2025年房地产行业政策核心方向 - 构建房地产发展新模式的基础是“去库存”和“稳楼市”，2025年供给侧改革将聚焦“控增量、去库存、优供给”，并将存量房盘活与保障房建设相结合 [2] - 高质量的城市更新有望成为“稳楼市”的新抓手 [2] 供给侧改革具体举措 - 政策鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，保障房房源将更多来源于转化的存量商品房，目前主要来自新房项目，未来可能拓展至二手房领域 [3] - 全国百城去库存压力巨大，2024年11月全国百城去库存周期已达27.4个月，为历史新高 [3] - 高质量推进城市更新是重要战略，核心是从规模扩张转向内涵提升，需统筹规划、分步实施，并与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 [4] - 高质量城市更新的目标是改善民生福祉、提升城市面貌、商业模式可持续、政府财政可负担 [4] 需求侧改革与制度调整 - 深化住房公积金制度改革是需求侧改革的重要部署，该制度是地产领域主要的普惠金融，需加快投放、调剂余缺、优化异地贷款以支持租购并举新模式 [5] 行业未来展望与特征 - 预计到2026年，房地产市场将呈现“政策稳改双轨并行、市场分化加剧、预期理性回归”三大特征 [5] - 政策将兼顾短期市场稳定与长期模式转型，引导市场预期从“买房致富”转向“理性居住” [5] - 购房者应重点关注核心城市优质改善房源，房企需加快适应新发展模式并聚焦产品品质提升 [5]

项目概况与定位 - 项目名称为WIN55·方兴里商业体 坐落于南京地铁5号线方家营站 是一个地铁上盖的精致邻里商业体 目前已建设完成并进入招商阶段 [1][2] - 项目旨在精准填补鼓楼滨江北部片区的商业空白 为周边居民打造便捷优质的生活服务圈 并力争成为该片区的邻里商业新标杆 [1][2] - 项目定位为“可持续人文生活聚场” 旨在融合自然生态、主题餐饮、文化体验与社区配套 超越单纯交易 成为情感的连接器和文化的发生器 [2][4] 区域发展背景与意义 - 鼓楼滨江北部片区居住氛围日益浓厚 但商业配套仍有欠缺 与南部存在一定的商业市场空白 [1][3] - 鼓楼滨江承载南京近代工业文明历史记忆 当前正迎来城市更新与功能提升的关键时期 发展导向是打造“宜居、宜业、宜游”的滨江生活示范区 [2] - 地铁5号线（被称为“换乘王”）的开通为板块注入了新动能 以方兴里为代表的增量项目将与存量项目错位竞争 丰富板块商业功能 [3] 招商进展与业态规划 - 项目首批主力入驻品牌已正式签约 包括麦当劳、Manner咖啡和老乡鸡 [4] - 运营方将持续优化营商环境 落实产业扶持政策 助力引入更多首店品牌和优质业态 [2] - 业态规划以小吃集合、融合料理等为核心支撑 同时打造烟火食集、商务会谈、即时打卡等亮点功能模块 旨在点亮消费新场景 塑造生活新体验 [3] 项目投资与运营方 - 项目业主方为南京鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司 该项目是其践行城市更新、提升滨江片区生活品质的重要落子 [4] - 项目运营方为南京紫竹商业管理有限公司 [4] - 项目承载着对“国企担当”与“市场活力”相结合的深度探索 目标是打造一张融合人文温度与商业活力的区域新名片 [4]

