行业投资评级 - 行业评级为“超配”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2025年11月房地产行业销售呈现“价稳量收”态势，市场及基本面分化 [1] - 11月销售面积同比降幅收窄，但销售额与销售价格同比降幅扩大，反映出市场压力较大，改善需求无法持续支持价格走稳 [1] - 中央经济工作会议对下年地产政策以“稳”为主，再次强调收储存量用于保障房，但对按揭补贴等强预期政策并未提及，板块在政策预期走弱的情绪下继续走弱 [3] - 板块年内预计将保持低位震荡，政策博弈窗口在春节后的概率较大 [3] 销售市场表现 - **销售面积**：11月当月住宅销售面积同比-18.6%，降幅较上月收窄1.0个百分点，环比增长6.5%；1-11月累计同比-8.1%，降幅较上月扩大1.1个百分点 [1] - **销售金额**：11月当月住宅销售金额同比-27.6%，降幅较上月扩大3.03个百分点，环比-0.7%；1-11月累计同比-11.2%，降幅较上月扩大1.8个百分点 [1] - **销售价格**：11月全国商品住宅房价为9594元/平米，较去年同期下跌11.1%，同比跌幅较上月扩大4.9个百分点，环比下跌6.7% [1] 开发投资与建设情况 - **开发投资**：11月行业开发投资当月同比-30.3%，同比降幅较上月扩大7.3个百分点 [2] - **新开工面积**：11月新开工当月同比-27.6%，同比降幅较上月收窄1.9个百分点；本月新开工4396万平方米，为过去3年11月月均水平的59.2% [2] - **竣工面积**：11月竣工同比-25.5%，降幅较上月扩大25.4个百分点；本月竣工4593万平方米，为过去3年11月月均水平的54.3% [2] 企业资金状况 - **到位资金**：11月到位资金同比-32.5%，降幅较上月扩大10.6个百分点；1-11月累计同比下降11.9%，降幅较上月扩大2.2个百分点 [2] - **资金来源细分**： - 定金及预收款同比-42.1%，降幅较上月扩大16.4个百分点 [2] - 个人按揭贷款同比-35.4%，降幅较上月扩大5.4个百分点 [2] - 国内贷款同比-8.1%，降幅较上月扩大0.8个百分点 [2] - 自筹资金同比-30.8%，降幅较上月扩大13.2个百分点 [2] 投资建议与关注标的 - **推荐标的**：二手房交易中介龙头贝壳、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产、具备估值修复潜力及商业消费属性的民企新城控股 [3] - **建议关注**：央国企行业龙头华润置地、中国海外发展、绿城中国 [3] 市场相对表现 - 近一年房地产行业走势跑输沪深300指数 [6] - 相对表现（截至报告时）： - 1个月：房地产指数-10.45%，沪深300指数-1.64% [7] - 3个月：房地产指数-8.87%，沪深300指数0.63% [7] - 12个月：房地产指数-9.91%，沪深300指数16.37% [7]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出等）[1][2][3][4] 报告的核心观点 - 我国房地产市场具有强政策敏感性，但本轮下行调整中，政策放松的敏感性显著弱化，未能有效推动市场企稳回升[2][4] - 本轮政策效果不佳的原因包括：政策推进节奏和效果未及预期、居民加杠杆意愿系统性收缩、实际个人住房贷款利率不降反升[2][13][14] - 2025年房地产市场调整深度持续加大，价格、销售、投资均呈现加速下滑趋势[2][15][20][25] - 未来政策逻辑将从短期托底转向长效机制构建，方向包括：通过利率调整释放刚性需求并改善居民收入预期；构建房地产发展新模式，探索“好房子”标准和成熟制度保障体系[2][3][35][64][68] 