财务业绩 - 上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 [1] - 整体毛利率达26.85% 盈利韧性凸显 [1] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例由去年同期57.21%提升至77.06% [1] - 物业出租及管理毛利率高达71.20% 持续贡献整体利润 [1] 销售与回款 - 实现合同销售金额103.3亿元 合同销售面积133.5万平方米 [1] - 回款金额达118.84亿元 回款率高达115.05% 有回款销售筑牢资金底盘 [1] - 已售未结转面积（含合联营项目）达1179.19万平方米 为未来业绩奠定基础 [1] 商业运营 - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [1] - 已开业及管理输出吾悦广场174座 开业数量位居境内外上市公司首位 [1] - 吾悦广场开业商业面积1608.14万平方米 出租率保持97.81%行业领先水平 [1] 财务状况 - 在手现金余额91.83亿元 现金充裕 [2] - 净负债率53.40% 继续保持较低水平 [2] - 经营性现金流净额连续为正 为发展留出空间 [2] 债务结构 - 期末融资余额522.76亿元 较年初压降13.74亿元 [2] - 合联营权益有息负债降至25.82亿元 较年初下降6.91亿元 [2] - 债务端积极调整确保债务结构安全稳定 [2]

销售表现 - 2025上半年签约销售金额502.2亿元，同比增长11.1%，行业整体走低背景下实现逆势增长 [2][6] - 操盘口径销售金额位居行业第8，较2024年底提升1位，全口径销售额位居行业第11位 [2][6] - 多个项目单盘表现亮眼：南京绿城华发·金陵月华销售15.37亿元位列当地TOP1，联发华发嘉和华府销售10.99亿元位列TOP3；上海时代之城销售40.77亿元获外环销售金额、面积、套数三项冠军；广州长隆万博悦府销售31.48亿元位列当地TOP2 [2][8] 投资拓展 - 上半年在成都新增2个项目，新增土储建筑面积15.29万平方米，总价36.09亿元 [2][10] - 持续布局重点城市核心板块优质地块，锁定城市发展红利 [2][10] - 具体项目包括锦江区商住地块（建筑面积7.35万方，总价16.17亿元）和绵江区住宅地块（建筑面积7.94万方，总价19.92亿元） [11] 财务业绩 - 总营业收入381.99亿元，同比增长53.76%；开发结转收入345.01亿元，同比增长52.18% [3][13] - 期末预收楼款745.43亿元，预收收入比达1.24倍（预收楼款/2024年全年营收），为营收增长提供保障 [3][13] - 毛利率14.16%，同比下降2.6个百分点；受计提14.36亿元存货减值损失影响，净利率1.99%，归母净利率0.45% [3][15] - 净利润7.59亿元（同比减少56.27%），归母净利润1.72亿元（同比减少86.41%） [15] 股东回报与债务结构 - 维持稳定现金分红政策，年中拟每股分红0.02元（含税），分红比例达31.74%；上市至今累计派发现金红利约81.48亿元，近5年平均现金分红率近36% [3][18] - 总有息负债1427亿元，其中长期负债占比84.7%；现金短债比1.34（2024年末为1.5）；净负债率94.3%；扣除预收账款后的资产负债率63% [3][19] - 整体平均融资成本较2024年降低0.46个百分点 [3][19] 业务发展 - 住宅产品力持续提升，以"数字化、智慧化、绿色化、产业化"为技术支撑，"好房子"建设在珠海、成都、西安等地落地实践，多个项目获国际奖项 [4][23] - 商业运营租金收入4亿元，同比增长8.75%；集中商业招商面积8.5万平方米；累计客流量3359万人次，同比增长24%；引入首进品牌66家；下半年预计开业4个新项目 [4][23] - 物业管理合约面积6320万平方米，在管面积5850万平方米，已进驻全国42个城市，服务项目超400个，客户满意度大幅提升 [4][23] 财务指标对比 - 2025上半年营业收入382.0亿元（2024年同期248.4亿元），归母净利润1.7亿元（2024年同期12.6亿元） [24] - 总资产3992.4亿元（较2024年末下降10.1%），净资产1201.4亿元（较2024年末下降10.6%） [24] - 毛利率14.2%（2024年同期16.8%），净利率2.0%（2024年同期7.0%），归母净利率0.5%（2024年同期5.1%） [24]

