核心观点 - 公司上半年营收156.78亿元，签约面积125.4万平方米，签约金额171.5亿元，归母净利润亏损约37亿元，但通过现金流管理稳住了财务安全基本盘，并成为行业困境反转的潜在标的[1] 经营业绩与财务表现 - 上半年营收156.78亿元，签约面积125.4万平方米，签约金额171.5亿元，归母净利润亏损约37亿元[1] - 有息负债中98.5%为银行借款，长期负债占全部有息负债比重60.88%，债务融资加权平均成本3.96%，较2024年末下降9个BP[3] - 按期足额偿付"22金地MTN001"和"20金地MTN001B"中期票据本息，有息负债规模稳步下降，负债结构优化[3] 土地储备与项目开发 - 总土地储备约2701万平方米，权益土地储备约1162万平方米，一、二线城市占比约79%[2] - 通过武汉保障房收储置换获取武汉桥梁学校A1和A3-1地块，A1地块项目首开去化率达88%[2] - 上半年新增杭州、上海一宗优质住宅用地，并积极推进大连、湛江、沈阳、长春等地商办项目性质调整或闲置土地收储[2] 多元业务发展 - 商业物业同口径客流同比提升3%，销售额同比提升1%，会员复购人数同比提升16%[4] - 产业地产深圳威新科技园1、2期出租率约95%，3期出租率约89%，签约嘉兴市闻川湖滨科创园等13个招商代理及咨询服务类项目[4] - 物业服务板块管理面积约2.72亿平米，中标深圳平湖街道城市服务项目、远景能源华北区域生产基地等多个一体化运营项目[4] - 代建业务新增签约规模698万平方米，同比增长52%，其中商住、商办、安置房业态占比近60%，产业园、商业、市政工程等占比提升至37%[5] - 代建业务在西安首发落地"清岚"产品品牌，影响力连续多年稳居行业前三[5] 行业环境与公司策略 - 行业处于深度调整期，房企经营指标承压，公司聚焦主业、轻重并举，推动多元业务协同发展[1][2] - 利用土地置换、规划调整、存量房收储等政策盘活存量资产，并择机获取安全边际高、增长潜力大的新项目[2] - 以现金流管理为核心经营策略，稳住财务安全基本盘，成为行业困境反转潜在标的[1]

土地市场交易 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义薛大人庄村地块 楼面价约2.8万元/平方米 土地面积2.3万平方米 建筑控制规模3.68万平方米 容积率1.6 限高40米 地块位于五至六环间 邻近地铁15号线国展站 [1] 项目销售表现 - 北京朝阳区中海萬吉玖序项目以单周2.13亿元销售额成为销冠 网签8套共0.18万平方米 项目均价11.5万元/平方米 总房源370套中已完成183套网签 最小户型168平方米 套均面积超200平方米 最大户型达372平方米 [2] 企业财务业绩 - 中国建筑2025年上半年净利润304亿元同比增长3.2% 新签合同额2.5万亿元同比增长0.9% 营业收入1.1万亿元同比下降3.2% 地产业务合约销售额1745亿元同比下降8.9% 地产业务营业收入1318.8亿元同比增长13.3% [3] - 越秀地产2025年上半年营业收入475.7亿元同比上升34.6% 权益持有人应占盈利13.7亿元 核心净利润15.2亿元 经营业务现金净额41.02亿元 [4] 行业政策动态 - 中共中央国务院提出加快构建房地产发展新模式 推进"好房子"和完整社区建设 满足刚性和改善性住房需求 提升住房全链条服务水平 实施物业服务质量提升 推进城中村改造和老旧小区更新 [5] - 上海调整住房限购政策 符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 [6]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 北京上海出台新一轮楼市放松政策 符合条件的居民家庭购买五环外/外环外住房不受套数限制 成年单身人士按家庭执行限购政策 上海取消首套与二套住房贷款利率区分[2] - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 预期更多城市将跟进出台利好政策[2] - 上市房企2025年中报业绩整体承压 资产负债表处于修复阶段 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业[2] - 