房地产行业调整与政策调控的互动关系 - 自1998年房改以来，行业经历三轮阶段性下行调整，每次止跌回升拐点均与政策调控密切相关[2][5] - 第一轮调整（2008.05-2009.02）：“四万亿”刺激计划推动全国商品房销售面积增速从2008年8月的-35.7%飙升至次年11月的99.63%[5] - 第二轮调整（2011.09-2012.05）：限制性政策抑制投机后，宽松货币政策推动市场回升，2012年7月全国商品房销售增速转正[6] - 第三轮调整（2014.05-2015.03）：“330新政”降低购房门槛，市场热度回升，2015年3月二手房房价结束11个月下跌[8] - 本轮下行调整（始于2021年）中，政策放松仅带来脉冲式反弹，市场复苏进程弱于前三次[9][12] - 2022年底“三支箭”政策推动2023年一季度楼市量价齐升，但二季度趋势逆转[12] - 2024年10月“442政策”出台后，销售反弹仅维持两个月，2024年12月商品房销售面积同比增速再次降至-0.47%[12] 2025年房地产市场表现 - **价格表现**：二手房价格跌幅先短暂收窄后再度走扩，10月70城二手住宅价格环比全线下跌0.66%[15] - 一线城市年初价格有韧性，1月、3月二手房价格环比分别上涨0.1%和0.2%，但自5月起转为加速下跌，7-9月环比跌幅均达1%[15] - 10月，70城新建商品住宅价格环比下跌0.45%，同比下跌2.6%[19] - **销售表现**：1-10月全国商品房销售面积累计7.1892亿平方米，销售额6.90171万亿元，同比分别下降6.8%和9.6%，绝对值已降至2010年同期水平[20] - 10月单月销售面积、销售额同比降幅分别为26.7%和28.9%，创年内新低[20] - 11月30城日均商品房成交套数为2165套，同比下降37.3%[23] - **投资表现**：1-10月房地产开发投资累计完成额7.35627万亿元，同比下降14.7%[25] - 10月单月投资额5856.99亿元，同比下降22.97%，创2013年以来新低[25][29] - 1-10月房地产开发资金来源7.88528万亿元，同比下降9.7%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降12.0%和12.8%[30] - 1-10月，房屋新开工、施工和竣工面积分别为4.9亿、65.3亿和3.5亿平方米，同比分别下降19.8%、9.4%和16.9%[34] 未来政策空间探究 - **限制性政策**：全国绝大多数城市已全面放开限购，一线城市限购政策也已大幅松动[38] - 广州取消限购后，连续4个月商品住宅日均成交套数同比涨幅高于30城，表明对一线城市有短期刺激效果[39] - **首付与贷款利率**：全国首套房最低首付比例已调降至15%，二套房首付比例也大幅调降[40] - 估算的实际首付比例呈现波动向上趋势，表明居民加杠杆意愿下降抑制了政策效果[42] - 公积金贷款利率已累计下调65个基点，10月最新5年期以上首套房利率为2.6%[43] - 个人住房贷款加权平均利率已累计下调236个基点，但政策空间依然充足[47] - 推动贷款利率进一步下调受银行净息差压力（已降至1.42%）和公积金与商业房贷利差偏低（仅46BP）制约[47] - **货币化安置及保障房收储**：“442政策”计划新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造[48] - 按100%货币化安置比例和70%购房率测算，预计可拉动新增住房需求约70万套，假设50%购买新房，平均面积90平米，预计可拉升销售面积增速约3.4个百分点[51] - 