笔境内债券重组方案全部通过 涉及本金余额219.62亿元 [1][2] - 重组方案提供折价购回、资产抵债、债转股、特定资产和全额展期留债五个选项 [2] - 公司优化调整方案 包括提高现金购回额度、梳理抵债资产、提升中小投资人参与机会 [2] - 龙光集团提供29项增信资产 匹配不同重组选项 并从境外筹集5亿元现金资源及增发5.3亿股股票支持重组 [2] - 境外债重组已获大多数投资人支持 后续将快速落地相关工作 [3] 行业风险缓释情况 - 地产海外债已度过偿债高峰期 2025年剩余规模1000多亿元 较高峰期明显下滑 [1][5] - 债务重组使海外债到期时间延长、规模减少 风险逐渐缓释 [1][5] - 10多家房企债务重组或重整获批 包括融创、富力、中梁、当代、佳兆业等 [4] 房企个案动态 - *ST金科收到全部重整投资款26.28亿元 为全国首家被受理司法重整的大型房企 [4] - 公司计划转型为以科技创新和运营管理为核心的不动产综合运营商 [4] - 金科、协信远创重整草案已获法院批准 正在执行阶段 [4]

佳兆业：正努力满足重组条件。预计不会在最后日期前就重组获得监管批准。寻求债权人同意延长当前 计划的最后期限。 ...

