记者丨唐韶葵 编辑丨张敏 张伟贤 刘雪莹 "沪七条"新政的政策红利正全面释放，经过节后修复期，上海二手房市场成交量开始走高。 网上房地产数据显示，3月7日（周六）， 上海二手房单日网签1324套，时隔315天，创单日最 高纪录。 上海二手房网签量上一次达到这一量级是2025年4月26日，网签1419套。 3月8日，上海二手房市场热度不减，单日成交1179套，周末两天连续站上千套关口。3月9 日，虽已进入工作日，上海二手房仍保持870套的高位成交。 网上房地产数据显示，3月1日—3月10日，上海二手房网签总套数为8467套。业内人士预测， 按此节奏， 上海二手房全月成交量有望冲击2.5万套，市场或迎筑底企稳行情。 图源：资料图 上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，春节后，上海二手房交易持续保持活跃态势， 周末交易表现尤为突出。除了上海，其他重点城市二手房市场也有积极表现。一个核心原因在 于，当前购房成本已处于相对低位，叠加各类楼市利好政策的持续发力，以及市场对房价企稳 的预期不断增强，多重因素共振推动市场交易进一步活跃。 他表示，部分二手房撤销挂牌后，上海市场供求矛盾得到缓解，进一步强化了市场向好预期， ...

北京房地产市场电话会议纪要关键要点总结 一、 涉及的公司与行业 * 行业：中国房地产市场，聚焦北京住宅市场（二手房、新房）[1] * 公司：链家（作为市场数据参考，市占率约65%-70%）[2][3] 二、 市场现状与核心数据 * **价格水平**：2026年2月北京二手房均价约41,500元/平方米，较2023年3月高点（约68,000元/平方米）回撤约39%[1][7] * **成交量**：链家月度实时签约量在2025年10月前维持在7,000-7,500套，2025年11月至2026年1月升至8,000-9,000套，2026年2月约4,000多套[2][3] 按链家市占率65%推算，全市二手房真实月度成交量均值约1.1万套[3] * **库存变化**：链家内网在售房源从2025年9月底的16.4万套降至目前的14.4万套[1][5] 库存下降主因是业主因“卖不动”或价格与预期偏离较大而主动下架房源，并非完全由成交带动[1][5] * **成交结构**：户型以两居（53%）和三居（24%）为主 总价集中在200万-800万区间（200万-400万占29.9%，400万-600万占36%，600万-800万占16.7%）[6][7] * **客群构成**：投资客占比降至5%以内，市场由刚需与刚改主导[1][14] 三、 政策影响与展望 * **近期政策**：2025年12月24日政策将购房资格调整为五环内社保或个税满2年、五环外满1年，较此前（五环内3年、五环外2年）均缩短1年[2] 此前2025年9月30日政策后市场“没有起色”[2] * **政策效果**：新政后链家周度签约量从约1,700套升至约2,000套，交易活跃度有所改善[1][4] * **未来政策空间**：短期内进一步优化空间有限 社保限制解除概率极低 五环外限购彻底放开可能性小，主因是需防止天津、河北等周边资金过度流入引发市场波动[1][11][12] 四、 市场分化特征 * **区域分化**：核心区或偏学区板块价格相对稳定甚至略涨（涨幅约3%），远郊板块价格仍偏下行[13] 优质学区（如西城德胜、海淀上地）跌幅约20%，显著抗跌 远郊老破小因租金回报不稳且缺乏流动性，跌幅最大且回升弹性弱[1][21] * **产品分化**： * **学区房**：价格由“宏观楼市涨跌+学区溢价波动”叠加决定 在下跌周期中抗跌性最强（如德胜、上地跌幅18%-20%，远低于大盘40%的跌幅）[21] 80%的学区购房者以“占坑”为主，倾向购买小户型[15] * **豪宅/改善房**：最抗跌的是“好地段、好学区、好房子”的组合型资产 核心地段改善盘在上涨周期中反应最快，政策后约8-10天即可出现上涨[22] * **刚需房**：核心地段老破小的价格下限由租售比支撑，当前租售比已回升至3%[1][22] 偏远区域老破小因租金回报率不稳定、出租难度大，抗跌性明显更弱[22] 五、 购房者行为与心态 * **决策逻辑**：刚需与刚改决策更积极，改善客群受“先卖后买”约束，决策周期拉长，更关注地段与产品力的平衡[1][8][14] * **关注要点**：新房端核心关注产品力 二手房端核心驱动来自学区、地段与流动性[15] 