财务业绩 - 2025年上半年营业收入91.07亿元 同比增长16.17% [1] - 物业管理业务收入88.00亿元 同比增长16.79% 主要源于原有项目增长、新项目转化及增值业务贡献 [1] - 资产管理业务收入3.06亿元 同比增长5.86% 主要因商业运营项目增加及原有项目业务量提升 [1] - 归母净利润4.74亿元 同比增长8.90% 扣非净利润4.63亿元 同比增长11.87% [1] - 总资产192.89亿元 归母净资产106.33亿元 [1] 物业管理业务 - 新签年度合同额17.64亿元 其中第三方项目新签额15.92亿元 [1] - 千万级项目贡献新签合同额占比58% [1] - 截至2025年6月末在管项目2,370个 管理面积3.68亿平方米 [1] 商业运营表现 - 招商商管在管项目72个（含筹备） 管理面积397万平方米 [2] - 自持项目3个 受托管理招商蛇口项目60个 第三方品牌输出项目9个 [2] - 2025年上半年集中商业销售额同比增长10.3% 客流量同比增长17.0% [2] - 会员总数累计达740.8万人 [2] 持有物业经营 - 持有物业涵盖酒店、购物中心、商业、写字楼等多业态 [2] - 总可出租面积46.89万平方米 截至2025年6月末总体出租率93% [2]

投资评级 - 首次覆盖给予"推荐"评级 [4][7] 核心观点 - 公司为物业管理及商业运营服务领先者，商业运营综合实力突出，丰富储备及清晰开业计划提供增长支撑，物业管理内生外拓共同发力，优质布局奠定高质量发展基础 [7] - 公司为物管+商管稀缺标的，发展空间足、经营壁垒强的独特商管模式创造相对更高业绩增速，股息率亦具备吸引力 [7] - 预计2025-2027年EPS分别为1.82元、2.06元、2.31元，当前股价对应PE分别为20.2倍、17.9倍、15.9倍 [5][7] 公司概况 - 华润万象生活为领先的物业管理及商业运营服务商，2017年正式成立，2020年港交所上市，2022年纳入香港恒生指数成分股，2023年入选国资委"双百企业"名单 [6] - 构建商业航道、物业航道及大会员体系的一体化"2+1"业务模式，2024年商业航道、物业航道收入贡献36.8%、62.9%，毛利润贡献67.3%、32.4% [6] - 2024年收入/归母净利润/核心净利润170.4/36.3/35.1亿元，创历史新高 [6] - 2023-2024年核心净利润100%分派，上市以来累计派息91.9亿元，占同期核心净利润82.3% [6][21] 商业航道分析 - 购物中心为核心服务业态，2024年末在营122个，其中50个零售额排名当地市场第一，86个零售额排名当地市场前三 [6] - 打造"万象城"、"万象汇"、"万象天地"核心品牌，实现重奢、非重奢全面覆盖，2024年重奢购物中心达14座 [6][31] - 形成深厚运营能力，品牌资源量足质优，2024年末已合作品牌数量近1.5万个，在营品牌数量超7800个 [36] - 第三方外拓打开增长新空间，2021-2024年单年新拓第三方项目超12个，2024年末在营第三方项目30个，贡献收入、税前利润27.8%、21% [6] - 2024年末未开业购物中心77个，其中母公司39个，第三方38个，预计2027年及以后在营购物中心有望增至199个 [6][44] 物业航道分析 - 2024年末物业航道在管面积升至4.1亿平米、合约面积升至4.5亿平米 [6] - 社区空间与城市空间并行，2024年社区空间、城市空间收入分占83%、17%，毛利润分占87.1%、12.9% [6] - 得益于一二线布局、中高端定位及优质服务，社区空间客户满意度近90分，收缴率87%以上 [6] - 城市空间成第三方拓展重要来源，聚焦产业园、城市管家、公园河道等，收缴率、清欠率90%以上 [6][62] 财务表现 - 2024年营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；归母净利润36.3亿元，同比增长23.9% [5][6] - 综合毛利率32.9%，归母净利率21.3%，核心净利率20.6% [5][18] - ROE升至22.0%，经营性净现金流覆盖核心净利润倍数回升至1倍以上，在手现金95.7亿元 [5][19][20] - 预计2025-2027年营业收入分别为191.7亿元、213.5亿元、236.3亿元，同比增长12.5%、11.4%、10.7% [5][63] - 预计2025-2027年归母净利润分别为41.5亿元、46.9亿元、52.8亿元，同比增长14.3%、13.1%、12.4% [5][63] 行业地位 - 2024年收入、利润增速处主流物企前列，归母净利润规模达36.3亿元，高于可比公司 [14][15] - 商业航道在营购物中心数量122个，规模领先于主流商管公司 [43] - 物业航道在管面积4.1亿平米，处于行业中等水平，城市空间管理能力形成相对优势 [46][60]