中央经济工作会议房地产政策解读 - 构建房地产发展新模式需建立在“去库存”和“稳楼市”基础上，明年供给侧改革将聚焦“控增量、去库存、优供给”[3] - 会议将“着力稳定房地产市场”列为明年重点任务，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设[3] 房地产行业现状与去库存压力 - 从“优化存量”到“去库存”的提法转变，意味着在当前楼市总体需求偏弱背景下，去化压力较大，需以更大力度推动楼市去化以实现供求新平衡[3] - 全国百城去库存周期处于历史新高，11月去库存周期已达27.4个月，超过去年高点，去库存压力非常大[4][5] 保障性住房供给模式调整 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，意味着保障房房源将更多来源于转化的存量商品房，目前主要来源于开发商新房项目，后续可能拓展至二手房领域[5] - 保障房的新增供给工作未来会有较大调整，与存量房盘活相结合[5] 城市更新的角色与高质量推进 - 高质量推进城市更新被作为“坚持内需主导，建设强大国内市场”的重要政策内容，并有望成为“稳楼市”的新抓手[5] - 高质量城市更新的核心在于转变城市发展方式，从规模扩张转向内涵提升，是一项需要统筹规划的系统工程[6] - 国务院专题会议指出，要把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展[6] - 实现“高质量”城市更新的关键在于治理效能提升，通过建立“体检-更新-评估-提升”循环推进机制，优化审批程序[6] 需求侧改革：住房公积金制度 - 会议对楼市需求侧改革作出部署，提出深化住房公积金制度改革[6] - 住房公积金是地产领域主要的普惠金融，部分城市个贷率较低，需加快投放、调剂余缺、优化异地贷款环境，以支持扩大租购并举的新模式，在“做大保障房”背景下发挥更大作用[6][7] 行业后市展望与特征 - 在政策引导下，2026年房地产市场将呈现“政策稳改双轨并行、市场分化加剧、预期理性回归”三大特征[7] - 政策发力将兼顾短期市场稳定与长期模式转型，以差异化策略推动行业高质量发展，同时通过大力实施城市更新和建立房屋全生命周期安全管理制度，引导市场预期从“买房致富”转向“理性居住”[7] - 购房者应重点关注核心城市优质改善房源，避免盲目等待政策“强刺激”，房企需加快适应新发展模式，聚焦产品品质提升[7]

政策基调与战略定位 - 2026年作为“十五五”规划开局之年，做好经济工作至关重要，当前面临全球经济格局深度调整、国内供强需弱矛盾突出等挑战[1] - 中央经济工作会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”置于明年经济工作首要位置，并将其视为稳定经济大盘、推动高质量发展的核心支点[1] - 内需被定位为长期发展的战略基点，而不再是短期刺激的对象，这一政策信号明确而强烈[2] - 2013至2024年间，中国经济年均增长6.1%，内需对经济增长的平均贡献率高达93.1%，但当前内需不足的局面尚未完全扭转[3] 内需战略的核心内涵与实施路径 - “建设强大国内市场”聚焦于制度型开放与市场机制改革，旨在通过破除体制机制障碍来释放制度红利[3] - 政策导向呈现出扩大内需与优质供给深度结合的鲜明特点，以内需的稳定发展对冲外需的不确定性，以新供给创造新需求[4] 消费提振的具体举措 - 政策提出深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划，并扩大优质商品和服务供给[4] - 将优化“两新”政策实施，并清理消费领域不合理限制措施，以释放服务消费潜力[4] - 政策组合拳围绕三大支柱展开：多渠道增加城乡居民收入以夯实“能消费”基础；优化供给以解决供需结构错配；改善消费环境以破除制约消费的堵点痛点[4] - 以低空经济为例，若能建立空域资源市场化配置机制（如允许企业竞价获取特定航线使用权），将进一步催化即时零售、紧急医疗配送等新消费形态[4] 投资方向与关键作用 - 政策提出推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，并优化地方政府专项债券用途管理[5] - 