流动性是几乎所有购房者的共同关注点[15] * **非京籍影响**：社保资格门槛已较为宽松，非京籍与京籍购房资格差异影响不大[9] 六、 短期市场展望（2026年） * **3-4月“小阳春”**：受季节性因素叠加学区置换窗口（5月开始报名）驱动，预计房价可能小幅上涨，成交量将因学区需求集中释放而得到显著带动[1][10] * **5月后走势**：市场热度大概率回落，进入淡季 在缺乏进一步政策增量下，交易可能趋淡[1][28] * **新房市场**：整体热度一般 超级热门盘（如海淀上地、橡树湾片区）可即时介入 远郊或非核心区项目建议等待开发商降价[1][28] 丰台等南城高总价改善产品存在客群匹配度风险[1][29] 七、 投资逻辑与建议 * **投资思路**： * **稳定性投资**：追求极致租售比，集中在核心地段老破小（如总价150万，月租金4,000-4,500元）[15] * **博弈增值**：押注核心地段优质产品（如望京、双井、海淀，总价1,000万以上），但目前此类投资者数量很少[15] * **购房建议**： * **刚需（预算500万以下，无学区需求）**：建议关注朝阳（东三环至东四环、亚运村、朝阳大悦城）、草桥至公益西桥一带、丽泽片区[19] 一般不建议购买偏远区域新房[20] * **学区房**：需结合具体入学年份、片区政策（如房本时间排序）谨慎选择[17][18] 德胜、月坛学区稳定性最强[24] * **置换时机**：同级置换（如1,000万换1,000万）择时差异不大 高总价段（3,000万以上）置换至稀缺优质板块（如万柳）建议尽早[29] 八、 其他重要信息 * **数据参考**：判断市场成交更应参考链家实时签约量，而非存在滞后且包含非真实交易的网签数据[2] * **租金回报**：核心区老破小租售比回升至3%，形成阶段性价格底部支撑[1] * **孩子数量下降影响**：学校普遍缩编，优质学校承接片区生源的比例保持稳定，进入好学校仍需在购房时点上适度前置[21] * **新房趋势**：供给多数偏改善型、户型偏大，市场更缺少偏刚改的新房产品[14]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][3][4][5] 报告核心观点 - 2026年春节假期楼市整体呈现典型的“假期模式”，重点城市表现平稳，为后续“小阳春”温和复苏行情筑基 [3][4] - 年初政策标志着房地产进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，2026年是行业止跌回稳的关键之年 [4][5] - 随着假期因素消退，核心城市楼市有望开启“小阳春”，积压需求有望释放 [4][5] 市场整体表现总结 - **新房成交**：春节假期（2.15-2.23）重点21城新建商品住宅合计网签成交约**10.0万平米**，日均成交面积较2025年春节假期小幅下降**2%**，基本持平 [4][7][9] - **二手房成交**：开年以来，核心城市二手房成交同比增长 [4] - **市场特征**：部分教育刚需购房者提前出手，带动假期后半段二手房带看量回升；房企积极“抢跑”，多地项目“春节不打烊”推出促销活动，为“小阳春”蓄力 [4] 各线城市及重点城市表现总结 - **一线城市**： - **上海**：新房网签量较去年春节增幅较大，假期无项目认筹或开盘，预计3月集中入市 [4][5][13] - **北京**：整体表现平稳，核心区优质“好房子”项目保持较高热度 [4][12] - **深圳**：超30个新房项目推出促销，深港跨境交通便利化带动港客置业升温 [5][14] - **广州**：近50家房企超140个楼盘推出“春节不打烊”活动，外地看房客明显增加 [5][14] - **二线城市**： - **成都、苏州、宁波**：假期期间加大促销力度，改善型项目到访量提升，但市场冷热分化明显 [4] - **成都**：外围区域“返乡置业”活动力度较大，部分热门楼盘保持较高人流量 [5][16] - **苏州**：楼市整体表现平淡，但通过“新春购房季”等活动激发潜在需求 [5][18] - **武汉**：启动“宜居武汉·暖心安家”购房季活动，但市场观望情绪仍存 [5][17] - **西安**：市场分化加剧，核心区品质盘去化普遍超**50%**，外围区域以价换量 [5][17] - **天津**：市场以消化库存为主，节后教育需求有望带动市场提升 [5][19] - **郑州**：核心区域优质“好房子”项目热度较高 [5][19] - **三四线城市**：如南宁、青岛在低基数影响下同比增幅较高 [4] 房企营销策略总结 - **普遍策略**：多地项目“春节不打烊”，推出特惠房源、购房折扣、到访礼、送家电/车位/物业费/旅游基金等多元促销活动 [4][5][6] - **头部房企举措**：华润、保利、金茂等推出“业主春晚”等活动，强化“邻里社区”概念 [5][13] - **区域特色活动**：如武汉的“购房季”、苏州的“流动房展”、深圳针对港客的定制优惠等 [5][14][17][18]

