楼市小阳春过后，房价上涨城市数量明显减少。 5月19日，国家统计局发布2025年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，在4月份，70城中有 22城新房价格上涨，环比减少2城；70城中有5城二手房价上涨，环比减少5城，64个城市的二手房价仍 在下降。 其中，广州二手房价在4月份维持稳定，环比止跌，结束自2023年5月以来长达23个月的下跌态势。 70城房价：22城新房价涨，5城二手房价涨 2025年4月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。 新房方面，4月份房价上涨的城市数量从24个变为22个；二手房方面，4月份房价上涨的城市数量从此前 的10个变为5个。 一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京和上海分别上涨0.1%和 0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三 线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。二手住宅销售价格环比由上月上涨 0.2%转为下降0.2%。其中上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%。二、三线城市 二手住宅销 ...

杭州二手房市场表现 - 4月杭州二手房网签9421套 环比3月12413套下滑24% 但同比去年4月上涨12% [1] - 4月成交均价29634元/平方米 同比上涨1.9% 创近四年同期成交量最高值 [1] - 9421套成交量为近两年单月第4高 仅次于2024年3月、2023年11月和12月 市场处于近8年最热小阳春行情 [1] 成交量波动原因分析 - 3月需求集中释放(春节积压需求+地王效应+入学购房季节性需求)导致4月自然回落 [2] - 低价优质房源去化后 买卖双方对价格合理性博弈加剧 成交速度放缓 [2] - 4月新增买卖挂牌房源量环比下滑19% 同比增6% 带看量环比降23% 同比增23% [2] 市场活跃度指标 - 4月带看量TOP小区为杭与城、翡翠城四期和绿城桂冠东方 维持红盘地位 [3] - 五一假期二手带看同比增58% 新签同比增15% 新房带看和认购分别同比增50%和61% [3] - 行业认为杭州仍为全国楼市最活跃城市之一 当前网签量将维持良好水平 [2][3]

新房市场表现 - 五一期间全国热点城市新房市场呈现"点状"高温，开发商大力推盘并提供可观优惠，部分项目首批房源基本清完并申请加推 [1] - 北京多个热门区域推出力度空前的优惠房源，如朝阳区中建璞园项目93平方米三室房源直降101万元，房山区京熙润府项目124平方米四室房源直降90万元 [2] - 北京近20个项目推出特价房或优惠活动，包括丰台区京投发展森与天成、昌平区清樾府等，优惠方式包括一口价和具体折扣 [3] - 上海高端楼盘认购火爆，浦东新区"陆家嘴太古源·源邸"认筹率突破220%，徐汇滨江板块"绿城潮鸣东方"120套房源吸引超200组认筹 [6][7] - 杭州绿城溪听晓月项目92套高层去化率96%，武汉龙湖御湖境项目5天销量超8000万 [8] - 广州保利天曜项目5天到访5000组创纪录，保利天奕项目首开至今销售额突破30亿元 [9] - 深圳龙湖御湖境项目五一成交25套，卓越未来城假期销售金额过亿，珺奕府收获1.78亿元销售额 [10][11] 二手房市场表现 - 北京3月二手房网签17848套，4月15569套同比上涨16.59%，五一期间成交集中在300万及以下刚需房源 [4][5] - 广州五一期间二手成交日均371套，看房日均量超8100组，旧规"老破小"楼盘对新房形成分流 [12] - 深圳贝壳合作门店新增客户量同比增长21%，带看量同比增长28%，二手房签约量同比增长66% [12] - 乐有家门店二手住宅看房量同比增长16.3%，签约量同比增长27.7%，市场逐步止跌回稳 [13] 市场驱动因素 - 新房市场火热受产品升级助推，热销楼盘或优惠力度大性价比高，或设计、质量、得房率超过旧有楼盘 [1] - 广州客户需求从价格敏感转向渴求"好房子"，高规格配套和高舒适度成为市场首选 [9] - 深圳"以旧换新3.0"活动获得超2000批换房业主申请，18个新房项目带看量超3000批次 [11]

