项目规划与规模 - 香蜜湖度假村城市更新单元规划正式公告，项目位于福田区香蜜湖片区中部，拆除用地约24.8万平方米，建设用地18万平方米 [2] - 项目规划容积率面积近232万平方米，其中商业、办公及旅馆业面积227万平方米，公共设施配套近5万平方米，地块容积率较草案阶段普遍下调 [2] - 项目由原业主深圳特发集团与泰国正大集团主导，申报主体深圳香蜜湖度假村有限公司由正大（深圳）发展有限公司及深圳市特发集团有限公司各持股50% [2] 项目定位与发展愿景 - 项目所在地将打造为深圳"城市新客厅"和"新金融中心"，规划范围约1.7平方公里，分中区和北区，中区为未来"新金融中心" [7] - 香蜜湖片区旨在融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲功能，通过城市更新从"低产区"转变为高附加值产业区 [7] - 有分析指出香蜜湖可瞄准国际一流水平建设金融集聚区，吸引国际一流金融机构，培育金融科技、绿色金融等新兴业态 [8] 项目背景与行业动态 - 香蜜湖度假村于1981年动工建设，1985年开业，其中国娱乐城曾风靡深港两地，于2011年落幕 [4] - 深圳多个停滞的城市更新项目近期迎来转机，城市更新的顶层设计进一步完善，未来有望出台更多细化支持政策推动高质量发展 [8]

完整社区建设政策与定义 - 完整社区指在居民适宜步行范围内具备完善公共服务、便民商业、市政配套、公共活动空间及健全管理机制的社区 [2] - 2023年住房城乡建设部公布106个完整社区建设试点，旨在补齐设施和服务短板 [2] - 2024年多项中央文件强调开展完整社区建设是城市更新和推动城市高质量发展的重要任务 [2] 完整社区试点建设成果 - 106个完整社区试点已建设改造各类公共服务设施2000多个，新增停车位2.62万个，惠及居民108.85万人 [1] - 完整社区建设从“政府输血”型逐步升级为“自我造血”型，提升居民体感舒适度的同时激活企业活力和提振消费 [1] 企业参与模式与经济效益 - 社区通过提供免费或低租金场地吸引企业运营普惠服务，如九江孙家垅社区免费提供10年场地用于托育和养老服务中心，实现运营成本降低、居民受益、服务质量提升的多方共赢 [7] - 乐刻运动在全国拥有741家社区型门店，单店年GMV在150万到200万左右，全年新增门店约600家，其中社区型门店占比约50% [8] - 杭州翠苑一区社区与绿城服务合作“大物业”改革模式，便民服务效率提升80%以上，物业费收缴率大幅提高 [8] 电梯行业市场机遇 - 奥的斯公司自2023年起每年在老旧小区电梯更新改造方面均实现高双位数业绩增长，预计2025年该业务将达到2022年的3倍 [9] - 中国电梯保有量约1160万台，其中约300万部具备更新改造条件，远大博林特电梯目前依托城市更新项目的业务占产能15%，预计未来可占整个电梯市场产量的一半以上 [9] 社区经济市场前景 - “十五五”期间城市更新市场总容量预计达20万亿元，其中老旧小区改造投资需8万亿元以上，电梯加装市场超5000亿元，城中村及危旧房改造总投资约2.5万亿元，地下管网升级投资约4万亿元 [11] - 社区经济拥有最稳定的客群和最大刚需，通过完整社区建设挖掘空间资源低成本出租给企业，可降低运营成本并发挥市场化经营优势 [12] - 长春市通过社区经济发展带动就业6670余人，政府投资7290万元带动社会投资1.6亿元 [11]