2024年央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持收储，2025年政策落实步伐加快，十余个省份已完成贷款发放[52] - 2024年我国农民工总人数达3.0亿人，人均居住面积24.7平方米，较2020年全国人均仍有15.2平方米差距，为保障房收储提供长期需求支撑[52] - 收储政策在低能级城市面临结构性供需矛盾，因人口净流出、租金回报率低等问题，地方政府收储能力和意愿受抑制[53][55] - **房地产融资协调机制**：全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元[56] - 政策执行存在实际放款进度滞后、区域间执行差异等问题[56] - **土地政策**：自然资源部针对商品住宅去化周期实施差异化供地策略[58] - 2025年1-10月，三线城市住宅类土地供应建筑面积1.29388亿平方米，同比下降29%[58] - 2024年11月政策推动地方政府通过专项债激活低效用地，截至2025年11月26日，年内累计发行土地储备专项债5030.2亿元，其中1132.6亿元明确用于收购闲置土地[59] - **“好房子”建设标准**：近两年开发商推出实际得房率接近甚至超过100%的项目，提升品质以吸引购房者[60][63] 未来政策方向 - **短期需求释放**：加快实际个人住房贷款利率（2025年三季度为4.08%）下调节奏，释放刚性需求[64] - 利率调整需因城施策，2025年10月百城住宅租金收益率为2.36%，部分城市租金收益率已超过全国房贷平均利率[64] - 需通过改善就业、调整收入分配机制提高居民收入增速和预期，2025年前三季度城镇居民人均可支配收入增速已降至4.3%[13][67] - **构建发展新模式**：响应“满足居民对好房子的期待”，持续探索“好房子”建设标准[3][68] - 借鉴国际经验，完善预售资金监管、健全租赁市场法规、探索REITs等金融工具，建立成熟制度保障体系[3][68]

2026年中国房地产市场政策基调与顶层设计 - 2025年末重要会议与文件为2026年楼市定下“防风险、稳预期、促转型”的核心基调，旨在全面遏制恶意唱衰、引导市场回归理性 [1] - “十五五”规划将“推动房地产高质量发展”纳入民生保障核心框架，明确行业告别粗放扩张，转向品质提升和风险可控 [1] - 规划明确六大任务，包括清理不合理住房消费限制、优化保障性住房供给、加大城市更新力度、化解房地产风险，并将“加快构建房地产发展新模式”置于首位 [1] 需求端支持政策组合拳 - 截至2025年前三季度，全国已有约200个省市（县）出台楼市优化政策超过470条，多数城市已全面放开原有限制性措施 [2] - 信贷政策持续宽松，2025年首套住房商业性个人住房贷款利率普遍降至3.5%区间，部分城市针对刚需额外下浮20个基点；公积金贷款利率同步下调0.25个百分点，上海、杭州等地首套房公积金利率降至2.6%的历史低位 [3] - 地方层面优化首付比例与贷款额度，如贵阳贵安明确2026年前首套、二套住房商业贷款最低首付比例统一为15%；武汉将双缴存人家庭公积金贷款最高额度提升至150万元，并对多孩家庭提供额外贷款上浮优惠 [3] - 财政补贴力度加大，三四线城市探索“以旧换新”模式，部分城市提供高达房价20%的财政补贴；武汉对三孩家庭购房补贴高达12万元，雅安市将补贴范围扩大至快递小哥、外卖骑手等14类新就业群体 [3] - 多地优化住房套数认定标准以降低“卖旧买新”门槛，如贵阳市规定居民家庭在拟购房区域名下无成套住房的无论贷款是否结清均按首套执行，且已挂牌出售住房不计入家庭套数；武汉市规定2025年10月至2026年6月期间购房时正在挂牌出售的一套住房不纳入套数认定 [4] 供给端结构性改革 - 