近期，多个省市陆续发布关于国民经济和社会发展的第十五个五年规划建议（以下简称"'十五五'规划建议"），对"十五五"时期的经济社会发展提出目标和 要求，并作出工作部署。 在楼市处于新旧发展动能转换的关键阶段，防范化解风险仍是房地产政策的重要底线。 在多个省市的"十五五"规划建议中，提出"统筹推进"房地产风险有序化解，并将房地产与地方政府债务、中小金融机构的风险，并列为需严格防范的系统性 风险。 值得注意的是，山东省还提出，健全房地产"白名单"融资常态化机制，体现出从融资端推进相关制度建设的政策思路。 房地产处于新旧动能转换关键阶段，又事关金融稳定与民生福祉，对这项工作的安排，备受各方关注。 21世纪经济报道记者梳理多个省份的"十五五"规划建议发现，对房地产相关工作的部署，主要体现在化解风险、促进消费、发力城市更新、推动高质量发展 等方面。其中，不少省份的提法颇有亮点。 广东省、重庆市、厦门市均在"十五五"规划建议中提出，实现更高水平住有所居，体现出在住有所居的基础上，对供应制度、居住品质和管理体系的更高要 求。 贵州省强调，探索推进"四房联动"，即"以旧换新促进二手房与商品房联动，以需定购促进保障房与商品房联动 ...

长沙恒大童世界项目盘活案例 - 长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地被湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下 此次成交是在首轮流拍后降价7000万元的结果[2] - 该项目原规划总占地超6000亩 计划总投资高达500亿元 其中童世界乐园部分计划投资约120亿元 自恒大出现流动性危机后项目停工[2][3] - 此次被国企接盘的3宗地块仅为原规划的一角 根据拍卖要求 后续需按原规划继续建设文旅业态 但具体运营方尚未确定[5] 全国烂尾地标项目盘活趋势与模式 - 近期全国出现多个烂尾地标“复活”案例 如重庆湾项目获中国长城资产等机构不超过24.76亿元注资重启 深圳深港国际中心由政府以68亿元完成土地收储并调整规划[2][5] - 烂尾楼盘活普遍存在“债务复杂、业态陈旧、规划滞后”的难点 债务重组耗时 原规划业态可能已不适应当前市场需求[6] - 盘活模式呈现多方协同特点 重庆湾项目是典型的“政府+AMC+金融机构”模式 政府负责协调 AMC搭建重组平台 金融机构提供资金[5] - 核心地段的土地价值、区位优势及潜在商业价值是项目能被盘活的基础 机构投资者倾向于抄底此类优质资产获取长期收益[2][7] 项目盘活的关键考量因素 - 核心地段价值凸显 决定机构参与意愿 如重庆湾项目位于两江交汇核心区 深港国际中心位于龙岗大运中心核心区[7] - 规划调整可提升项目价值与入局积极性 深圳深港国际中心通过规划调整将功能改为“居住+商业”主导 住宅占比提升至60%以上[5][7] - 项目债权是否干净是盘活关键 优先债权能一揽子打折并解除查封是项目资产负债表重启的重要条件[7] - 机构接盘需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则 计算新业态的收益与成本确保覆盖资金成本 并通过引入复合功能提升抗风险能力[8]