将继续发挥新型政策性金融工具作用，并有效激发民间投资活力，同时高质量推进城市更新[5] - “有效益”成为投资的核心标尺，政府投资将更注重“四两拨千斤”的撬动效应，其效益既包括经济回报，更强调对科技创新、产业升级、民生短板的支撑及对民间投资的带动[5] - 2026年政府投资将重点投向三大方向：符合国家战略的新型基础设施（如算力网络、人工智能基础设施）；关键核心技术攻关与产业基础再造领域；城市更新、乡村建设等既能惠民生又能扩内需的项目[5] 战略意义与长期展望 - 2026年的内需战略是一场立足长远、改革护航、系统重构、供需协同的深层变革，其核心逻辑是从增长动能上降低对外部不确定性的依赖，筑牢中国经济的“内生性”基石[6] - 战略旨在唤醒亿万消费者的潜在需求，并激发市场主体的创新活力，从而为中国经济巨轮提供穿越风浪的深厚底气[6]

中央经济工作会议对房地产行业的战略部署 - 会议是“十四五”收官与“十五五”开局衔接期的战略定调，紧扣“推动高质量发展”核心，为房地产发展新模式搭建框架，旨在为2026年经济“质的有效提升和量的合理增长”注入信心 [2] 与“十五五”规划的衔接与落地 - 会议部署是对“十五五”规划建议框架的具象化落地，统筹发展安全、坚持高质量发展、扩大内需及防范重点领域风险 [2] - 稳增长与提质效层面，目标拆解为积极宏观政策与八大任务：积极财政政策保持赤字规模与支出强度，适度宽松货币政策灵活降准降息，并强调发挥存量与增量政策集成效应 [2] - 防风险领域，将“积极稳妥化解重点领域风险”列为八大任务之一，明确提出稳定房地产市场的具体路径，包括因城施策控增量、去库存、优供给，收购存量商品房作保障房，深化公积金改革等 [3] - 扩大内需方面，将高质量城市更新纳入内需框架，通过改造投资与品质需求释放激活双引擎 [4] 相较政治局会议的深化：风险化解任务具象化 - 相较于12月8日政治局会议的原则性定调，中央经济工作会议进一步细化任务，将“稳楼市”提升为化解风险的核心抓手，明确其“经济重要组成部分”定位 [5][6] - 会议将防范重点领域风险具体化为稳楼市与化地方债两大任务，提出“控增量、去库存、优供给”三维路径，以应对楼市低迷—土地收入下滑—财政承压的风险传导链 [6] - 会议将“稳楼市”与“新模式”、“好房子”深度绑定，跳出短期刺激思维，凸显房地产从短期工具到长期稳定器的定位转变 [6] - 收购存量房作保障房实现去库存与保民生双赢，公积金改革旨在激活合理需求 [6] 城市更新的战略升级：成为稳楼市与建新模式的双引擎 - 会议将城市更新的表述由2024年的“大力实施”升级为“高质量推进”，标志其从旧改工程跃升为稳楼市与建新模式的双引擎 [7] - 从稳楼市看，城市更新直击供需错配矛盾，存量端通过城中村、危旧房改造转化优质房源，增量端以配套基建带动周边需求 [8] - 据统计，2025年约三成稳楼市政策涉及城市更新，而我国2000年前建成房屋占比超35%，更新释放的持续需求成为市场企稳关键 [8] - 广州黄埔区推行房票安置以来，已通过房票认购商品房超5000套，印证其去化实效 [8] - 从发展新模式看，城市更新推动行业从“建房子”向“造空间”转型，强调存量盘活与功能升级，为房企开辟开发+运营新路径 [8] - 城市更新成为“好房子”建设载体，武汉上半年高品质住宅热销带动新房网签占比增长31% [8] 要素市场化改革：打通存量盘活与城市更新的关键链路 - 会议首次提出拓展要素市场化改革试点，为稳楼市与城市更新提供底层制度支撑 [10] - 改革打破要素流动壁垒，例如通过“工业用地转居住用地”市场化定价机制，让低效用地向需求旺盛区域流动；将闲置商业用房改造为保障性租赁住房 [11] - 城镇建设用地指标互换破解核心区地紧、外围区闲置矛盾 [11] - 改革助力房企转型，房企可通过租赁土地、合作开发参与更新以降低资金压力；部分城市试点土地续期、共有产权用地供应，推动行业从重资产向轻重并举转型 [11] 