深圳楼市小阳春跟踪分析纪要总结 一、 行业与公司 * 行业：中国房地产行业，一线城市（深圳）住宅市场 * 公司：乐有家（房地产中介机构，纪要中数据的主要来源方）[1][2] 二、 市场核心表现与前瞻指标 * 二手房单周进线咨询量达1万+，创2025年10月以来新高[1][2] * 3月1日二手房单日看房量达2,215批，为2025年3月以来最高值[1][2] * 上周（纪要发布当周）门店二手房带看量为6,292批，处于较高水平[2] * 乐有家门店二手房签约量较节前一周上涨约94%[2] * 租赁市场显著升温：3月初租房看房量较2月初增长90%+，上周租赁成交量创近5个月新高[1][3] * 当前二手房带看到成交转化率约6%，新房约4%，二手房转化率历史高位可达7%-8%[17] 三、 成交与价格分析 * 成交均价结构性上涨：2月成交均价较1月环比上涨7%[1][2] * 价格上涨主因：1) 学区房需求前置，高总价（800万-1,000万）房源成交占比提升3.4个百分点[1][2][3]；2) 业主心态趋稳，溢价率收窄[3] * 首次出现挂牌价与成交价倒挂：2月二手房挂牌均价6.04万元/平方米 vs 成交均价6.2万元/平方米[1][4] * 倒挂原因：成交侧高总价占比上升抬高成交均价，而全城挂牌量巨大（约13万-14万套）压制挂牌均价[1][4] * 乐有家2月价格上涨7.3%与其他机构数据差异大，主因其在南山、福田等高价区域市占率约40%，成交结构差异所致[9] 四、 需求结构与客群变化 * 置换与投资需求边际抬升：改善型“小换大”及持币客群入市[1][6] * 投资需求重点关注南山、福田、罗湖租售比3%以上的小区[1][6] * 资金面：股市获利资金开始流入楼市[1][14] * 新增客户：开春后首次看房客户占比提升约10%，包括新流入深圳人群[11] * 高总价（800-1,000万）买家画像：80%以上为深圳本土客户，换房客群占主导[12] * 客户结构：置换客户占比约10%-20%[13] * 租赁需求结构：家庭租房占比约60%-70%，年轻客群合租等占比约20%-30%[16] 五、 供应与库存情况 * 深圳二手房挂牌量约13万-14万套[4] * 其中有效房源（已签委托的在售房源）约9万-10万套[5] * 挂牌房源结构中，500万以下房源占比约60%[5] * 高总价占比抬升主要体现在成交端，挂牌端提升有限[5] 六、 市场分化与未来展望 * 2026年深圳市场分化预计加剧：核心城区、核心地段房源价格预计有小幅上涨空间，非核心区域价格仍可能下探[10] * 即使在非核心区域，片区内核心资产、居住品质最优的楼盘仍可能稳价，例如龙岗大运、龙岭中心城部分房源[11] * 对2026年“小阳春”持续性判断：预计不会比2025年差，甚至存在好于去年的可能性[17] * 价格企稳关键变量：成交量能否达到约7,000套/月，以及LPR是否下调[8][9] * 若成交量明显上行，将推动价格进一步企稳甚至小幅上涨[21] 七、 政策预期与潜在影响 * 核心政策预期在于降息，尤其是LPR下调，被视为2026年最大利好[8][9][20] * 预计3-4月南山区或推出官方“以旧换新”补贴政策[1][18] * 若官方补贴落地，预计效果将强于此前企业主导的活动（此前企业活动曾使南山二手房转化率提升约20%）[18] * 限购放松边际作用有限，但若南山、福田大部分区域放开，短期或带动核心区成交量上升10%-20%[20] 八、 租赁市场与租售比 * 当前租金呈现小幅上涨，但涨幅不大，近几年整体租金维持相对稳定[15] * 深圳租金价格总体稳定在约73元/平方米左右[15] * 全市口径租售比约1.8%[19] * 区域差异：南山与福田租售比约1.6%，罗湖可达约1.8%[19] * 总价段差异：总价越高的房源租售比越低[19] * 统计口径包含商品住宅与商品公寓，不包含小产权房[20] 九、 其他重要数据与说明 * 2月新房与二手房成交量同比大幅下跌：二手房下跌56%，新房下跌50%，主因2026年春节在2月导致有效交易时间压缩[3] * 节前15天对比：2026年二手成交量为1,053套，签约量为337套，探房量较2025年上涨53%[7] * 3月1日至5日成交对比：2026年成交128套，低于2025年同期的296套，主因2026年春节较晚[7] * 溢价率变化：2月二手房溢价率为10.66%，较1月的10.97%小幅收窄，500万-800万元及1,500万元以上房源溢价率收窄至近半年低点[3]