核心观点 - 2025年一季度楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏 [1][3] - 一季度30个典型城市一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17% [3] - 新房成交同比降幅持续收窄，至2025年3月单月同比持平去年 [5] - 二手房累计成交面积预计为5353万平方米，累计同比持增22% [5] - 核心一二线城市如北京、上海、杭州、成都等市场热度延续高位震荡 [7] - 四代宅等高得房率产品成为改善产品中的宠儿，销量居前且能实现高溢价 [23][24] - 二季度新房成交或延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增 [32] 一季度楼市表现 - 一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模处于6年来中值水平 [3] - 一线城市一季度累计同比正增26%，显著好于二线5%，三四线累计同比不增反降8% [5] - 二手房3月同比增长22%，较2月同比增幅大幅下降 [5] - 武汉2025年截止第十三周累计网签量同比24年同期成交增幅42% [9] - 天津月末客户转化率冲高至9.7% [15] - 合肥、南京等城市周度来访、认购前高后低，客户转化率走低 [18][19] 城市分类表现 - 京沪杭蓉等热点城市改善盘集中入市支撑市场高热不退，开盘去化率均在6成以上 [7] - 广州、天津、武汉等项目转化率修复至去年同期水平，市场呈现止跌弱修复行情 [9][15] - 合肥、南京等城市增长后劲不足，购房观望情绪浓厚 [18][19] 热销项目特征 - 四代宅等高得房率产品为热销项目"点睛之笔"，去化率明显优于传统住宅项目 [23][24][25] - 核心区域配套健全，轨交盘、学区房等成为热销利器 [27][28] - 刚需盘高折扣、强渠道营销等制造价格优势助力走量 [22] 二季度展望 - 4月新房成交或延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增 [32] - 核心一二线京沪深等热度延续，津汉宁等或迎点状复苏 [32] - 新房产品力升级刺激下，二手份额占比增速或持续放缓 [33]

楼市整体降温态势 - 重点26城4月上半月新房成交317万方，较3月减少14%，与去年同期持平 [1] - 北京、上海、深圳等7城前20天二手房成交量环比下滑8%-40%，杭州从3月1.24万套骤降至7505套，降幅近四成 [1] - 百城二手房价格环比下跌0.69%，其中淮安、盐城等19城跌幅超1% [3] 市场分化加剧 - 一线城市新房价格环比微涨0.37%，上海、杭州等核心城市因优质改善盘入市保持热度 [3] - 三四线城市新房价格环比下跌0.11%，东营、银川等10城价格持平 [3] - 出口依赖度高的城市二手房成交量周环比下跌10%，出口依赖度低的城市增长12% [3] 外部环境影响 - 中美贸易战升级导致外贸企业主抛售房产填补运营缺口，市场恐慌情绪蔓延 [3] - 关税升级可能拖累全年GDP增速0.9个百分点，贸易战与房地产下行形成"双重压力" [3] - 4月A股房地产板块跌幅达7.2%，反映投资者对行业前景担忧 [3] 政策动态与预期 - 中央政治局会议定调"持续巩固稳定态势"，释放强调长效机制的信号 [4] - 深圳传出取消限购传闻，南京、上海等地清理违规自媒体账号规范市场秩序 [4][5] - 中指研究院预测核心城市市场有望逐步修复，但城市分化将持续 [5] 结构性机会与行业转型 - 深圳4月新房成交量同比增长68%，前海时代尊府三期开盘去化超90% [6] - 楼市将从"全面普涨"转向"精耕细作"，需关注城市基本面与政策风向 [6] - 行业需通过产品创新与服务升级赢得市场，告别"躺赚"时代 [7] 经济学家建议 - 加大财政补贴力度释放消费潜力，推动房地产行业出清，稳定出口预期 [6] - 专项债支持土地收储和保障性住房建设，通过科技创新提升经济韧性 [6]

