行业政策与监管动态 - 国家金融监督管理总局明确2026年将常态化推进房地产不良资产市场化处置 银行将通过直售、撮合、批量盘活等方式处理房源 处置效率比传统法拍提升近一倍[3] - 住建部在2025年末全国住房城乡建设工作会议上为2026年楼市定调 核心目标是“稳市场、稳预期” 具体方向为控增量、去库存、优供给 因城施策支持刚需和改善性住房需求[3] - 2026年将全面推进现房销售和主办银行制 旨在从源头减少烂尾风险[3] - 财政部与税务总局于2026年1月推出新政 个人购买不足2年住房对外销售的增值税率从5%降至3% 北上广深被纳入满2年住房销售免征增值税范围 以激活二手房流通[3] 市场趋势与价格表现 - 2026年1月 70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 一线、二线、三线城市房价均呈现“跌势收窄、逐步筑底”态势 大起大落的可能性已被有效控制[3] - 行业政策组合拳明确导向为不炒房、不暴跌 以稳为主 让房子回归居住属性[4] - 2026年楼市被认为没有暴涨神话 也没有暴跌恐慌 银行下场卖房被视为风险出清和市场回归理性的信号[7] 银行角色与业务模式转变 - 2026年开年 多家国有银行和商业银行从“幕后放贷”走到“前台卖房” 亲自下场直接销售抵债房和存量房[1] - 银行直售房源普遍比同区域市场价低16%—31% 主打产权清晰和交易透明 目的是化解风险和盘活存量[3] 对不同购房群体的策略建议 - 建议刚需一族抓住低利率和低首付窗口 优先关注银行直售的产权清晰、性价比高的优质房源 按需入手[4] - 建议改善家庭关注核心区域和优质配套房源 利用税费优惠政策进行合理置换 避免追高和贪多[5] - 建议持有多套房的投资者趁市场流动性改善 合理优化资产 避免死扛高价 及时变现更为稳妥[6]

行业整体趋势 - 2026年楼市逻辑发生根本性改变，房价暴涨暴跌时代彻底翻篇，行业进入以“稳”为基调的新阶段[4][5][8] - 行业核心逻辑从过去的“炒房赚钱”、“期房预售”、“闭眼买入”转变为“房住不炒”、“现房为王”、“精挑细选”[6] - 政策定调为“控增量、去库存、优供给”，全面推进现房销售，旨在从根源上杜绝烂尾楼[7] 政策环境与市场动态 - 2026年1月，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，显示市场进入筑底阶段[3][4] - 财政部与税务总局2026年1月新政：个人出售不满2年住房，增值税从5%降至3%；满2年及以上住房全国统一免征增值税[10] - 以一套300万元的房产计算，增值税调整可直接节省数万元税费[10] - 央行与国家金融监督管理总局将首套房首付比例最低降至15%，二套房最低降至25%，房贷利率创近5年新低[11] - 政策组合拳显著降低了刚需购房者的上车门槛和改善型购房者的置换成本[12] 行业参与者行为变化 - 国有大行及股份制银行正式下场，上线“房贷房源直售”平台，直接挂牌抵债房和存量房[13] - 银行直售房源价格普遍低于市场价16%至31%，且产权清晰、无中介费，加速了行业去库存进程[14] - 开发商行为模式转变，在现房销售全面推行的背景下，需更注重产品品质与真实需求，而非概念炒作[14] 市场供需与结构性分化 - 根据国家统计局2026年数据，新出生人口持续低位，城镇住房存量充足，人均住房面积已超过42平方米，住房需求基本面发生变化[14] - 房地产税试点稳步推进，增加了多套房的持有成本，进一步抑制投机炒作需求[14] - 市场分化成为常态：核心地段优质房产将保持保值能力，而远郊、无配套、老旧小户型房产面临降价压力，“房价如葱”可能在此类房产上体现[14] - 行业已从普遍上涨进入由真实居住需求和房屋品质驱动的新阶段[14]

