政策导向与行业升级 - 2024年《政府工作报告》首次提出建设"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子标准，推动住房建设标准从"安居"向"优居"升级[1] - 北京市2024年11月发布《高品质商品住宅设计导则》，2025年2月出台《技术要点》，明确支持架空层、风雨连廊、开敞阳台等创新设计，并允许部分面积不计入容积率[5][6] - 政策创新使100-140平方米户型的得房率从80%提升至90%，通过阳台、饰面层面积豁免实现空间增效[6] 示范项目实践 - 北京昌平"龙湖·观萃"项目是全国首个落地的"好房子"示范工程，获设计大赛一等奖，定位为绿色低碳智能社区[2] - 项目设计1.3万平方米绿地+风雨连廊系统，采用三进式归家动线，首层架空层增加30%公共活动空间[3] - 95平方米三居样板间采用开敞式阳台设计，提升8%得房率，实现四时景观渗透[3][4] 产品设计创新 - 空间布局实现洋房与小高层错落排布，设置共享办公区/儿童活动区/老年娱乐区等全龄化功能模块[4] - 投入上千万元优化设计体系，阳台进深达1.5米、开间3.3米，卫生间采用折叠门等适老化细节[7] - 社区外围配套"商业盒子"，引入便利店咖啡厅等业态，外立面采用浅色石材+金属营造微度假氛围[4] 技术标准突破 - 《技术要点》突破传统容积率计算规则，对架空层、风雨连廊等新型空间给予政策豁免[6] - 项目应用全屋智能系统，集成灯光感应、语音控制窗帘、健康监测等20余项智能设备[8] - 建筑采用绿色低碳技术体系，外立面材料选择强调可持续性，实现全生命周期能耗降低[6][7] 市场价值影响 - 带认证的"好房子"项目预计在二手市场有15-20%的溢价空间，保值增值属性显著增强[8] - 新标准推动开发商投入更高成本（约增加5-8%建安成本）提升产品力，形成差异化竞争[8] - 政策引导下，北京平原新城区域2025年新建住宅中"好房子"占比目标达30%[5][6]

北京楼市趋势 - 5月1日~5日北京新建商品住宅网签302套、3.42万平方米，同比分别增长114%和107% [1] - 前4个月北京新建商品住宅累计成交12689套，与去年基本持平 [1] - 央行和金融监管总局推出降低房贷利率等政策组合拳，激发楼市活力 [1] - 北京房地产市场加速分化，"好房子"时代下市场竞争加剧 [1] 招商序项目表现 - "五一"假期招商序吸引2734组客户到访，日均冻资超50组 [2] - 项目打破传统地段认知，吸引主城区高端客群 [4] - 建筑面积约91平方米户型拓展15.4平方米，实际使用率最高达96% [10] "好房子"产品设计 - 配置阳台、首层架空层、风雨连廊等"好房子三件套" [8] - 约150米全覆盖式连廊设计解决北方气候限制，创造"立体公共客厅" [10] - 双会所配置涵盖恒温泳池、健身区等多元功能 [10] - 植入"深度睡眠屋"六大静音技术，重新定义厨房空间 [11] 亦庄教育优势 - 亦庄年均教育投资20亿元，师生比1:8 [14] - 汇集北京二中、人大附亦庄新城校区等优质教育资源 [14] - 2024年亦庄GDP达3649.3亿元，同比增长9% [19] - 区域人均GDP84.7万元，预计2035年高净值人口增长至65万 [19] 市场价值重构 - 购房者转向用教育确定性和产品创新力衡量资产价值 [19] - 房地产行业迈入理性成熟新周期 [19]