水泥行业库存压力缓解 全国水泥库容比从8月15日61.57%降至8月22日61.51% 多地通过错峰生产推动价格企稳回升[3] - 城中村及老旧小区改造提供支撑 1-7月全国新开工改造城镇老旧小区1.98万个 河北等6地区开工率超90%[3] - 玻璃行业处于周期底部 供需矛盾突出 价格承压 但9月施工旺季到来可能带来阶段性修复[3] - 玻纤行业受益于风电/热塑/电子等领域需求增长 呈现结构性复苏 价格和盈利水平改善[3] - 消费建材行业进入盈利修复阶段 三棵树2025年上半年净利润同比增长109.30%（去年同期-34.20%） 兔宝宝同比增长8.62%（去年同期-15.80%）[6] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年08月28日 申万房地产板块近两周上涨0.97% 跑输沪深300指数5.25个百分点 在申万31个行业中排名第26位[14] - 近一月上涨3.19% 年初至今累计上涨3.88%[14] - 二级板块方面 SW房地产开发上涨1.08% SW房地产服务下降0.86%[14] - 个股表现：万通发展近两周涨27.07% 近一月涨87.26% *ST中润年初至今涨139.29%[19][20] 建材板块行情回顾及估值 - 申万建筑材料板块近两周上涨2.86% 跑输沪深300指数3.36个百分点 在申万31个行业中排名第18位[29] - 近一月上涨4.61% 年初至今累计上涨19.28%[29] - 二级板块方面 SW玻璃玻纤上涨8.59% SW装修建材上涨0.8% SW水泥上涨0.65%[30] - 个股表现：万邦德近两周涨28.81% 国际复材近一月涨59.31% 中旗新材年初至今涨254.21%[32] 行业重要数据 - 水泥：8月22-28日全国水泥均价316元/吨 较上周基本稳定 库存压力逐步缓解[33] - 平板玻璃：市场价格跌后小涨 产销有所改善但厂家库存仍有压力[38] - 光伏玻璃：2.0mm厚度均价12元/平方米（较上周涨1元） 3.2mm厚度均价18.5元/平方米（较上周涨0.5元）[40] 建议关注标的 - 房地产：保利发展（600048）[2] 滨江集团（002244）[2] 招商蛇口（001979）[2] - 水泥：海螺水泥（600585）[3] 塔牌集团（002233）[3] 华新水泥（600801）[3] - 玻璃玻纤：中国巨石（600176）[3][6] - 消费建材：北新建材（002791）[6] 兔宝宝（002043）[6] 三棵树（603737）[6]

城市群和都市圈发展 - 稳妥有序推动城市群一体化和都市圈同城化发展 增强超大特大城市综合竞争力 提高中小城市和县城承载能力 [3] - 发展组团式 网络化的现代化城市群和都市圈 构建布局合理的现代化城市体系 [7] - 支持京津冀 长三角 粤港澳大湾区城市群打造世界级城市群 推动成渝地区双城经济圈 长江中游城市群等成为高质量发展增长极 [12] 城市群分类和规划 - 我国共规划19个国家级城市群 其中京津冀 长三角 大湾区 成渝双圈 长江中游5大城市群处于优化提升第一档 [14][16] - 成渝双圈 长江中游城市群被誉为第四极 第五极 担当高质量发展增长极和引领区域发展重任 [15] - 其他城市群处于发展壮大或培育发展阶段 [16] 都市圈发展现状 - 我国共有30多个大型都市圈 目前已批复17个国家级都市圈 [18] - 深圳都市圈被评为标杆型 广州 南京 杭州都市圈为领先型 青岛 厦漳泉 成都 武汉 西安 合肥等都市圈为发展型 福州等7个都市圈为成长型 [22][23] - 绝大多数都市圈尚处于培育阶段 同城化处于初级阶段 [20] 超大特大城市功能定位 - 推动超大特大城市按照国家批准明确的功能定位做强做精核心功能 打造高质量发展主引擎 [24] - 支持部分超大特大城市增强对全球高端生产要素的配置能力 布局科技创新平台基地 [24] - 城市定位基于2035年总体规划 全国40多个国批城市已获批 包括19座副省级及以上城市及省会 重点地级市 [25][26] 中心城市体系 - 我国重要的中心城市包括北京 上海 广州 重庆 天津5个 [29] - 东部地区重要的中心城市为杭州 南京 苏州 西部地区重要的中心城市为成都 西安 兰州 乌鲁木齐 中部地区重要的中心城市为郑州 太原 [30][31] - 