2025年宏观经济回顾 - 2025年全年国内生产总值达到140.19万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0% [1] - 2025年全国居民消费价格与2024年持平，全年物价水平保持稳定 [1] - 房地产市场成交低迷，消费市场需求萎缩，就业压力依然严峻 [1] 2026年房地产市场展望 - 楼市下行趋势持续，2026年2月全国100个城市二手住宅均价为12,905元/平米，环比下降0.85% [3] - 2026年2月二手房价格环比下跌城市数量为100个，无城市上涨 [3] - 预计2026年3月后，各地房价走势将出现分化 [3] - 过去几年，郑州、天津、石家庄等二三线城市房价平均跌幅超过30%，涿州、廊坊等环京楼市跌幅超过60% [5] - 预计2026年3月后，前期跌幅较大的中小城市房价下跌将逐步放缓，而上海、深圳等一线城市可能出现补跌 [5] - 一线城市房价收入比超过40，居民收入增长放缓难以支撑高房价 [5] - 行业将从“粗放式发展”模式转向建造“好房子”，更加重视房型设计、质量和小区配套设施 [6] - 预计2026年3月后，现房销售将逐步取代预售制，以解决烂尾楼问题 [7][9] 2026年汽车市场展望 - 自2025年下半年起，国内汽车市场打起价格战，有几十家汽车品牌宣布大幅降价 [12] - 国产品牌如比亚辿、小鹏、蔚来的降价幅度在2-3万元 [12] - 高档进口轿车如宝马的降价幅度达到8-9万元 [12] - 价格战主要源于新能源车与燃油车争夺市场份额，新资本（如小鹏、华为、小米）进入市场，以及汽车技术更新快导致旧款车型清仓压力 [12] 2026年存款市场展望 - 近年来存款利率持续下行，以1年期定期存款为例，利率从2.25%跌至1.35% [15] - 10万元存入银行，年利息收入为1350元，比之前减少900元 [15] - 预计进入2026年后，存款利率下跌空间将非常有限 [15] - 原因包括：国内货币超发可能导致CPI触底反弹，限制了利率下调空间；当前存款利率已处于历史低位，过低利率可能带来系统性金融风险 [15] - 未来存款市场将长期处于低利率状态，但下跌空间不大 [15]

行业整体表现与市场压力 - 2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3% [3] - 2025年全国新建商品房销售面积达88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [3] - 住宅销售面积同比下降9.2%，销售额同比下降13.0%，调整幅度略高于商品房整体水平 [3] - 2025年房地产行业仍在深度调整期，投资与销售同步下滑，多数企业发展策略偏谨慎 [2][6] 新发展模式与转型方向 - 城市更新被确立为房地产新发展模式的核心内容，是推动城市高质量发展、实现中国式现代化的重要战略抓手 [2][4] - 2026年1月，自然资源部与住建部联合印发支持城市更新的措施，旨在破解政策堵点，包括增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策等 [3][4] - 行业转型被视为一场涵盖理念、制度与技术的系统性变革 [4] - 审视房地产问题需跳出行业本身，政策制定应统筹考量出口、资本市场、科技、物价、外需等宏观经济变量 [2][4] 住宅市场的关键突围路径 - 住宅市场唯一的增量赛道和房企突围的关键方向是“好房子+现房销售+改善户型” [2][4] - 购房客户需求升级，要求宽厅、阳台、高得房率、全收纳、全生命周期户型及定制化，开发商需拿好地、做好产品、做现房销售才能打动客户 [6] - 基于市场趋势，现房销售的时代会越来越近 [2][6] 金融与政策支持建议 - 政策层面应加快出台“商业不动产土地续期”实施细则、推进公募REITs专项立法，着力降低资产估值折价 [4] - 建议允许单支REITs通过并购多个资产实现提质做强 [4] - 商业不动产、基于公募REITs的不动产金融新模式和相关的制度建设，被视为行业转型的关键抓手 [7] - 防范化解房地产金融风险的最佳策略是主动靠前、提前介入，通过总量性政策防范风险扩散，推动行业止跌回稳 [5] 市场分化与结构性机遇 - 中国不动产行业正呈现显著的结构性分化特征，但市场整体状况已有所改善，分化差距收窄，市场对一线城市持谨慎乐观态度 [6] - 部分区域市场展现韧性，例如东北区域在2025年的集团业绩中靠前 [6] - 2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81% [7] - 商业地产领域仍存在发展新机遇，存量改造、运营成熟后的REITs成为后续投资关注重点 [7] 企业战略与投资重点 - 部分企业投资策略极为谨慎，秉持“宁可不投，不要投错”的原则 [2][6] - 企业未来发展聚焦于投建一体（代建+小股投资）、商办定制（提前锁定产业方）、以及养老社区（医院+城市更新+养老住宅）等模式 [7] - 进一步释放和扩大投资需求潜力，需聚焦两大关键着力点：一是加快构建适配的城乡建设及房地产发展新模式，二是大力提振民间投资与外商投资活力 [3]