新房市场表现 - 4月上海新房市场呈现"提质缩量"特征 主城区高端改善型住宅成为主流 刚需类供应减少[1] - 4月共31个项目开盘 推出4125套房源 供应项目数量较上月及去年同期大幅下滑[1] - 主城区改善型和高端项目占比超六成 开发商聚焦优质土地和高端需求[1] - 浦东新区供应847套 宝山区1167套 黄浦静安徐汇等中心城区成交均价普遍超10万元/㎡[3] 优质项目热销情况 - 浦东新杨思翡雲悦府228套房源获939组认购 认购率412% 入围积分64分刷新今年记录[3] - 杨浦滨江中海云邸玖章187套房源获383组认购 认购率204%[5] - 闵行梅陇保利·海上印104套房源认购超240组 认购率230% 触发积分制入围分51.8分[6] - 4月诞生3个"日光项目" 一季度上海共10个日光项目领先全国[8] 市场供需数据 - 4月新房供应4125套 成交3131套 供求比1.3 成交均价64755元/㎡环比降21.87%[11] - 截至4月10日新房成交399套 前十天累计成交2881套[9] 二手房市场联动 - 4月第15周二手房网签6279套 环比增62.79% 周末单日成交量突破1000套[12][13] - 截至4月26日二手房网签20316套 同比增30% 连续六个月超1.5万套荣枯线[13] - 二手房活跃促进新房改善型需求 置换链条运转顺畅[14] 五一假期展望 - 5月四个项目开启认购 七个项目认购期延续 绿城潮鸣东方等热点项目受瞩目[15] - 二手房热度传导或加速新房改善型区域复苏 认购热度可能延续"小阳春"行情[18] - 市场结构性分化明显 高端项目抢购与远郊项目遇冷并存[18]

深圳楼市表现 - 红山华府项目开盘推出184套刚需住宅，一小时售罄，成为深圳今年第二个"日光盘" [1] - 前海时代尊府三期推出76套高端住宅，开盘当天去化率超90% [1] - 4月深圳新房成交量4751套，同比增长68%，二手房成交量6266套，同比增长27%，创近五年同期新高 [2] - 深圳首个"日光盘"深铁阅云境1月推出145套住宅一小时售罄，红山华府认筹比达1:4.06 [5] 一线城市成交数据 - 4月广州二手住宅网签10312套，同比增长12.97%，面积105.30万平方米，同比增长17.10% [6] - 上海4月新房成交8737套，二手房成交20316套 [6] - 北京4月成交新房3137套，二手房14066套 [7] - 3月上海二手房成交29361套，北京成交19234套，4月数据有所下滑 [11] 市场供应与活动 - 深圳4月已批售13个住宅项目，共计2843套住宅产品 [9] - 北京举办"2025北京商品住房展销会"，70多家机构参展，170多个项目覆盖全市16区及经开区 [9] - 深圳计划5月举办"筑梦鹏城 宜居未来"房展会，房企将携优质项目参展并提供优惠 [15] 政策与市场预期 - 监管层表态"持续巩固房地产市场稳定态势"，政策宽松预期强化 [3] - 中共中央政治局会议提出加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策 [13] - 市场人士预期楼市将迎来新一轮政策宽松周期 [14] - 深圳预计二季度房地产市场将持续巩固回暖态势，核心城市市场有望继续修复但分化行情延续 [16] 市场热度分析 - 3月市场需求包含春节假期累积需求和学区房需求，4月需求强度有所下降 [12] - 二线城市出现分化，三四线城市热度仍未恢复，市场信心需进一步呵护 [13] - 房企蓄客周期变长，需积累客户为下一波销售做准备 [13]