报告核心观点 - 中美经贸会谈进展超预期，内地推出金融政策支持，投资者风险偏好改善，恒指上望24,300点 [2] 市场回顾 中港股市短期展望 - 中美经贸会谈后双方降低加征关税，内地5月推出金融政策支持，市场预期为新一轮政策周期开端，恒指上望24,300点，相当于未来12个月预测市盈率11倍 [2] 短期看好板块 - 今日市场焦点为香港4月进出口、美团、汇量科技等业绩 [3] 企业消息 - 比亚迪内地促销22款车最多减5.3万；名创优品首季纯利4.16亿元人民币按年跌28.5%逊预期；同程旅行首季多赚68.65%，经调整EBITDA增41.3%胜预期 [3] 外围市况展望 - 美国联储局5月维持息口不变，关注失业率上升及通胀上涨风险，预计今年减息两次共0.5厘，后续需留意特朗普政策影响及6月点阵图更新指引；美国贸易谈判部分有进展但仍存变数，OPEC+增加供应限制国际油价上行空间 [4] 各国指数表现 - 恒生指数收报23,601点，涨0.24%，年初至今涨17.65%；恒生国企指数收报8,584点，涨0.31%，年初至今涨17.75%等 [4] 商品表现 - CRB商品指数收报296.66，涨0.13%，年初至今跌0.02%；纽约期油收报61.53美元，涨0.54%，年初至今跌13.68%等 [4] 外汇表现 - 美汇指数收报99.11，跌0.85%，年初至今跌8.69%；美元兑日元收报142.56，跌1.01%，年初至今跌9.31%等 [4] 利率表现 - 3个月Hibor收报1.710，跌5.46%，年初至今跌64.47%；3个月Shibor收报1.643，跌0.06%，年初至今跌2.80%等 [4] ADR表现 - 腾讯控股收报65.76，涨0.60%，较香港跌0.57%；美团收报34.57，跌0.26%，较香港跌1.11%等 [4] 市场行情 - 恒指周五高开13点，一度倒跌57点，收报23,601点，升57点，大市成交2,037亿元；美股三大指数跌0.6 - 1.0%，金价升1.9%至每盎司3,357.51美元 [5] 看好板块 - 医药股因新冠再流行，中美药企续合作，地缘政治风险可控；新消费股低单价、情绪消费相关需求具韧性 [6] 宏观焦点 内地政策动态 - 内地拟用专项债收储土地节奏提速，截至5月20日拟收储近3000宗，总面积超1.33亿平方米，多数宗地属地方国企，已发行专项债约550亿元，占拟收储金额比重15% [7] - 人行下调银行存款利率上限以保护银行利润率并抑制储蓄 [7] - 国家财政部完成500亿人民币长期特别国债招标，期限50年，票面利率2.1% [7] - 内地拟规范网络交易平台收费，起草征求意见稿提出5项要求 [7] - 内地拟到2030年培育约百家全国数智供应链领军企业，发布专项行动计划 [7] 香港市场动态 - 香港新股年初迄今筹资逾760亿，较去年同期增逾7倍，达去年全年总额近九成 [7] 国际贸易动态 - 中国传批准稀土产品输韩，消除韩方对稀土供应链担忧 [7] - 特朗普拟对境外手机征25%关税，涵盖三星 [7] - 特朗普将对欧盟征50%关税实施时间延至7月9日 [7] - 特朗普施压要求欧盟单方面降关税，双方分歧大 [8] 海外经济数据 - 德国首季GDP终值向上修订，按季转升0.4%胜预期 [8] - 英国4月零售销售按年升幅加快至5%胜预期 [8] - 日本首相目标在G7峰会就美日关税谈判取得成果 [8] 企业消息 科技企业动态 - 苹果计划2026年推出智能眼镜，搁置智能手表研发计划，在内地推出额外iPhone以旧换新优惠 [9] - 辉达传再推低阶AI晶片供华，最快6月量产，另一款最快9月生产 [9] - 腾讯旗下《王者荣耀》4月全球手游收入榜排行第一 [9] - 京东七鲜要求价格竞争同行第一，618期间升级击穿价 [9] - 京东科技参投智元机器人新一轮融资 [9] - 高德地图与阿里巴巴日本战略合作，共建AI智能体拓日本市场 [9] - 联想称现水平关税影响可控 [9] - 阜博集团首季总收入按年增加23% [9] 消费企业动态 - 比亚迪内地促销22款车，最高减幅5.3万 [9] - 名创优品首季纯利4.16亿元人民币，按年跌28.5% [9] - 同程旅行首季多赚68.65%，经调整EBITDA增41.3% [9] 医药企业动态 - 远大医药创新眼科药物获澳门药监局批准上市 [10] - 林顺潮辞任希玛医疗主席兼行政总裁，转任高级顾问及眼科医生 [10] 商业地产企业动态 - 中国市监局批万达售商场予太盟为首财团，投资者包括腾讯、阳光保险及京东 [10] 房地产企业动态 - 佳兆业境外债务重组瑞景计划已生效 [10] - 阳光100中国大股东乐昇逾5.2亿股遭质押出售，持股降至22.09% [10] 本周各地重要经济数据事项 - 22/5/2025中国1 - 4月外国直接投资按年降10.90% [11] - 23/5/2025日本4月全国消费者物价指数按年涨3.60%等多项数据 [11] - 26/5/2025香港4月出口、进口、贸易收支数据待公布 [11] - 27 - 30/5/2025多个国家和地区多项经济数据待公布 [11]

"债转股"正成为更多房企在债务重组时的选择。 为了推动实现债务重组，房企们正在接连"掏股权"。 4月22日晚间，荣盛发展发布公告称，公司已梳理整合酒店、代建、商业管理、产业服务等相关轻资产 板块业务，搭建"挚享平台"和"至启平台"，以其股权作为偿债资源实施债务重组，合计拟化解160亿元 债务。 日前，融创中国也披露，针对总规模95.5亿美元的境外债务，计划向债权人分派两个系列的新强制可转 换债券（新MCB），作为注销现有债务、解除相关债权的对价，通过"全额债权转股权"化解债务，总 规模约95.5亿美元。 有业内人士表示，当下出险房企账上的现金流越来越少，除了维持保交楼资金、支付员工工资、日常经 营开销等，其他富余资金不会太多，尤其是已出险两三年的房企。因此债务重组时，现金分配等条款越 来越少，债权人的回收率也在降低。 不过，受去年以来政策因素的推动，房企债务重组的整体节奏在加快，后续相关现行方案能否通过、落 地，归根到底还是要看政策预期如何、以及市场恢复情况。 轻资产平台股权抵债 曾经的地产"河北王"荣盛发展，披露了债务重组具体方案。 方案显示，荣盛发展以下属子公司"盛元臻享"99%股权、"盛筑臻享"100% ...