行业发展的短期与长期逻辑 - 会议部署构建起“短期稳市场—中期建模式—长期促转型”的完整逻辑 [13] - 短期来看，“因城施策去库存”、“收购存量房作保障房”等措施直接缓解库存压力，房地产融资协调机制已为“白名单”项目提供超7万亿元贷款 [14] - 长期而言，行业进入“存量更新+要素优化”新阶段，需求侧因我国城镇35%的存量住房建成超20年，老龄化与家庭小型化催生持续更新需求 [14] - 供给侧通过要素市场化改革让土地、资金等精准对接需求，降低行业对土地增值的依赖 [14] - 城市更新与要素市场化改革共同搭建长效框架，支撑行业从规模红利转向质量红利 [14]

文章核心观点 - 中央经济工作会议为明年房地产行业定调，供给侧改革将聚焦“控增量、去库存、优供给”，并通过收购存量商品房用于保障房、高质量城市更新等具体路径来稳定市场并构建发展新模式 [1][2] - 行业当前面临巨大的去库存压力，全国百城去库存周期已达27.4个月的历史新高，政策需以更大力度推动去化以实现新的供求平衡 [2] - 需求侧改革将深化住房公积金制度改革，以支持租购并举的新模式，政策引导下市场预期将转向理性，行业将呈现分化加剧等特征 [4] 政策方向与重点任务 - 明年楼市供给侧改革的核心是“控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 政策将把存量房盘活与保障房建设相结合，保障房房源将更多来源于转化的存量商品房，可能从新房项目拓展至二手房领域 [2] - 深化住房公积金制度改革是需求侧的重要部署，旨在优化其作为普惠金融的作用，支持扩大租购并举 [4] - 高质量推进城市更新被列为重要政策内容，旨在将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，成为“稳楼市”的新抓手 [2][3] 行业现状与市场压力 - 当前全国百城去库存周期已为27.4个月，为历史新高，且超过了去年高点，表明去库存压力非常大 [2] - 从“优化存量”到“去库存”的提法转变，意味着在当地楼市总体需求偏弱的背景下，去化压力仍然较大 [1] - 政策需兼顾短期市场稳定与长期模式转型，以差异化策略推动行业高质量发展 [4] 未来展望与发展模式 - 在政策引导下，预计2026年房地产市场将呈现“政策稳改双轨并行、市场分化加剧、预期理性回归”三大特征 [4] - 市场预期将从“买房致富”转向“理性居住”，购房者应重点关注核心城市优质改善房源 [4] - 房企需加快适应新发展模式，聚焦产品品质提升和“好房子”建设 [1][4] - 高质量城市更新的核心在于从规模扩张转向内涵提升，是一项需要统筹规划的系统工程，关键在于治理效能的提升 [3]

城市发展逻辑转变 - 中国城市发展逻辑正从追求规模扩张的外延式增长，转向深耕存量提质的有机更新[3] - 城市开发边界收紧、土地市场平稳、新房库存压力显现，未来房地产机会可能蕴藏在老旧小区中[3] 老旧小区改造规模与价值重塑 - 全国2000年前建成的老旧小区约22万个，涉及居民超1亿人[5] - 加装电梯能彻底改变楼层价值逻辑，数十万元的改造投入可撬动整栋楼资产价值跃升[5] - 改造还包括外立面保温、管网更新、停车位重划及嵌入社区食堂、养老中心等，提升居住体验与资产价值[5] “三老”转型与新经济引擎 - 老旧小区改造是“修内功”，而老街老厂的改造则是“展新貌”，将其变为创意园或文化打卡地[6] - 老厂区转型为文化商业空间能带来持续税收与就业，比单纯卖地建房更具长效性[6] - 吉林省已启动5300个老旧小区改造，修缮历史建筑30余处，整治历史文化街区4片，持续推进“三老”转型[3] 产业链投资机会 - 上游建材行业迎来新市场，保温材料、管材、涂料需求从新建项目转向存量改造[8] - 中游电梯企业显著受益，全国数百万单元门的电梯缺口与后续运维构成庞大市场[8] - 