国内政策与流动性 - 央行11月通过公开市场国债买卖、PSL、其他结构性工具及MLF合计净投放流动性2904亿元，其中公开市场国债买卖净投放500亿元，PSL净投放254亿元，其他结构性工具净投放1150亿元，MLF净投放1000亿元 [2] - 国家发改委主任强调需统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [2] - 财政部部长明确将不新增隐性债务作为“铁的纪律”，严禁新设或异化产生各类融资平台，并指出地方债年度发行规模首次突破10万亿元 [3] - 12月2日央行开展1563亿元7天逆回购操作，因有3021亿元逆回购到期，单日实现净回笼1458亿元 [7] - 尽管央行公开市场净回笼，资金面仍稳中偏松，主要回购利率下行，其中DR001下行0.89个基点至1.297%，DR007下行1.70个基点至1.441% [8][9] 利率债市场 - 债市情绪偏弱，主要期限国债收益率多数上行，10年期国债活跃券收益率上行0.85个基点至1.8360%，10年期国开债活跃券收益率上行0.80个基点至1.9080% [10][11] - 30年期国债收益率上行1.40个基点，5年期国开债收益率上行1.50个基点 [11] 信用债市场动态 - 万科多只债券价格大幅下跌，其中“23万科MTN004”跌超81%，“21万科06”跌超31%，“21万科02”跌超25% [13] - 佳兆业集团就六只美元票据发起同意征求，寻求“以股代息” [14] - 旭辉集团七只公司债券自12月3日起停牌以推动债券重组方案 [14] - 多家公司取消债券发行，包括紫荆国际能源取消发行“25紫荆国能MTN001”，信达地产取消发行“25信达地产MTN005A”及“25信达地产MTN005B” [14] - 多家公司评级被撤销，包括江桥建发、四川涪创发展、滨城经开投的国际长期发行人评级或主体评级 [15] 可转债市场 - 转债市场主要指数随A股市场回落，中证转债、上证转债、深证转债分别收跌0.52%、0.54%、0.46% [17] - 转债市场成交额468.56亿元，较前一交易日缩量84.73亿元，401支个券中54支上涨，344支下跌 [17] - 垒知转债、宏图转债、锦浪转02、银微转债公告即将触发转股价格下修条款 [18] 海外债市与宏观经济 - 欧元区11月调和CPI同比初值升至2.2%，服务业价格增长顽固，市场预期欧洲央行12月降息可能性极低 [4] - 经合组织预测全球主要央行降息周期将于2026年底结束，预计美联储在2026年底前仅再降息两次 [5] - 2年期美债收益率下行3个基点至3.51%，10年期美债收益率保持在4.09%不变，2/10年期美债收益率利差扩大至58个基点 [19][20] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率多数持平，德国10年期国债收益率保持在2.75% [21] 大宗商品市场 - 国际原油期货价格转跌，WTI 1月原油期货收跌1.14%至58.64美元/桶，布伦特2月原油期货收跌1.14%至62.45美元/桶 [6] - COMEX黄金期货跌0.77%至4241.90美元/盎司，NYMEX天然气价格收跌1.41%至4.825美元/盎司 [6]

公司业务聚焦与风险化解成效 - 公司依托集团综合优势，自2022年以来累计投放房地产纾困项目93个，投放资金总规模559亿元，保障商品房交付7.59万套[1] - 公司积极投身重点领域风险化解，除房地产外，还以专业手段为中小银行、信托、证券等金融机构风险精准拆弹[1] - 2022年以来公司累计收购中小银行不良资产包债权约2200亿元，成功竞得多个跨区域资产包和大额单体资产[1] 主业经营与资产质量 - 公司不良资产经营分部资产占比接近90%，收入占比达到98.3%，较2022年初提升近40%[1] - 公司不良余额和不良率持续实现双降，资本充足率达到15.97%[1] - 母公司拨备覆盖率提升至270%，为公司高质量发展奠定坚实基础[1]

股市点位与市场情绪 - 上证指数突破4000点后出现回落 市场情绪存在不信任并伴随资金流出 [2] - 股市并非单向升级游戏 而是在认知博弈的黑暗丛林中运行 [2] - 预计股市将在4000点附近震荡 后续走势需要市场参与方进行试探和验证 [7] 政策环境与市场功能转变 - 股市功能从服务于建设的融资平台 转变为资产价格的指引物和锚定物 [3] - 十四五规划收官之年 4000点被视为对市场参与者的重要交代 [6] - 未来五年政策首要任务是经济建设 股市叙事需与经济基本面挂钩 [8] 宏观经济与市场驱动因素 - 国内消费复苏不及预期 经济活跃度仍需流动性支持 [6] - 房地产行业高位回撤 过去4年全国房价下跌36% [5] - 国际局势复杂 但相关方展示战略定力以稳定市场心态 [6] 市场展望与运行特征 - 美元利率可能下调0.25% 对股市形成短期支撑 [3] - 当前股市上涨主要由叙事逻辑驱动 而非经济基本面支撑 [8] - 市场可能维持4000点运行 通过板块轮动和低估值个股进行调控 波动上限或在4100点附近 [8]