政策动态 - 商务部等11部门公布第二批城市一刻钟便民生活圈全域推进先行区试点地区30个，包括北京市海淀区、丰台区、石景山区、内蒙古自治区包头市、上海市长宁区、安徽省合肥市、陕西省宝鸡市等 [2] - 试点任务为推动便民生活圈建设覆盖地级以上城市主城区并向有条件的县城社区延伸，坚持因地制宜“一圈一策”，突出服务“一老一小” [2] - 上海市规划资源局发布《城市更新高质量发展规划资源实施意见（问答手册1 0版）》，并召开政策宣介与交流研讨会，190余人参加活动 [6] - 洛阳市人民政府办公室印发《洛阳市城市更新行动计划（2025—2030年）》，明确加快推进2025年度110个老旧小区改造，2026年6月底前完工，基本完成2000年前建成的城镇老旧小区改造任务 [11] - 行动计划包括构建城市一刻钟便民生活圈、持续推动19个城中村改造，并重点实施隋唐洛阳城等重点片区更新，在主城区打造8个文商旅融合街区 [11] 项目发布与评选 - 首届城市更新发展大会发布42个上海市城市更新优质项目，涵盖城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理五大类别 [9] - 具体项目包括中国共产党第一次全国代表大会纪念馆、世界会客厅、张园一期工程、徐家汇体育公园、武夷路城市有机更新启动项目等 [9] - 河北省遴选公布35个城市更新范例项目，涵盖既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设等8个类型，并举办范例推介暨政银企对接活动 [11] - 活动为各地政府、金融机构和企业搭建沟通合作桥梁，围绕107个重点城市更新项目进行合作洽谈，68家相关企业代表参与 [11] - 第四届北京城市更新论坛揭晓40个“最佳实践”项目，本届评选共收到225个申报项目，经网络投票和专家评审最终选出 [14][15] - 北京优秀案例涵盖居住、产业、公共空间等多种类型，例如中关村西区及大融城更新改造项目日均客流量超3万人次 [15] 行业活动与理念交流 - “中法更新主题展：文化·绿色·建筑”巡回展上海站开幕论坛举行，专家指出城市更新重在创新，强调在传承、协调对话、共建城市场所基础上的共生理念 [3] - 圆桌讨论以《共生的维度：从建筑共生到人与城市的共生》为题，指出共生不仅是新老建筑的共生，更是建筑与自然、人与空间、社区与城市的共生 [3] - 第四届北京城市更新论坛暨城市更新体验周以“人民城市 有机更新”为主题，活动持续至10月中旬，包括政策交流研讨会、最佳实践经验分享会等系列活动 [14] 具体项目进展与商业模式创新 - 上海虹桥丽宝乐园推出大型古风沉浸式街区项目《集诗·型乐》，以“沉浸式文旅+国学传承”为核心，定位为“可游玩的景点”而非传统商场 [17] - 项目利用虹桥枢纽的区位优势，旨在成为“长三角旅游打卡第一站”，为往来旅客提供“短时深度文化体验” [17] - 瑞安房地产将“新天地XINTIANDI”由商业项目战略升维为社区品牌，原虹桥天地正式更名为虹桥新天地 [19] - 虹桥新天地是国内首个与虹桥综合交通枢纽直接相连的社区综合体，致力于打造“上海第一站”的首站体验，并举办第二届“Art To Gather 新天地艺游季” [19][20] - 海合安文旅正式完成对原苏州华谊兄弟电影世界的全资收购，该主题公园占地46万方（690亩），以“海合安苏州阳澄半岛乐园”的新身份重装亮相 [23] - 收购完成后将对园区进行系统性提质升级，旨在打造长三角首个湖滨沉浸式文娱旅游目的地，标志着行业从“规模扩张”向“质量提升”转型 [23]

