**涉及行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1] * 涉及公司包括追踪的25家主要开发商 具体提及的开发商包括 * 国有企业：金茂、华润置地、保利发展、中国海外发展[3] * 民营企业：雅居乐、美的置业、中梁控股、旭辉控股、龙湖集团[3] * 混合所有制企业：金地集团、万科[3] * 报告推荐公司：华润置地、建发国际集团、新城控股[5] **核心观点与论据** * 开发商11月销售持续深度下滑 * 追踪的25家主要开发商11月合约销售额平均同比下降42%[1][2] * 11月百强开发商权益销售额同比下降36% 前50强开发商同比下降35%[2] * 前11个月累计销售额 百强开发商同比下降19% 前50强开发商同比下降18%[2] * 销售表现持续分化 国有企业相对 outperformance * 金茂11月销售额同比持平 华润置地同比下降11% 保利发展同比下降25% 中国海外发展同比下降26%[3] * 部分民营企业如雅居乐、美的置业、中梁控股、旭辉控股、龙湖集团销售额同比下降超过55%[3] * 国有企业表现较好归因于品牌优势及在一线城市拥有更多可售资源[3] * 充满挑战的实体市场可能延续至2026年第一季度 * 高基数、推盘量减少以及政策反应迟缓是销售疲软的原因[1] * 二手房挂牌价格下降和挂牌量高企表明居民情绪疲弱[4] * 预计未来几个月不会有实质性的住房政策出台 抵押贷款利息补贴可能要到2026年第二季度末或第三季度才会推出[4] * 未来几个月开发商销售额可能录得类似幅度的同比下降[4] * 投资建议保持防御性和选择性 * 对民营企业保持谨慎 因其销售疲软可能拖累盈利和流动性[5] * 建议吸纳具有阿尔法机会的优质国有企业[5] * 推荐华润置地和建发国际集团作为长期市场整合者 具有吸引力的股息收益率[5] * 看好新城控股因其稳健的商场租金收入和私人REIT剥离[5] **其他重要内容** * 市场情绪指标 * AlphaWise调查显示一线城市居民情绪恶化速度加快[4] * 潜在政策出台的时机与一线城市房价加速下跌是否蔓延至更多二线城市相关[4] * 数据来源与范围 * 销售数据基于克而瑞的初步数据[1][9] * 报告涵盖的开发商包括按销售额排名的前100强[2][9] * 部分公司报告权益销售额 其他报告总销售额[9]

**2026年度策略报告汇报会议纪要关键要点** **一、 房地产行业** * 2026年整体展望为从活下去到再出发 聚焦各赛道优质企业 预计全国商品房销售面积增长-5% 开发投资额约-10% 新开工约-14% 竣工约-10% 各项增速较2025年有所改善[2][6] * 房企财务风险显著下降 行业风险出清进入后端阶段 自2021年来经历大规模违约和债务重组[3][4] * 政策影响显著 2024年9月26日后大量政策放松 供求关系发生重大转变 未来可能进一步放松一线城市购房限制 降低房贷利率 提供购房补贴及落实供给侧配套措施[5] * 核心城市重要性不断提升 新房市场向核心城市集中趋势明显 六大核心城市2024年销售额占比达24% 有资金和产品能力且与政府关系良好的企业更具竞争力 如金茂 建发 绿城等[7][8] **二、 商业地产** * 商业地产仍具显著增长潜力 品牌购物中心表现突出 增速高于全国社零总额 开发商逐渐增加商业管理业务收入占比 未来利润主要来自商业领域[9][10] * 值得关注的公司包括华润 新城 龙湖 大悦城等[9][13] **三、 物业管理行业** * 行业进入平稳发展期 年均增速约3%-5% 基础物业管理服务占比从2020年的50%上升到现在的70%以上 行业回归本质 注重降本增效和聚焦主航道[11] * 头部企业如华润 滨江服务 绿城 保利等表现更好 并积极投资布局AI和机器人领域[11][13] **四、 中国REITs市场** * 中国REITs估值与美国并列全球最高 驱动二级市场配置的三大因素包括短期供需格局 中期利率走势红利 长期经营业绩表现[17][18] * 市场基本面延续分化格局 抗周期板块财务和经营指标保持正增长 周期性板块面临压力 不同板块内部也存在显著差异[20] * 2026年可能面临的风险包括部分月份集中解禁 