稳步推进现房销售制度，逐步缩小期房预售范围，推动行业从“预售为主”向“现房销售”转型 [2] - 截至2025年，北京、上海、深圳等一线城市现房销售项目占比已提升至35%，相关停工投诉量同比下降62% [2] - 2026年将扩大现房销售试点范围，湖北荆门等城市已率先全面推行现房销售，要求新出让土地开发的商品房需完成竣工验收后方可销售 [4] - 全国预售资金监管比例提高至100%，严禁违规挪用，确保项目资金封闭运行，从机制上杜绝烂尾风险 [4] - 2025年城中村改造范围从35个超大特大城市扩大至近300个地级及以上城市，鼓励收购存量商品房用作安置房 [5] - 支持盘活存量资产，如贵阳市明确支持非住宅存量用房改造为酒店式写字楼、酒店式公寓等新兴业态，并给予5年过渡期政策 [5] - “十五五”规划建议提出完善并购、破产、置换等政策，盘活低效用地和闲置房产，推动存量基础设施再利用 [6] 行业品质标准提升与转型 - 2025年5月1日实施的《住宅项目规范》明确了14项标准升级，包括层高不低于3米、四层以上楼栋加装电梯、楼板隔音要求降低10个分贝等 [8] - 上海、杭州等城市要求现房销售地块需达到装配式建筑、绿色建筑二星级以上标准，部分项目还配套智慧社区和便民服务设施，推动行业从“造房”向“造好房”转型 [8] 市场风险化解与交付保障 - 住建部数据显示，全国750多万套已售难交付住房已全部实现交付，“白名单”项目贷款审批金额超过7万亿元，从根本上化解了购房者的交付焦虑 [4] - 2025年10月末，全国商品房待售面积为75606万平方米，核心城市库存去化周期维持在13个月左右的合理区间 [9] 土地与税收政策调整 - 住建部联合财政部、税务总局于2025年11月发布通知，统一降低全国土地增值税预征率0.5个百分点，其中东部地区下限降至1.5%，中西部和东北地区分别降至1%和0.5%，旨在激活二手房交易市场 [2] 舆论引导与市场秩序维护 - 各地政府加大对舆论的引导与监管力度，严厉打击恶意唱衰、捏造虚假信息等行为，如上海市网信办、房管、公安联合开展专项整治，三周内清理房地产不良信息900余条，禁言违规账号98个 [8] - 昆明、鄂州等多地将“恶意唱衰楼市”、“捏造房价数据”纳入重点整治范围，明确区分“恶意煽动”与“理性分析”的边界 [8] - 包括小红书、B站等在内的平台累计处置了7万余个违规账号，关停了千余个违规直播间，有效遏制虚假信息传播 [8] - 官方通过权威渠道持续释放明确信号以稳定市场预期，如住建部部长在“十五五”规划辅导读本中发表署名文章详细解读房地产发展新模式，央行、统计局等部门定期发布楼市数据 [9]

在激发合理住房需求方面，新政推出了多项实质性利好，直击购房者关心的门槛、成本和便利度问题。 交易流程更便捷灵活： 创新推出"以旧换新"三方协作机制，为改善型需求扫除后顾之忧——若旧房未 成功售出，购房者可全额退还定金；交易若成功，相关中介佣金由开发商承担。同时，二手房跨行"带 押过户"即将落地，将显著简化交易流程。 信贷政策更友好优惠： 新政优化了住房信贷套数认定标准，对于多孩家庭或需赡养老人的家庭，在套 数认定上可核减1套，从而让更多家庭能够享受首套房贷款的优惠政策。更重要的是，备受关注的商业 贷款转公积金贷款（"商转公"）政策得到明确支持。此外，公积金贷款不再区分普通和非普通住宅，直 接支持改善性购房需求。 20日，肇庆市住房和城乡建设局、市自然资源局、市住房公积金管理中心联合印发《肇庆市进一步促进 房地产市平平稳健康发展若干措施》，打出涵盖四大方向、共计25条举措的政策"组合拳"。 此次新政被视为对前期政策的全面升级与深化，旨在通过"真金白银"的惠民利企措施，精准应对市场新 变化，从供需两端同时发力，全力构建"好房子、好小区、好社区、好城区"的房地产业发展新格局。 【解读】 1.需求侧大力支持 降门槛减 ...