商务部外资企业圆桌会 - 商务部召开外资企业圆桌会，80余家外资企业和在华外国商会代表参会，讨论美加征关税对在华外资企业的影响 [2] - 中国表示将继续扩大高水平对外开放，保障产供链稳定畅通，推动解决外资企业问题诉求 [2] - 外资企业代表认为中国外资政策持续稳定可预期，愿继续对华投资并深化合作 [2] - 中国市场的开放为跨国企业提供了庞大市场和优化产业链的机会，企业选择中国市场是市场经济下的自发行为 [2] - 商务部此举旨在了解外资需求，稳定外资信心，但合作需建立在双赢基础上，此前沃尔玛要求中国供应商承担关税成本遭抵制 [3] 美国4月Markit PMI数据 - 美国4月Markit综合PMI初值51.2，创16个月新低，低于预期的52 [4] - 服务业PMI初值51.4，低于预期的52.6，服务出口下降幅度为2023年1月以来最大 [4] - 制造业PMI初值50.7，高于预期的49，但就业指数创去年10月以来最低 [4] - 制造业小幅扩张因部分需求回流国内，但企业对前景不乐观，服务业景气度下滑与关税政策及居民消费意愿降低有关 [5] - 劳动力成本攀升及原材料关税加征导致制造业企业提高产品售价，可能进一步削弱居民支出信心 [6] 2025年超长期特别国债发行 - 2025年超长期特别国债总额1.3万亿元，分20年、30年、50年期共21期，发行时间为4月至10月 [7] - 8000亿元用于支持"两重"项目，5000亿元用于"两新"政策（3000亿元支持消费品以旧换新，2000亿元支持设备更新） [7] - 一季度基础设施投资（不含电力）同比增长5.8%，社会消费品零售总额同比增长4.6% [7] - 发债时间前移且额度增加，旨在刺激内需补充火力，应对企业投资和居民消费意愿偏低的问题 [7] - 超长期国债通过拉长债务期限缓解短期流动性压力，但需注意上市流通后的价格波动风险 [8] 新版市场准入负面清单放宽 - 《市场准入负面清单（2025年版）》事项数量由117项缩减至106项，删除8条全国性限制，放开8条全国性措施，删除17条地方性措施 [9] - 新清单纳入无人驾驶航空器运营、电子烟等新业态，同时完善社会民生领域管理措施 [9] - "非禁即入"原则激发企业参与热情，全国统一准入标准有利于营造透明市场环境，尤其利好民营企业 [9] - 新业态发展不确定性高，市场监管需灵活调整，但企业仍面临隐形壁垒，需多方努力破除 [9] 上海一季度房地产数据 - 上海3月末个人住房贷款余额同比增长6%，增速连续六个月回升 [10] - 一季度房地产开发投资同比增长5.1%，住宅销售面积同比增长2.2% [10] - 3月上海二手住宅成交2.69万套，环比增75%，同比增45.36%，为2022年以来最高 [11] - 楼市回暖带动住房贷款规模回升，旧改政策发力推动开发投资增长，市场信心修复 [11] - 二手房热度推升新房置换需求，市场流动性增强，热度从核心区向次核心区扩散 [11] 民营银行定存利率调降 - 微众银行4月29日起调整存款利率，5年、3年、2年期均下调40BP至1.6%，1年期下调20BP至1.6% [12] - 4月以来19家民营银行中13家调降存款利率，主要针对中长期产品 [12] - 民营银行调降利率为应对净息差压力，提前准备未来降息，优化负债结构 [12] - 利率下行是长期趋势，或降低居民储蓄意愿，但在经济低增长期消费和投资态度仍谨慎 [13] 公募基金一季度持仓 - 腾讯首次成为公募基金第一重仓股，持仓市值693.84亿元，宁德时代和贵州茅台分列二、三位 [14] - 基金前五十大重仓股中包括8只港股，如腾讯、阿里巴巴、小米等 [14] - 腾讯从游戏公司转型科技公司，业绩稳定增长且持续回购，吸引公募配置 [14] - 公募重仓股变迁反映市场投资主题变化，但追高倾向明显 [15] A股市场表现 - 4月24日沪指涨0.03%至3297.29点，深成指跌0.58%，创指跌0.68%，两市成交额1.11万亿元 [16][17] - 银行股强势，电力股走强，PEEK材料概念股大涨，次新股、软件开发等板块下跌 [16][17] - 市场缺乏板块效应，科技方向延续性不强，银行板块表现保守 [17] - 市场呈现低成交量、低振幅、对消息脱敏特征，投资者态度谨慎 [17]