新版《住宅项目规范》施行影响 - 新版《住宅项目规范》于5月1日施行 对居住环境 建筑空间 室内环境等提出强制性要求 包括层高不低于3米 4层及以上住宅需设置电梯等 [1] - 新规以安全 舒适 绿色 智慧为目标 推动住宅产品品质和创新迭代升级 层高提升20厘米为改善通风采光 加装智能设备等提供空间 [5] - 新规强化适老化设计 要求卫生间设扶手 单元设无障碍出入口 提高各类门的通行净宽 [6] 房地产市场反应 - 多地符合"好房子"标准的楼盘热销 上海"象屿·天宸雅颂"首开当日售罄 计划5月底加推 山东烟台"蓝天·博识雅苑"首期100套房源当日清盘 [1][3] - 成都"五一"期间30家房企推出120多个楼盘 通过沉浸式体验展示"好房子"新标准 [4] - 土地端"缩量提质"趋势明显 杭州今年出让的住宅用地中约90%单宗规划建筑面积不超9万平方米 更适合开发高品质住宅 [4] 行业转型方向 - 新规倒逼房企加大新产品 新材料 新工艺和智能建造技术应用 行业从"高周转"转向高品质追求 [8][9] - 绿色低碳和科技赋能成为趋势 越秀·外滩樾项目采用超低能耗技术体系降低能耗30%以上 中能建探索零碳建筑建造 [7] - 近10个省市从标准制定 土地供应到建造工艺全链条发力 构建高品质住房建设体系 [9] 对存量市场影响 - 新规对已超越底线指标的改善型楼盘影响有限 但设计落后 装修粗糙的项目可能受冲击 [10] - 二手住宅市场仍以产品 地段 价格为核心 优质地段房源即使设计稍逊仍受欢迎 [10] - 老旧小区可通过加装电梯 适老化改造等实现价值跃升 城市更新举措利好二手住宅价值 [10]

每经记者｜包晶晶 每经编辑｜陈梦妤 "房企不再唯销售金额论，在销售策略方面也开始'一城一策'，聚焦高质量发展，提升签约回款率，以优质项目修复毛利率。"中指研究院研究主管王琳在5 月6日举行的中指市场形势及企业研究成果分享会上分析。 今年前4个月，百强房企累计销售总额约11198.6亿元，同比下降10.2%，降幅较1～3月基本持平。4月单月，百强房企销售额同比下降16.9%，较3月单月降幅 有所扩大。 但从5月首周市场情况来看，北京、上海、杭州、南京、成都等重点城市仍有多个优质项目入市，以中高端改善产品为主。加之央行降准降息"靴子落地"， 多家机构均认为5月房地产市场有望继续修复。 房企不再唯规模论 "无论投资、营销还是产品，房企都选择了精准投资，效率为先，同时聚焦好房子，加速去化增量与存量。上市房企已鲜少提及具体销售目标，大多以近年 平均水平为基准，说明房企不再唯销售金额论。"王琳说。 据中指研究院统计，今年前4个月，保利发展累计销售额876亿元，领跑百强；绿城中国和华润置地累计销售额分别为710.2亿元和685亿元，排在第二和第三 位；中建壹品、中国中铁、鸿荣源集团等累计销售额进入前20名。 | 排名 | ...

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道 过去几年来，在房地产供求关系发生重大变化的背景下，好房子、好小区、好社区、好城区"四好"技术标准体系 成为房地产行业转型升级、构建新发展模式的重要政策抓手。2025年3月，"好房子"首次写入政府工作报告，住建 部部长倪虹也在民生记者会上预告，在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》时，将住宅的层高 标准提高到不低于3米。 5月1日，作为"好房子"的国家标准，新版《住宅项目规范》（下称《规范》）正式实施。过去两年间，北京、深 圳、杭州、成都等热门城市都曾出台"好房子"相关标准，而此次新规的实施，意味着一场居住革新行动将在全国 范围内全面开展，以住房建设的品质化升级，重新塑造房地产行业生态。 住宅基础性要求提升 "好房子"是今年以来房地产政策着墨最多的重点之一。不过，回顾近几年的政策脉络会发现，"好房子"概念本身 就是在当前市场发展新阶段应运而生的。2023年年初的全国住房城乡建设工作会议上，建筑业被单独强调，要求 建筑业作为重要的实体经济，守住为社会提供高品质建筑产品的初心。其中也提到，要下功夫抓住宅，开展设计 竞赛，打造优 ...