市场行情 - 2025年9月22日上证综指上涨0.22% 深证综指上涨0.56% 沪深300上涨0.46% 中证500上涨0.76% [1] - 申万房地产指数当日上涨0.19% [1] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五：首开股份涨10.06% 张江高科涨8.48% 华侨城A涨8.00% 华联控股涨7.24% 滨江集团涨6.87% [2] - 房地产板块跌幅前五：大龙地产跌10.06% 苏宁环球跌9.93% 香江控股跌9.70% 津投城开跌5.82% 南国置业跌5.11% [2] 土地市场 - 湖州吴兴区挂牌2宗宅地总起价8.7亿元 总出让面积117亩 总建筑面积10.6万㎡ [3] - TH-10-02-06A地块建筑面积8.69万㎡ 起价6.92亿元 楼面价7961元/㎡ 限高36米 [3] - TH-10-03-06B地块建筑面积1.91万㎡ 起价1.78亿元 楼面价9340元/㎡ 限高60米 [3] 行业政策 - 央行披露"十四五"期间房贷新政每年为超5000万户家庭减息约3000亿元 [3] - 政策包括优化调整首付比 房贷利率 降低存量房贷利率等措施 [3] 公司动态 - 上海金茂投资公告"22金茂04"债券9月29日付息 发行总额20亿元 票息3.60% [4] - 中交地产董事会选举王尧为董事长 获7票同意0票反对0票弃权 [4] - 公司同步选举战略与执行委员会 审计与风险委员会 提名委员会 薪酬与考核委员会成员 [4]

行业投资评级 - 房地产开发子行业无评级 [3] - 房地产服务子行业无评级 [3] 核心观点 - 房地产指数当日上涨0.19% 表现弱于沪深300指数0.46%的涨幅 [3] - 央行房贷新政预计每年为超5000万户家庭减息约3000亿元 显著降低购房者资金成本 [5] 市场行情 - 权益市场多数上涨 上证综指和深证综指分别上涨0.22%和0.56% [3] - 沪深300和中证500分别上涨0.46%和0.76% [3] 个股表现 - 涨幅前五: 首开股份10.06% 张江高科8.48% 华侨城A 8.00% 华联控股7.24% 滨江集团6.87% [4] - 跌幅前五: 大龙地产-10.06% 苏宁环球-9.93% 香江控股-9.70% 津投城开-5.82% 南国置业-5.11% [4] 土地市场动态 - 湖州吴兴区挂牌2宗宅地 总起价8.7亿元 [5] - 总出让面积117亩 总建筑面积10.6万㎡ [5] - TH-10-02-06A地块建筑面积8.69万㎡ 起价6.92亿元 楼面价7961元/㎡ [5] - TH-10-03-06B地块建筑面积1.91万㎡ 起价1.78亿元 楼面价9340元/㎡ [5] 政策影响 - 央行优化首付比和房贷利率政策 降低存量房贷利率 [5] - 新政每年减少利息支出约3000亿元 惠及超5000万户家庭 [5] 公司动态 - 上海金茂投资支付"22金茂04"利息 发行总额20亿元 票息3.60% [6] - 中交地产董事会选举王尧为董事长 全票通过各专门委员会成员 [7]