东北地区重要的中心城市为哈尔滨 长春 黄河流域重要的中心城市为济南 沿海重要的中心城市为青岛 大连 [30] 科技创新和制造业定位 - 北京 上海 深圳 广州集国家科学中心 国际科技创新中心为一体 承担配置全球高端要素资源重任 [33] - 全国/国际科技创新中心城市为金字塔尖 其他城市承担区域创新职能 [32] - 西安定位国家重要科研和文教中心 杭州定位全国数字经济创新中心 苏州定位高技术产业基地 [36] 城市扩容和行政区划 - 控制超大城市规模 合理有序疏解非核心功能 推动中小城市按程序稳慎优化行政区划设置 [45] - 省会扩容 地市合并 撤县设区建市处于搁浅状态 暂无新批复案例 [46][47] - 经济规模大 人口增长快的县级市和特大镇有望扩权 获得省市经济管理权限 [55][56] 城市更新和房地产发展 - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新 原拆原建 持续推动城镇老旧小区改造 [58][60] - 房地产发展核心从大拆大建转向存量改造 以城中村改造 旧城改造为核心 [65] - 老旧小区可能采取自主协商 筹资 拆除重建模式 中心城区老破小有望价值重估 [68][70]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对2025年生产与服务行业进行中观事件总览，关注住房新政推进，还介绍行业上中下游各细分领域情况及部分重点行业价格指标[1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 中观事件总览 - 生产行业：2025年1 - 7月全国规模以上工业企业利润总额40,203.5亿元，同比降1.7%；7月利润同比降1.5%，降幅较6月收窄2.8个百分点；制造业利润同比增6.8%，高技术制造业利润由6月降0.9%转为增18.9%；1 - 7月营业收入同比增2.3%，7月单月增0.9% [1] - 服务行业：关注住房新政推进，《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布，推进“好房子”和完整社区建设，构建房地产发展新模式 [1] 行业总览 - 上游：化工尿素价格回落较多，能源国际原油价格小幅回升 [2] - 中游：化工PTA开工率持续下行，能源电厂耗煤量持稳，农业生猪制品开工上行 [3] - 下游：地产一、二线城市商品房销售季节性回落，服务临近暑期末国内航班班次小幅回落 [3] 重点行业价格指标跟踪（8月28日数据） - 农业：玉米现货价2301.4元/吨，同比降0.43%；鸡蛋现货价6.5元/公斤，同比降2.10%；棕榈油现货价9532.0元/吨，同比降0.19%；棉花现货价15331.8元/吨，同比增0.80%；猪肉平均批发价19.8元/公斤，同比降1.05% [35] - 有色金属：铜现货价79183.3元/吨，同比增0.49%；锌现货价22106.0元/吨，同比降0.49%；铝现货价20746.7元/吨，同比增0.24%；镍现货价121966.7元/吨，同比增0.91%；另一铝现货价16837.5元/吨，同比增0.71%；螺纹钢现货价3246.0元/吨，同比持平 [35] - 嵩色金属（推测为黑色金属）：铁矿石现货价789.6元/吨，同比增0.54%；线材现货价3375.0元/吨，同比降0.52%；玻璃现货价13.9元/平方米，同比降0.36% [35] - 非金属：天然橡胶现货价15016.7元/吨，同比增0.45%；中国塑料城价格指数803.2，同比降0.21% [35] - 能源：WTI原油现货价64.2美元/桶，同比增2.30%；Brent原油现货价67.4美元/桶，同比增0.90%；液化天然气现货价3956.0元/吨，同比增1.07%；煤炭价格783.0元/吨，同比持平；PTA现货价4910.0元/吨，同比增2.91% [35] - 化工：聚乙烯现货价7451.7元/吨，同比增0.20%；尿素现货价1717.5元/吨，同比降3.51%；纯碱现货价1290.0元/吨，同比持平；全国水泥价格指数129.6（推测有误，可能为114.6），同比降0.64% [35] - 地产：建材综合指数同比降0.23%；全国混凝土价格指数93.0，同比持平 [35]