记者求证。 近日，一些社交媒体上又流传出深圳即将出台房地产调控新政的"传言"，这些传言还附带一张深圳贝壳内 部发放的通知截图。 截图内容显示，深圳贝壳内部发通知，要求全员在岗，别休息，准备迎接新刺激。截图内容还提到，上次 接到这个通知是2024年9月底，也是深圳贝壳提前收到消息，提前准备，内部要求全员戒备。 责编：李丹 校对： 陶谦 版权声明 对此，证券时报记者向深圳贝壳求证，公司表示，关于网传"深圳贝壳内部发了通知"截图，经内部核查， 公司从未发过此类通知。 有业内人士表示，"五一"假期临近，不排除一些人为了刺激楼市销售编造"谣言"，购房者请勿轻信谣言， 一切以官方信息为准。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一季度"小阳春"之后进入二季度会出现楼市的惯性下 行。站在目前的角度来看，存量政策应出尽出，增量政策落地还需发力，导致目前可能是一个政策的真空 期。 3月和4月是楼市传统的"小阳春"，据了解，今年3月以来，深圳楼市"小阳春"表现好于其他一线城市，尤 其是新房去化周期连续七个月呈回落态势。业内人士认为，这一轮市场修复中深圳楼市的表现较为突出， 有望形成二手房挂牌和新房置换的循环。 据深圳中原研 ...

市场整体表现 - 2025年前2月市场止跌企稳，3月传统营销旺季带动新房成交达年度高点，部分核心一二线城市出现局部"小阳春" [2] - 4月上半月重点26城成交面积317.17万平方米，环比下降14%，同比持平，一线城市同比增长32%，二线和三四线城市同比分别下降10%和8% [3] - 4月上半月重点30城项目开盘去化率34%，与2025年2月持平，较3月下降10pcts，较2024年4月增长10pcts [3] 城市分类表现 第一类：热度较高的核心一二线城市 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等城市去化率受新盘供给质量影响较大，4月以来分化加剧 [7] - 深圳、杭州、成都通过"提质缩量"策略维稳市场，去化率表现优异：深圳66%（+8pcts环比）、成都100%（+17pcts环比）、杭州64%（+7pcts环比） [10][11] - 北京、上海因开盘质量一般，去化率高位回落：北京22%（-58pcts环比）、上海12%（-51pcts环比） [11] 第二类：弱复苏城市 - 武汉、天津等城市3月来访认购稳步回升，但4月增长动能显著放缓 [7][13] - 武汉4月单盘周均来访量降至60组以下，认购量逐周回落（14周2.8套→15周2.2套），转化率降至4.3% [13] - 天津4月第2周总来访量11007组（环比-40%），单盘认购3.1套（环比-16%），去化率28%重回低位 [16][17] 第三类：复苏乏力城市 - 广州、郑州、南京等城市来访认购稳步回落，转化率低位波动 [20][22][23] - 广州50盘周度来访量环比多跌，转化率维持在4%左右，4月W2成交63套（环比+12%） [20][21] - 郑州第15周盘均认购仅2套，转化率4.17%为年内次低 [22] - 南京第15周来访量环比-8%，认购量环比-13%，仅城北板块表现较好 [27] 未来趋势 - 4月全月新房成交环比回落为大概率事件，但同比或持平，二季度预计延续止跌企稳态势 [29] - 热点城市热度取决于后续适销楼盘供给，弱复苏城市放量空间有限，低位徘徊城市需政策刺激才能反转 [29]