下游物业与社区服务获得突破口，改造后更易推行物业管理，并衍生出养老、家政、餐饮等社区经济[8] 改造推进的现实挑战 - 加装电梯等改造项目需协调高低楼层利益，在费用分摊、遮挡噪音等问题上易引发分歧[9] - 许多小区因协商不畅导致项目难以落地，甚至错过政策窗口期[9] - 建立良性协商机制是改造成功的关键[9] 行业长期趋势与机遇 - 城市进入有机更新阶段，房屋价值回归居住本质，舒适度、便利性、社区配套成为核心[11] - 老旧小区改造与活化是城市发展思维的升级，用存量焕新替代无限扩张[11] - 该领域为投资者与从业者暗示了城市更新相关的长期机遇[11]

文章核心观点 - 罗湖区作为高密度建成区，以“百县千镇万村高质量发展工程”为关键抓手，通过“产业焕新”与“空间重构”双轮驱动，探索出了一条兼具效能与温度的高质量发展新路径，并计划通过55项具体行动推动未来持续发展 [1][7][8] 产业转型升级 - 服务业是核心支柱，服务业增加值占GDP比重超九成，以不到全市3.5%的建成区面积，创造了全市近7%的GDP、近13%的社会消费品零售总额 [2] - 金融业2024年增加值达785.56亿元，持牌金融机构超100家，均位居全市第三 批发零售业2024年商品销售额突破5000亿元 [2] - 黄金珠宝产业（“中国宝都”水贝）批发货值占全国市场约五成 规上旅游企业占全市超六成 医美业机构力量占全市50% [2] - 深港融合优势显著，现有常住港人近4万、港企超过8000家 [2] - 新动能产业蓬勃发展：海洋经济生产总值达380.81亿元 低空经济建成全国首个智能化起降点 首发经济引进210家高能级首店 数字经济实现4家企业入选首批深圳市现代商贸流通体系试点 口岸经济落地全市首家港式口岸综合医院 [5] - 企业活力增强：三年注册落地企业超3500家，年内3家企业上市 国高企业数量、专精特新企业数量、战新产业占GDP比重较“十三五”均实现倍增 [5] - 构建“3+3+4”现代化产业体系以夯实产业支撑 [7] 空间高效利用与更新 - 创新土地开发“四种路径”，包括罗湖北枢纽的“一体化开发”和玉龙填埋场的“环境修复+土地整备” [3] - “螺岭模式”成功入选全国首批城中村改造清单 [3] - 推动国有公共物业“智慧统筹”，通过数字化手段将700处区属物业、约5.8万平方米公配资源纳入“一张网”，压减冗余租赁，释放近2.8万平方米服务空间 [3] - 新增两个市级重点片区，形成清水河数字经济总部等四大总部经济集聚区 [3] - “十四五”期间完成城市更新、城中村与老旧小区改造近500万平方米，未来5年将新增超500万平方米优质产业空间 [3] 街道特色发展与消费升级 - 各街道立足禀赋差异化发展：例如黄贝街道建成全区首个“货代物流专业楼宇” 清水河街道引进61家亿元级新兴产业企业 东门步行街单日最高峰人流量达55万 [4] - 构建“一廊五圈N街巷”消费格局，升级五大特色消费商圈 [6] - 蔡屋围国际高端消费街区推出“即买即退”并举办全省首个米其林食遇美食节 [6] - 东门活力时尚消费街区2025年新引入88家国潮、二次元类品牌门店 [6] - 水贝黄金珠宝消费街区三年电商直播季累计销售额达13.3亿元 [6] - 笋岗家文化主题消费街区打造云街，搭建“家场景+体验式消费”体系 [6] - 罗湖在离境退税领域创下多个“第一” [6] 创新场景与生态民生 - 121个场景落地低空、医疗健康、城市治理等六大领域，实现无人机运输航线开通、医疗语料库打造等创新突破 [5] - 全区绿化覆盖率达64.6% 螺岭等片区纳入全国首批城中村改造 [6] - 获评全市唯一“广东省新时代基础教育评价改革试点区”、全国首批“医养结合示范区” [6] - 推进“山海连城”“八园连通”项目实现生态赋能 [7] - 民生财政投入超七成 [7] 区域协作与未来规划 - 与陆丰、潮安创新帮扶模式，共建康佳、临港两大产业园，累计产值近279亿元 [6] - 2025年以来，联合潮安开展招商推介活动8场，协助引进外地项目38个、总投资额约116亿元 [6] - 未来将聚焦六大领域，推出领军产业十大行动、产业生态优化提升十大行动等共计55项具体行动 [8]

