行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] 核心观点 - "十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，政策导向从短期调控转向长效机制建设，从需求管理转向供给优化 [2][3][5] - 未来五年房地产市场供给核心主线是"盘活存量"和"优化增量"，重要抓手包括坚持"保障+市场"双轨并行以及持续推进"好房子"建设理念 [3][5] - 当前新房交易规模仍在下探，"好房子"正成为支撑市场的主力军，行业加快从增量扩张向存量提质转型 [1][6] 政策环境 - 中央从完善基础制度、优化供给结构、提升居住品质等多维度系统部署，体现"稳增长、防风险、惠民生"的政策协同 [2] - 未来五年房地产市场或将维持整体宽松政策，清理不合理限制性消费措施，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [3][5] - 住建部部长强调"四好"建设与现房销售，持续巩固房地产市场止跌回稳态势 [6] 市场表现：新房 - 10月商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市中环比上涨城市数量为6个 [6] - 商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续12个月呈收窄态势 [6] - 10月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别为19.60%和25.06%，环比降幅分别为27.94%和25.53% [6] - 前10月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力较大 [6] 市场表现：土地与投资 - 10月土地成交建筑面积和金额分别环比下降13%和20%，整体平均溢价率进一步回落 [7] - 1~10月房地产开发投资规模同比下降14.70%，累计降幅环比持续小幅增加 [8] - 10月新开工面积及竣工面积同比均大幅下滑，累计降幅同比均扩大 [7] 市场表现：二手房 - 10月70个大中城市二手销售住宅价格均有所下行，再次全面下跌 [8] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比上月扩大1.2个百分点；二线城市同比下降5.2%，三线城市同比下降5.7% [8] - 10月二手房市场成交量有所回落，呈现"旺季不旺"特征，多数城市延续"以价换量"行情 [8] - 百城二手房挂牌量达65.36万套，同比增长10.82%，二线城市和新一线城市挂牌量增幅高于一线城市 [8] 库存与去化 - 商品房待售面积连续8个月环比下降至7.56亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力较大 [7][8] 融资与债券市场 - 10月房企境内债券融资金额环比微增，净融资规模转为净流入态势，发行主体以央国企为主 [9] - 10月越秀地产境外发行28.50亿元绿色票据，息票率3.30% [9] - 11月26日，万科一笔20亿元境内债寻求展期 [9] - 自11月25日至12月末房地产企业境内债整体到期规模345.14亿元 [9] - 10月房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度整体不高，市场偏好仍以央国企为主 [9]

公司核心战略框架 - 公司基于住建部“四好建设”理念，构建了以“好产品、好社区、好服务”为核心、“十大能量体系”为路径的好房子体系 [1] 好房子产品体系 - 打造“全周期焕新科技宅”，具备空间可生长、服务常焕新、空间能智联三大特点 [1] - 空间可生长依托模块化、工业化、无柱化三大技术，实现居住空间灵活调整 [1] - 服务常焕新通过整合供应链资源，建立覆盖全生命周期的家装改造服务体系 [1] - 空间能智联通过新一代空间智联平台，实现设备管理系统与物业APP/小程序互联 [1] - 保障性租赁住房品牌“有巢”提供“一张床、一间房、一套房”多层次租赁供给体系 [3] - 有巢公寓在36平方米极小户型上通过模块化设计实现功能最大化 [3] 好小区与业务协同 - 构建完整社区15分钟生活圈，创新“物业服务+生活服务”实践路径 [5] - 业务范围涵盖开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务，概括为“3+1”业务模式 [5] - 2025年上半年，经营性不动产与资管业务实现营业额121.1亿元，同比增长5.5% [5] - 同期购物中心实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，整体经营利润率65.9% [5] - 轻资产管理业务方面，华润万象生活管理在营购物中心达125座，商业航道保持行业综合实力第一 [5] - 通过“3+1”业务有机联动，形成全场景客户链接、全周期统筹运营和全维度智能互联三大核心优势 [6] - 全周期统筹运营坚持从规划设计、建设交付到服务运维的“一张蓝图绘到底”原则 [6] 好运维与智能化 - “好运维”是涵盖家庭服务、社区响应到城市综合服务的整体运营逻辑 [7] - 全维度智能互联依托生产智造平台、空间智联平台和服务智享平台三大平台 [8] - 与华为共创的新一代空间智联平台迭代升级了全屋交互、智能控制等7大核心智能系统 [8] - 搭建“智慧社区运营”平台，运用AI、物联网、大数据等技术打造“九大智慧场景” [8] - 将“好运维”经验拓展至城市领域，在深圳南山区构建大片区统筹的“南山模式” [9] - 聚焦南山区后海3.5平方公里公共空间，承接智慧运营、艺文活动等一体化城市运营服务 [9] - 将“南山模式”成功经验推向全国，结合不同城市特点推动创新试点项目落地 [9]

投资评级 - 报告对绿城管理控股的投资评级为“推荐”（维持）[1] 核心观点 - 行业竞争趋于理性，代建行业格局趋稳，头部企业份额扩大，非理性内卷竞争将逐步回归理性 [6][10] - 公司经营端出现积极信号，2025年上半年新拓代建费总额和建筑面积实现双位数增长，在手订单总建面达1.265亿平米，高股息为估值提供支撑 [6] - 公司作为代建头部企业，具备综合竞争优势，虽2025年业绩或阶段性承压，但有望逐步走出低谷，轻资产模式具备派息潜力 [6] 行业竞争格局 - 2025年上半年已无新规模房企入局代建行业，行业格局趋稳，未来竞争将集中于头部企业之间 [6][10] - 城市更新、“白名单”扩围及推广“好房子”等城建政策加力推进，为代建行业带来结构性增量机会 [6][10] - 尽管行业单方代建费用下行，但公司近年市场份额均超20%，毛利率、净利率仍处于约40%和20%的水平 [6][18] 公司经营与财务表现 - 2025年上半年新拓代建费总额同比增长19.3%，新拓总建筑面积同比增长13.9% [6][30] - 截至2025年上半年末，公司在手现金为16.44亿元，较2024年末增长8.3%；经营性现金流净额同比增长44.4% [51][55] - 公司近年保持较高派息比例，2025年首次实施中期派息，截至2025年11月21日股息率达11.12% [6][51] - 2025年8月29日至10月17日期间，公司累计完成1000万股股份回购 [51] 业务优势与前景 - 公司客户结构多元，涵盖政府、国企、私营企业、金融机构四大核心群体，业务模式包括政府代建、商业代建和资方代建 [36][38] - 秉承“绿城系”基因，产品力有望受益于“好房子”、城市更新等需求，尤其在三四线城市，产品力优势更易凸显 [32][33] - 截至2024年末，公司累计落地纾困保交楼总建筑面积超1000万平米，与多家知名AMC及金融机构合作 [40] 盈利预测 - 报告小幅下调公司2025年EPS预测至0.28元（原为0.32元），维持2026年EPS预测0.31元，上调2027年EPS预测至0.34元（原为0.31元）[6][59] - 预计2025-2027年营业收入分别为29.94亿元、32.48亿元、35.31亿元，同比变化分别为-13.0%、8.5%、8.7% [5][58] - 预计2025-2027年毛利率分别为40.0%、41.5%、41.5%，净利率分别为20.5%、20.6%、20.9% [5][58] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为10.0倍、9.1倍、8.3倍 [5][6]