利率端不确定性以及全银市场超预期走强吸引资金[23] * 指数化产品政策有望推出 能有效提升市场流动性 对未来市场规模和估值提升有长期深远影响[21][22] * 投资机会看好抗周期性板块 景气度边际修复板块以及原始权益人能力和公募资源能力较强的标的[24][25] **五、 化工行业** * 当前处于历史低谷 价格 PPI和利润率均处于低点 化工品价格已连续下行四年 2025年净利润率仅约6% 根据周期规律 下行四年后逻辑上接近反弹[26][27] * 供给端自2025年3月起产能扩张大幅下行 政策端控制产能防止内卷 行业自律初见成效 企业形成类OPEC组织[27] * 行业集中度CR5达60%至70% 形成寡头垄断 龙头企业难以通过价格战挤出对手 转向价格协商[28] * 2026年投资机会关注集中度高 开工率高的细分领域 如氨纶 涤纶长丝等前五大企业占80%市场份额且开工率达80%的领域 以及新材料领域如半导体材料[29][30] * 宏观经济因素如全球降息预期 中美关系缓和及亚非拉国家基建需求将支撑化工品需求 2026年二季度预计为需求较好时期[29][31] **六、 保险行业** * 过去10年上市险企累计总投资收益约90%由净投资收益贡献 利息收入占比60%至70% 低利率环境对净投资收益率带来压力[32] * 需转型浮动收益型产品如分红险 以应对低利率下的利差损风险 优化刚性负债成本 提高权益资产配置比例[33][34][36] * 发展分红险需平衡业务结构转型与销售队伍能力 预定利率与演示红利 演示红利与实际分红实现率 短期竞争力与长期可持续性四方面关系[37][38] * 低利率环境压制上市寿企估值 但随分红占比提升 估值敏感性有望下降 当前长端利率震荡于1.8%左右 估值仍有修复空间[39] * 新能源汽车保险有望成为增长极 但承保盈利难度大 赔付率较高 未来通过数据积累 与厂商合作及"报行合一"政策 赔付率有优化空间[40][41][42] * 非车险业务受益于"报行合一"政策 费用率将进一步优化 为承保利润增长注入动力[43] * 低利率下权益投资注重高股息股票和长期股权投资 以平衡增厚收益与控制波动[44][45] **七、 证券行业** * 2025年行业整体呈微型震荡 ROE平均水平约7.1% 估值高点1.6倍 悲观情绪延续和创新业务监管政策较少是主因[46] * 2026年有望迎来向上行情 驱动因素包括悲观情绪随行业景气度修复 轻资产业务正增长显著 以及券商有杠杆扩张空间[46][49] * 行业竞争格局优化 前十名券商在资管与投行业务市场份额接近70% 头部券商护城河增强[50] * 国际业务收入占比多数低于10% 尚未形成板块性机遇 但中国香港市场需求溢出带来项目机会 未来可能成为新发展机遇[51][52] * 2026年行情主要由资本市场政策驱动 "十五规划"提出提高制度包容性 利好服务新质生产力 促进中长期资金入市及国际化发展 预计推动ROE从7.3%提升至8%左右[53][54][56] * 中长期资金入市将扩容机构投资者群体 带来PB业务 衍生品等服务机会[55] * 另类投资趋势从类信贷非标债权转向强调底层资产质量和现金流的ABS模式 私募股权投资作用增强[47][48]

资产支持专项计划发行概况 - 公司发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，以吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分，产品期限约25年 [1] - 该产品是全国首单消费类持有型不动产ABS，也是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS，创下行业“双首单”纪录 [1] - 资产支持证券起息日为2025年11月28日，预期产品到期日为2050年4月10日，按半年进行收益分派，计划管理人为国金证券资产管理有限公司 [4] 产品结构与创新特点 - 底层资产为上海青浦吾悦广场，地处青浦淀山湖商圈核心地段，覆盖周边160余个成熟社区、超40万常住人口 [2] - 产品设置持续扩募机制，已挂牌上市的持有型不动产ABS可通过扩募等方式筹集资金持续购入优质资产，促进产品可持续发展 [2] - 