聊城市“十四五”期间城市发展与建设成果总结 - 核心观点：聊城市在“十四五”期间深入践行“6293”工作思路，以城市内涵式发展和城市更新为抓手，推动城市结构优化、品质提升、民生改善与文脉赓续，高质量发展迈出坚实步伐，并规划在“十五五”期间继续推进六大工程，构建房地产发展新模式 [1] 城市品质提升 - 统筹实施香江中轴、东北片区等11个片区综合更新改造，创建多个省级城市更新试点 [2] - 新增城市道路600余公里，累计突破3000余公里，建成大型桥梁40余座，完成东昌路、柳园路等主干道建设改造 [2] - 实施城市增绿行动，新增绿地1700公顷，累计达1.3万公顷，新建成公园48个、口袋公园300个 [2] - 改造雨污合流管网700余公里，新增排水管网1100公里，累计达4800公里，增强城市韧性 [2] 住房保障与房地产发展 - 实施青年安居工程及专项补贴政策，累计成交住房1.44万套 [3] - 出台“房地产25条”及促消费32条行动计划，今年商品房销售面积增速位居全省前列 [3] - “保交楼”攻坚战88个项目全部交付，获国家激励资金2350万元，今年保交房项目交付率达97% [3] - 加速布局“好房子”新赛道，新出让优质住宅地块按此标准建设，14个项目入选省级试点 [3] 民生工程落实 - 改造老旧小区733个，安装电动自行车充电端口21万个，推进120个非直供电小区改造，惠及居民16万户，“提取1.5%土地出让金用于老旧小区改造”做法入选住建部清单 [4] - 建成公租房144套、人才住房2662套，筹集保障性租赁住房625套，连续两年被列为全省人才住房工作成效显著城市 [4] - 建成棚改安置房11万套，6万户群众入住新居，去年以来交付安置房3.52万套 [4] 历史文化保护传承 - 国家历史文化名城整改工作圆满完成，获住建部、国家文物局肯定 [4] - 大小礼拜寺街等历史文化街区保护提升项目入选2025年第一批中央预算内投资计划，获批1.47亿元，为山东省唯一获批的此类项目 [4] “十五五”发展规划 - 立足“江北水城 两河明珠”定位，聚焦“一河一湖”城市总体格局，以高质量城市更新为抓手 [5] - 统筹推进水网体系功能提升、商业业态多元再生、文化遗产传承活化、工业空间提质增效、居住片区和美宜居、城市设施改造提级六大工程 [5] - 积极构建房地产发展新模式，建设完整社区，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5]

新型城镇化与城市更新 - 深入推进以人为本的新型城镇化 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 有序引导潜力地区提升产业支撑能力和公共服务水平[1] - 推动特大镇扩权赋能[1] - 加力实施城市更新行动 创新融资模式 统筹推进既有建筑改造、老旧小区改造、片区更新改造、城市功能完善、新型城市基础设施建设、城市生态系统修复等重点任务 推动存量资产的盘活[1] 房地产发展新模式与住房供给 - 系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 推进“清凉城市”建设 打造具有海南特色的现代化人民城市[1] - 加快构建房地产发展新模式 优化保障性住房供给 因城施策增加改善性住房供给 更好满足刚性和多样化改善性住房需求[1] - 实施物业服务质量提升行动[1] 风险防范化解 - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险防范化解 严防系统性风险[1]