土地收储交易核心信息 - 公司全资子公司上海申宏冷藏储运有限公司位于上海市宝山区鹤岗路301号、安达路101号的土地及地上建筑物被纳入政府收储范围 [2] - 本次收储土地面积合计34,681平方米，地块内有证建筑面积31,165平方米，未见证建筑面积1,203.55平方米 [2][6] - 交易补偿总金额为人民币23,000.9801万元，该价格包含土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修、附属物、机器设备、搬迁费、停产停业损失及奖励费等全部费用 [2][7][19] 交易背景与目的 - 交易旨在盘活存量资产，提升资产使用效率，优化产业布局，提高资金使用效率 [5] - 交易是为响应上海市宝山区大吴淞地区转型开发战略，加速推进启动区（核心岛）土地资源集约利用与产业升级 [5] - 公司于2025年4月收到宝山区土地储备中心下发的《关于开展大吴淞启动区（核心岛）土地收储工作的函》 [5] 交易审批与法律状态 - 本次交易不构成关联交易，不构成重大资产重组 [3] - 交易已经公司第九届董事会战略委员会第十六次会议及第九届董事会第三十九次会议审议通过 [5][7] - 交易未达到需提交股东大会审议的标准，无需提交股东会审议 [5][8] - 交易实施不存在重大法律障碍，交易标的产权清晰，无抵押、质押、诉讼或查封等限制转让的情况 [4][12] 交易标的详细情况 - 交易标的土地用途为工业用地（冷冻厂），土地权属性质为划拨，权利人为上海申宏冷藏储运有限公司 [10][12] - 地块内共有25幢房屋，总建筑面积32,368.55平方米，建筑物大部分竣工于1974年及1989年，维护状况一般但结构完整 [10][13] - 交易标的目前处于闲置状态，为申宏冷藏冷库厂区，主要有冷库房、厂房、压缩机房、办公楼等 [14] - 地块具体四至为：东至胡家桥路，南至安达路，西临鹤岗路，北至蕰藻浜，邻近轨道交通3号线淞滨路站 [10] 交易定价依据与评估 - 交易价格依据产业用地综合价值评估结果确定，评估总价为人民币23,000.9801万元 [15] - 评估采用基准地价系数修正法、收益还原法及成本法，其中土地使用权评估单价为2,100元/平方米，评估价7,283.01万元 [15] - 证载房屋评估单价为2,736元/平方米，评估价8,527.8529万元，构筑物及附属物评估单价为1,427元/平方米，评估价4,447.471万元 [15] - 停产停业损失按土地使用权、建筑物、构筑物评估价格之和的5%计算，签约奖励费按土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修评估价格之和的5%计算 [16] - 定价依据《城镇土地估价规程》及上海市相关指导意见，经双方协商确定，具备公允性 [17] 交易协议与履约安排 - 协议方包括收储单位上海市宝山区土地储备中心、收储实施单位上海吴淞开发建设有限公司、委托实施单位上海市宝山房屋征收服务事务所有限公司及乙方上海申宏冷藏储运有限公司 [18] - 补偿款支付分三次进行：协议签订后1个月内支付50%（11,500.49005万元），符合现场先行接管条件后支付45%（10,350.441045万元），乙方完成搬离腾空后支付剩余5%（1,150.049005万元） [20] - 乙方应于2025年12月31日前完成交地相关工作，达到移交条件 [21] 交易对上市公司的影响 - 本次土地收储有利于盘活公司现有资产，符合公司的长远发展目标 [22] - 经公司初步测算，本次收储完成预计为公司2025年度增加税前利润约2亿元人民币 [22] - 本次交易不涉及管理层变动、人员安置、土地租赁、关联交易或同业竞争 [22][23][24] - 交易不涉及导致控股股东、实际控制人及其关联人对上市公司形成非经营性资金占用的情况 [25] 其他相关公告事项 - 公司同日公告变更2025年度财务及内控审计的签字注册会计师，原签字注册会计师徐育竹因工作调整，由张妍虹接替，与王颋麟共同担任签字注册会计师 [30] - 新任签字注册会计师张妍虹于2020年成为中国注册会计师，2016年开始从事上市公司审计业务，近三年执业行为无不良记录 [31][32] - 公司认为此次变更不会对2025年度财务审计和内控审计工作产生不利影响 [34] - 公司第九届董事会第三十九次会议以通讯表决方式召开，全票7票同意通过了《关于全资子公司土地被收储的议案》 [37][38]

公司资产处置进展 - 公司于2023年1月9日董事会审议通过出售三宗国有土地使用权及地上建筑物、附属物的议案[1] - 出售对象为许昌市建安区土地收购储备中心及许昌市建安区先进制造业开发区[1] - 涉及土地面积为33.17万平方米[1] 交易款项收取情况 - 2025年11月28日，公司收到许昌建安区先进制造业开发区支付的部分补偿款1000万元[1] - 截至公告日，公司已累计收到本次土地收储补偿款1.1亿元[1] 后续安排与运营影响 - 公司将持续关注并跟进土地收储事项的进展情况[1] - 公司将积极与政府部门加强沟通与协调[1] - 本次土地收储及搬迁事宜不影响公司正常运营[1]