此类ABS项目可帮助企业盘活存量资产、优化资产负债结构，为商业地产“投融管退”构建全周期管理新范式 [2] 公司商业运营表现 - 截至2025年三季度末，公司已在全国141座城市布局205座综合体项目，已开业及委托管理在营数量达176座，出租率保持97.7%的高水平 [2] - 根据2025年半年报，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%，总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%，会员人数达4917万人 [3] - 今年前三季度，公司实现商业运营总收入约105.11亿元，同比增长10.82%，继续保持增长势头 [3] 行业背景与市场动态 - 在监管层推动建设多层次REITs市场的政策指引下，持有型不动产ABS迎来爆发式增长，截至2025年11月累计申报已超40单，申报规模突破1000亿元 [3] - 资产类型从收费公路、保租房扩展至商业不动产、数据中心、能源类基础设施等多元领域 [3] - 消费类持有型ABS发行为整个商业地产行业的多元化融资开辟新道路 [3] 公司融资活动与资金状况 - 此次发行计划基于今年5月份公司提出的总额不超过200亿元的直接融资方案，包括企业债券、中期票据、资产支持证券、REITs等多种融资品种 [5] - 今年6月，“新城控股集团股份有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券”获受理，拟发行金额60亿元，其中不超过36亿元用于偿还有息债务 [6] - 公司于今年6月、9月先后发行两笔票面利率高达11.88%的美元债以应对到期美元债，在偿还10月份到期美元债后，年内已无到期美元债，但面临2026年到期的4.04亿美元债需要偿付 [6] - 截至三季度末，公司持有货币资金84亿元，比去年末102.94亿元减少约19亿元，一年内到期的负债超过140亿元 [6]

报告行业投资评级 - 本次评级为增持 [177][181][186][190][194][199][202][208][213][218][223][227][232][238][243][248][252][257][260][261] 报告的核心观点 - 全球市场方面，上周全球大类资产价格多数上涨，美国经济有喜有忧，欧洲企业信心企稳，海外政策上美联储降息预期大幅上升 [5][6][7][8] - 中国市场方面，经济结构分化，制造业 PMI 边际回升，建筑业景气指数回升但服务业回落，政策需持续发力提振内需 [13][15][18] - 资产配置上，维持对 A/H 股战术性超配、国债战术性标配、工业商品战术性超配、美元战术性低配的观点 [20][21] - 行业表现各异，科技、新能源等行业受关注，部分传统行业面临挑战但也有修复机会 [23][29][45][62][67] 各行业报告总结 宏观研究 - 上周全球大类资产价格多数上涨，主要经济体股市、大宗商品上涨，债市和外汇市场有不同表现 [5] - 美国经济制造业新订单增长、房价涨幅放缓、消费增速放缓，欧洲企业信心企稳，海外政策上美联储 12 月降息预期大幅升至 80% [6][7][8] - 中国经济结构分化，消费、投资、进出口、生产、物价和流动性均有不同表现，制造业 PMI 边际回升，建筑业景气指数回升但服务业回落，政策需持续发力提振内需 [13][15][18] 资产配置 - 维持对 A/H 股战术性超配观点，因多重因素支持中国权益表现，资本市场处于估值回升和大发展周期 [20] - 维持对国债战术性标配观点，融资需求与信贷供给不平衡，流动性改善有利稳定债市情绪 [20] - 维持对工业商品战术性超配观点，工业金属供需不平衡或推高价格 [21] - 维持对美元战术性低配观点，美联储货币政策修正与经济收敛使美元承压 [21] 策略研究 - 全球风险偏好回升，股市与商品同步上涨，权益、商品与美债价格整体上行，白银与铜价格创历史新高 [23] - 热点主题交易热度平稳，谷歌产业链带动科技主题回归，商业航天主题持续活跃，资金净流入 AI 与通信 [29] 行业研究 - **钢铁**：需求环比下降、库存环比下降、盈利率环比下降，预计需求企稳、供给收缩，维持“增持”评级 [45][48][49] - **公用事业**：江苏 