文章核心观点 - 耐心资本作为一种注重长期价值投资、能够承受较长回报周期的资本形态，是破解城市更新项目资金短缺难题、推动其高质量发展的重要力量 [1][2][3] 耐心资本的政策背景与内涵 - 自2024年4月中共中央政治局会议提出后，发展耐心资本被连续写入党的二十届三中全会决定、中央经济工作会议文件及2025年《政府工作报告》，成为国家改革和政策工作重点 [2] - 耐心资本的核心内涵是聚焦项目的长期价值增长和可持续发展，不追求短期快速盈利，常见来源包括政府投资基金、保险资金、社保基金及部分私募股权基金 [2] 耐心资本的核心特征 - 具备长期持有性，投资周期通常在5年以上甚至可达20年，能与城市更新项目的漫长周期相匹配 [3] - 具有价值导向性，不仅关注经济效益，还高度重视社会效益和环境效益，追求多元价值统一 [3] - 具备较强的风险承受性，能够接受项目短期内的收益波动甚至阶段性亏损，以换取长期稳定回报 [3] 耐心资本在城市更新中的具体作用 - 提供稳定资金保障，凭借其长期持有、资金稳定的特点，有效缓解项目资金压力，避免资金链断裂风险 [4] - 推动市场主体从“开发商”向“更新运营商”转型，促使其关注长期运营效果和居民需求，实现与社区的长期共生 [5][6] - 创新投融资模式，通过设立产业基金、PPP项目及发行REITs等方式，整合多元资金并盘活存量资产 [7] 西安市城市更新引导基金案例分析 - 该基金总规模100亿元，采用“政府引导基金+区域子基金+项目子基金”的三层放大体系，首批8只子基金总规模达280亿元，预计撬动项目资金总规模不低于1448.65亿元 [8][10][13] - 基金重点支持城改、产业园区建设及老旧资产提升改造三类项目，已推动千亿元级光伏产业集群、商业体提升改造及文化街区等项目落地 [16] - 退出机制包括根据项目运营收益退出、指定主体平价受让份额以及通过发行公募REITs退出 [15]

代建赛道正从"增量扩张"的1.0时代迈入"存量提质"的2.0阶段。 CRIC数据显示，当前已有超过100家房企涉足代建或承接代建业务，当前市场上有意愿、有能力的房地产企业几乎全部投身代建领域。 2025年，入局企业数量并未增加，行业格局趋于稳定，竞争也愈发激烈。尽管大量房地产企业涉足代建业务，但真正能在市场中沉淀下来、持续扩张并承 接新业务的企业不超过40家。 城市更新目前已成为房地产政策端重要一环，在房地产市场中占据着关键地位，得到了政府在表态、政策制定和资金支持方面的显著扶持。随着城市更新 政策的不断落地，有望进一步释放政府代建的需求。 然而，与传统开发不同，城市更新类代建项目复杂度高、周期长、利益相关方多元，要求企业不仅需具备工程管理与合规能力，更要在产业导入、文化保 育、资金协同乃至风险化解方面构建系统竞争力。 能否真正理解政策、整合资源、平衡多方诉求，将成为代建企业能否在这条赛道上实现规模与品牌突破的关键。 政策与资金支持力度持续提升 城市更新被推到了更高的高度。 2025年7月30日，中央政治局会议召开，此次政治局会议有关房地产行业没有专门表述，只提到了两大关键点，一个是落实中央城市工作会议精神， ...

项目签约概况 - 6个重点项目于9月28日在三亚市与驻琼央企、省企招商座谈会上集中签约 [1] - 签约项目涵盖低空经济、城市更新、国际教育、医疗器械等重点产业领域 [1] - 项目将为三亚实体经济提质升级注入新动能 [1] 低空经济领域 - 南航通用航空海南区域总部项目将助力三亚打造低空经济示范区 [1] 体育与城市影响力 - 国际汽联电动方程式世界锦标赛项目将引入FE电动方程式等国际顶级赛事 [1] - 该项目旨在提升三亚国际影响力 [1] 城市更新与发展 - 三亚湾新城城市更新项目紧扣“国际旅游社区”核心定位 [1] - 项目旨在打造高品质城区与宜居环境典范，为三亚城市发展赋能 [1] - 海棠湾产业用地项目将推动现代服务业集聚 [1] 文化与教育产业 - 高等教育出版社海外业务总部项目将助力三亚国际文化传播，增强城市软实力 [1] 医疗健康产业 - 三亚崖州湾科技城医疗器械一站式综合服务运营平台项目将服务三亚大健康产业发展 [1] - 该项目旨在逐步形成特色产业集群效应 [1]