投资评级 - 报告对贝壳（BEKE.N）维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 贝壳2025年第三季度总收入为231亿元，同比增长2.1%，但调整后净利润为12.86亿元，同比减少27.8% [1] - 公司总交易额（GTV）为7,367亿元，同比基本持平，其中二手房成交额同比增长5.8%至5,056亿元，新房成交额同比下降13.8%至1,963亿元 [1] - 预计公司2025年至2027年调整后每股收益（EPS）分别为0.71美元、0.97美元和1.10美元，对应市盈率（PE）分别为23.5倍、17.2倍和15.3倍 [2] 2025年第三季度业绩表现 - 二手房交易服务净收入同比减少3.6%至60亿元，新房交易服务净收入同比减少14.1%至66亿元 [1] - 分品牌看，链家二手房GTV同比增长5.8%，新房GTV同比下降19.1%；非链家二手房GTV同比下降2.3%，新房GTV同比下降12.4% [1] 盈利能力分析 - 公司整体毛利率为21.4%，低于2024年同期的22.7% [2] - 二手房业务贡献毛利率为39%，环比下降1.0个百分点；新房业务贡献毛利率为24.1%，环比下降0.3个百分点；家装业务贡献毛利率为32%，环比下降0.13个百分点 [2] 费用与现金流 - 总运营费用为42.4亿元，环比下降8%，主要来自销售和营销费用的减少 [2] - 三季度末现金及短期投资合计557亿元，公司处于高现金水平 [2] - 三季度回购2.81亿美元，2025年内累计回购6.75亿美元，自回购计划启动以来累计回购23亿美元 [2] 财务预测 - 预计2025年至2027年营业收入分别为936亿元、928亿元和962亿元，增长率分别为0.2%、-0.8%和3.6% [7] - 预计2025年至2027年调整后净利润分别为56.01亿元、76.44亿元和86.11亿元，增长率分别为-22.3%、36.5%和12.7% [7] - 预计2025年至2027年调整后净利率分别为6.0%、8.2%和9.0% [11]

西安二手房市场表现 - 2025年9月西安存量房（二手房）网签备案面积84.33万平方米，其中住宅网签备案7570套，面积77.87万平方米 [1][2] - 9月西安二手房住宅网签套数环比增长4.34%，同比增长1.58% [1] - 2025年前9个月西安累计卖出74153套二手房，成交量远高于去年同期 [5] 高能级城市二手房市场对比 - 北京9月二手住房网签1.32万套，环比增长18.3%，同比增长24.1% [3] - 上海9月二手房网签成交量20389套，环比微涨2.4%，同比大涨27.89% [3] - 深圳9月二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [3] - 广州和杭州因无新政出台，9月二手房成交环比8月下滑约10-12% [3] 市场驱动因素分析 - 8月、9月多个城市出台新政（限购放松、信贷放松）是二手房交易短期反弹的关键变量 [3] - 西安二手房热卖受三重逻辑共振：刚需托底、新房价格倒逼二手房被动选择、高赠送四代宅产品内卷 [6] - 西安印发新规限制露台进深（不宜大于2.4米），未来高得房率四代宅将逐渐消失 [6] 价格趋势与市场分化 - 中指研究院数据显示西安9月二手房价格环比下跌1.30%，市场持续“以价放量” [6] - 部分品质二手房挂牌价出现“增价”趋势，头部板块代表性项目有业主加价出售 [7] - 核心区品质房源将维持可观溢价，而“老破小”和10-15年以上大龄房源价值可能进一步稀释 [10] 全国百城价格指数概况 - 北京9月二手房样本平均价66511元/㎡，环比下跌0.60%；上海样本平均价57908元/㎡，环比下跌0.48% [9] - 深圳9月二手房样本平均价59621元/㎡，环比下跌0.50%；广州样本平均价34888元/㎡，环比下跌0.97% [9] - 杭州9月二手房样本平均价33687元/㎡，环比下跌0.38% [8]

核心城市新房市场热度 - 国庆假期期间，北京、上海、深圳等核心城市新房项目成交量及带看量显著走高，部分热门项目成交额达到亿元级别 [2] - 北京通州运河玖院项目售价在6.1万元/平米至7.4万元/平米，为千万级豪宅项目，假期看房客户众多 [3] - 保利发展上海公司国庆期间11盘联动，到访超4000组客户，成交额达12.8亿元 [3] - 上海招商时代潮派项目日均到访40多组客户，假期认购16套房源 [4] - 假期北京新房日均成交量同比增长30.8%，上海前6日成交量同比增长72%，深圳新房成交量较平日提升40%至50% [4] - 重庆龙湖两江御湖境项目首开即取得6.2亿元销售额，假期成交环比9月同期大幅提升256% [4] - 