好房子科技展概况 - 2025年11月在北京首钢国际会展中心举办以“科技赋能造好房子产业升级促新发展”为主题的好房子科技展，展馆持续人气高涨 [2] - 展览围绕“什么是好房子、怎么建设好房子、科技驱动产业发展”三大核心维度，系统设置样板房、好标准、好设计、好材料、好建造、好运维、智能建造、大国重器、未来科技、住宅公园等十大展区 [2] - 共计展出18套好房子样板房，全面呈现“好房子”从理念到实践的整体蓝图 [2] 行业政策与标准推进 - 住房和城乡建设部部长倪虹在国新办发布会上围绕“好房子”建设进行系统部署，“十五五”规划建议明确指出建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [4] - 行业在“好房子”标准体系、技术成果、示范工程、产业协同等方面已形成系统性成果，标志着好房子建设从概念倡导进入标准化、体系化推进新阶段 [4] - 住建部提出推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设的要求，好房子并不仅仅止于房子，还在于好社区的营造 [9] 华润置地产品展示与创新 - 公司携好运维展区、有巢保障性租赁住房与全周期焕新科技宅两套好房子样板房精彩亮相展会 [3] - 在租赁住房展区，有巢品牌推出的保障性租赁住房样板间在仅36平方米空间内巧妙融合五大生活场景，成为热门打卡点 [5] - 36平方米户型通过高效空间利用集成入户玄关、清洁收纳、轻享厨房、多功能客厅、就寝休息与休闲阳台六大功能模块 [6] - 该户型采用装配式整体卫浴解决方案，两名专业工人仅需四小时即可完成全部施工，较传统卫生间施工效率提升97% [6] - 有巢REIT的成功上市，率先打通“投-融-建-管-退”商业闭环，对保障性租赁住房行业规模化、专业化发展具有深远意义 [7] 华润置地技术解决方案 - 全周期焕新科技宅样板间展示三大创新亮点：空间可生长、服务常焕新、平台能智联 [8] - “空间可生长”核心在于模块化、工业化和无柱化三大技术支撑，采用300、600、900的模数进行模块化设计 [8] - “服务常焕新”围绕“空间、颜值、模块、部品”四大焕新维度为客户提供个性化家装改造方案 [9] - “平台能智联”是与华为共创的新一代空间智联平台，迭代7大核心系统包括数字孪生系统、安防系统、设备管理系统等 [9] - 空间智联平台具备“哨兵模式”，可在发生燃气泄漏、家中水浸、老人摔倒等紧急情况时第一时间向业主发送实时告警，若30分钟内未处理则自动升级推送至物业管家 [9] 社区与城市运营模式 - 公司通过“润比邻”社群平台开展全龄友好活动，以智慧运营平台为社区大脑，借助AI、物联网等信息技术打造九大智慧场景 [10] - 完整社区聚焦“一老一小”，集成托育、养老等服务，构建15分钟生活圈 [10] - 公司摸索出“城市品牌、智慧运营、产业商圈、文体活动、综合管养”一体化的城市运营服务模式，覆盖城市规划、开发建设、运维治理全周期 [11] - 深圳后海中心区历经二十多年统筹开发，从一片滩涂发展为粤港澳大湾区重要的“世界会客厅”，在规划阶段协同政府构建“三横一纵+八组团”空间结构 [12] - 在运营阶段通过引入南山半程马拉松、院士讲堂、VOGUE时尚盛事等多元活动，推动城市服务从“人力密集”向“数据智能”升级 [12] 公司战略与生态体系 - 公司展现出从“匠心造房”到“智慧营城”的深刻跨越，将“好房子”标准升维为一套覆盖城市规划、建设与治理全周期的“城市投资开发运营”方法论 [3] - 公司整合“3+1”业务模式的综合优势，将房屋从“居住空间”升维至“生活空间”，形成“好产品、好社区、好服务”三位一体的“三好”生态理念 [10] - 在此基础上构建了“三好十二优”的好房子体系，逐步构建起独特的好房子竞争体系 [10][13] - 作为城市投资开发运营商，公司始终锚定政府对高品质人居、新型城镇化建设的导向要求，将好房子生态体系融入城市发展脉络 [13]

好房子科技展概况 - 2025年11月，以“科技赋能造好房子 产业升级促新发展”为主题的好房子科技展在北京首钢国际会展中心8号馆正式开展，展馆内持续人气高涨[1] - 展览围绕“什么是好房子、怎么建设好房子、科技驱动产业发展”三大核心维度，系统设置样板房、好标准、好设计、好材料、好建造、好运维、智能建造、大国重器、未来科技、住宅公园等十大展区[1] - 共计展出18套好房子样板房，全面呈现“好房子”从理念到实践的整体蓝图[1] 华润置地展会亮点 - 公司携好运维展区、有巢保障性租赁住房与全周期焕新科技宅两套好房子样板房精彩亮相展会[4] - 公司展示的“好房子”标准，升维为一套覆盖城市规划、建设与治理全周期的“城市投资开发运营”方法论，展现出从“匠心造房”到“智慧营城”的跨越[5] - 公司通过整合“3+1”业务模式的综合优势，将房屋从“居住空间”升维至“生活空间”，形成“好产品、好社区、好服务”三位一体的“三好”生态理念，并构建“三好十二优”的好房子体系[28] 有巢保障性租赁住房 - 在租赁住房展区，华润置地租赁住房品牌“有巢”推出的保障性租赁住房样板间在仅36平方米的空间内，巧妙融合了五大生活场景[12] - 