财务表现 - 2025年第三季度实现收入5626.79万元，可供分配金额3445.42万元，EBITDA为3653.00万元 [1] - 2025年前三个季度累计实现收入17291.75万元，累计可供分配金额10662.84万元 [2] - 以2025年9月30日基金市值为基准，年化现金流分派率为4.70% [2] - 自上市首日至2025年9月30日，基金二级市场价格累计涨幅达36.36%（后复权） [2] 底层资产运营 - 底层资产百联又一城购物中心三季度客流量突破597万人次 [3] - 项目会员数量达64.05万人，同比增长18.81% [3] - 项目定位上海五角场核心商圈，客群为“品质家庭+潮流青年” [2] - 计划引入Kolon、MAMMUT等高端户外品牌以提升业态丰富度 [4] 市场活动与成效 - 8月乐高航海王活动期间销售同比增长5% [4] - 9月电竞赛事单日吸引客流8.48万人次，同比增长12.92%，全网曝光量108万次，并带动合作商户网费收入单日增长超6000元 [4] - 与复旦大学合作的“素人改造计划”使当日新会员注册量同比增长183.8%，转化率提升17.8个百分点 [4] - 运营策略聚焦“品质零售+体验式消费+首店经济” [3] 行业环境与前景 - 消费基础设施REITs市场受益于《提振消费专项行动方案》及金融支持政策密集落地 [2] - 消费公募REITs表现强劲，成为资本市场关注焦点 [2] - 行业核心支撑在于“优质不动产+稳定运营”的双重保障 [2] - 消费REITs正构建“存量更新—资本变现—增量投资”的良性循环，成为推动城市消费升级的重要金融工具 [5]

发行认购情况 - 公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 累计认购金额近1600亿元（比例配售前），总认购金额为1593.3亿元，是拟募集规模15.843亿元的100.5倍 [1][2] - 网下询价拟认购数量总和为初始网下发售份额0.63亿份的374.72倍，创历史新高 [2] 资产基础与投资价值 - 首发资产映月湖环宇城是消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性案例，属于成熟运营且具备较好成长性的资产 [3] - 预测2025年4月1日至12月31日以及2026年的净现金流分派率分别为4.00%（年化）和4.21% [3] - 中海集团拥有全周期资产管理能力和丰富的可扩募资产，为REIT的长期稳健运营提供基础 [3] 行业意义与市场影响 - 基金由中海、华夏基金、中信证券联合推出，管理团队和运营体系为REIT构筑专业“护城河” [3] - 成功发行标志着公司在构建全周期资产管理能力中取得关键进展，实现“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环 [5] - 消费REITs的长期投资价值和资产配置价值持续得到投资者认可，优质标的配置价值日益提升 [5]

发行认购情况 - 公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例极低，分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别高达361.9倍和320.5倍 [1] - 网下询价拟认购数量总和为初始网下发售份额的374.72倍，创下历史新高 [2] - 发行累计认购金额（比例配售前）近1600亿元，具体为1593.3亿元，是拟募集规模15.843亿元的100.5倍 [1][2] 各发售部分规模 - 网下发售部分，有效认购份额为201.895亿份，比例配售前募集规模约为1066.21亿元 [2] - 公众发售部分，有效认购基金份额数量为97.714亿份，是初始份额0.27亿份的361.9倍，比例配售前募集规模约为516亿元 [2] - 初始战略配售份额数量为2.1亿份，认购规模为11.09亿元 [2] 基金产品与基础资产 - 该基金为首只消费REITs产品，首发资产为映月湖环宇城，是目前消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性案例 [3] - 预测2025年4月1日至12月31日及2026年的净现金流分派率分别为4.00%（年化）和4.21% [3] - 基础资产是中海"环宇城"系列中运营成熟、经营效率表现优异且具备较好成长性的资产 [3] 参与方与行业意义 - 基金由中海、华夏基金、中信证券联合推出，计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金在消费REITs领域有深厚积淀 [3] - 成功发行标志着公司在构建全周期资产管理能力上取得关键进展，实现了"收购-改造-提升-退出"的全流程资本闭环 [4] - 消费REITs的长期投资价值与资产配置价值持续获得投资者认可，优质投资标的配置价值日益凸显 [4]