发行股份购买资产及募集配套资金交易 - 公司拟通过发行股份方式购买中国技术进出口集团有限公司持有的中技江苏清洁能源有限公司100%股份[1][4] - 交易同时计划向不超过35名特定投资者发行股份募集配套资金[1][4] - 公司于2025年10月15日收到深圳证券交易所上市审核中心的审核问询函[1][5] - 公司已会同中介机构对审核问询函进行回复并对重组报告书进行修订和完善[1][5] - 本次交易尚需经深圳证券交易所审核通过及中国证监会同意注册后方可实施[6] 土地收储事项进展 - 公司位于天津市北辰区朝阳路东侧的国有土地由北辰区土地整理中心进行收储[7] - 土地收储事项已通过公司董事会及股东大会审议[7] - 公司与相关方签署协议 最终确定收储土地综合补偿费为43,243.35万元[8] - 土地收储有利于公司盘活存量资产增加现金流并回笼资金支持主业发展[9] - 本次交易完成后预计将增加公司收益 具体影响金额需以年度审计结果为准[9]

财政政策核心方向 - 财政部将持续用力防范化解重点领域风险 [1] - 继续实施一揽子化债政策 [1] 地方政府债务管理 - 稳步推进隐性债务置换 [1] - 对新增隐性债务行为露头就打、严肃问责 [1] - 强化财政运行分析研判和动态监测 [1] - 加强库款调度和应急处置 [1] - 推动“三保”底线筑牢兜实、基层财政平稳运行 [1] 重点领域风险化解 - 用好相关政策工具协助融资平台改革转型 [1] - 协助中小金融机构改革化险 [1] - 协助土地收储和收购存量商品房用作保障性住房 [1]

土地收储项目整体规模 - 截至2025年第三季度，全国拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [1][2] - 2025年第三季度新增拟收储金额为1318亿元，环比下滑58.4% [1][2] - 累计收储规模排名前三的省市分别为浙江省843亿元、广东省740亿元和重庆市505亿元 [2] 土地收储专项债发行与资金落地 - 截至2025年第三季度，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储总金额的32%，较2025年上半年的20%覆盖率提升12个百分点 [1][3] - 2025年第三季度新增专项债发行989亿元，显示实际到位资金落地显著提速 [1][3] - 目前仅8个专项债“自审自发”试点省市落实了发行，其中覆盖比例排名前三的分别是湖南省96%（378亿元）、江苏省83%（243亿元）和广东省66%（486亿元） [3] 被收购地块特征分析 - 被收购地块中，“新地块”占比较高，拿地时间在2020年至2024年的地块占比为78.5%，其中2021年至2023年的地块占比为61.2% [2] - 收储价格相对于原始成交价格的折价率均值为0.8，折价率在0.9-1、0.8-0.9、0.7-0.8、0.5-0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [2] 行业资金配置与区域分布 - 截至2025年9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [3] - 一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [4] 投资标的推荐 - 开发类A股推荐标的包括万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团 [5] - 开发类H股推荐标的包括中国海外发展、建发国际集团 [5] - 商住类推荐标的包括华润置地、龙湖集团 [5] - 物业类推荐标的包括万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐标的为华侨城A [5]

文章核心观点 - 3Q25土地收储新增规划规模环比显著下滑，但专项债发行与实际资金落地速度明显加快，后续政策推进与资金落地情况是关注重点 [1][2][3][4] 土地收储规划情况 - 截至3Q25，全国累计拟收储土地涉及金额约6145亿元，其中3Q25新增拟收储金额为1318亿元，环比2Q25下滑58.4% [2] - 累计拟收储规模排名前三的省市为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [2] - 被收购地块中，拿地时间在2020至2024年的"新地块"占比为78.5%，其中2021至2023年拿地的占比为61.2% [2] - 收储价格相对于原始成交价格的折价率均值为0.8，折价率在0.9至1.0区间的占比最高，为34.1% [2] 专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国已发行土地收储专项债1950亿元，对拟收储金额的覆盖率达到32%，较2Q25的20%提升12个百分点 [3] - 3Q25单季度新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地速度显著加快 [3] - 目前仅有8个专项债"自审自发"试点省市落实了发行，覆盖比例前三的分别是湖南（378亿元，覆盖率96%）、江苏（243亿元，覆盖率83%）和广东（486亿元，覆盖率66%） [3] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比约为5.3% [3] 未来展望与关注点 - 政策逻辑在四季度高基数及重要会议背景下依旧明显，需关注城市更新和收储等政策的落地情况 [2][4] - 土地收储已形成可复制推广的操作范式，但实际到位资金规模仍落后于拟收储规模，后续规模化推进及专项债落地进程是关键 [4] - 收储对城市库存水平有显著调整效果，其结构是区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [4]

行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]