行业投资评级 * 报告对房地产行业给予“优于大势”评级 [7] 核心观点 * 上海限购政策进一步松绑，通过降低非沪籍购房社保年限、扩大居住证人群购房资格等措施直接扩大购房需求群体，尤其对成交占比持续提升的外环内市场带动显著，有助于稳定二手房价格预期，为楼市“小阳春”行情提供支撑 [2][15] * 当前百城二手房价格跌幅持续收窄，市场初步出现趋稳信号，2月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别较上月收窄0.72、0.30、0.19个百分点 [17] * 2026年各地房地产工作以“稳市场”为核心基调，坚持因城施策，重点推进控增量、去库存、优供给，建设“好房子”、推进城市更新、盘活存量是普遍共识 [18] * 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [6][19] 按目录总结 1. 本周观点：上海限购再松绑，楼市小阳春可期 * 2026年2月25日上海发布新政，非沪籍居民外环内购房社保/个税年限由3年降至1年；社保/个税满3年者，外环内可增购1套；持上海居住证满5年及以上，无需社保即可在全市限购1套，政策直接扩大外环内购房需求群体 [15] * 上海同步优化公积金贷款政策，首套最高贷款额度由160万元提至240万元，多子女家庭、绿色建筑叠加后最高可达324万元，有效降低购房成本 [16] * 2025年上海新房成交4.4万套，其中外环内1.7万套，占比38.6%，同比提升7.1个百分点；二手房成交21.8万套，外环内10.5万套，占比48.4%，同比提升1.1个百分点，外环内成交占比持续提升 [15] 2. 股票市场与信用债 * 本周（报告期）A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为0.60%和2.85%，分别跑输大盘0.47个百分点和跑赢大盘2.02个百分点 [3][20] * 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为5.42%，跑赢沪深300指数（1.95%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-2.55%，跑输沪深300指数（-0.91%） [24] * 本周地产信用债发行5.49亿元，净融资额为-194.65亿元；截至2026年2月27日，地产信用债累计发行507.30亿元，净融资额为-229.07亿元，去年同期为46.57亿元 [3][20][38] 3. REITs市场 * 本周REITs指数收于118.09点，涨跌幅为-0.87%；其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.48%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-0.11% [4][39][40] * 近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.57个百分点 [4][50] * 本周REITs成交额为7.09亿元，换手率为0.24% [4][39] 4. 楼市成交 * 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降25.22%和28.61%，年初至今累计同比分别下降35.49%和14.61% [6][70] * 新房端，45城本周成交126万平方米，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降28.76%、25.80%、37.87% [6][71] * 二手房端，14城本周成交85万平方米，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降35.64%、27.57%、上升18.11% [6][78] 5. 土地市场 * 本周百城土地供应建面环比上升4.34%，成交建面环比下降10.98%，溢价率为19.55% [5][87][88] * 分城市能级看，一线城市供应建面环比下降65.76%，成交建面环比上升122.46%，溢价率23.80%；二线城市供应建面环比上升8.96%，成交建面环比下降5.77%，溢价率0.00%；三四线城市供应建面环比上升12.37%，成交建面环比下降22.72%，溢价率0.43% [5][87][97][106][116]