活动表现 - 乌鲁木齐米东吾悦广场举办2周年庆典活动 为期3天 吸引近15万客流[1] - 通过20余项文化娱乐和互动体验活动打造夏日欢乐地标 成功提升区域消费活力[1] - 构建"日间体验+夜间狂欢"全时段场景矩阵 以卡皮巴拉IP实现从流量吸引到情感认同的转化[3] 营销策略 - 采用会员专属福利与全业态促销联动策略 设置梯度消费权益覆盖不同消费层级[7] - 消费满202元可参与抽奖 满200元赠水具五件套 满500元赠电影票+爆米花 满721元赠行李箱 满1000元积分赠100元超市卡[7] - 黄金业态推出DBE和周大生"满900减135" 六福珠宝满4000元减500元 服饰餐饮数码品牌同步推优惠团券[7] - 览茑超市推出"80元团100元"活动提升大众消费性价比[7] 业务影响 - 活动带动服饰餐饮亲子游乐区域出现排队热潮 有效激活客群消费需求[10] - 通过一站式消费闭环强化品牌资源整合能力 巩固区域商业核心地位[12] - 暑期将延续商业热度 推出结婚登记活动 市级少儿音乐赛事和家风宣讲大会等系列活动[14] 公司背景 - 新城控股集团创立于1993年 是跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团[17] - 采用住宅加商业双轮驱动战略 截至2025年6月25日在全国145个大中城市拥有202个吾悦广场项目 其中174个已开业[17] - 吾悦广场品牌以深度运营和用户思维为核心 致力于构建满足多方价值诉求的新型价值关系[18]

核心观点 - 城市中常被忽略的"沉默空间"正通过技术赋能和轻量化运营被激活 成为商业利润的新增长点 这种模式通过低成本投入和短决策链提升交易转化率 但需注意规划与运营的精细化平衡 [1][2][3] 商业模式创新 - 电梯场景引入"碰一下"互动装置 用户可通过手机触碰领取优惠并直接消费 将等待时间转化为商业触达机会 [1] - 采用自动售卖机、灯箱广告、快闪小店等轻资产模式改造楼梯转角、洗手池旁、桥下空间等低利用率区域 [1] - 物联网与移动支付技术支持小规模商业单元嵌入角落空间 形成边际成本递减的收益模型 [2] 成本与收益特征 - 相较于核心商圈 沉默空间租金极低或仅象征性收取管理费 前期投入成本可控 [2] - 轻资产运维模式使后续费用降低 累积收益通过标准化复制和加密铺设实现规模化 [2] - 每个空间可作为独立试验阵地 通过实时市场反馈快速调整产品定价和广告策略 [2] 消费行为转化 - 空间布局与日常生活动线高度重合 显著压缩"从需求到行动"的交易成本 [2] - 短决策链模式（如5步扫码对比200米购买）有效提升成交概率 减少时间成本对消费决策的阻碍 [2] 运营挑战 - 部分空间因生硬改造引发安全卫生隐患及属地矛盾 需平衡商业化与公共性 [3] - 消费者体验感下降可能削弱空间独特优势 需注重运营质量而非单纯空间占用 [3] - 试水成功后可能面临物业方涨租金困境 影响商业模式的可持续性 [3] 行业意义 - 沉默空间改造是城市商业微循环的重要组成部分 打通消费神经末梢 [3] - 精细化运营成为国民经济毛细血管的增量来源 体现城市治理的细微之处 [3]

项目运营变更 - 长沙北辰三角洲大悦城将于2025年9月20日更名为"长沙北辰荟"，由北辰集团独立运营，大悦城商业管理团队同步撤出 [1] - 此次调整为正常合约到期行为，大悦城在四年运营期内显著提升项目客流、销售及区域能级，助力北辰商圈进阶"省级夜间消费集聚区" [3] - 北辰集团接棒后，项目将基于大悦城奠定的运营基础迈向新周期，体现长沙商业环境成熟化及资产运营主体多元化趋势 [5] 会员与商户权益 - 大悦城推出"会员积分感恩回馈"活动（2025年8月19日至9月19日），会员可通过官方渠道兑换积分，9月19日后未使用积分可全国通用 [4] - 会员等级及权益将在全国大悦城体系内延续，保障无缝过渡 [4] - 近期商场持续引进新品牌（如达美乐比萨、悦购佳超市等），运营正常推进 [3] 大悦城全国表现 - 2025年"大悦嗨新节"覆盖全国19城29个项目，总销售额4.52亿元（同比+8.2%），客流339.1万人次（同比+11.4%） [4] - 五一黄金周期间全国销售额超20.9亿元，客流突破904万人次 [4] - 南昌大悦城、深圳大悦城等新项目陆续开业，显示全国扩张势头 [4] 项目区位与基础 - 长沙北辰三角洲大悦城坐拥湘江与浏阳河交汇稀缺景观，紧邻文化地标"三馆一厅"，区位优势显著 [3] - 大悦城控股为项目初期发展提供专业管理支持，奠定客流与品牌基础 [4][5]

