行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]

政策调整方向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 强调结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 政策思路从稳市场向促发展转变 [1] - 北京放松五环外限购政策 允许京籍家庭在五环外新增一套购房资格 非京籍家庭购房社保年限要求降低 释放约30%新增购房需求 [3] - 全国超过30个城市优化公积金政策 包括提高贷款额度 放宽提取条件 推行商转公 郑州单人最高贷款额度上调至80万元 武汉允许二孩家庭公积金贷款额度上浮20% [3] 市场表现与需求变化 - 1-7月全国商品房销售面积同比下降6.5% 降幅较一季度收窄3.2个百分点 70个大中城市中6月新建商品住宅价格环比上涨城市数量较年初增加15个 [5] - 改善型需求成为市场新动能 重点城市120平方米以上户型成交占比同比提升5-8个百分点 但7月以来部分城市成交量环比回落10%-15% 市场信心仍需巩固 [5] 政策执行挑战 - 因城施策精准度有待提升 部分三四线城市政策力度与市场实际脱节 如某中部城市首付比例降至15%但居民收入预期不稳导致政策效果有限 [7] - 存量房贷利率与新增房贷利差过大形成利率剪刀差 抑制改善需求释放 部分城市在城中村改造中过度依赖货币化安置 加剧局部区域供需失衡 [7] 未来政策发力点 - 优化限购政策的梯度退出机制 除北京外 上海 深圳等城市或在外围区域跟进调整 [9] - 建立动态化房贷利率调整机制 缩小新旧房贷利差 完善保障性住房与商品住房联动体系 如杭州试点市场价购买折扣价租赁模式 [9] - 住建部调研显示约60%购房者期待进一步降低交易税费 或成为下一步政策储备选项 [9] 行业长期发展趋势 - 以城中村改造为代表的城市更新行动将催生每年约1万亿规模的投资需求 [11] - 改善型需求释放倒逼房企提升产品力 促进市场从量到质的转变 政策持续精准发力与市场理性预期共同构建房地产发展新模式 [11]

来源：大伟看楼市 2025 年的房地产市场，犹如一艘在波涛汹涌的大海中航行的巨轮，每一次政策的调整都如同风向的转 变，牵动着无数人的心。近期，中央会议敲定了 2025 年 9 月楼市大招，这一消息瞬间在市场上掀起轩 然大波。普通购房者们面对这突如其来的政策变动，心中满是疑惑与纠结：是该果断出手，抓住可能的 购房机遇，还是继续观望，担心房价仍有下跌空间？要解答这些问题，我们需要深入剖析政策内容、当 前房地产市场的现状以及未来的发展趋势。 政策背后的意图与目标 政策调整的背后，有着深刻的意图与目标。首先，房地产行业产业链长、涉及面广，对宏观经济的稳定 有着至关重要的影响。在当前经济形势下，稳定房地产市场，有助于稳定宏观经济增长。通过促进房地 产市场的平稳健康发展，能够带动上下游产业的协同发展，如建筑、装修、家电等行业，从而为经济增 长提供支撑。 其次，政策旨在满足居民的合理住房需求。随着城镇化进程的推进，以及居民生活水平的提高，改善性 住房需求和新市民的住房需求日益增长。通过降低购房门槛、减轻购房成本等政策手段，能够让更多居 民实现住房梦想，提高居民的生活质量，促进社会的和谐稳定。 再者，政策调整也是为了推动房地 ...

8月15日，国家统计局发布1—7月份全国房地产市场基本情况数据，统计显示，新房销售面积、销售额、新开工面积等核心指标仍处于下降趋势中。 不过，由于房屋新开工降幅大于销售降幅，7月份全面商品房待售面积继续下降，从今年2月末的库存高峰至今合计减少了3405万平方米，降幅约 4.3%。 二手房方面，7月份70个大中城市中，只有太原出现环比上涨，西宁环比持平，其余城市均下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、 0.9%、1.0%和0.9%。 市场需求仍处于低位，但开发企业融资情况有所好转。统计数据显示，1—7月份，房地产开发企业国内贷款9207亿元，增长0.1%；利用外资17亿 元，增长3.2%；自筹资金23230亿元，下降8.5%；定金及预收款16815亿元，下降9.9%；个人按揭贷款7918亿元，下降9.3%。1—7月份，房地产开发 企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%，主要受销售端不振拖累。 在市场端，7月份，各线城市商品住宅销售价格均继续环比下降。 其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.2 ...