新房市场表现 - 广州五一假期一手住宅楼盘到访量同比增长30%，认购量同比增长73% [4] - 节前超过3700套新房取证，全城超20个新盘提前亮相，超30个楼盘推出促销活动 [5] - 保利天曜5天到访达5000组，保利天奕开售1小时内热销超20套，中海大境单日销售额1.1亿元 [6][7] - 越秀地产五一整体楼盘到访量超6000组、成交量破1000套，广东保利成交额25.8亿元 [9][10] - 珠实地产全口径销售额超20亿元，广州地铁地产销售额超15亿元 [10] 开发商竞争格局 - 越秀地产在核心区域布局多个项目，晋升广州"楼市一哥"的保利在天河、海珠核心区布局高端项目 [9] - 广州地铁地产珑岄上城、珑曜上城等多盘齐发，龙湖和绿城等外来开发商也不甘示弱 [9] - 开发商抢跑"五一"是为了避免出游影响成交，同时抢客 [5] 二手房市场表现 - 广州二手成交日均量371套，看房日均量为8155组，全市成交均价在2.37万/平方米到3.11万/平方米之间 [12] - 2025年4月广州市二手住宅共网签10312套、105.30万平方米，同比分别增长12.97%和17.10% [13] - 2025年1月-4月广州市二手住宅共网签37494套、377.20万平方米，同比分别增长17.84%和18.87% [15] - 部分二手房楼盘跌幅超5%，如荔湾区的富力广场、黄埔区的金碧世纪花园 [16] 政策与市场趋势 - 降准降息：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [17] - 公积金贷款利率和商业贷款利率差距扩大至40个基点，有助于提升公积金贷款利用效率 [17] - 市场"托举"仍待强化，品质高、户型好、定价合理的改善盘受欢迎但仅停留在少数项目 [11]

热点城市平均涨幅超80% 中原地产统计数据显示，热点城市五一假期整体楼市相比去年同期平均涨幅都超过80%，但环比4月则 均有下调。以北京为例，5月5日北京二手房网签28套，5月共网签109套，同比上涨接近100%。 实际上，五一假期前市场就出现了先行指标季节性盘整。中原地产数据显示，在新房方面，重点40城周 度成交量环比上升23%；新房来访指数为0.36，处于历年长假前夕的平均水平。在二手房方面，市场总 体平稳且优于去年同期，重点15城周度成交量环比上升8%，一线城市中原报价指数总体微升。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，今年五一假期，广州楼市新房成交明显好于去年。广州 贝壳数据显示，4月27日—5月3日，贝壳广州新房成交超过1000套，明显高于去年同期。从广州市场来 看，中心区几个改善型新盘五一假期的来访、认购量均较为火热。比如，广州保利9个项目五一假期来 访超过5000组，认购超过15亿元，约在150—200套。 今年以来，一些重点城市楼市逐步回暖。以北京市场为例，数据显示，4月1日至29日，北京新建商品房 网签成交3010套，同比上涨30%；网签成交均价为65178元/平方米，同比上涨15%。 ...

部分城市持续加大住房补贴、住房"以旧换新"等优惠支持力度；多地提高公积金贷款最高额度，降低公积金贷款首付比例；国家标准《住宅 项目规范》5月1日起施行……记者"五一"假期走访上海、深圳、成都、南京、青岛等地看到，政策利好下，多地楼市带看量、成交量明显上 涨，"好房子"令人期待。 "五一"假期多地楼市活跃度提升 5月1日10时许，在位于山东青岛的海信·君玺项目，讲解问答声打破了售楼处的寂静。记者在现场看到，前来看房、签约的市民中，既有"全 家福"式的看房阵容，也不乏刚下火车便拎着箱子前来签约的年轻人。 据这个项目的营销经理朱文祥介绍，目前小区的去化率已达80%，"假期首日前来复看的购房者已达25组，预计签约量较去年同期上涨 30%。" 新华社北京5月7日电 题：活跃度提升 "好房子"受期待——"五一"假期多地楼市观察 新华社记者 5月1日，在山东青岛的海信·君玺项目售楼处，购房者正在咨询。新华社记者 张钟仁 摄 同样在"五一"假期，位于成都市青羊区的建发书香云锦项目样板间人来人往。记者了解到，"五一"期间，该项目每天大约接待客户百余组， 成交以建面143平方米以上的改善型户型为主。 记者走访深圳、青岛、南京等地 ...

今年五一假期期间整体楼市表现略显平淡。 CRIC监测的19个重点城市认购面积同比微降4%，但仍有部分热点城市认购面积同环比齐增。 一方面，假期居民外出旅游热情显著高于购房热情，据文化和旅游部数据中心测算，假期五天全国有3.14亿人次出游，同比增长6.4%，国内游客出游总花 费1802.69亿元，同比增长8.0%，一部分购房需求被假期出游分流。 另一方面，不同城市呈现出显著的差异化行情，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回调，广州、天津、武汉等城市延续弱修复行情，合肥、 南京、长沙等城市整体认购面积同比降幅均在4成以上。 仍有一部分城市新房保持一定热度，比如核心区域改善盘以及一些折扣力度较大的刚需盘，另外部分城市四代宅等新规项目入市带动短期市场热度回升。 01 19城新房认购同比微降4% 不同城市行情分化 考虑到备案数据或将延迟，CRIC结合克而瑞城市机构调研数据显示，19个重点城市五一假期认购面积仅为122.2万平方米，环比下降35%，同比下降4%， 回暖动力略有不足，五一整体认购表现较为平淡。 不过在差异化行情下，仍有部分城市认购面积同环比齐增，比如广州五一期间认购同环比分别增长27%和40%，武汉 ...