12 月集中竞价交易价格回落，预计电价跌幅有限，26 年长协电比例预计降低 [52][55] - **房地产**：第 48 周成交回升，现房销售有助行业健康发展，维持行业“增持”评级 [57][58] - **食品饮料**：近期 CPI 数据催化板块预期回暖，成长为主线，重视供需出清下的拐点机会 [62] - **机器人**：海外发布全尺寸人形机器人，国内优必选获大额订单，产业布局持续加码，投资关注整机厂商及核心零部件供应商 [67][68][69] - **机械行业**：液氩价格上涨、稀有气体周均价持平，工业气体周度开工负荷率环比上行，推荐相关标的 [73][74] - **保险**：2025 年 10 月产寿保费边际回落，看好 26 年开门红增长，维持行业“增持”评级 [83][85][86] - **农业**：玉米粮价上涨，看好种植景气修复，宠物食品出口承压但国内增长强劲，生猪养殖关注疫情和需求变化 [88][89][90] - **纺织服装业**：9 月美国服饰零售同比增长，海外 K 型消费趋势持续显现，投资排序优先外贸、其次内需 [93][94][95] - **金融**：地产对上市险企影响有限，非银板块蓄势待发，继续看好非银板块投资机会 [98] - **能源**：《石油天然气基础设施规划建设与运营管理办法》颁布，推动油气基础设施开放 [100][101] - **煤炭**：动力煤和炼焦煤价格有跌有涨，库存有增有减，后续煤价止跌看冬季需求，2026 电煤长协新机制公布 [104][105][118] - **海运**：油运运价维持高位，干散运价继续上涨，集装箱运价止跌企稳，维持油运增持评级 [109][110][114] - **商业银行**：10 月部分省市信贷同比增速领先，企业贷款、住户贷款有不同表现，银行板块有补涨机会 [121][122][124] - **核电设备**：中国发布燃烧等离子体国际科学计划，2025 年我国 ITER 合同金额已超 1.2 亿欧元，关注关键环节核心厂商 [127][128][129] - **有色金属**：流动性预期重回乐观，贵金属和铜价或上行，铝价高位震荡，能源金属锂板块需求旺盛供应走低 [131][132][134] - **社会服务业**：上周消费者服务和商贸零售板块涨幅居前，看好出行产业链、黄金珠宝、新消费和 AI+等 [136][137] - **汽车**：维持行业“增持”评级，看好人形机器人、车型差异化竞争、数据中心电力等方向 [140][141][142] - **医药**：继续推荐创新药械及产业链，维持相关 A 股和 H 股标的增持评级 [144] - **运输**：日本线客流回落，机场免税引入竞争，航空和油运推荐相关公司，机场免税招标引入竞争助力价值体现 [148][149][150] - **计算机**：中美太空算力竞争加速，中国企业实现应用与理论双突破，维持计算机板块“增持”评级 [154][155][156] - **传播文化业**：传媒指数上涨，11 月游戏获版号数量创新高，阿里千问有望构建 AI 应用生态，推荐相关标的 [159][160][161] - **乳制品**：原奶价格企稳筑底，26 年上行确定性较强，能繁母牛持续去化，肉奶周期共振盈利弹性较强，推荐牧业龙头 [169][170][171] - **消费电子**：苹果 AI 加速追赶，豆包探索 AI 大模型对手机赋能，推荐相关标的 [174][175] 公司报告总结 - **天孚通信**：下调盈利预测和目标价，维持增持评级，业绩略低预期但需求向好，盈利能力稳定且持续扩产 [177][178] - **光库科技**：上调盈利预测、目标价和增持评级，营收大幅增长，数通驱动较快，OCS 趋势明确有望布局 [181][182][183] - **天康生物**：维持“增持”评级，上调目标价，养殖成本降低，动保和饲料业务景气度抬升，并购若落地成长可期 [186][187] - **博汇纸业**：调整盈利预测，维持“增持”评级，公司产能布局合理，与金光纸业形成南北布局，盈利有望修复 [189][190][192] - **阿里巴巴 - W**：调整公司营收和净利润预测，维持“增持”评级，中国电商业务稳健，即时零售推进减亏，云业务收入提速 [194][195][196] - **索菲亚**：调整盈利预测，维持“增持”评级，实控人拟转让股权，盈峰溢价受让反映价值认可，公司盈利有望修复 [199][200] - **中国交建**：维持增持，下调预测 EPS，Q3 归母净利润下降但扣非增长，经营净现金流改善，新签合同额增长 [202][203][205] - **新城控股**：维持“增持”评级，创新融资方式，商业资产优质，境内外融资通畅，REITs 通道打开 [208][209][211] - **同程旅行**：维持增持评级，上调经调整归母净利润预测，业绩超预期，酒店及交通业务增速环比改善 [213][214] - **波司登**：上调归母净利润预测，维持“增持”评级，主品牌同店表现亮眼，全渠道精细运营稳步推进 [218][219][220] - **协创数据**：维持“增持”评级，上调目标价，收入利润高增，构建算力服务技术能力，携手英伟达布局具身智能 [223][224][225] - **元利科技**：维持“增持”评级，Q3 业绩有韧性，项目储备丰富，产能建设有序推进，科技创新激发活力 [227][229][230] - **归创通桥**：首次覆盖给予“增持”评级，神经及外周介入两翼齐驱，商业化能力突出，海外布局增长 [232][233][235] - **理想汽车 - W**：维持“增持”评级，下调营收和净利润预测，25Q3 盈利能力受召回扰动，i 系列供应链瓶颈缓解，2026 年有产品改款和芯片自研计划 [238][239][240] - **中国电建**：维持增持，下调预测 EPS，前 3 季度营收增但归母净利润下降，经营净现金流改善，水电、风电订单高速增长 [243][244][245] - **杰瑞股份**：维持增持评级，上调目标价，挺进北美数据中心市场获超 1 亿美元订单，加大发电业务布局，天然气业务主业发展快 [248][249][250] - **六福集团**：维持“增持”评级，预测归母净利润，内地同店销售改善，加快海外市场拓展，金价和定价首饰占比提升驱动毛利率提升 [252][253][255] - **博彦科技**：维持“增持”评级，预计归母净利润，业务结构调整优化，获阿里云认证深化大厂合作，深耕鸿蒙生态服务金融科技转型 [257][258] - **建设银行**：维持增持评级，预测净利润增速和 BVPS，给予目标估值和目标价，中期分红分派，业绩、规模和资产质量有不同表现 [261][262][263] 金融工程 - **红利风格择时**：本周红利风格择时模型综合因子值基本持平，未发出正向信号，美债利率和分析师行业景气度对红利打分有负贡献，市场情绪和红利动量因子有正贡献 [265] - **高频选股因子**：高频因子普遍反弹，多粒度因子多头表现明显改善，AI 增强组合走势分化，500 增强组合超额显著 [268][269][270] - **量化择时和拥挤度预警**：下周市场维持震荡可能性较大，从量化指标、宏观因子、日历效应和技术分析等方面来看，市场流动性、交易活跃度、情绪等有不同表现 [273][274] - **低频选股因子**：沪深 300 指数增强组合 2025 年 YTD 超额收益 5.53%，基金重仓股、PB - 盈利、小盘成长组合有不同收益率表现，小市值、高估值和高增长因子表现较优 [277][278][280] 市场策略 - **地方债发行**：上周 16 个省市发行地方债，规模 3513.59 亿元，发行利差上行，特殊再融资债年内剩余额度 0.07 万亿 [283][284] - **债市波段博弈**：11 月下旬债市调整是 10 月过度定价利好后的反转，超跌后可能回调反弹但走强幅度难超 10 月，建议“快进快出”博弈结构性机会，12 月债市难重现趋势性走强行情，除 10 债外 30 年期国债修复力度可能偏弱，二永债和中长普信债有机会 [286][288][290] - **信用债利差**：一级发行净融资增加，二级交易中票与国开债利差整体走阔，上周无评级调整和新增违约主体，新增展期债券一只 [292][293][294] - **商业不动产 REITs**：过去一周 REITs 指数下行，新型基础设施和保障房类表现较好，中国证监会发布商业不动产 REITs 试点公告，商业不动产 REITs 或将驱动市场加速扩容 [295][296] 专题研究 - 2025 年可转债市场发展有底仓转债稀缺化、配置工具指数化、估值逻辑偏股化特点，牛市催化下转债缩量显著，供需偏紧或加剧 [299] - 展望 2026 年，转债市场估值将维持高位，支撑来自对权益市场偏乐观预期，但市场自身缩量和估值居高是不利因素，仓位把控建议中性偏积极，进攻端关注精选转债、参与新券、挖掘促转股个券，产业趋势和主题投资聚焦科技成长、能源驱动、反内卷和低波底仓 [300][301]