2026年地方两会房地产政策核心观点 - 2026年房地产工作将摒弃短期刺激思维，沿着“高质量发展”与“发展新模式”双轨深化，一方面通过融资协调、消化存量稳定市场基本盘，另一方面着眼长远为行业注入可持续新动能 [1] 稳定房地产市场措施 - 多个省市将“着力稳定房地产市场”列为重要任务，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度 [2] - 加强保障性住房建设和筹集，鼓励或稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房，健全住房租赁市场制度 [2] - 推进房票安置、住房“以旧换新”，深化住房公积金制度改革，坚持精细化施策以激发不同群体住房需求 [2] - 清理不合理限制性措施，推出居民收入增长计划以释放住房消费需求潜力 [2] - 分析人士指出，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，收储政策释放去库存积极信号，配合土地供应调整，可能推动部分城市更早迎来周期拐点 [3] 城市更新部署与意义 - 多地提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [4] - 北京市计划抓好507栋危旧简易楼排险，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上 [4] - 上海市计划推动城中村改造提速扩容增效，完成20万平方米旧住房成套改造 [4] - 辽宁省计划改造老旧小区300个、老旧管网3500公里，更新住宅老旧电梯5000部，改造危旧房3000户 [5] - 部分省市在制度建设上部署，如推进城市更新条例实施、完善政策激励工具箱、推进城市更新立法、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5] - 城市更新能改善居民生活舒适度并拉动投资，中央城市工作会议明确将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手 [5] - 分析认为城市更新正从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，“高质量”内涵体现为多模式创新、多主体参与、多要素保障，关键性政策创新力度有望加大以释放政策红利 [6] 关键制度改革动向 - 山东、海南、青海等省提及深化住房公积金制度改革，云南省提出有序推进现房销售制 [7] - 公积金制度改革预期强烈，2025年全国各地出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款政策优化出台政策约280条，频次最高，具体措施包括提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围等 [8] - 中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均强调深化住房公积金制度改革，分析指出改革主要方向是解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [8] - 现房销售作为改革方向被频繁提及，分析认为可能进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [8] “好房子”建设推进 - “好房子”频繁出现在今年地方两会政府工作报告中，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局 [9] - 青海省因地制宜提出创新发展避暑房、康养房，有序推进“高原好房子”建设 [9] - 分析指出有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策重要看点，未来在土地、融资等政策支持方面或有实质性动作 [10]

行业核心观点 - 中国房地产市场已进入长期调整期 全国平均房价跌幅超过30% 部分环京区域如涿州、廊坊跌幅超过60% [1] - 预计2026年房价将延续“稳中有降”趋势 房价泡沫将持续被挤压 行业将迎来四大结构性变化 [11] 房价走势与市场分化 - 房价调整已从二三线城市蔓延至上海、深圳等一线城市 [1] - 未来房价走势将出现分化 前期跌幅较大的二三线城市下跌幅度将逐步放缓 呈现阴跌趋势 [5] - 一线城市预计将出现补跌行情 下跌将从郊区开始 逐步蔓延至市区老破小 最终影响中心区域次新房和新房 [5] - 一线城市补跌原因在于房价泡沫过大远超居民购买力 居民收入增长放缓或失业削弱支撑 以及房价长期下跌导致投资属性减弱和炒房者退出 [5] 住房供应体系变革 - 房地产市场将从过去的商品房单轨制转向双轨制 大量共有产权房、廉租房、公租房等保障房将入市 [7] - 双轨制下 城市低收入家庭可申请保障房 中等或高收入家庭可选择购买商品房 以满足不同收入人群需求 [7] - 保障房供应增加将在一定程度上分化商品房市场需求 加大未来房价下行压力 [7] 产品与建造模式转变 - 行业将从过去“粗放式”建房模式转向以建造“好房子”为主流 更注重房屋质量、户型设计和周边配套设施 [9] - 转变动力来自于楼市进入买方市场后刚需购房者要求提高 以及政府部门的鼓励政策 [9] - 现房销售在新建商品房中的占比将逐步提高 [11] - 现房销售占比上升源于社会对烂尾楼问题的关注及取消期房销售的呼声 该模式允许购房者实地验房后再做购买决定 有助于避免烂尾楼风险 [11] 购房者行为建议 - 对于炒房者 未来各地房价仍有下跌空间 尤其是一线城市存在补跌行情 购房需谨慎 [11] - 对于刚需和改善性购房家庭 可利用当前房地产利好政策购置房产 但应量力而行 建议房贷不超过家庭总收入的30% [11]