行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市"（维持）[1] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策，有助于定向去化五环外库存，信号意义积极，需关注上海、深圳政策跟进可能性[5] - 二手房市场成交压力加大：北京二手房成交26.69万方（环比-1.14%），上海成交36.65万方（接近2024年10月水平）[5] - 新房市场预计8月末开发商将加大推盘力度迎接"金九"，核心区域"好房子"去化有保障[5] - 推荐关注三类标的： 1) 产品力强且能在核心区域新增土储的开发商（华润置地、滨江集团、建发国际集团）[5] 2) 商业地产领域高护城河公司（华润万象生活、太古地产、恒隆地产）[5] 3) 二手房中介机构（贝壳-W、我爱我家）及博时恒生港股通高股息率ETF[5] 市场行情 - 上周房地产板块上涨2.16%，跑赢上证指数0.05个百分点，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][10] - A股地产股涨幅前三：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份[5][10] - H股地产股涨幅前三：华音国际控股、信德集团、弘阳地产[5][24] - 物业股涨幅前三：浦江中国、佳兆业美好、和泓服务[5][30] 行业数据 新房市场 - 30大中城市新房销售面积126.45万方（累计同比-3.71%），一线城市成交33.32万方（累计同比+3.57%），二线城市62.97万方（累计同比-8.16%）[5] - 重点城市新房成交环比分化： - 上海+3.28%[66] - 武汉+8.81%[76] - 苏州+16.35%[77] - 杭州-15.18%[73] 二手房市场 - 重点10城二手房成交147.84万方（累计同比+14.23%），但环比持续回落[60][62] - 北上深二手房成交变化： - 北京+1.4%[64] - 上海-1.91%[66] - 深圳-5.86%[65] 土地市场 - 百城住宅土地成交规划建面累计同比+1.84%，其中： - 一线城市+1.16%[32] - 二线城市+14.99%[36] - 三线城市-8.36%[36] - 土地溢价率较前周下降[37] 重点公司估值 - 港股地产股PE估值： - 华润置地8.16倍（2025E）[85] - 龙湖集团10.65倍[85] - 贝壳-W 29.37倍[85] - 地产ETF表现：博时恒生港股通高股息率ETF周回报2.95%[88]

沈阳市废止8项房地产政策 - 沈阳市房产局于7月28日废止8项房地产相关文件 时间跨度为2017年至2022年 涵盖限地价 限购 限贷 购房补贴 卖旧买新 支持多孩家庭改善等多个维度 [1] - 被废止文件中仅2020年《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》为收紧性政策 其余均为放宽性政策 主要集中在优化限购门槛 降低购房成本 给予购房补贴等方面 [1] - 2020年收紧性政策曾通过"限房价""竞配建""竞自持"等方式管控土地市场热度 有效遏制过度炒作 但当前市场进入调整阶段 该类政策已无继续执行必要 [1] 政策废止背后的逻辑 - 7项放宽性政策一并退出反映政策迭代和版本更新的必然逻辑 例如2022年将二套房最低首付比例从50%下调至40%的政策 目前全国标准已降至15% 保留旧版政策易造成信息混乱 [2] - 政策废止释放明确信号 下半年房地产政策将延续2024年以来的"四个取消 四个降低 两个增加"主线 [2] - 政策废止并非意味着收紧或支持减弱 而是为更具针对性的新一轮政策腾挪空间 [2] 其他城市政策动态 - 成都市7月21日出台17条措施 涉及提升供应质量 满足多样化需求 推进盘活存量 发挥公积金制度功效四大方面 包括优化公积金计算方式 新房网签子女即可入学 加大"房票"安置力度等 [2] - 各地城市围绕"稳楼市"持续出台政策"组合拳" 沈阳清理政策文件是对既有政策库的系统整理 为后续更大力度的政策腾挪空间 提升政策落地效率和行政执行效能 [3]

公积金贷款政策调整 - 武汉市第二套个人住房公积金贷款最高额度由100万元提高至120万元 与首套房额度保持一致 [1][2] - 租房提取金额可与公积金账户余额合并计算贷款额度 例如过去一年租房提取5万元+账户余额10万元可按15万元计算 [2] - 政策组合拳包括多孩家庭补贴(二孩6万元 三孩12万元)和契税减免(首套全免 二套减半) [2][3] 楼市成交数据 - 6月武汉新建住房成交1.26万套 同比增加57.6% [1][3] - 6月商品房网签销售面积达161.26万平方米 环比增长64.8% [3] - 首套房贷款利率从4.6%降至3.05% 200万元房产可节省契税2-3万元 [2][3] 土地市场表现 - 2025年上半年武汉涉宅用地成交28宗 总金额114.07亿元 平均溢价率7.03%(去年同期0.73%) [1][4] - 三环内地块平均溢价率达12.63% 青山区和武昌区两宗地块溢价率超30% [4] - 绿城以27920元/平方米楼面价创武汉住宅成交价历史第二高 武昌傅家坡地块溢价22.42% [4] 政策延续性 - 阶段性购房优惠支持政策延长至2025年底 包括契税补贴等 [3] - 中心城区增加优质地块供给 采用"小而精"策略盘活土地市场 [5][6]