该户型通过高效的空间利用，集成了入户玄关、清洁收纳、轻享厨房、多功能客厅、就寝休息与休闲阳台六大功能模块[13] - 采用装配式整体卫浴解决方案，两名专业工人仅需四小时即可完成全部施工，较传统卫生间施工效率提升97%[15] - 有巢REIT的成功上市，率先打通“投-融-建-管-退”商业闭环，对保障性租赁住房行业规模化、专业化发展具有深远意义[16] 全周期焕新科技宅 - 公司打造的“全周期焕新科技宅”样板间具备三大创新亮点：空间可生长、服务常焕新、平台能智联[20] - “空间可生长”的核心在于模块化、工业化和无柱化三大技术支撑，针对家政间、厨房、卫生间等空间采用300、600、900的模数进行模块化设计[21] - “服务常焕新”围绕“空间、颜值、模块、部品”四大焕新维度，为客户提供个性化的家装改造方案[22] - “平台能智联”是公司与华为共创的新一代空间智联平台，迭代了7大核心系统，如数字孪生系统、安防系统等[25] 智慧社区与城市运营 - 公司通过“润比邻”社群平台开展全龄友好活动，以智慧运营平台为社区大脑，借助AI、物联网等信息技术，打造九大智慧场景[27] - 深圳后海中心区的蜕变是公司城市运营模式的实践，历经二十多年的统筹开发，从一片滩涂发展为粤港澳大湾区重要的“世界会客厅”[33] - 公司协同政府构建“三横一纵+八组团”空间结构，并通过引入多元活动推动城市服务从“人力密集”向“数据智能”升级[33] 行业政策与趋势 - “好房子”建设是推动高质量发展、满足人民群众美好生活需要的重要抓手，“十五五”规划建议明确指出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[6] - 目前行业在“好房子”标准体系、技术成果、示范工程、产业协同等方面已经形成系统性成果，标志着好房子建设已从概念倡导进入标准化、体系化推进新阶段[7] - 住建部提出推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设的要求，好房子并不仅仅止于房子，还在于好社区的营造[26]

上海新房市场趋势 - 2025年第四季度上海新房市场处于深度调整阶段，结构性分化显著，对项目产品力要求更高 [1] - “好房子”新规于9月26日正式落地，鼓励新建商品房在阳台、立面、空间设计等方面全方位升级 [1] - 在市场调整与政策引导下，“卷品质”成为上海新房市场下一阶段主旋律 [1] 建发·海宸项目市场表现 - 项目于9月30日首次开盘推出322套房源，认筹率达128% [5] - 创下上海近年总价千万级项目单次开盘销售套数第一、下半年单次开盘销售金额及销售套数第一等多项纪录 [5] - 11月项目开放实景展示区并加推二批次房源，持续成为市场关注焦点 [5] 项目区位与稀缺性 - 建发·海宸位于新江湾城核心区域，是该区域近三年来首个上市的纯新盘，终结了长期“断供”局面 [2][4] - 新江湾城是“上海第三代国际住区”，拥有高绿化覆盖率、湿地资源及整洁的城市界面 [1] - 区域具备“产学研”融合优势，聚集复旦大学等高校及抖音、B站等头部企业，为千万级改善型住宅奠定客群基础 [2] 项目规划与产品设计 - 项目占地约10万平方米，容积率仅1.55，为超千套大体量低密社区 [5] - 产品涵盖10栋11–13层小高层、30栋4–6层叠墅及洋房，面积段覆盖105–250平方米 [5] - 多阳台与飘窗设计提升实用面积，125平方米四房实得率约88%，210平方米四房实得率近95% [5] 产品品质与配置 - 装修配置高端，210平方米户型配备嘉格纳厨电五件套、劳芬卫浴系列等一线品牌 [6] - 集成华为鸿蒙智家系统、YKK三玻两腔系统窗等 [6] - 实景展示区呈现“海派东方”风格，融入珐琅、苏绣等非遗工艺 [6] 建发房产“灯塔战略” - 建发·海宸是建发房产“灯塔战略”全国第五座作品，也是上海首个 [6] - “灯塔”系列是品牌最高端产品序列，具有领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛四大核心特性 [6] - 战略根植于“文化-价值-策略-技术”四维一体的“好房子”体系框架，包含超1050条技术项 [6] - 公司首创“一门、二院、三景、四喜、五美、六模块”的六重价值体系 [7] - 聚焦“安全、舒适、绿色、智慧、宜居”核心特征，通过好设计、好材料等5大策略确保高品质交付 [7]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 