行业核心观点 - 中国房地产市场逻辑已发生根本性转变，“闭眼买房必赚”的时代彻底结束，市场正沿着三个明显趋势演变 [2] 房价趋势：结构性分化加剧 - 房价下跌呈现“结构性下跌”特征，市场整体寻底但并非普跌 [4][6] - 一线及强二线城市核心区的高品质住宅价格依然坚挺，例如上海核心区新房在2025年出现微涨 [6] - 三四线城市、弱二线非核心板块因库存高、人口流出，面临巨大降价压力，新盘与二手房挂牌量堆积，城市与地段差距被无限拉大 [8] - 2026年房价整体仍在“往下找底”，核心资产底部明确，而无产业支撑的远郊项目底部可能深不见底 [8] 开发商格局：深度洗牌与模式转型 - 房地产行业传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式已被深度调整彻底击碎 [10][12] - 近几年已有上百家房企出现债务违约，至2025年，部分大型房企如融创、碧桂园通过境内外债务重组削减巨额债务，才勉强将资产负债表拉回安全线 [12] - 部分房企如龙湖、华润凭借早年布局的商业、长租公寓等业务产生的持续租金收入，形成了稳定的现金流，在行业寒冬中保持稳健 [12] - 2026年行业格局清晰：资金实力强、运营能力强的企业将存活并可能逆势拿地，而依赖高杠杆的小房企将被并购或退出市场 [14] 销售模式变革：现房销售逐步取代预售制 - 预售制（“卖楼花”）的弊端在于易导致资金链断裂和项目烂尾风险 [16] - 从中央到地方正在推进现房销售，全国已有近40个城市在试点或出台相关政策，海南已成为第一个省级层面全面推行现房销售的地区 [18][19] - 商品住宅现房销售面积占比已从2019年的约10%提升至2025年初的35%左右，意味着超过三分之一在售新房为现房 [19] - 河南信阳、湖北荆门、湖南平江等地已明确新出让土地原则上实行现房销售，深圳近年也拍出多宗要求全部现房销售的住宅用地 [21] - 现房销售对开发商构成“地狱级考验”，资金回笼周期拉长至两三年，这将加速行业洗牌，仅有资金雄厚、产品力强、口碑好的企业能够适应 [23]

政策导向与改革方向 - 二十届四中全会提出完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 2025年底全国住房城乡建设工作会议强调推进现房销售制，以实现“所见即所得”并从根本上防范交付风险 [1] 改革实施现状与预期 - 当前现房销售主要以地方试点为主，在土地出让环节即约定现房销售的项目占比仍然偏低 [1] - 预计后续改革试点范围可能会慢慢铺开 [1] - 预计改革将采取“新老划断”的方式降低负面影响，并以融资、财税等配套措施予以支持 [1] 潜在影响分析 - 从海南经验看，推行现房销售可能使房企拿地更加谨慎，并加大地方财政压力 [1] - 推行现房销售可以更好推进地产供求平衡、降低库存去化压力 [1]

行业进入高质量发展新阶段 - 我国房地产行业正步入以“好房子”为核心的高质量发展新阶段 [1][4] - 2025年住建部“好房子”标准出台，驱动房企全面构建产品力体系 [1][4] “好房子”建设与产品力体系 - “好房子”建设是全链条进化，涉及客研、投资、设计、开发、营销、物业等多环节并联协同 [1][4] - 其质量存在“双边界”：下限由集团标准流程托底保障，上限取决于项目团队的战略眼光与资源整合能力 [1][4] - 最终目标是实现客户需求与项目利润的精准匹配 [1][4] 现房销售成为不可逆趋势 - “十五五”规划建议及住建部均明确推动现房销售制度建设 [1][4] - 截至2025年11月，全国现房销售面积占比已升至32% [1][4] - 趋势正深刻改变开发逻辑，从期房模式的“快销售、慢开发”转向现房模式的“快开发、强销售” [1][4] - 新模式力求在约两年周期内形成可售资产并加速回款，对房企资金与运营能力提出更高要求 [1][4] 非核心城市市场特征 - 在部分非核心城市，依托深度深耕的本土龙头企业展现出强大生命力 [1][5] - 例如在芜湖、哈尔滨等地，本土房企市占率可达20%以上 [1][5] - 这些企业凭借对地方的深刻理解建立了护城河 [1][5] - 行业分析指出，规模房企需审慎评估此类点状机会，避免盲目进入 [1][5] 行业未来展望 - 未来十年，行业将在产品力竞赛与模式重塑中探索新的发展路径 [1][5]

房地产政策与市场调控 - 济南市政府工作报告提出以"人房地钱"要素联动为核心，建立住房需求研判体系，推动土地供应与去化周期动态挂钩[1] - 政府将抓好房地产政策动态优化与跟踪落实，着力稳住房价、稳定预期[1] - 政府将扩大公积金覆盖范围，有序推动现房销售[1] 住房需求与项目开发 - 政府将推进高品质住宅项目开发，加快智想城高品质居住示范区建设[1] - 政府支持商品房"以旧换新"，以充分释放改善性住房需求[1] 保障性住房与房屋管理 - 政府将完善保障性住房供应体系，计划筹集保障性租赁住房3500套[1] - 政府将加快推进拆迁安置房"交房即办证"全覆盖[1] - 政府将有序推进城镇房屋全生命周期安全管理，探索建立房屋安全体检、质量安全保险、安全管理资金制度，并逐步扩大覆盖范围[1]