投资评级与估值 - 报告给予新城控股“优于大市”评级，预测公司2025年、2026年、2027年每股收益（EPS）分别为0.37元、0.51元、0.61元，2025年每股净资产为28.22元[3] - 基于公司商场业务现金流稳定且业务方向与国家消费驱动转型政策一致，给予2025年0.65倍市净率（PB），目标价18.34元[3] - 财务预测显示，归属母公司净利润从2024年的7.52亿元预计增长至2027年的13.77亿元，年均复合增长率显著；净资产收益率（ROE）从2024年的1.2%提升至2027年的2.0%[2][4] 核心观点与业务亮点 - 公司于2025年11月28日成功发行“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，成为全国首单消费类持有型不动产ABS及A股上市民企首单持有型ABS，发行规模6.16亿元，产品期限约25年，底层资产为吾悦广场[1][3] - 截至2025年三季度，公司商业运营总收入达105.11亿元，同比增长10.82%，出租率保持97.7%的高水平；截至2025年上半年，公司已进入143个城市，布局205座吾悦广场，其中开业及委托管理174座，客流总量9.5亿人次（同比+16.0%），会员人数4917万人[3] - 公司境内外融资渠道保持通畅：2025年6月，母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；10月，子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据；境内于8月和9月分别发行10亿元和9亿元中期票据，均获中债增全额担保[3] 财务表现与预测 - 营业总收入从2023年的1191.74亿元下降至2024年的889.99亿元（同比-25.3%），预计2025年进一步降至584.75亿元（同比-34.3%），但2027年有望回升至545.49亿元（同比+1.6%）[2][4] - 毛利率持续改善，从2023年的19.1%提升至2027年的29.4%；EBIT利润率从2023年的4.6%增长至2027年的15.9%，反映盈利能力增强[4] - 资产负债率从2023年的76.9%优化至2027年的67.5%，货币资金从2024年的102.96亿元预计增至2027年的384.41亿元，显示债务结构改善和流动性增强[4] 行业地位与资产质量 - 公司为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产企业，坚持“1+3”战略布局，截至2024年末已进入141个大中城市，开发中或完成项目超700个[7] - 商业资产优质，运营实力强劲，为后续ABS产品扩募提供充足资产储备；结合证监会2025年11月起草的商业不动产REITs试点公告，公司有望进一步盘活酒店、体育场馆等存量资产[3] - 可比公司估值显示，新城控股2025年预期市盈率为40.12倍，高于行业均值17.02倍，市净率为0.54倍，高于行业均值0.39倍，反映市场对其资产质量和增长潜力的认可[5]

机构评级概览 - 今日共发布21条买入型评级记录，涉及20只个股 [1] - 贵州茅台关注度最高，共获2次机构买入型评级记录 [1] - 机构买入型评级个股今日平均上涨0.82%，表现强于沪指 [1] 个股目标价与上涨空间 - 共有11条评级记录给出未来目标价，其中7股上涨空间超20% [1] - 贵州茅台上涨空间最高，华创证券给予目标价2600元，较最新收盘价1448元上涨空间达79.56% [1][2] - 神州数码上涨空间为35.62%，东鹏饮料上涨空间为26.38% [1] 机构评级变动 - 有7条评级记录为机构首次关注，涉及芭田股份、滨海能源等7只个股 [1] - 云南白药最新评级被西部证券调高至“买入”，上次评级为“增持” [2] 个股市场表现 - 机构评级个股中11只股价上涨，杰瑞股份涨停 [1] - 沪光股份今日涨幅为6.83%，索菲亚涨幅为4.29%，神州数码涨幅为3.90% [1] - 跌幅较大的个股有滨海能源下跌9.92%，阿特斯下跌6.92%，中国电建下跌1.66% [1] 行业分布 - 基础化工行业最受机构青睐，有壶化股份、川恒股份等3只个股上榜 [2] - 计算机、汽车行业分别有2只个股获机构买入型评级 [2]