政策预期升温，降低房贷利率仍有必要，2025年第三季度加权房贷利率（3.06%）仍高于10月百城住宅租金回报率（2.36%）[2] - 短期大盘波动加剧，优质地产配置价值凸显，因优质地产相对滞涨且政策博弈性价比提升[2] - 中期维度看，“好房子”趋势及历史包袱较轻的品质房企有望率先受益的趋势不会改变[2] - 部分优质企业业绩趋稳且股息率具备吸引力，如华润置地、建发国际集团、华润万象生活[2] 投资建议 - 建议把握地产中期确定性机会，关注受益“好房子”建设的公司，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产[2] - 关注受益中国香港楼市止跌回稳的港资房企，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业[2] - 关注受益商业复苏、分红有吸引力的商管企业，如华润万象生活[2] - 持续关注保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域头部企业[2] 政策环境监测 - 广州持续推进存量商品房收储，佛山发文进一步促进房地产平稳健康发展，成都推动存量资源优化利用[2][6] 市场运行监测 - 新房成交环比回升，本周(11.15-11.21)重点50城新房成交1.7万套，环比上升5.9%[2][10] - 重点20城二手房成交1.8万套，环比下降1.5%[2][10] - 11月（截至21日）重点50城新房月日均成交同比下降46.4%，环比下降10.1%[2][10] - 重点20城二手房月日均成交同比下降25.2%，环比上升18.6%[2][10] - 库存环比微升，截至11月21日，16城取证库存9129万平米，环比上升0.01%，去化周期23个月[2][13] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行47.1亿元，总偿还量46.4亿元，净融资0.7亿元[2][20] - 2025年全年地产债到期和提前兑付规模总计3117.16亿元，同比减少约1.00%[20] - 地产股：本周房地产板块下跌5.83%，跑输沪深300指数（-3.77%）[2][25] - 当前地产板块PE（TTM）为61.53倍，估值处于近五年95.56%分位[25] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为富力地产、新城控股、中梁控股，后三为融信中国、禹洲集团、荣盛发展[29][31] 重点公司情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年11月21日股息率4.84%[4] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿元以上，最新股息率6.32%[4] - 中国海外发展：头部央企，截至2025年11月21日PB仅0.36倍，股息率4%[4] - 绿城中国：品质标杆，2024、2025年上半年拿地靠前，截至2025年11月21日PB为0.6倍[4]

行业投资评级 - 报告维持对房地产及物业管理行业的“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [2] - 推荐方向包括好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月15日-11月21日）34个重点城市新房合计成交254万平米，环比上升26.3% [2][3] - 其中一二线城市合计成交240.7万平米，环比上升28.6%；三四线城市合计成交13.3万平米，环比下降5% [3] - 11月（11月1日-11月21日）34城一手房成交同比-33%，较10月下降6.4个百分点；其中一二线同比-31.5%，三四线同比-46.4% [2][4] - 年初累计至今34城成交1.08亿平米，同比下降14.7% [4] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交107.3万平米，环比下降12.8% [2][10] - 11月截至上周累计成交341.2万平米，较去年11月同期同比下降13.8%，但较10月同期同比上升8.2个百分点 [2][10] - 年初累计至今13城二手房成交5254.4万平米，同比上升1.1% [10] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘89万平米，合计成交92万平米，成交推盘比为1.04倍 [2][20] - 最近三个月（2025年8月-10月）周成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [2][20] - 截至上周末（2025年11月21日）15城合计住宅可售面积为8951.9万平米，环比下降0.04% [2][20] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.17个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 住建部于11月21日在安徽芜湖召开全国城市更新工作推进会，强调要系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，并要求35个中央财政支持城市创新突破 [2][31][32] - 广州在全市范围内收购存量商品房用作保障性住房，房屋建筑面积原则上在90平米以下 [2][31][32] - 北京拟修订商品房销售合同强化购房者权益；四川对安置房票给予购房奖励，省级财政给予不超过30%补助；深圳支持闲置非居住房屋改建保障性租赁住房 [2][31][32] - 重庆放宽公积金全款购房提取条件，办理时限由两年延至五年，每人累计提取不超过5次 [2][31][32] - 武汉以4.4亿元底价成交2宗涉宅用地 [2][31][32] 物管行业动态 - 万物云于11月21日在重庆举办不动产管理AI变革私享会，探讨AI技术赋能物业运营 [34][35] 重点公司公告 地产公司动态 - 融资担保活跃：招商蛇口发行不超过50.4亿元公司债券（3年期利率1.5%-2.5%，5年期利率1.7%-2.7%）；华润置地发行3亿美元3年期利率4.1%票据及43亿元5年期利率2.4%票据；华发股份拟注册发行不超过40亿元超短期融资券（期限270天） [2][35][36] - 股份变动：保利发展可转债于11月21日开始转股，转股价15.9元/股 [2][35] - 分红派息：中国海外发展“21中海08”债券付息，利率3.4% [2][35] 物管公司动态 - 股份回购：贝壳-W于11月17日-20日共耗资约1200万美元回购股份约214万股；绿城服务于11月17日-21日共耗资约590万港币回购股份约121万股 [38][39] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，相对收益为-2.06%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第20位 [42][45] - 个股方面，涨幅前五位为*ST中迪、世联行、财信发展、荣丰控股、新城控股；跌幅前五位为冠城大通、奥园美谷、荣盛发展、济南高新、盈新发展 [42][45] - 当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为23倍和20.2倍 [2][46] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌2.74%，相对收益为1.03%，板块表现强于大市 [47] - 个股方面，涨幅前五位为恒大物业、佳源服务、荣万家、中奥到家、浦江中国；跌幅后五位为宋都服务、南都物业、新大正、融创服务、首程控股 [47][51] - 当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.7倍和12.4倍 [2][52]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [4] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [4] - 推荐五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [4] 行业数据总结 新房成交 - 上周（11月15日-11月21日）34个重点城市新房合计成交254万平米，环比上升26.3% [4][5] - 其中一二线城市成交240.7万平米，环比上升28.6%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降5% [4][5] - 11月（11月1日-11月21日）34城一手房成交同比-33%，较10月下降6.4个百分点；其中一二线同比-31.5%，三四线同比-46.4% [4][6][8] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交107.3万平米，环比下降12.8% [4][12] - 