财务业绩表现 - 2025年中期收入587.50亿元人民币 同比增长25.4% [1] - 公司拥有人应占溢利32.2亿元 剔除公允价值变动后核心溢利13.8亿元 [1] - 每股基本盈利47.7分 拟派中期股息每股0.07元 [1] 业务分部表现 - 地产开发业务收入454.8亿元 同比增长34.7% 占主要收入来源 [1] - 运营业务收入70.1亿元 同比增长2.5% [1] - 服务业务收入62.6亿元 同比微增 [1] - 运营及服务业务合计收入132.7亿元 同比增长1.3% 占总营收22.6% [1] - 运营业务及服务业务核心溢利保持增长 成为集团核心溢利主要贡献来源 [1] 运营交付情况 - 全国36城累计交付超100个项目 近4万套品质房源 [1] 土地储备状况 - 土地储备总面积2840万平方米 权益面积2113万平方米 [1] - 土地储备平均成本每平方米4207元 [1] - 环渤海地区储备占比36.3% 西部地区28.0% 华中地区17.1% 长三角11.3% 华南地区7.3% [1] 财务结构优化 - 有息负债较去年底压降65亿元 [2] - 平均融资成本降至3.58%历史低点 [2] - 平均合同借贷年期延长至10.95年历史高位 [2] - 含资本性支出的经营性现金流实现超20亿元净流入 [2] 战略转型方向 - 行业从高速增长转向高质量发展 加快构建房地产发展新模式 [2] - 主动摒弃对杠杆与规模的依赖 聚焦债务压降与正向现金流积累 [2] - 运营及服务业务贡献稳定 可持续盈利能力与现金流反哺能力不断增强 [2]

行业投资评级 - 强于大市(维持) [1] 核心观点 - 中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》 从中央层面全方位部署城市工作 彰显中央对城市工作的高度重视 [3][6] - 意见明确到2030年现代化人民城市建设取得重要进展 到2035年现代化人民城市基本建成 [6] - 预计"好房子"建设及推广有望加快 房地产行业有望迎来新一轮发展机遇 [5][6] 城市工作总体要求 - 意见强调转变城市发展理念 更加注重以人为本 [6] - 转变城市发展方式 更加注重集约高效 [6] - 转变城市发展动力 更加注重特色发展 [6] - 转变城市工作重心 更加注重治理投入 [6] - 转变城市工作方法 更加注重统筹协调 [6] - 明确当前及今后城市工作总体要求及任务 为更好开展城市工作及建设指明方向 [5][6] 城市更新推进 - 意见要求全面摸清城市房屋 设施 土地等资产资源底数 [6] - 改造利用老旧厂房 低效楼宇 闲置传统商业设施等存量房屋 盘活利用存量低效用地 [6] - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新 原拆原建 [6] - 持续推动城镇老旧小区改造 科学制定实施城市更新专项规划 [6] - 一体化推进城市体检和城市更新 预计各地城市更新有望进一步提速 [6] 好房子建设 - 意见明确我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [6] - 加快构建房地产发展新模式 更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求 [6] - 全链条提升住房设计 建造 维护 服务水平 大力推进安全 舒适 绿色 智慧的"好房子"建设 [6] - 实施物业服务质量提升行动 [6] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 包括房屋体检 房屋安全管理资金 房屋质量安全保险等 [5][6] 投资建议 - 随着城市更新持续推进 房地产新发展模式逐步建立 叠加"好房子"带来的住宅品质提升 房地产行业有望迎来新一轮发展机遇 [5] - 建议关注受益"好房子"建设的优质房企如建发国际集团 华润置地 绿城中国等 [5]