核心业务模式 - 公司依托母公司华润置地持有的优质物业资源，无需承担重资产投入与开发风险，即可享有稀缺的重奢资源与核心地段优势 [1] - 公司采用轻资产商管模式，由母公司开发持有商场，公司负责运营环节，无需庞大资本投入却可享运营红利，风险低、盈利能力高 [2] - 相较于龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式，公司模式避免了前期庞大资金沉淀、较长回报周期及苛刻的财务回报条件 [2] 竞争优势与议价能力 - 公司商管核心竞争优势在于对商户不断强化的议价能力，源于母公司稳定增长的、大体量优质购物中心的合约支持 [2] - 母公司是中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区市场占据核心地段，其数量稳居行业第一梯队，储备有序增加 [2] - 母公司资源为公司带来稀缺重奢资源、与品牌深度绑定的关系，以及调租换铺的强势话语权 [2] - 凭借专业、有创造力的运营团队，公司在动态市场变化中找寻最优解，形成客流-销售额-品牌吸引/更新的正反馈 [2] 增长驱动与盈利能力 - 公司实现超越行业基本面的同店增长，并通过经营杠杆效应不断提升利润率，展现出低风险、高盈利的强劲弹性 [1] - 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [3] - 在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [3] - 公司强大的品牌议价能力、卓越的运营团队及持续扩大的管理规模驱动商管业务收入与盈利增长确定性强 [2]

公司商业模式 - 公司采用轻资产运营模式，依托母公司华润置地持有的大体量优质商场资源，无需承担重资产投入与开发风险即可享有稀缺重奢资源与核心地段优势 [1] - 与龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式不同，公司模式风险低、盈利能力强且盈利向上弹性更强 [1] 核心竞争优势 - 母公司作为中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区核心地段，其商场数量稳居行业第一梯队且储备有序增加，为公司带来稀缺重奢资源 [2] - 公司凭借强大的品牌议价能力、与品牌深度绑定的关系以及调租换铺的强势话语权，形成客流-销售额-品牌吸引/更新的正反馈循环 [2] - 公司拥有专业且有创造力的运营团队，能在动态市场变化中寻找最优解，使在管商场表现超越消费基本面并实现长期同店增长 [2] 增长驱动与盈利前景 - 公司对商户具备强定价权，同店增长和规模扩张驱动经营杠杆效应提升，商管业务收入与盈利增长确定性强 [1][3] - 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [3] - 在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [3]

资产证券化与融资进展 - 公司成功发行规模为6.16亿元的持有型不动产资产支持专项计划[1] - 该产品为国内首单消费类及A股民企持有型ABS，底层资产为上海青浦吾悦广场，并设置扩募机制以预留与公募REITs对接路径[2] - 公司年内发行两笔担保中期票据，合计规模19亿元，票面利率分别为2.68%和3.29%[2] 商业运营业务表现 - 公司1-10月商业运营收入累计达117亿元，同比增长10.5%，其中10月单月同比增长7.7%[2] - 预计商业运营业务全年有望保持10%的增速[2] 房地产开发业务状况 - 公司1-10月签约销售金额为165亿元，同比大幅下降52%[2] - 预计房地产开发业务全年销售金额约为195亿元[2] 商业模式转型与估值展望 - 公司未来3-5年的投资逻辑将转向向资产运营管理平台转型，关注开发业务现金流出清及可持续分红能力[3] - 公司港股平台较A股存在30-33%的折价，提示港股平台具有较高的估值修复弹性与配置性价比[3] - 维持2025年及2026年归母净利润预测分别为10.6亿元和16.1亿元[4] - 当前股价对应2025年及2026年市净率分别为0.54倍和0.53倍[4]