**行业与公司研究纪要关键要点** **一、 行业概览：房地产市场整体表现** * **新房市场整体承压**：2026年1-2月，百强房企累计销售同比下跌约30%[3]，重点城市新房成交累计同比下降26%[6] * **二手房市场相对稳健**：2026年1-2月，重点城市二手房累计同比增长约2%，热度高于新房市场[1][8] * **土地市场整体平淡**：2026年2月土地市场成交规模同环比均下降约20%，但平均溢价率从约3%回升至约9%[4][10] * **市场分化明显**：新房与二手房市场表现分化，核心城市与非核心城市表现分化，不同房企间销售表现分化[4][5] **二、 新房市场深度分析** **销售表现** * **整体下滑**：2026年2月，百强房企单月销售同比下跌约35%，环比下跌约25%[3] * **结构差异**：一线城市新房成交2月同比下跌36%，环比下跌48%，降幅最大[6]；二线城市2月同比下跌40%[6]；三四线城市2月同环比实现正增长，但部分城市（如惠州、平顶山、淮南）数据存在异常抬升，需进一步核实[1][6] * **房企梯队**：各梯队房企1-2月累计同比降幅差异不大，多在30%上下，前三强房企降幅控制在20%以内[1][5] **价格与促销** * **价格总体稳定**：2026年1-2月新房成交均价保持稳定[7] * **促销力度收敛**：春节前后促销力度无明显变化，甚至较2025年12月略有收敛（如折扣从85折转为99折）[7] * **“返乡置业”效果不彰**：针对返乡置业的定向促销手段不多，实际销售未体现明显放量效应[7] **未来展望（3-4月“小阳春”）** * **预计“量升价跌”**：新房供应将环比放量，但同比仍可能下跌，市场竞争加剧将导致房企加大促销力度[1][7] * **成色预计偏弱**：新房“小阳春”成色将明显弱于二手房，成交量可能环比反弹但同比仍下跌，价格或因促销继续走低[4][12] **三、 二手房市场深度分析** **市场表现** * **热度延续**：核心城市二手房热度自2025年12月开始回升，已持续约3个月，体现在成交量维持高位、市场情绪改善、部分城市挂牌量下降[1][8] * **价格企稳信号**：上海2026年2月二手房价格指数环比微增约0.3—0.4%，为2025年二季度以来首次转正，体现边际企稳信号[1][8][9] * **领先指标改善**：2026年2月二手房带看量同比明显改善并实现正增长，郑州、上海（“沪七条”后）改善突出，但成交量同比仍下跌28%[1][9] **核心问题** * **向新房传导不畅**：核心原因在于价格与需求结构错配。二手房价格调整相对到位，而新房价格体系难以下调；二手房需求以刚需为主，新房则更多对应高品质改善需求[2][9] **四、 土地市场与房企投资** **市场表现** * **整体谨慎**：2026年1-2月房企拿地积极性较2025年存在落差，整体投资态度审慎，以国央企为主，难见“激进投资”倾向[4][17] * **个案高热**：广州马场地块高溢价成交，带动2月整体溢价率回升，但属核心稀缺地块个案，不代表行业投资态度系统性转向[4][10][11] * **企业行为**：2025年拿地积极的企业（如绿城、中海、保利）在2026年前两个月拿地动作有限[12]；2026年拿地相对积极的仍以华润、中海、保利、招商、越秀、建发等国央企为主[17] **五、 重点房企表现与经营变量** **销售分化** * **正增长企业**：金茂因拿地积极、货值充足，2026年2月单月销售同比增长约20%[1][5] * **大幅承压企业**：万科、华发、越秀2026年2月单月销售同比降幅均在50%以上[1][5]；绿城、保利、中海、滨江单月同比降幅均在30%以上；招商、华润单月同比降幅约25%[5] **关键经营变量** * **销售压力与拿地高度相关**：多数房企销售承压与2025年二季度以来明显减少拿地直接相关，导致可售货值不足[5] * **后续业绩反弹空间有限**：除少数2025年拿地积极的企业（如金茂、中海）外，多数企业因新增供应与货值约束，短期内业绩增长与反弹空间有限[5] **六、 政策与市场影响** **地方政策案例（上海）** * **二手房收储试点**：在徐汇、浦东、静安3个区试点，形式有差异（徐汇偏现金收储，浦东、静安偏房票形式），目前落地规模小（合计几十套），评估价贴近市场价，对价格有支撑作用但规模有限[13] * **限购放松影响**：对上海本地市场有边际刺激与支撑，有助于短期稳定[14]。