苏州龙湖东吴原著项目9月下旬首次开盘热销8亿元，假期期间销售额达2亿元，到访客户超1600组 [4] 房企营销策略与促销活动 - 北京国誉星城项目推出特价房源，96平米三居室总价不到500万元，112平米户型总价约550万元，单价低于原价 [5] - 深圳龙华片区合正观澜汇三期项目推出工抵房及0首付活动，100平米以下户型折后返现30万元，100平米以上返现50万元 [7] - 上海江湾金茂府·湾耀项目通过举办非遗手作等互动活动吸引客户，并为老带新提供专属礼遇 [7] - 龙湖集团在全国多城市联动推出“双节狂欢购”限时福利，包括车位团购5折起等活动 [8] 政策效果与市场分化 - 8月以来北京放开五环外限购、上海松绑外环外限购、深圳扩大非限购区域等政策有效降低购房门槛，带动购买力入市 [9] - 9月北京新房成交面积46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比和同比均增长19% [11] - 9月上海新房成交面积97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [11] - 国庆假期30个大中城市新房日均成交671套，与2024年同期持平，但三四线城市成交量同比下滑，导致整体表现弱于往年 [11] - 市场呈现明显分化行情，一二线与三四线城市表现分化，城市内核心区域与外围区域表现亦分化，购房者对地段、品质、配套关注度提升 [12] - 中指研究院预计四季度核心城市新增优质地块供应将对新房销售形成支撑，银十将延续分化态势 [12] - 重点城市9月二手房成交量显著上涨，预计10月交易活跃度继续温和回升，但以价换量态势短期难改 [13] 后续政策与市场动向 - 武汉于9月30日出台政策，提高公积金贷款额度，并对10月1日至12月31日在部分区域商业贷款购买首套新房的家庭按初始贷款金额1%发放利息补贴，最高不超过2万元 [14] - 广州于9月28日发布公积金新政，允许提取公积金支付购房首付款，以缓解资金压力并促进二手房交易 [16] - 苏州于8月底取消新房限售措施，以降低改善性需求的交易成本和时间成本 [16] - 9月30日北京土拍市场热度高，朝阳太阳宫新区地块经过339轮举牌由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率达39.18%，显示房企对稀缺优质地块投资意愿强烈 [16] - 今年前9月TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较前8月收窄1.1个百分点；9月单月销售额环比增长11.9% [17] - 展望四季度，金融端5年期以上LPR有下调预期；供给端专项债收购商品房改保障房政策或推广；需求端一线城市有望进一步放宽非核心区限购，并可能实施契税减免及个税补贴试点 [18]

行业销售表现 - 2025年9月TOP100房企单月操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2% [1] - 2025年1-9月TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月百强房企中有72家单月业绩环比增长，其中45家环比增幅大于30% [1] 企业排名与分化 - 保利发展以2017亿元销售额位居行业第一，绿城中国和中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元 [2] - 销售额突破千亿的房企仅6家，突破两千亿的仅1家，头部房企规模分化明显 [1] - TOP10房企中有7家销售操盘金额在9月环比上升 [1] 土地市场动态 - 2025年1-9月TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [2] - 绿城中国以1175亿元新增货值位列第一，保利发展和中海地产分列第二、三位，新增货值分别为1010亿元和952亿元 [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，土地市场以央国企为主导 [2] 政策环境与市场展望 - 9月多个核心城市优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域限购、上海优化房产税政策、深圳及河南拓宽公积金使用范围 [3] - 市场表现分化，除核心城市出现一定修复外，多数城市楼市仍相对平淡 [3] - 预计核心城市新房供应将温和改善，但更多城市新项目供应有限，区域分化和城市分化将进一步加深 [3]