核心观点 - 物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局，2024年百强物企在管面积增速回落，合管比降至1.27，第三方在管面积占比和非住业态占比提升，收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降 [3] - 2025年物管行业存在发展机遇，包括优质服务成核心竞争力、AI提升管理效率、房屋养老金政策带来城市更新机遇 [4] - 2025年初至今中国公募REITs市场结构性分化，抗周期板块强，顺周期板块承压，未来市场将延续扩容与分化趋势 [5] - 物管行业推荐非住业务占比高和关联地产公司强势的企业，REITs需围绕“稳增长”与“新业态”主线，关注扩容+分化逻辑 [6] 物管规模增速放缓，第三方拓展解局 - 物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓，2024年末在管规模达314.1亿平，同比增长4%，百强物企平均在管规模增速降至2% [10] - 新拓项目更重质量，第三方占比提升，2024年头部物企拓展进度放缓，第三方项目占比提升 [21] - 物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅，受物业费下调等影响，物企退出低质项目，注重存量住宅拓展 [25][28] - 关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升，2024年百强物企第三方和非住业态占比提升，但部分头部物企有所下降 [30][35] - 收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长，2021年以来百强物企收缴率和续约率下降，多数头部物企应收款和周转天数增长 [37] 业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化 - 收入仍保持增长，盈利能力边际承压，2021年以来百强物企收入增速降至个位数，毛利率和净利率下降，样本物企2024年盈利表现有差异 [42][47] - 在手现金较充裕，派息比例维持高位，2024年样本物企现金总额同比降1.4%，现金流稳健，派息比例和股息率维持较高水平 [56][59] - 物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势，2024年百强物企基础物管收入均值同比+5.6%，样本物企物管收入增长，毛利率总体下降 [62][67] - 社区增值收入微降，业务结构优化调整，2024年百强物企增值服务收入均值同比降4%，样本物企社区增值收入整体下降，毛利率下降 [71][76] - 受地产销售影响，非业主增值收入下降，2024年百强物企非业主增值服务收入均值同比-11.4%，样本物企毛利率延续下降趋势 [79][84] 物管行业2025年发展机遇 - 好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，中央政策引领下，服务优质企业市占率或提升，头部物企将好服务作为发展战略 [90][92] - AI时代下物企管理效率的提升，物管行业科技化演进，AI运用全面升级，头部物企搭建智慧服务平台提高效率 [95][98][102] - 房屋养老金政策下，城市更新机遇，住建部提出房屋养老金制度并试点，物企参与老旧小区改造或改善盈利现状 [104] 物管投资策略 - 推荐非住业务占比较高、对房地产依赖小的综合类开发公司，以及关联地产公司销售拿地强势、市占率提升的企业 [109] REITs运行态势及发展展望 - 政策端市场化趋势加强，常态化发行提速，资产范围拓宽，有利于一级市场提质扩容，增强股性 [113][117] - 2025年REITs板块逻辑复盘，整体表现优于股债，结构性分化明显，截至4月中旬中证REITs全收益指数年内涨8.5%，细分板块差异大 [118] - 行业板块结构性分化，抗周期板块强劲，业绩+政策催化演绎分化 [122] - 保障房REIT涨幅领跑板块，受避险需求、底层资产韧性、政策与扩募催化、业绩延续性等因素驱动 [125] - 消费REITs政策驱动与基本面分化并存，政策催化价格上行，但底层资产租金承压，需警惕估值回调压力 [128] - 中期展望，扩容+分化逻辑持续演绎，市场规模扩张，底层资产覆盖新兴领域，需警惕高溢价品种风险 [132] - 配置主线围绕“稳增长”与“新业态”，关注抗周期和新兴业态REITs，平衡估值与分派率 [133] REITs投资策略 - 核心配置高股息保租房、消费REITs，关注利率敏感型资产波段机会，维持行业“看好”评级 [137][138]