在上面的分类之下，那些中小型房企其实也可以自成"隐形地主"派别，其中的代表便是金光华集团。 两个多月前，由于前万科深圳副总冯卷的加盟，金光华集团久违地曝光在公众面前，也引起了人们对其 业务发展的关注。 走上旧改道路 自房地产市场进入调整期以来，土地市场的交易量也出现了一定程度的萎缩。在这种情况下，城市更新 成为房地产市场增量最重要的来源之一。 金光华集团至今成立三十年，当前业务涵盖住宅开发、城市更新、商业投资及运营、产业园区开发及运 营、物业管理五大板块。 深圳今年旧改市场的动态不少，各区均有不少项目进展得到更新，包括光明区光明街道富力片区城市更 新单元、龙华区观湖街道松元厦向西片区城市更新单元、盐田区海山街道沙头角林场桐华大厦片区城市 更新单元、宝安区西乡街道西乡牛湾旧村城市更新单元等。 不过，蛋糕大，玩家也不少。深圳这片热土上，参与旧改的可以笼统地分成三派：以华润、招商等为代 表的央企军团；以佳兆业、鸿荣源等为代表的民企旧改专家；以碧桂园、福天兴业为代表的外地"深 漂"。 和其他许多房地产大佬一样，金光华集团的创始人李亚鹤也是"潮汕帮"成员。1964年出生的李亚鹤，在 17岁那年为了分担家里的经济压力，选 ...

公司治理结构变更 - 新执行委员会于2025年9月29日生效，由七名成员组成，由董事长兼首席执行官Véronique Bédague主持 [1] - 新治理结构聚焦于城市规划、开发和服务式物业三大业务线，旨在推动盈利增长轨迹 [1] - 此次变更是继2025年1月1日实施新的多产品区域组织架构后的更新 [1] 新执行委员会成员任命 - Fabrice Aubert被任命为“新城市服务与解决方案”部门董事长，该部门将在公司发展中扮演重要角色 [2] - Pierre-Henry Pouchelon晋升为副董事总经理，负责财务和发展部门绩效，并自2026年1月1日起领导外部增长部门 [5] - Joris Delapierre被任命为巴黎地区董事总经理，拥有在公司17年的房地产开发经验 [5] - Lionel Séropian被任命为南部地区董事总经理，拥有在公司超过24年的房地产开发经验 [5] - Anne-Laure Joumas被任命为服务式物业部门负责人，拥有超过20年的商业地产经验 [2][5] 公司战略与业务重点 - 新执行委员会负责实施集团战略，首要任务是推广“New Nexity”项目并做出所有必要决策 [1] - 战略目标包括提供全面满足法国各地区当前需求的服务和解决方案，特别是通过推出多学科的“新城市服务与解决方案”部门 [4] - 其他目标包括为个人和机构客户开发最合适的服务和解决方案，并进一步简化和精简决策流程 [4] 公司业务概览与市场地位 - 公司2024年营收为35亿欧元，作为城市运营商在全国范围内开展业务，致力于城市更新并满足地区及客户需求 [3] - 公司利用其作为规划师/开发商和开发商/运营商的二元专业知识，部署区域性的多产品服务和服务范围 [3] - 公司是住房普及的长期倡导者，也是低碳建筑领域的行业领导者，致力于使新建和翻新房地产既经济实惠又可持续 [6] - 2024年，公司被BBCA评为法国第一大低碳项目业主，这是连续第六年获此排名 [7] 公司荣誉与资质 - 在Les Échos和HCG制定的客户关系排名中位列第五 [7] - 被Humpact连续第五年评为行业人力资本发展领导者 [7] - 公司股票符合延期结算服务资格，在泛欧交易所B区和SBF 120指数上市 [7]