金融业“十四五”整体成就 - 银行业保险业总资产超过500万亿元，5年来年均增长9%，全球最大信贷和第二大保险市场地位更加稳固 [1] - 5年来通过信贷、债券、股权等多种方式为实体经济提供新增资金170万亿元 [1] - 行业处置不良资产较“十三五”时期增加超40%，抵御风险的资本和拨备总规模超过50万亿元 [1] 信贷支持与普惠金融 - “十四五”时期科技型中小企业贷款、普惠小微、绿色贷款年均增速均超过20% [1] - 租赁性住房贷款年均增长52%，为保障性住房等“三大工程”提供资金支持超1.6万亿元 [2] - 通过城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [2] 资本市场发展 - 近5年交易所市场股债融资合计达到57.5万亿元，直接融资比重较“十三五”末提升2.8个百分点至31.6% [3] - 新上市企业中九成以上为科技企业或科技含量较高企业，A股科技板块市值占比超过1/4 [3] - A股科技板块市值占比已明显高于银行、非银金融、房地产行业市值合计占比 [3] 外汇市场与货币政策 - 中国特色现代货币政策框架初步形成，实施和传导更为有效 [1] - 截至今年6月末，已有703家银行和115家非银机构参与银行间外汇市场，包含296家外资机构 [2] - 交易、清算和支付机制不断完善，有效降低交易成本和结算风险 [2]

地方政府融资平台风险化解 - 融资平台数量较2023年初下降超过60% [1] - 融资平台金融债务规模较2023年初下降超过50% [1] - 推动平台剥离政府融资功能并转型为市场化经营主体 [1] - 引导金融机构通过债务重组降低平台流动性和利息负担 [1] 房地产金融风险化解 - 优化调整首付比例和房贷利率等宏观审慎政策 [1] - 降低存量房贷利率每年为超5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1] 中小金融机构风险化解 - 采取在线修复、兼并重组和市场退出等方式压降高风险中小银行数量 [1] - 高风险中小银行数量较峰值已明显下降 [1] 外汇与债券市场发展 - 外汇市场参与主体更成熟，汇率避险工具使用更广泛，市场更具韧性 [2] - 债券市场违约率保持低位，运行总体平稳 [2] - 从宏观审慎角度观察评估债市，强化监管协同并提示风险 [2] 资本市场稳定机制 - 探索维护资本市场稳定的货币政策工具 [2] - 创设互换便利和股票回购增持再贷款两项工具 [2] - 支持中央汇金公司发挥类“平准基金”作用，健全长效机制 [2]

财务业绩表现 - 2025年上半年归母净利润61.68亿元 同比增长15.7% 剔除金租出表影响后增长27.5% [1] - 2024年股价全年上涨62.5% 2025年上半年股价大幅增长96.92% [2] - 2023年经营业绩扭亏为盈 2024年创近六年最好成绩 2025年上半年主要指标超预算完成 [2] 主营业务表现 - 收购处置类不良资产债权余额约1906.33亿元 市场占有率保持行业前列 [3] - 收购处置类不良资产已实现收益16.91亿元 同比增长180.8% [3] - 处置不良资产包129.41亿元 盘活纾困业务实现收入42.27亿元 同比增长65.5% [3] - 盘活纾困业务新增投放389.25亿元 同比增长43.6% [3] 资本市场认可 - 2025年2月入选恒生综合指数等7项指数 8月入选MSCI中国指数等重要国际指数 [2] - 三年综合业绩表现获得市场充分认可 市值表现受内外部因素综合影响 [2] 房地产风险化解 - 2022年以来累计投放房地产纾困项目93个 总规模559亿元 [4] - 累计实现保交房7.59万套 带动2630亿元货值项目复工复产 [4] - 推动金融机构风险化解超过732亿元 [4] - 通过债务重组/增量注资/代管代建等方式盘活问题项目 [4] - 运用收购违约债券/投放共益债等手段激活核心区域资产价值 [4] - 创新"增量投入重组盘活+信托隔离+代管代建运营+资金监管"的中信特色协同化险模式 [4]