新发消费REITs市场表现 - 华夏中海商业REIT发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [2] - 网下询价阶段获得149家网下投资者管理的1014个配售对象参与，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] - 此前发行的华夏凯德商业REIT网下超额认购倍数超252.6倍，公众份额单日内售罄，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍 [3] 消费REITs底层资产质量 - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛高质量发展融合试验区，区位优势显著 [2] - 基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备全产业链整合联动能力 [3] - 除未披露财报的中金中国绿发商业REIT，其余5只消费REITs的底层购物中心资产出租率均在95%以上，其中青岛万象城和长沙览秀城出租率达99.03% [6] - 2025年上半年，除成都大悦城外，其余5个底层资产的租金单价均上涨，青岛万象城涨幅最高达5.53%，由397.73元/平方米/月涨至419.71元/平方米/月 [6] 消费REITs行业驱动因素 - 2025年“提振消费”被列为年度“头号”任务，相关专项行动方案与金融支持政策密集落地，为市场注入强心剂 [4] - 消费REITs持续走强的核心动力是“优质不动产+稳定运营” [5] - 消费REITs因和商业地产的适配性以及底层资产的充沛程度，仍处在持续扩张通道，尚有多只消费REITs等待入市 [7] 已上市消费REITs业绩 - 截至9月11日，已入市较久的6单购物中心REITs价格基本处于上涨趋势，华夏大悦城商业REIT涨幅最高超50%，华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT涨幅均超40% [4] - 2025年上半年，消费REITs可供分配金额的同比均值为3.5%，保持稳步增长，上半年预测值完成率为49.2%至55.3% [7] - 华夏华润商业REIT公告拟二次扩募，计划注入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目，为首单启动二次扩募的消费REITs [7]

文章核心观点 - 消费REITs兼具不动产保值属性和证券流动性优势 能提供稳定现金分红和资产增值机会 是投资者分享消费升级红利的重要载体 [1][4] - 华夏中海商业REIT的发行受到市场高度认可 网下询价认购倍数达374.72倍 创市场新高 为公募REITs市场提供了领先的商业资产证券化范例 [2][4] 华夏中海商业REIT产品详情 - 基金将于2025年10月13日至14日发售 发售价格为5.281元/份 拟募资总额为15.843亿元 [2] - 面向公众发售0.27亿份 认购金额1000元起投 [2] - 首发底层资产为佛山映月湖环宇城 是处于成熟运营阶段的标杆自持物业 位于粤港澳大湾区广佛极核 区位优势显著 [2] 市场表现与投资者认可度 - 网下询价阶段收到149家网下投资者管理的1014个配售对象的询价报价 拟认购数量总和为236.074亿份 为初始网下发售份额0.63亿份的374.72倍 创市场新高 [2] - 2025年上半年消费REITs二级市场表现领跑公募REITs 并领先于同期股票、债券等主流资产类别 [4] 管理团队与运营优势 - 基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验 具备全产业链整合联动能力 [3] - 计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [4] - 中海旗下购物中心板块持有多处优质商业资产 与映月湖环宇城协同性强 可为REIT后续扩募提供丰富标的 [4] 行业背景与投资价值 - 消费作为经济增长第一动力的地位日益凸显 [1][4] - 消费REITs是成熟REITs市场最主要类型之一 具有资产规模大、市场化程度高的特点 能有效衔接消费增长与资本回报 [4]