图为第四届北京城市更新论坛暨城市更新体验周在北京市海淀区开幕。主办方供图 开幕活动现场对第四届北京城市更新"最佳实践"项目进行表彰。本届评选共收到225个申报项目，经网 络投票和专家评审，最终40个项目脱颖而出，包括区校共建实现产城融合、为国家级实验室提供空间保 障的清华大学南口全国重点实验室基地项目，传承皇城文脉、激发业态赋新的景山三眼井启动区平房院 落及首开首院文化金融产业园项目，商圈提质带动区域升级、激发整个街道活力的规划引领下的三里屯 国际商居融合片区式更新(一期)项目等 北京城市更新体验周启动 打造商业与文化等多类场景 中新网北京9月29日电 (记者 陈杭)记者29日从北京市规划和自然资源委员会获悉，以"人民城市 有机更 新"为主题的第四届北京城市更新论坛暨城市更新体验周在北京市海淀区开幕。活动将在全市范围内持 续至10月中旬，期间包括开幕活动、政策交流研讨会、最佳实践经验分享会、北京城市更新周活动以及 闭幕式等系列活动。 本文为转载内容，授权事宜请联系原著作权人 中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。 关注中新经纬微信公众号(微信搜索"中新经纬"或"jwvi ...

行业投资评级 - 建筑行业评级为"推荐"，且维持该评级 [2] 核心观点 - 建筑业景气度受地方政府债务及灾害天气影响有所回落，8月建筑业PMI为49.1，环比下降1.5个百分点 [5][8] - 固定资产投资增速持续放缓，1-8月全国固定资产投资（不含农户）32.61万亿元，同比增长0.5%，增速较1-7月下降1.1个百分点 [5][19] - 基建投资增速回落，但存量PPP项目获新规保障，财政部发布指导意见支持项目建设和运营 [5][51] - 房地产投资及销售降幅扩大，但政策组合拳有望促进行业触底回升 [5][60] - 推荐关注稳增长、成长、区域建设及供需改善主线，涉及低空经济、核电工程等领域 [5] 分章节总结 建筑业景气度 - 8月建筑业PMI为49.1，新订单指数为40.6%，环比下降2.1个百分点 [5][8] - 投入品价格指数为54.6%，销售价格指数为49.7%，从业人员指数为43.6% [5][8] - 钢材价格下跌，螺纹钢价格从3,210元/吨降至3,165元/吨 [11] 固定资产投资 - 1-8月固定资产投资增速0.5%，民间投资同比下降2.3% [19] - 第二产业投资同比增长7.6%，第三产业投资下降3.4% [19] - M2余额331.98万亿元，同比增长8.8%；M1余额111.23万亿元，同比增长6% [24] 基建投资与PPP - 广义基建投资增速5.42%，狭义基建增速2%，均较前值下降 [30] - 电力、热力等行业投资同增18.8%，交通运输业投资同增2.7% [5][30] - 存量PPP项目投资额约7-7.8万亿元，新规提供债券资金支持 [50][51] - 新藏铁路公司成立，注册资本950亿元，剩余段投资估算1,754亿元 [44][49] 房地产 - 1-8月房地产开发投资同比下降12.9%，商品房销售面积同比下降4.7% [60] - 房屋新开工面积同比下降19.5%，竣工面积同比下降17% [61] - 二手房挂牌量指数下降1.85，挂牌价指数下降1.27 [66][69] - 住宅待售面积40,229万平方米，同比增长5.4% [75] 行业趋势与估值 - 八大建筑央企新签订单市占率从2013年24.38%提升至2024年47.43% [82][86] - 建筑行业动态PE为11.85倍，PB为0.79倍，股息率2.43% [87] - 城市更新、水利工程（如三峡水运新通道投资766亿元）为重点方向 [80][88]