建艺集团（002789）被证监会立案调查后三个月，调查结果出炉。 | 分时 多日 1分 5分 15分 = F9 后复权 超级叠加 画线 工具 谷 ② > | | 12 - 7 | | 002789 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 002789.SZ[建艺集团] 2025/03/28 收12.79 幅 5.48%(-0.74) 开 13.52 高 13.67 低 12.78 | | | | -0.43 -5.48% | | 2024/12/20-2025/03/28(64日)▼ | | | 15:00:00 闭市 疑似减持受限 ▲ ○ + | | | ** * | 23.0 | | | | | 22.45 | | | -64.54% 委差 | -1705 | | | | | 7.45 | 98 | | 21.0 | | | 7.44 | 282 | | | | | 7.43 | 245 | | | | | 7.42 | 1267 | | 19.0 | | | 7.41 | 282 | | | | | 7.40 | 124 | | | | | 7.39 | 111 | | ...

两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 政策、行业、融资 政策：两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 行业：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好 融资：广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 壹 政策篇 2025年初，全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，并明确"建设好房子"作为产业转型方向。城中村 改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消 费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优 惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方 层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大 力推进好房子建设和供给侧优化管理。 展望2025年全年，预计中央政策将以"稳预期、防风险、促转型"为主线，通过供需两端协同管理、产品品质 升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面， 重点城市将率先推动"好房子"建设标准落地，以产品 ...

公开市场操作 - 央行3月25日开展3779亿元7天期逆回购操作，利率1.50%，全额中标，当日净投放1046亿元（到期2733亿元）[1] 资金面 - 央行逆回购转为净投放释放季末流动性安抚信号，但银行间资金面仍收敛，存款类机构回购加权利率小幅上升，非银隔夜融资成本超1.80%[2] - 美国隔夜融资担保利率为4.3%[3] 同业存单 - 全国及股份制银行一年期同业存单二级市场成交利率降至1.91%[7] 利率债收益率 - 银行间主要利率债收益率多数上行： - 国债1Y/10Y分别报1.5325%（↑0.75bp）/1.8075%（↑0.75bp） - 国开债1Y/10Y分别报1.6400%（↑1.25bp）/1.8540%（↑1.65bp） - 口行债1Y/10Y分别报1.6000%（↓2.00bp）/1.9950%（↓0.50bp） - 农发债1Y/10Y分别报1.6100%（↓1.00bp）/1.9850%（↑1.00bp） - 地方债5Y/10Y分别报1.8775%（↓3.25bp）/2.0400%（↓4.50bp）[8] 国债期货 - 全线收涨：30年期主力合约涨0.49%，10年期涨0.13%，5年期涨0.07%，2年期涨0.02%[13][16] 宏观政策 - 中国2030年气候融资需求达14万亿美元，印度为2.5万亿美元（亚洲开发银行数据）[15] - 日本计划制定非预算措施缓解通胀影响[18] 债券动态 - 财政部计划2025年提高赤字率并扩大政府债券规模[20] - 哪吒汽车与供应商达成超20亿元债转股协议[20] - 苏州银行获准发行金融债券[20] - 佳兆业离岸债重组获香港法院批准[20] 负面事件 - 河南新郑农商行推迟评级（3月24日）[20] - 山西美锦能源被列入评级观察（3月21日）[20] - 潍坊滨城城投债权8号非标资产违约（3月10日披露）[20]