基金发行概况 - 华夏中海商业REIT（基金代码：180607）将于2025年10月13日至10月14日发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元 [1] - 面向公众投资者发售0.27亿份，认购金额1000元起投（含认购费） [1] - 网下询价阶段获得149家网下投资者管理的1014个配售对象参与，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额0.63亿份的374.72倍，创市场新高 [1] 底层资产与项目优势 - 首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业 [1] - 项目坐落于粤港澳大湾区广佛极核——国家级改革平台"广佛高质量发展融合试验区"（映月湖片区）先行区，区位优势显著，是区域内重点大型购物中心 [1] 管理团队与运营支持 - 基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备行业领先的全产业链整合联动能力 [2] - 基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [2] - 中海旗下购物中心板块持有多处优质商业资产，与映月湖环宇城协同性强，可为REIT后续扩募提供丰富标的 [2] 行业背景与市场表现 - 2025年上半年，消费REITs二级市场表现领跑公募REITs，并领先于同期股票、债券等主流资产类别 [3] - 消费REITs是成熟REITs市场最主要类型之一，具有资产规模大、市场化程度高的特点，能有效衔接消费增长与资本回报 [3] - 消费作为经济增长第一动力的地位日益凸显，消费REITs兼具不动产保值属性和证券流动性优势，为投资者提供稳定现金分红和资产增值机会 [3]

行业趋势与市场表现 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT上市释放国际资本抢滩中国市场的信号 国内优质商业地产发展潜力受资本高度关注 [1] - 消费REITs板块在2025年上半年实现35%的综合收益率 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 其他产品自成立以来涨幅均超30% [8] - 2025年上半年已上市消费REITs底层资产平均出租率超95% 青岛万象城 成都大悦城 杭州西溪印象城出租率均超98% 领先行业平均水平 [8] 消费活力与运营策略 - 上海徐家汇商圈国庆假期前3日累计销售额达17332.71万元 吸引客流104万1855人次 假期首日销售额6159.8万元同比增长26.11% 客流35万1284人次同比提升11.76% [2] - 市场消费需求向"轻"向"潮"发展 体验感和个性化价值量提升 以动画 漫画 游戏 小说为代表的跨次元消费成为活跃市场标志之一 [3] - 商圈以"年轻态"为引领面向Z世代 上海五角场商圈未来5年将形成超7万平方米跨次元商业载体空间 打造高浓度跨次元商业生态 [5] 公司财务与市场认可 - 华安百联消费REIT今年一 二季度实现收入11664.96万元 累计可供分配金额7217.43万元 年化现金流分派率达4.28% [6] - 华夏凯德商业REIT发行时公众投资者有效认购倍数达535.2倍 网下投资者有效认购倍数达252.6倍 累计认购资金3091.7亿元远超拟募集规模 [8] - 2025年上半年多数消费REITs营收同比小幅增长 平均涨幅为0.4% 预计多数能超额完成全年收入目标 [9] 投资逻辑与后市展望 - 消费REITs兼具现金流充沛 经营稳定特征 运营管理良好 租金稳定 底层资产产权清晰 有望继续领跑REITs市场 [11] - 投资机构建议重点关注底层资产租金收入 出租率 运营成本等关键指标 反映REITs基金运营效率和盈利能力 [14] - 风险偏好较低机构建议聚焦行业头部REITs基金 其通常有更强市场竞争力与盈利能力 同时建议把握一二级市场价差机会 [14]