11月累计成交同比-13.8%，较10月上升8.2个百分点；年初累计至今成交5254.4万平米，同比上升1.1% [4][12] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘89万平米，成交92万平米，成交推盘比为1.04倍 [4][23] - 截至上周末（2025/11/21）15城合计住宅可售面积为8951.9万平米，环比下降0.04% [4][23] - 3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.17个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [4][34] - 广州全市范围内收购存量商品房用作保障性住房，房屋建筑面积原则上在90平米以下 [4][34] - 北京拟修订商品房销售合同强化购房者权益；四川对安置房票给予购房奖励，省级财政给予不超30%补助；深圳支持闲置非居住房屋改建保障性租赁住房 [4][34] - 重庆放宽公积金全款购房提取条件，时限延至五年；武汉4.4亿元成交2宗涉宅用地 [4][34] 物管行业动态 - 万物云在重庆举办不动产管理AI变革私享会，探讨AI技术赋能物业运营的实践路径 [37] 重点公司公告总结 地产公司 - 融资担保活跃：招商蛇口发行50.4亿元公司债券；华润置地发行3亿美元票据及43亿元人民币票据；华发股份注册发行不超过40亿元超短期融资券 [4][38][39][40] - 股份变动：保利发展可转债于11月21日开始转股，转股价15.9元/股 [4][40] - 分红派息：中国海外发展“21中海08”债券付息，利率3.4% [4][40] 物管公司 - 股份回购：贝壳-W于11月17日-20日共耗资约1200万美元回购股份约214万股；绿城服务于11月17日-21日共耗资约590万港币回购股份约121万股 [41][42] 板块行情回顾总结 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，相对收益为-2.06%，板块表现弱于大市 [4][45] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为23/20.2倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌2.74%，相对收益为1.03%，板块表现强于大市 [4][50] - 当前物管板块25/26年PE均值分别为13.7/12.4倍 [4]

行业定位与政策导向转变 - 中央对房地产行业发展定位发生根本性转变，从过去聚焦"物"的供给转向以"人"为核心的民生保障[4] - "十五五"规划建议中对房地产"着墨"更多，单独一段144字讲"推动房地产高质量发展"，而"十四五"规划中房地产相关内容仅有111字[7] - 房地产被置于风险化解的首位，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解[7] "好房子"标准与实施路径 - "好房子"标准被明确为"安全、舒适、绿色、智慧"，相当于为居住品质划定了新国标[8] - 安全维度涵盖房屋本体与水、电、油、气等设备保障，舒适维度聚焦层高、噪音、温湿度等具体指标[13] - 实施路径需坚持"两手抓、两手硬"：一方面化解行业风险，另一方面提升住房品质，建设"好房子"[7] 行业发展逻辑变革 - 行业发展逻辑从"拼规模"转向"卷产品"，从"增量主导"转为"存量与提质并存"[8][14] - 住房属性从"投资品"回归"消费品"，居住消费需求成为核心[14] - 开发商角色从"建房卖房"转向全生命周期综合服务商，服务延伸成为核心竞争力[14] 企业转型实践与机遇 - 建材企业启动战略转型，形成从"工装"到"家装"、从"基材"到"面材"、从"城市"到"县乡"、从"产品"到"服务"四大转变[14] - 企业研发石墨烯采暖板等高科技产品解决防水、隔声、保温、开裂等居住痛点[14] - "十五五"规划建议为建材企业带来发展机遇，助力树立国货自信与文化自信[18] 产业链协同与升级 - "好房子"成为带动内需、激活购买力、推动产业升级的新启动点，核心在于实现全产业链拉通[24] - 需以工业化、绿色化、数字化技术赋能传统产业，打通设计、生产、建造环节的壁垒[26] - 开发企业作为产业链龙头，有希望通过"好房子"建设带动整个产业链升级[27]