宏观经济与政策 - 美联储官员支持9月降息25个基点并预计未来3-6个月进一步降息 [1] - 美国二季度GDP增速上修至3.3% [1] - 美国上周初请失业金人数为22.9万低于预期 [1] - 离岸人民币涨穿7.12元为近十个月首次 [1] - 中国拟今明年削减钢铁产量 [1] - 商务部宣布继续对原产于美国欧盟韩国日本泰国的进口苯酚征收反倾销税 [1] - 欧盟委员会提出立法提案拟取消部分美国商品关税 [1] - 墨西哥据报计划上调对华关税 [1] 科技与半导体行业 - 英伟达正与美国政府洽谈寻求向中国出售Blackwell芯片许可 [1] - 中芯国际上半年营收同比增长22%净利润增长35.6% [1] - 中芯国际表示渠道备货补库存预计持续到三季度 [1] - 寒武纪发布供应链稳定风险提示 [1] - 北方华创上半年净利润32.08亿元同比增长14.97% [1] - 豪恩汽电机器人业务产品处于研发阶段暂未形成收入 [1] 金融与资本市场 - 道指和标普500指数创收盘新高 [1] - 中概股携程绩后上涨14.9% [1] - 南下资金净卖出港股204亿港元创历史最大单日净卖额 [1] - 大幅减仓盈富基金和恒生中国企业 [1] - 中信证券上半年净利润同比增长29.8% [1] - 国泰君安国际在香港推出加密货币交易服务 [1] 房地产与基建 - 中共中央国务院要求加快构建房地产发展新模式并推进城中村危旧房改造 [1] - 中央发布关于城市高质量发展的重磅文件 [1] - 国家数据局局长宣布今年启动第二批国家数据基础设施建设先行先试 [1] 能源与制造业 - 9月光伏玻璃新单报价拟上调福莱特正与客户商议报价 [1] - 中科曙光上半年净利润7.29亿元同比增长29.39% [1] 消费行业 - 海天味业上半年净利润39.14亿元同比增长13.35% [1] 通信行业 - 中兴通讯上半年净利润50.58亿元同比减少11.77% [2]

NO.1 中共中央、国务院：加快构建房地产发展新模式 8月28日，全国工商联发布"2025中国民营企业500强"。此次民营企业500强入围门槛增至270.23亿元， 营业收入总额达到43.05万亿元，净利润合计1.80万亿元。地产企业方面，龙湖集团位列第73位，贝壳位 列第109位，新城控股位列第117位，杭州滨江房产位列第161位，弘阳集团位列第167位。 8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布。其中提到，系统推进"好房子"和 完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升 住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"建设。实施物业服务 质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧 小区改造。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，建设创新型产业社区、商务社区。加快建设完整社 区，完善城市社区嵌入式服务设施，构建城市便民生活圈。科学制定实施城市更新专项规划，一体化推 进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境，促进产城融合、职住平衡。 点评：构建房地 ...

城市发展新阶段 - 中央城市工作会议将建设舒适便利的宜居城市列为七项重点任务之一 标志着城市工作进入高质量内涵式发展新阶段 [1] - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 [3] 城镇化与住房现状 - 截至2024年底常住人口城镇化率达67% 对应9.4亿人生活在城镇 [3] - 需重点保障新市民和青年人住房需求 加快构建房地产发展新模式 [3] 城市发展挑战 - 部分城市仍存在摊大饼式扩张导致职住分离和交通拥堵 [1] - 中心城区人口过载资源紧张 医疗教育等优质公共资源分布失衡 [1] - 空气污染和环境破坏问题尚未明显好转 [1] 城市规划方向 - 需将人口产业城镇和交通通盘考虑一体规划 优化城市空间结构 [3] - 通过精明增长和精细管理重塑城市骨骼 畅通城市血脉 [3] - 增强规划执行力 保持历史耐心一张蓝图绘到底 [3] 民生服务建设 - 需打造15分钟生活圈 推动全龄友好型社会建设 [4] - 加快发展生活性服务业 提升基本公共服务覆盖面均衡性便利度 [4] - 重点关注便民设施供给 包括停车位充电桩公共厕所等基础设施 [4] 住房保障体系 - 稳步推进城中村和危旧房改造 构建多层次住房保障体系 [3] - 不仅要实现有房住 更要满足人民群众对好房子的期待 [3]