活动概述 - 深圳市印力公益基金会联合红岭中学高中部举办第三期"梦马课堂"职业体验公益活动，主题为"探索商业奥秘，启迪职业未来"，吸引128名高中生参与[1] - 活动采用理论授课与品牌实践相结合的方式，提供沉浸式商业认知与职业探索体验[1] 课程内容 - 人力资源课程解析购物中心组织架构、岗位职责及职业发展路径，通过真实案例教学[3] - 推广部课程以"瑞士军刀"和"奥卡姆剃刀"为喻，讲解媒体运营核心方法论[3] 实践路线 - Olé低碳实验室：体验商品供应链全流程，聚焦低碳采购、绿色包装及环保消费场景[3] - 挥爪实验室：展示宠物行业商业模式，通过人宠互动空间传递"和谐共生"理念[3] - 毓秀东方：学习非遗刺绣技艺与现代设计结合，探索传统文化商业创新[3] - UP Tennis网球中心：体验体育产业智能化运营，包括国际赛事解析与智能发球机实操[3] 项目定位与规划 - "梦马课堂"是面向全国中学生及大学生的职业体验公益项目，目标为拓宽职业视野、培养财商思维[4] - 项目依托印力集团商业资源，构建"商业研学+职业实践"双轨体系，形成职业启蒙、财商培养、生态共建、人才孵化四大核心价值[4] - 未来计划将模式推广至全国，为更多学生提供社会实践机会[4] 活动反馈 - 参与学生表示活动增强对商业世界的认知，并引发职业规划新思考[4] - 印力公益将持续优化课程内容，丰富青少年实践平台[4]

全国商场客流概况 - 6月全国商场平均客流规模环比微降2%，390个上榜人气商场日均客流均值约8万人 [1] - 43个TOP1人气商场日均客流均值达12.6万人，其中53%位于市级商圈，41%位于区域商圈 [1] - 354个商场连续上榜，36个新上榜，新开业项目包括北京中海大吉巷、深圳罗湖益田假日广场等 [1] 区域分布特征 - 北京朝阳区、广州天河区、深圳福田区等9个城市行政区上榜数占全市1/3以上 [2] - 商业一线城市市级与区域商圈上榜数相当，准一线及二线城市区域商圈优势明显 [2] - 华润万象生活、珠海万达商管等7家运营商上榜数超10个，在不同线级城市优势各异 [3] 上海市场表现 - 上海TOP50商场中43个连续3个月上榜，2024年新开业的徐汇万科广场等已站稳脚跟 [5] - 五角场合生汇首次跻身超大型项目TOP3，客流同比增11%，销售额增6% [11] - 兴业太古汇因LV巨轮营销事件带动客流翻番，销售额实现三位数增长 [17] 重点城市标杆项目 - 北京中海大吉巷开业首月客流突破300万人次，总投资超200亿 [35] - 深圳KK ONE周边5公里常住人口超100万，6月摘得大型项目榜首 [38] - 成都华熙LIVE·528上半年销售同比增24%，客流增22% [41] - 南京JLC金陵中環试营业即蝉联中小型项目TOP1 [64] 其他城市亮点 - 重庆观音桥商圈日均客流达60万人次，最高突破100万 [57] - 杭州萧山万象汇2024年零售额已突破30亿元 [59] - 苏州昆山万象汇成为华润在县级市的首座购物中心标杆 [62] - 东莞人均购物中心面积仅0.57㎡/人，属潜力挖掘城市 [81]

乐队财务状况 - 白鲨乐队工作室累计亏损超200万元[2] - 2024年三城巡演亏损24,814.3元[3] - 第三轮巡演亏损缩减至6,690.64元[4] - 团队支出过于"大方"导致盈利困难[5] 巡演收支结构 - 三城巡演票务收入合计278,088.65元[3] - 场地费支出162,567.00元[3] - 差旅费支出27,705.00元[3] - 外聘人员单场费用：鼓手5000元、调音师5000元、灯光师3000元[3] 行业运营模式 - 中型场地(500-800人)周五周六场地费2～3万元[8] - 标配四人乐队巡演团队需八九人[9] - 营销支出约占巡演总支出4%[11] - 成本控制能力决定巡演成败[11] 行业发展阶段 - 独立音乐向专业化、商业化进化[12] - 演出市场结束野蛮生长阶段[12] - 需兼具音乐才华与商业运营能力[12]