房地产市场整体表现 - 全国70个大中城市中69个城市二手房价格下跌 一线城市新房价格环比跌幅扩大至0.3% [1] - 全国商品房库存去化周期长达28个月 开发商销售额同比下降18.7% [9] - 房地产开发投资同比下跌11.2% 已连续三年下滑 土地出让金收入较巅峰期缩水23.2% [11] 政策刺激措施 - 西安推出首付15%及利率2.85%政策 300万元房产首付降至45万元 月供节省880元 [3] - 武汉对三孩家庭提供12万元购房补贴 杭州发放50万元购房红包 契税返还最高8万元 [3] - 青岛实施"前十年只还利息"贷款方案使月供降低40% 北京放开公积金提现并配套补贴 [3] - 广州深圳批量收购库存房 厦门通过"房票"机制撬动数十亿元购房合同 [3] 政策实施效果 - 杭州取消限购后市中心老旧房成交量激增38% 业主调高挂牌价 [5] - 北京二手房挂牌量骤减 市场恐慌情绪得到暂时抑制 [5] - 居民购房意愿降至年内最低点仅15% 34%家庭选择观望等待 [6] 市场分化表现 - 上海新杨思板块228套豪宅3小时内售罄 认购人数达939人 [6] - 浦东某楼盘认购率突破200% 深圳千万级豪宅成交量暴涨184% [6] - 科技住宅溢价率达12% 配备中央空调地暖净水系统的高端产品一房难求 [6] - 深圳二手房库存积压7.5万套 业主需降价14%才能成交 [8] - 北京西城区学区房每平方米降价2万元 徐州长沙房东月内连续降价超1.2% [8] - 200万元以下旧房需降价30万元或面临无人问津局面 [8] 土地市场分化 - 合肥滨湖地块溢价率接近50% 成都天府新区房价突破2万元/平方米 [9] - 三四线城市宅地流拍率激增至35% [9] 行业地位转变 - 2016年房地产投资占GDP比重6.5% 拉动GDP增长超2% [11] - 土地财政贡献地方财政收入45% 带动约2000万个就业岗位 [11] - 2023年家具家电等关联消费品销售下滑超5% [11] - 银行对房地产信贷投放趋于谨慎 房企融资渠道持续收紧 [11] 市场发展趋势 - 70城二手房价格同比跌幅连续9个月收窄但未现反转迹象 [13] - 核心一线及品质二线城市库存压力缓解 三四线城市面临20-24个月去化周期 [13] - 科技住宅持续热销 远郊项目面临烂尾风险 [13] - 二手房交易占比达67% 新房销售被分流超30% [14] - 行业向"以住为主"转变 居住价值取代投资属性成为核心考量 [16][17]

政策调整核心内容 - 上海市于8月25日由六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（沪六条），涉及住房限购、公积金、住房信贷、税收等六项调整 [1] - 政策核心调整包括外环外区域取消限购、非沪籍单身购房条件放宽，外环成为上海房市未来调控的新锚点 [1] - 非沪籍居民家庭和单身人士在沪连续缴纳社保或个税满3年及以上，可在上海外环内限购1套住房 [5] 中建二局上海市场布局 - 中建二局于2021年正式进入上海市场，初期投资集中于临港、嘉定新城等外环区域 [2] - 2021年公司完成投资额165.4亿元、回款127.4亿元，新增土储货值248.4亿元 [3] - 2024年公司旗下中建玖合全口径销售额131.82亿元，其中上海市场销售额61.85亿元，占比46.92%，略高于北京大本营 [3] - 公司首次进入上海中心城区，于2023年9月以底价63.6亿元中标上海静安区地块，项目总投资93亿元，为公司在静安区的“首秀” [2] 中建玖上琅宸项目详情 - 项目位于上海静安大宁板块，总建筑面积15.4万平方米，规划9栋12-24层住宅楼及1栋办公楼，涉及446户 [2] - 项目于2024年9月中旬取证并开启认购，首推140套房源，均价14.68万元/平方米，4日累计认购超185组，认购率达到143% [2] - 项目成交楼面价为6.83万元/平方米，地块商住比例约为办公21%，住宅79% [2] 新政对市场及项目的影响 - “沪六条”最核心的外环外不限购政策主要利好远郊板块，中建项目所在的静安大宁区域位于内中环间，属于严格限购区 [5] - 新政通过释放政策信号、降低购房成本、扩大非沪籍客群，间接改善上海整体房产市场预期，推动外环内外销售回暖 [5] - 但由于项目总价较高且位于限购区，其与外环外项目相比热销可能性仍有所局限 [5] 行业对比与公司经验 - 市场将中建项目与大宁金茂府对比，后者在2015年以约7.5万元/平方米单价售出582套，销售额50.83亿元，目前单价区间为11万-16万元/平方米 [6] - 中建二局在2020年进入上海市场后未有类似市中心改善盘操盘经验，但其在中心区域发展动作频频，如2018年中标静安区上海火车站北广场C1地块商办项目（合同额10.4亿元） [7] - 公司于2023年承建黄浦区508-514街坊地块旧城区改造一期工程项目，涉足市中心旧改 [7]