但对全国“止跌回稳”的示范和带动效应有限，更多是“稳定”或“小幅反弹”，难现房价大幅上涨[14][15] **政策趋势与工具** * **价格企稳原因**：近期核心城市二手房价“止跌回稳”更多是2025年下半年急跌后的正常市场反应和预期修复，尚难判断为趋势性拐点[15] * **政策工具箱仍有空间**：核心城市若需进一步发力，仍可考虑契税减免、购房补贴、蓝印户口、个人所得税优惠、财政贴息等工具[15][16] **七、 其他重要观察** * **数据解读需谨慎**：1-2月受春节错位及2025年“924政策”高基数影响，单月数据不宜直接推断市场趋势，需重点观察3-4月“小阳春”成色[3] * **三四线城市数据异常**：部分三四线城市2月成交数据出现倍增（增幅达2-4倍），可能与集中备案或统计误差有关，需待正式数据验证[6] * **新规产品去化挑战**：新规产品若定价偏高，在多数城市去化正逐渐变难（如长沙、武汉、重庆、成都），更可行的路径是“平价定价”[12][13]

深圳楼市价格与成交分析 - 核心观点：深圳二手住宅价格企稳迹象明显，市场信心增强，小阳春正加速到来 [1] - 价格上涨受结构性因素影响，2月800万至1000万元改善房源成交占比上升3.4个百分点 [1] - 价格经过长周期调整已逐步到位，市场预期及信心增强推动价格企稳 [1] 深圳市场活跃度与趋势 - 开年后市场快速活跃，咨询量及成交量均已恢复至节前水平 [1] - 市场信心及预期向好，叠加学区房热度带动，小阳春正加速到来 [1] - 新房市场出现标志性热销案例，宝中商圈珺悦名都项目1天成交50套，带动楼市信心提升 [1] 数据与研究支持 - 乐有家研究中心提供了2025年2月至2026年2月的深圳二手住宅成交均价月度走势图作为研究依据 [2]

上海二手房市场成交量与政策影响分析 - 2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，同比增加26.69%，成交量已连续三个月保持在2万套以上 [1][3] - 工作日网签数据保持在500套以上，双休日单日网签能超过1000套 [3] “沪七条”新政内容及市场即时反应 - 新政内容包括降低购房门槛、放宽购房套数、提高公积金贷款额度、优化房产税政策，例如非沪籍居民社保缴满一年即可购房 [1] - 新政落地首日，银行房贷业务咨询量明显增多，多家银行一线人士反馈咨询量较新政前显著增长 [1] - 咨询人群主要集中在持有上海居住证但无社保的从业者、有社保的非沪籍年轻人，同时包括刚需购房者和改善型家庭 [2] 银行信贷数据反映的需求回暖 - 2026年1月，上海住户部门贷款增加逾333亿元，其中短期贷款增加17.51亿元，中长期贷款增加315.75亿元 [1][3] - 住户中长期贷款增长占大头，反映出居民住房按揭需求已有所回暖 [1][3] 市场参与方（房东与中介）行为变化 - 房东心态发生转变：部分房东借新政加快挂牌节奏，也有部分房东选择提价或暂缓出售，等待更合适的成交时点 [2] - 房地产中介反馈潜在购房群体范围明显扩大，去年底还在观望的客户明显活跃起来 [2] 行业专家对市场趋势的研判 - 专家认为3月是楼市“小阳春”关键时段，新政的实施在持续降低购房成本的同时，将进一步促进住房消费需求释放和供求关系平衡 [3] - 新政有助于巩固当前楼市稳中向好的态势 [3]