中山市房地产新政核心措施 - 开展2025年"以旧换新"购房消费券活动 [2] - 实施"新中山人安家中山"人才梯度购房补贴 [2][3] - 延长公积金贷款期限至法定退休年龄后5年 [3][12] - 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [3][13] - 取消普通住宅与非普通住宅分类标准 [2] - 探索房票安置作为征收补偿新形式 [16] - 推进存量商品房收购用作保障性住房 [2][22] 公积金政策调整 - 首套房公积金利率降至2.1%（5年以下）和2.6%（5年以上） [3] - 二套房利率降至2.525%（5年以下）和3.075%（5年以上） [3] - 120万元30年期贷款首套房节省利息5.71万元 [3][15] - 多子女家庭156万元贷款首套房节省利息7.42万元 [15] 人才购房补贴细则 - 特聘人才/中山工匠可获购房金额2.5%消费券 [3] - 全日制本科或中级职称人才可获1.5%补贴 [3] - 普通外地就业人员可获1%补贴 [3] - 补贴需在2025年7月22日-10月31日完成首付款支付 [6] - 消费券仅限中山本地商户使用且不可提现 [6] 以旧换新政策要点 - 旧房出售与新房购买时间不限先后顺序 [8] - 新旧房产产权人需直接关联 [9] - 商业公寓不纳入活动范围 [10] - 需在2025年12月31日前完成交易 [8] 税收及交易成本优化 - 明确二手房交易增值税/个税/土地增值税优惠政策 [17] - 住房契税优惠政策参照2024年16号公告执行 [18] - 普通住宅增值率≤20%免征土地增值税 [20] 保障性住房收购标准 - 房源需满足"已建成+产权清晰"条件 [22] - 收购价格参考同地段保障房重置价上限 [22] - 优先选择交通便利、配套齐全的区位 [22]

房地产政策效果分析 - 6月份70个大中城市新房价格同比降幅继续收窄，一线、二线、三线城市同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [1] - 上海和长沙新房价格环比涨幅并列第一（0.4%），西宁二手房价环比上涨0.1% [2][5] - 国家统计局副局长盛来运指出市场交易量改善、价格降幅收窄、资金来源改善三方面变化显示政策效果明显 [2][8] 房价数据表现 - 6月新房价格环比上涨城市14个（增加1个），二手房环比上涨城市仅1个（减少2个） [5] - 一线城市新房价格环比下降0.3%（降幅扩大0.1个百分点），上海逆势上涨0.4% [5] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%，二手房价格环比均下降0.6%（降幅扩大0.1个百分点） [5] - 一线城市新房价格同比下降1.4%（降幅收窄0.3个百分点），上海同比上涨6.0% [6] - 二、三线城市新房价格同比分别下降3.0%和4.6%（降幅收窄0.5个和0.3个百分点） [6] 市场动态与政策成效 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点 [8] - 商品房销售金额下降5.5%，降幅同比收窄19.5个百分点，二手房交易量同比增长 [8] - 房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%（去年同期下降6%） [9] - 6月末商品房待售面积连续四个月减少，较5月末减少479万平方米 [9] 行业趋势判断 - 房地产处于筑底和转型阶段，指标波动属正常现象，需进一步推动市场止跌回稳 [3][9] - 政策效果显现但销售面积和金额仍下降，行业修复需持续发力 [9]

政策组合拳 - 武汉市住房和城市更新局将加大政策组合拳力度，巩固回稳态势 [1] - 继续做好政策研究储备，特别是针对商办类房屋去化、特定人群购房补贴、加大高品质住房供应等方面完善政策工具箱 [1] - 推动市区平台公司研究开展跨区"以旧换新" [1] 市场信心与投资 - 引导企业加大投资，稳固市场信心 [1] - 加大开发贷款投放力度，力争全年"白名单"项目授信500亿元以上 [1] - 大力推进"拿地即开工"，力争今年新增房地产项目上市销售100个 [1]