专项债政策与规模 - 2025年国务院大幅提升新增专项债限额至4.4万亿元，较此前4万亿元以下的限额增加超过5000亿元，增幅13%，创近六年最大增幅 [3] - 2025年重启土地储备类专项债，增量资金明确用于房地产稳市场相关领域，如土地收储和收购存量商品房等 [3] - 2025年前7月地方专项债实际发行规模约2.8万亿元，年内尚有约1.57万亿元限额未使用，乐观预计年内还将发行1.7万亿元 [6] - 2025年二季度以来，明确投向房地产类的专项债发行规模为3549亿元，占比高达43%，而2024年单月最高占比仅20% [13][14] 专项债对房地产市场的具体影响 - 专项债通过土地收储优化库存结构，前7月计划收储土地4942亿元，但实际发行土地储备专项债仅2639亿元，其中明确用于土地回收的不足700亿元，大量计划有待下半年落实 [1][9] - 保守估算2025年地产专项债增长超6000亿元将拉动8700亿元增量新房交易，约占2024年成交总额的9% [2][17] - 专项债支持路径包括土地收储、城中村改造和保障房建设，三类合计占比较2024年提升15.5个百分点，预计获得融资将较2024年增加6800亿元 [12][17] - 部分三线城市如廊坊、岳阳专项债规模达新房成交额40%以上，预计长期将带动新房销售速度提升超50%，缓解库存压力 [2] 专项债的资金投向与区域分布 - 土地储备类专项债增长迅速，2025年前7月发行2639亿元，较2019年同期增长10%，预计2025年将合计发行5700亿元，后5个月还将发行3000亿元 [9] - 城中村改造和保障房项目融资金额大幅上升，保障房专项债占比为2024年的2倍，城中村改造占比为2024年同期的2.8倍 [12][17] - 超10亿元地产类专项债的城市多位于胡焕庸线以东、山海关以南，约四成集中于华东区域，与人口分布高度吻合 [2][20] - TOP10城市合计获得房地产专项债融资2144亿元，占全国发行总量的41%，北京以823亿元居首，是唯一超500亿的城市 [2][20][22] 重点城市案例分析 - 北京专项债规模823亿元，其中保障性安居工程占比高达77%，城中村改造类项目融资309亿元，占全国城中村项目融资的一半以上 [22] - 上海专项债规模477亿元，土地储备类发行量占比高达97%，年内68个土地储备类项目获得融资合计462亿元 [22] - 杭州专项债规模196亿元，土地储备类占比85%，宅地平均溢价率达35%，居一二线城市之首 [23] - 三四线城市房地产类专项债发行规模达到2562亿元，占比最高达到50%，一线城市发行规模1436亿元，二线城市发行1120亿元 [25]

专项债券收储规模 - 全国拟收储土地超4300宗 总面积2.2亿平方米 总金额超5500亿元 [1] - 已发行或拟发行专项债券超1500亿元 占拟收储总金额27% [1] 区域收储实施情况 - 广东省发行专项债377亿元居全国首位 湖南省发行307亿元位列第二 [3] - 长沙市发行专项债超90亿元居城市首位 一二线城市发行总额约320亿元占比21% [3] - 重庆市拟收储金额533.8亿元 用地面积1815万平方米均居全国首位 [3] - 杭州与郑州拟收储金额均超150亿元 [3] 土地收储结构特征 - 住宅用地宗数占比66% 商办用地占比24% 工业用地占比6% [4] - 5月以来住宅用地占比持续高位 7-8月均超70% [4] - 地方国企土地宗数占比约84% [4] - 一二线城市公示地块989宗 拟收储金额2050亿元占比37% [4]

土储专项债发行规模与进度 - 2024年累计发行土储专项债超过2600亿元 其中5月以来发行加速 九省市合计发行2638.96亿元 [1][3] - 上海以462.48亿元发行规模居首 浙江445.13亿元次之 广东431.35亿元位列第三 [3] - 2025年土储专项债预计发行规模约6000亿元 其中自审自发省份约占3000亿元 [1][3] 土地收储项目公示情况 - 27个省市公示收购存量闲置土地项目 覆盖4658块宗地 资金规模达5180.70亿元 [2] - 广东省收储规模614.14亿元居全国首位 涉及294宗地块 重庆市571.36亿元紧随其后 涉及404宗地块 [2] - 收储对象中城投与地方国企占比超60% 民企因价格等因素参与度较低 [2] 政策推进与实施特点 - 自然资源部与财政部联合发布通知 明确专项债资金使用主体 审核流程及收益平衡机制 [3] - 本轮土储专项债新增收购存量闲置土地功能 区别于2019年以土地开发为主的模式 [4] - 专项债资金通过置换高息负债缓解城投利息压力 并通过规划调整提升资产溢价空间 [4] 实施挑战与区域差异 - 政企价格分歧导致平均谈判周期超4个月 部分项目存在收益缺口需财政补贴 [4] - 已发行土储债的9省市均为自审自发试点地区 非试点省份预计在三季度迎来集中发行 [1][3] - 专项债发行进度较收储公示规模存在滞后 当前实际发行规模与公示资金规模差约2500亿元 [2][4]