上海楼市新政核心内容 - 上海五部门于2月25日联合发布楼市新政，涵盖住房限购、公积金贷款、个人住房房产税三大类共计七项调整措施，于2月26日正式实施[1] - 新政旨在稳定房地产市场、支持合理住房需求，业内普遍预判将推动上海楼市迎来“小阳春”，并有望成为全国楼市止跌回稳的重要风向标[1][9] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短：调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上[3] - 符合条件的非沪籍居民可在外环内增购1套住房：在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房[4] - 符合条件的持《上海市居住证》群体可在沪购房：持证满5年及以上的非沪籍家庭或成年单身人士，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明[4] - 非沪籍多子女家庭购买外环内住房，社保或个税年限要求为连续缴纳满3年[3] - 政策调整后，非沪籍1年社保即可覆盖全市范围购房，不再局限于外环外[5] 公积金贷款政策优化 - 首套住房公积金贷款最高额度由160万元上调至240万元[4] - 叠加多子女家庭、绿色建筑上浮政策后，首套最高可贷额度进一步提升至324万元[4] - 二套住房公积金贷款最高额度提升至200万元，多子女家庭购买二套房可再上浮20%[4] - 公积金贷款套数认定优化：已结清公积金贷款且在本市无房或仅有一套住房的家庭，再次购房时可申请公积金贷款[4] 个人住房房产税政策完善 - 规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税[4] - 此前已多缴税款可按规定申请退还[4] 新政后的市场即时反应 - 新政出台后，市场热度初步显现，多个在售新盘来访量与咨询量显著增长[1][6] - 建发海宸项目在新政“官宣”当晚即成功促成两套成交[1][7] - 金茂璞元项目自新政发布后已累计接待20多组客户咨询[1][6] - 招商时代潮派项目电话来访量有所增长，客户咨询主要集中在公积金政策变化[6] - 二手房市场客户咨询量直线上升，中介预计本周末带看量将迎来明显小高峰[8] 政策影响与市场前景展望 - 新政精准对接市场需求，覆盖非沪籍、沪籍家庭、多孩家庭及城市基础服务人员等，惠及面广[5] - 限购政策放开显著释放了此前受限的购买力，尤其是激活了长三角地区父母为子女购房的需求[6] - 高端改善需求与下游刚需市场活跃度提升形成联动，有助于加快房产置换链条[6][7] - 业内预判政策将有效激活市场活力，推动房地产市场进入良性循环，3-4月份上海楼市“小阳春”行情值得期待[9] - 政策利好效应预计持续时间较长，个人判断可达半年至一年，若后续叠加其他利好政策，今年楼市行情有望逐步企稳回升[9] - 中指研究院指出，当前上海限购政策较北京更为宽松、公积金政策支持力度也更大，预计政策效果将更为明显，上海房地产市场有望率先止跌回稳[10] - 上海作为全国房地产市场的风向标，此次政策调整对稳定全国房地产市场信心将发挥重要的积极作用[10]

上海楼市新政与市场反应分析 市场成交量与价格表现 - 上海二手房成交量已连续三个月保持在2万套以上，2026年1月二手住宅成交2.03万套，同比大幅增加26.69% [1][3] - 工作日网签数据保持在500套以上，双休日单日网签量能超过1000套 [3] - 新政后房东心态出现分化，部分选择重新挂牌或提价，部分则选择暂缓出售，市场预期改善 [2] 金融与信贷数据 - 2026年1月上海住户部门贷款增加逾333亿元，其中短期贷款增加17.51亿元，中长期贷款增加315.75亿元 [1][3] - 住户中长期贷款增长占主导，反映出居民住房按揭需求已有所回暖 [1][3] - 银行房贷业务咨询量在新政落地后显著增长，部分购房者已开始申请贷款 [1] 新政核心内容与影响 - “沪七条”新政主要包括降低购房门槛、放宽购房套数、提高公积金贷款额度、优化房产税政策 [1] - 新政明确非沪籍居民社保缴满一年即可购房，允许持有满五年的居住证即有购房资格 [1] - 潜在购房群体范围明显扩大，咨询人群主要集中在持有上海居住证但无社保的从业者、有社保的非沪籍年轻人 [2] - 咨询客户既包括刚需购房者，也包括改善型家庭，明确的新政信号坚定了部分观望客户的买房意愿 [2] 行业参与方动态 - 银行一线客户经理反馈房贷咨询量较新政前显著增长，内容涉及贷款优惠、购房资格和贷款条件 [1] - 有银行客户经理计划主动联系存量观望客户讲解新政，并与重点房产中介加强沟通 [1] - 国有大行客户经理也表示咨询量明显增加，不少客户询问公积金与商业贷款组合贷的办理流程 [2] - 房地产中介门店反馈，去年底还在观望的客户明显活跃起来 [2] 市场展望 - 行业专家认为，3月历来是楼市“小阳春”关键时段，新政的实施将进一步促进住房消费需求释放和供求关系平衡 [3] - 新政在持续降低购房成本的同时，预计将进一步巩固当前楼市稳中向好的态势 [3]