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市，成为我国第75单公募REITs，也是首单由外资机构（凯德投资）发起的消费REITs [1] - 该产品的上市标志着中国公募REITs市场国际化与多元化的关键一步，是中新两国资本市场深化合作的标志性事件 [1][5] - 基金发售获得市场热烈追捧，比例配售前认购资金累计达3091.7亿元，为拟募集规模的135.2倍，公众投资者有效认购倍数超535.2倍 [10] 发行方背景与战略布局 - 发起方凯德投资是总部位于新加坡、立足亚洲的全球领先不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人 [1][3] - 凯德投资持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs约占新加坡所有REITs市值的三分之一 [3] - 通过本次发行，凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局，形成“募投管退”的良性循环 [6] 底层资产与产品优势 - 华夏凯德商业REIT首次发行纳入两处底层资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭，总建筑面积达168,405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96% [7] - 底层资产组合聚焦广州、长沙等高能级大众消费市场，涵盖成熟运营的社区型购物中心与具备增长潜力的区域型购物中心，兼具稳定性与成长性 [7] - 凯德广场·雨花亭原为在新交所上市的凯德中国信托（CLCT）资产，2025年从CLCT剥离并纳入本REIT，实现了从新加坡公募REITs到中国公募REITs的跨境资产退出 [2] 行业影响与发展前景 - 消费基础设施REITs成为2025年表现最耀眼的板块，上半年实现了35%的综合收益率 [6] - 中国消费REITs凭借“现金流稳定、与消费趋势强绑定”的特点，在消费升级与资本市场改革双重驱动下，迎来黄金发展期 [11] - 引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，将加速国内REITs从“融资工具”向“资产管理平台”转型 [5][6] - 凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币，为华夏凯德商业REIT未来扩募提供了丰富优质的资产储备 [10]

消费类REITs市场表现 - 2025年以来消费类REITs整体呈现火热行情 资金配置热情快速升温 [1] - 2025年共有16只公募REITs挂牌上市 其中消费基础设施类4只 首日平均涨幅25% 显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 截至2025年9月29日 11只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅26% 嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT分别上涨45%和41% [4] - 全市场11只消费类REITs总市值已超过406亿元 [4] 华夏凯德商业REIT上市表现 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 开盘价6.840元/份较发行价5.720元/份上涨19.62% 收盘涨幅12.6% [1] - 该产品为首单外资消费REITs 由新加坡凯德投资发起 中信证券和华夏基金分别担任专项计划管理人和基金管理人 [2] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 评估值约26亿元 [3] - 募集规模22.872亿元 认购资金超3097.1亿元 公众和网下投资者认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [3] 消费REITs运营与财务表现 - 2025年一季度消费类REITs整体实现盈利 8只产品合计收入5.65亿元 净利润7617.6万元 [4] - 2024年初首批消费REITs平均出租率超过95% [4] - 消费REITs标准化程度低于产业园等传统资产 高度依赖品牌调改、营销活动和客群维护等专业运营能力 [4] 市场发展与机构观点 - 证监会于2023年将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入REITs范围 [3] - 早期产品发行情况一般 华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍 [3] - 华夏凯德商业REIT成功发行标志着国际资本与中国消费市场深度融合 凯德投资实现从私募到公募REITs体系全面布局 [5] - 市场火爆反映优质商业资产认可度及外资品牌稀缺性 预计未来发行规模将进一步扩大 [3]

产品上市概况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日在上海证券交易所成功上市，基金代码为508091 [1] - 该产品是中国第75单公募REITs，也是首单外资消费REITs [1] - 产品上市时间点临近中新建交35周年，被视为市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] 产品结构与资产质量 - 产品发起人及运营管理机构为凯德投资，专项计划管理人为中信证券，基金管理人为华夏基金 [5] - 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [5] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元，为未来注入优质增量提供可能 [10] 市场认购情况 - 基金拟募集规模为22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 [5] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数达252.6倍 [5] 战略意义与行业影响 - 产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供机会 [8] - 凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，树立了国际资本与中国消费市场深度融合的新标杆 [8] - 成功发行标志着凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局，形成“募投管退”的良性循环 [13][16] 未来发展潜力 - 中国公募REITs市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，消费REITs领域市场空间巨大，发展潜力显著 [10] - 凯德投资的核心优势在于其从资产挖掘到价值创造的完整生态链，包括卓越的募资能力、多元化投资策略、先进资产管理体系和成熟的REITs平台 [12][13] - 产品有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆，为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报 [16]