投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活给予“买入”评级，并维持该评级 [1] - 目标价格为52.55港元，相较于2025年11月27日45.74港元的股价，存在约15%的上涨空间 [1][6] - 报告核心观点认为，公司凭借母公司的优质购物中心资源，以轻资产模式运营，享有低风险、高盈利能力和更强的盈利弹性 [5][8] 财务表现与盈利预测 - 2024年上半年业绩高于预期，商业管理业务表现亮眼 [4] - 2024年营业收入为170.43亿元，同比增长15.4%；归属母公司净利润为36.29亿元，同比增长23.9% [7] - 调整后预测2025年至2027年每股收益（EPS）分别为1.73元、2.12元和2.44元 [6][7] - 盈利能力持续提升，毛利率从2023年的31.8%预计提升至2027年的37.3%；净利率从2023年的19.8%预计提升至2027年的24.7% [7] 商业模式核心优势 - 公司采用轻资产商业模式，母公司华润置地负责购物中心的开发和持有，并承担前期庞大的资本投入（单个项目可达6-7亿元，重奢项目可达百亿级）及财务风险，而华润万象生活则负责商业运营 [8][18] - 该模式使公司无需承担资本开支，却可分享项目运营红利，因此具备风险低、盈利能力高（2024年商业运营毛利率为78.4%）和盈利弹性更强的特点 [8][24][25] - 相较于龙湖天街、吾悦广场等重资产模式，公司的轻资产模式在回报周期和财务回报条件上更具优势 [8][18] 竞争优势与增长驱动力 - 核心竞争优势在于对商户不断强化的议价能力，这源于母公司稳定增长、大体量且优质的购物中心合约支持 [8][9] - 母公司华润置地是中国购物中心领域的早期进入者，抢先布局高能级城市核心地段，在营购物中心数量达92座（截至2024年末），稳居行业第一梯队，且储备项目仍在有序增加 [8][27][41] - 公司凭借先发卡位和规模优势，拥有庞大的品牌资源库（2024年在营品牌超7800个）和强大的调租换铺话语权，形成“客流-销售额-品牌吸引/更新”的正向循环，使得在管商场表现能够超越消费基本面，实现长期同店增长 [8][50][57][61] - 2024年，公司有50个在管项目的零售额排名当地市场第一，86个项目排名前三 [46] 经营杠杆与效率提升 - 在单个项目层面，大部分运营成本相对固定，租金收入的稳健增长能带动净运营收入（NOI）利润率提升，例如青岛万象城的NOI Margin从2020年的51%提升至2023年前三季度的68% [65][66] - 在公司层面，随着在管购物中心数量增加（母公司计划2025-2028年每年新增数个），总部招商和营销人员的管理效率提升，规模效应推动商业运营服务毛利率持续上行 [8][69][70] 卓越的运营能力 - 公司拥有专业且富有创造力的管理团队，核心高管多来自华润置地，拥有丰富的一线经验 [72][73] - 公司构建了清晰的人才梯队培养体系（如“万象将才”、“万象英才”等），并为团队提供“低风险试错+高容错创新”的成长平台，支持业务的可持续扩张 [75][78] - 运营团队具备超前理念和敏锐的市场洞察力，擅长将商业空间与城市文化融合（如南京万象天地、义乌天地），并精准把握消费趋势（如提前布局户外运动奢侈品牌），持续优化业态组合 [80][81][85] 增长前景与催化剂 - 关键假设包括：母公司未来几年购物中心储备有序增加（2025-2028年预计分别新增6、6、6、5个）；第三方签约项目每年约8-10个；租金坪效维持正向增长 [10] - 股价上涨的潜在催化因素包括：同店零售额增长超预期、新签第三方合约超预期、会员计划变现加速等 [11]